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#41 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Je ne fais pas non plus faire des gros travaux qui nécéssitent de gros outillages (enfin, j'éspère) donc en gros ça va juste être pour tenir la maison en température et de la lumière pour voir ce que je fais
#42 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Questions sur la reprise des énergies.
On va faire l'état des lieux (si tout va bien) le 29 janvier, avec relevé des compteurs et on va bien remplir les formulaires idoines.
Par contre on ne peut pas remettre le bien en location de suite au vu des dégâts qu'on va devoir réparer. On compte un mois mort pour faire les travaux.
Dans ce cas, vaut-il mieux que je reprenne les énergies à mon compte pour un mois et refaire les démarches à l'entrée des nouveaux locataires?
#43 Re : Locations et baux » Recherche expert judiciaire état des lieux » 25-03-2022 14:56:15
Pour être en train de vivre une situation similaire de dégâts d'humidité liés à un défaut d'occupation, vous pouvez faire appel à tous les experts du monde, si le locataire ne paie pas sa part de l'expertise il pourra toujours nier le rapport.
Dans mon cas, j'ai fait appel à un expert sapiteur assermenté qui a passé deux heures à faire le tour du bien, fourni un rapport de plus de 10 pages expliquant en long en large et en travers la responsabilité des locataires. A la justice de paix, leur avocat a fait valoir que c'était une expertise unilatérale car demandée et payée par moi, sous-entendant que nous avions corrompu l'expert assermenté. Notre avocat nous a expliqué que c'est toujours délicat dans ce cas-là et qu'il est toujours mieux de faire payer l'expert par les deux parties.
Si vous avez besoin des coordonnées de l'expert je vous les partage avec plaisir, c'est un excellent professionnel de la chose. Mais vous devrez tenter de faire payer la moitié des frais par votre locataire pour votre tranquilité d'esprit (360€ pour un bien de 100m2 dans notre cas)
#44 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Bonjour Messieurs,
Le CPAS est prévenu depuis le 4 novembre que nous allions en justice de paix. Le jugement n'a été rendu que le 10 janvier.
J'ai eu des nouvelles des locataires hier soir par SMS. Ils ne comptent manifestement pas payer les 2 mois de loyers dûs malgré le jugement et on fera - à priori - l'état des lieux le 29 janvier parce qu'on a poussé pour avoir une date. Je suppose qu'ils ne comptaient absolument pas revenir, ce qui m'aurait embêté puisqu'ils ont toutes les clés.
Le jugement ne statue pas sur la récupération de la caution puisqu'il y aura encore une audience le 21 février pour statuer sur le surplus. On fera alors valoir que les loyers dûs n'ont pas été payés comme convenus et le reste des dégâts locatifs qu'on pourra découvrir la semaine prochaine, s'ils se présentent.
Par contre je vais effectivement envoyer copie du jugement du 10 au CPAS pour les tenir informés de l'avancement, c'est une bonne idée.
#45 Re : Divers (hors achat/location) » Procédure de répartition par huissier: forclusion? » 20-01-2022 18:01:17
sacrée affaire que vous avez là! Je n'y connais rien donc je ne peux malheureusement pas aider mais ça m'intéresse
#46 Re : Législations régionales » Région wallonne - précompte immobilier - inutile de contacter le SPF FINANCES » 19-01-2022 16:32:52
Ma demande de réduction de PI faite il y a presque un an n'est toujours pas traitée. Il y a longtemps que je ne crois plus aux miracles dans l'administration 
#47 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Prêt à un non-résident » 27-07-2022 10:17:44
Personnellement je suis Français (non ce n'est pas une tare ) et j'ai vécu en Belgique avec un statut de non-résident du Royaume (régime RSI) et ça ne m'a pas empéché de contratcer un prêt hypothécaire pour acheter mon premier bien. Depuis j'ai un statut de résident et j'ai acheté un second bien sans plus ni moins de difficulté que pour le premier.
#48 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Jugement reçu.
Bail résilié au 30 novembre 2021. Les "locataires" doivent quitter les lieux pour le 31 janvier 2022 et s'acquitter des loyers dûs.
Les parties demanderesses renoncent à toutes demandes quelconques à l'exception de la vérification de l'état des lieux de sortie, uniquement la question relative aux dégâts locatifs
Réserve à statuer sur tout le surplus et reporte l'affaire en débats continués à l'audience publique du 21 février 2022
ça me fait rire cette histoire de dégâts locatifs, puisqu'il n'y a que ça dans notre requète initiale mais bon...
Ne reste plus qu'à pouvoir réaliser l'état des lieux... les "locataires" ont vidé le bâtiment, n'y logent plus, n'ont pas payé les loyers dûs et ne communiquent pas de date pour EDL et remise des clés... je sens que ça va encore être long....
#49 Re : Locations et baux » RW: un nouveau formulaire-type pour sélectionner les locataires sans discriminer » 13-01-2022 16:30:34
En tous cas ce n'est pas obligatoire pour l'instant. Heureusement.
#50 Re : Modèles de contrats PIM » Question sur les taux d'intérêts de retard » 13-01-2022 07:47:46
Merci Erik pour cette précision
#51 Modèles de contrats PIM » Question sur les taux d'intérêts de retard » 13-01-2022 07:47:46
- Cyril
- Réponses : 2
Les modèles de bail du site prennent un taux d'intérêt de 12% l'an pour les retards de paiement de loyer.
