Messages de Fergy

Fergy · Locations et baux

Erico a écrit :

Si 3 parois concernées, pourquoi ne prendre en compte qu'une paroi ? Pourquoi faire cadeau à des gens qui vous em.....? On peut être cool, si les gens sont bien, mais à partir du moment où ils vous em...... il n'y a plus à faire de cadeaux ! Enfin c'est mon point de vue. Parce que bon en en réparant et repeignant qu'une, ben les 3 autres ne seront plus exactement de la même couleur, donc ce sont même les 4 parois qu'il fallait prendre en compte !

Les 2 autres parois ne comportent qu'un seul trou chacune et les couleurs sont différentes d'une paroi à l'autre, je me suis dit qu'un expert ou un juge ne prendrait pas en compte de refaire toute la paroi pour un trou. Par contre, la paroi que j'ai compté en comporte au moins sept.

Du peu d'expérience que j'ai de la justice de paix, je préfère démontrer au juge que j'ai su aussi arrondir les angles pour essayer d'éviter le conflit.

Quitte à me répéter, j'ai juste une crainte par rapport au fait que le juge puisse me reprocher d'avoir chiffré les dégâts sur base d'un devis qui ne concernait pas cette chambre (je me suis basé sur le coût d'un peintre au m2). J'hésite encore à prendre un expert afin de me protéger de tout soucis mais peut-on prendre en compte un ELS fait par expert après que les clés aient été rendues?

C'était ma question de départ.

Fergy · Locations et baux

Effectivement, Il y a 3 parois de la chambre concernées mais surtout une en particulier. Le pire c'est que je n'ai pris en compte que cette parois, sinon c'est toute la garantie qui y passait.

Certes, on ne peut pas me reprocher d'évaluer le montant des dégâts sur base d'un devis mais mon seule problème c'est que ce devis en question n'est pas celui de cette chambre. J'ai repris le prix au m2 demandé par le peintre et j'ai calculé la superficie de la parois.

Si j'ai agis de la sorte, c'est pour la bonne et simple raison que je ne connais pas de peintre qui se déplace pour faire un devis d'une parois de 10 m2…

Oui rexou, la fin du préavis était le 31 décembre car j'ai une nouvelle locataire pour le 1er janvier. Elle n'habitait plus la chambre, on a donc fixé un rendez-vous le 16 décembre.

Je vais donc suivre vos conseils, ELS et photos avec un autre locataire comme témoin.

Fergy · Locations et baux

Merci pour votre réponse.

Dans mon cas, je n'ai pas d'argent à récupérer, c'est lui qui estime devoir en récupérer puisque je n'ai remboursé que 494 € sur les 790 € soit 296 de dégâts (50 € de nettoyage et le reste de peinture). Cette somme est la proposition que je lui ai faite sur base du devis de peintre pour un travail similaire.

En quoi la conciliation va t elle donc pouvoir m'aider?

Dans le cas ou il lancerait une procédure, je souhaite m'assurer au préalable de ne rien avoir à me reprocher devant le juge. Pourrait-on me reprocher d'avoir fixé une somme sans avoir pris un expert, d'où ma question de savoir si cela serait encore crédible d'en prendre un alors que les clés ont été rendues.

Je vais de toute manière suivre votre conseil d'ELS par témoin.

Fergy · Locations et baux

Bonsoir,

Je vous explique ma dernière mésaventure à un état des lieux de sortie pour une chambre que je louais à une étudiante.

Le 16 décembre, rendez-vous était pris pour l'état des lieux. Des dégâts sont constatés sur les murs (plein de trous sur plusieurs parois avec chevilles et vis encore attachées) et la chambre n'a pas été nettoyée.

L'étudiante reconnait les dégâts mais refuse de signer l'ELS sous prétexte qu'elle doit d'abord récupérer la garantie… et s'en va sans rendre les clés.

Le lendemain, j'évalue le montant des dégâts sur base d'un devis de peintre fait quelques mois auparavant pour un travail similaire. Le père refuse cette offre et me propose un forfait de 100 € pour le tout sur je ne sais quelle base et sans même avoir vu les dégâts puisqu'il n'était pas présent à L'ELS. Je lui dit alors qu'il peut très bien réaliser un devis faire appel à un expert s'il n'est pas d'accord.

Il refuse toujours la signature de l'ELS (qui faisait juste état des dégâts sans aborder la question du montant) et m'ordonne de me présenter à un rendez vous le 18 décembre pour me rendre les clés. Je refuse, vu qu'il ne veut pas signer de document. A la suite de cela, il envoie les clés par lettre recommandé (du jamais vu en 34 ans de location).

Je confirme la réception des clés sans mon approbation et rembourse la partie de la garantie qui n'était pas contesté par les deux parties et après décompte sur base du devis dont j'ai parlé.

Il dit maintenant qu'il va m'attaquer en justice (le montant du différent est de 196 €) et dit ne plus être d'accord sur la somme des 100€ qu'il avait lui-même proposé et que je dois donc lui rembourser la totalité de la garantie.

Ma question est la suivante: est-il préférable que je fasse appel à un expert pour me protéger? Est-ce que cela est encore pertinent vu que les clés ont été rendues?

J'espère que quelqu'un pourra me conseiller.

Je vous remercie.

Bonne soirée.

Fergy · Divers (hors achat/location)

Merci pour vos réponses.

J'ai discuté avec le facteur, il accepte la clé et également la serrure biométrique que j'aimerais installer. Le seul problème pour la serrure biométrique, c'est les remplaçants du facteur.

L'électricien m'incite à privilégier les badges au lieu des empreintes, des avis sur ces deux systèmes?

Il y a également l'ouverture programmé des portes pour certaines heures de la journée.

Fergy · Divers (hors achat/location)

Francis a écrit :

Dans certains immeubles, le facteur disposait d'une clé d'accès . J'ignore si ce système est toujours utilisé .

Le plus simple est que je demande directement au facteur, mais effectivement, j'ai appris qu'on pouvait par exemple donner un code d'accès.

Merci.

Fergy · Divers (hors achat/location)

Bonjour, je suis propriétaire d'un immeuble où les boîtes aux lettres sont à l'intérieur d'un hall d'entrée ouvert toute la journée. Suite à de nombreuses intrusions dans le hall, je vais bientôt faire placer une porte à rue fermée en permanence et peut-être une serrure biométrique.

Il se posera donc un problème d'accès aux boîtes lorsque le facteur passera. J'aurais voulu en savoir plus sur les différents systèmes pour que le facteur (et uniquement lui) puisse rentrer. Peut-on demander au facteur de l'enregistrer dans une serrure biométrique ou donner un badge? Puis-je mettre une seule boîte aux lettres à rue et distribuer le courrier? Cela pose certainement un problème de confidentialité.

Si je pouvais avoir vos témoignages concernant le système que vous utilisez, ça me serait d'une grande aide!

Merci.

Fergy · Locations et baux

Merci, c'est désormais plus clair pour moi!

PIM a écrit :

Citation :Dois-je donc considérer qu'ils sont déjà dans la troisième année puisqu'ils n'ont pas rendu le préavis à temps, ou sommes-nous toujours dans la deuxième année et que j'aurais le droit de prétendre à 2 mois d'indemnités?
C'est la date de départ effectif qui compte (et pas celle de la notification du préavis) pour savoir si vous êtes dans la 2e ou la 3e année.
Donc, ici = la 3e année donc 1 mois d'indemnité, le cas échéant.

Fergy · Locations et baux

rexou a écrit :

Le problème n'est pas le casier judiciaire de votre locataire.
Le (votre) problème est surtout son insolvabilité !
Quant à présumer du comportement futur d'un locataire, le casier n'est qu'une toute petite indication, fort incomplète d'ailleurs, dont la demande risque plus de vous nuire que de vous aider. La grosse majorité des gens n'aiment pas ce genre d'intrusion dans leur privé.

On est bien d'accord, un casier vierge n'est pas garant d'un bon locataire et d'un bon payeur. Maintenant pour aller plus loin, quid d'un refus de louer à quelqu'un qui a un casier bien rempli? Encore faut-il prouver que c'est le motif du refus me direz vous.

Fergy · Locations et baux

grmff a écrit :

A mon avis, vous vous retrouvez dans un bail de 9 ans. Le propriétair ene peut donc pas vous donner congé de cette manière.
Vous pouvez donc déclarer ce préavis comme nul.

Bonjour, merci pour votre réponse.

Pardon, j'ai oublié de préciser que je suis le propriétaire et que le préavis vient donc du locataire. Mon but n'est pas non plus de les obliger à rester, mais ces dernières années, les départs deviennent de plus en plus fréquent et donc ça me donne du travail supplémentaire. J'aimerais désormais réclamer les indemnités, chose que je n'ai fait qu'une fois jusqu'à présent, mais dans un cas bien particulier.

Bail de 9 ans donc on peut considérer que nous sommes dans un triennal, dont la troisième année commence le 15 juillet. Dois-je donc considérer qu'ils sont déjà dans la troisième année puisqu'ils n'ont pas rendu le préavis à temps, ou sommes-nous toujours dans la deuxième année et que j'aurais le droit de prétendre à 2 mois d'indemnités?

Merci

Fergy · Locations et baux

Bonjour,je souhaiterais vous demander votre avis sur le cas suivant.

Je viens de recevoir un préavis par mail (le courrier officiel doit encore suivre et est daté du 15 mai) pour un contrat d'un an conclu le 15 juillet 2011. Le contrat prévoyait qu' "à défaut de congé notifié 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions" ce qui fût le cas après un an d'occupation, soit le 15 juillet 2012.

Dans leur préavis, ils demandent un congé au 15 août 2013.

Ce préavis court-il à partir du 15 mai ou au 1er juin? Je vous rappelle que le contrat a été conclu un 15 du mois, et donc je suis perdu par rapport à ça.

Ma deuxième question est de savoir si j'ai le droit de réclamer une indemnité, et si oui laquelle, vu que le délai de 3 mois avant la fin n'est pas respecté.

Je vous remercie.