Or, sur cette page le site Droits Quotidiens stipule que
le juge peut estimer qu'il s'agit d'une clause abusive. C'est le cas lorsque le taux d’intérêt est exorbitant (par exemple: 15 %).
Avec 12% on se rapproche déjà bien.
En cherchant le taux d'intérêt légal, j'ai trouvé qu'il était en 2021 de seulement 1,75% pour les matières civiles. (Une source ici et une autre là ou encore ici)
Cependant, on peut lire que le taux d'intérêt légal
est ce taux d’intérêt (sur base annuelle) qui est utilisé (qualifié de « taux légal ») pour allouer des intérêts lorsqu’il n’y a pas de taux contractuel (librement fixé par la convention des parties contractantes) applicable entre parties ou pour les litiges hors contrat.
(source)
Questions :
Le taux d'intérêt légal en matière civile est-il celui applicable en cas de retards de paiements de loyers si ce n'est pas fixé dans le bail?
Si c'est bien ce taux, un intérêt de retard de 12% l'an ne risque-t-il pas d'être perçu comme abusif alors même qu'il peut être fixé librement dans le bail, du fait du faible taux légal?
Ce taux évoluant annuellement, serait-il judicieux de le revoir de la même façon dans les baux, avec l'indexation du loyer par exemple?
Ou est-ce que je me tracasse pour rien?
#52 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Merci GT mais il n'y a pas de mal, manifestement julien a pris la discussion en cours et n'a pas tout lu, ce n'est pas dramatique.
#53 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Je n'avais pas pensé à ça. Quelle valeur ajoutée? C'est pour avoir un support ou une validation légale?
#54 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Bonne année le forum!
La suite de mes petites affaires pour vous tenir informés
8 décembre :
Audience en justice de paix. Avocat des locataires absent donc demande de report accordée pour le 20 décembre
9 décembre :
On mandate également un avocat pour nous représenter parce qu'on sent bien que leur avocat va nous faire la vie difficile. Notre avocat, au vu du dossier, nous explique qu'on peut abandonner l'idée de se faire rembourser le montant des dégâts (estimés à au moins 10000€ par devis) car nos locataires sont de toute façon insolvables et que leur avocat gratuit fera traîner les procédures au maximum pendant qu'on continuera de débourser des frais de justice.
20 décembre :
Audience en justice de paix. Accord discuté avec leur avocat. Ils s'engagent à quitter les lieux d'ici le 31 janvier, à payer les loyers dûs et on renonce au montant des dégâts locatifs sous reserves de ce qu'on pourra encore découvrir à l'état des lieux de sortie. Après débats entre le juge et les avocats, le juge accède à la requète du nôtre de prononcer un jugement en sens, qui doit être rendu le 10 janvier.
6 janvier :
Les locataires nous annoncent qu'il vont quitter le logement ce weekend. Ils ont débarrasé leurs immondices, tondu la pelouse (geste symbolique puisqu'elle est morte par défaut d'entretien) et ils ont commencé à vider le bien.
Les loyers dûs ne sont pas encore payés à ce jour et on attend leur proposition de date pour l'état des lieux.
Le bon point c'est qu'on ne devrait pas avoir à faire appel à un huissier.
Maintenant j'appréhende un peu l'état des lieux et dans quel état on va retrouver la maison mais on sait déjà qu'on est partis pour des travaux quoi qu'il arrive.
Des points particuliers auxquels faire attention lors de l'état des lieux? En dehors des relevés de compteurs, preuves d'entretien des chaudières, vérifier les fuites de robinetterie, les gros trucs du genre. Je pense surtout aux petits trucs auquels on ne pense pas forcément mais dont vous avez fait l'expérience.
#55 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Cyril a écrit :GT a écrit :Cyril a écrit :Vivement le 6 décembre.
Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?
J'espère
Le JJP offre des cadeaux ?
Tant qu'il les met dehors, ça sera un beau cadeau 
#56 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Cyril a écrit :Vivement le 6 décembre.
Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?
J'espère Nous serons devant le juge de paix
#57 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Bonjour le forum
Réponse écrite (SMS) de mes locataires (en substance) à ma proposition de réaliser l'ELS et la remise des clés demain : "Nous n'avons pas de solution d'hébergement, l'état des lieux ne pourra se faire ce jour"
Je leur ai signifié qu'ils n'ont pas respecté l'article 56 du décret Wallon relatif au bail d'habitation en ne nous faisant parvenir aucune demande de prorogation dans les délais.
Ils seront donc squatteurs dès mercredi. Evidemment, aucun loyer versé.
Vivement le 6 décembre.
#58 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Bon à savoir tout ça! Merci pour tout!
Je vais aller fouiller dans mes photos maintenant
#59 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Du coup, question supplémentaire. On fait l'edl le 30 novembre mais ils ne me rendent pas les clefs et restent. Doit-on refaire un edl le jour de l'expulsion?
#60 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Pour l'état des lieux, proposez leur une date.
Dans mon modèle de bail, il est prévu ceci:
L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.
J'ai mis cela depuis qu'un p'tit rigolo m'a dit qu'il louait jusqu'à la fin du mois, et qu'il me rendrait les clefs à minuit le 31... décembre.
effectivement une bonne idée, je vais faire de même!
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