Fergy · Locations et baux

cochise a écrit :

Entre nous, cela ne lui garantit rien...

Certes, mais nous avons déjà eu un repris de justice sans le savoir, résultat: trafic de drogue, bagarres, descente de police d'intervention et retour au zonzon pour lui après avoir été pris sur le fait de vol de tv dans une habitation pour remplacer la nôtre qui avait volé dans les escaliers...

Dégâts estimés: 14 000 € à quelqu'un d'insolvable.

Donc c'est vrai que la demande d'un casier vierge peut paraître abusive, mais en tant que propriétaire on ne se protège jamais assez.

Fergy · Locations et baux

Merci pour cette réponse plus agréable.

En effet j'aurais peut-être du prendre un peu plus de temps pour remettre les choses dans le contexte.

En ce qui concerne les charges, il n'y a qu'un compteur d'eau et de gaz pour les locataires, il s'agit donc de charges forfaitaires et la somme de 50 € est prévu dans le bail. Donc les justificatifs sont les factures pour tous les locataires. Il est un fait certain que l'arrivée d'une autre personne entraîne une augmentation de consommation, difficile à chiffrer d'accord, mais c'est bien là la raison d'être des charges forfaitaires.

Je ne pense pas qu'il y ait une autre solution dans ce genre de cas.

rexou a écrit :

Désolé si ma façon de m'exprimer un peu caustique vous a froissé... mais d'une part vous n'avez pas abordé le contexte menaces et nuisances et d'autre part, oui, la compagne peut mettre son nom sur la boite et se faire domicilier à l'adresse. Et ce sans que cela ne nécessite votre accord ou votre permission. De plus, ils quittent les lieux dans 3 mois...
Par contre, je ne suis pas certain que votre majoration de charges pour la personne supplémentaire soit bien légale... Provision de charges ou forfait ? Vous devez justifier ce supplément de charges par un supplément de frais réels.
Ils ont perdu leurs clés deux fois... la faute à pas de chance ou autre raison, ce qui est important, c'est que vos loyers et les charges sont payés... avec le temps, vous découvrirez que c'est déjà pas si mal...

Fergy · Locations et baux

Merci Rico, vous me prouvez qu'il peut y avoir des gens agréables et pertinents sur ce forum.

Vous savez, quand une personne vous menace de vous faire casser la gueule par une dizaine de personnes (avec constat de police), qu'il fait exprès de réveiller tout le bâtiment pour ennuyer son monde, qu'il perd une première fois un double de clé, qu'il perd ensuite un deuxième trousseau de clés qu'il laissait dans sa boîte aux lettres pour donner accès à on ne sait combien d'autres personnes et qu'en plus il refuse de payer la facture de 400 € pour le changement des barillets d'entrée et de toutes les clés des autres locataires qui vont avec, et ce malgré courrier d'avocat... et vous, vous lui rendriez encore service en lui donnant un trousseau pour sa nouvelle compagne? Laissez-moi rire lol Certains sur ce forum sont loin d'être des débutants, certes, mais quel rapport avec le fait que ces mêmes personnes soient prêtes à se laisser marcher sur les pieds par des locataires irresponsables? Et puis ancienneté ne veut pas dire compétence, faut-il le rappeler.

N'importe quel locataire responsable aurait fait sa demande de clés et tout cela ne serait pas arrivé. Depuis mon post, il a payé sa facture, donc il aura son trousseau.

Bonne journée

Le contrat n'interdit pas qu'une autre personne vienne habiter là je suppose puisque une majoration est prévue en cas de personne supplémentaire

Donc ils ne sont pas en tort et ils vous paient le supplément prévu dans ce cas et ce sans que vous ayez du l'exiger

Bon l'histoire des clés c'est autre chose, mais ça vous pourrez déduire ça de la garantie locative

Bref je suis de l'avis des autres, restez cool et n'en faites pas trop... [/quote]

Fergy · Locations et baux

Bonjour à tous,

Je poste au sujet d'un de mes locataires qui vit dans son appartement avec sa nouvelle compagne alors qu'il l'occupait seul jusqu'à présent. Cette dernière se permet d'apposer son nom sur la boîte aux lettres, sans nous avoir consulté au prélalable, sans donc savoir qui c'est et sans que son identité soit ajoutée dans le contrat de bail!

De plus, le contrat ne prévoit la location qu'à une seule personne, même si une clause prévoit une majoration des charges de 50 euros dans le cas de l'arrivée d'une seconde personne. Du coup, il s'est empressé de nous verser 50 euros de plus par mois pour sa compagne, de nouveau sans nous le communiquer.

Il faut savoir que cette personne nous doit de l'argent concernant le changement de barillets suite à la perte de ses clés (et ce malgré sommation de notre avocat), donc je n'ai pas l'intention de lui rendre service. Il vient également de me rendre son préavis pour partir dans 3 mois.

Est-ce que tout cela est légal? Ai-je le droit de demander l'identité de cette personne et ai-je le droit de refuser qu'elle appose son nom sur la boîte aux lettres? Dois-je contacter la ville et l'agent de quartier?

J'ai du mal à croire que quelqu'un puisse se domicilier où il veut sans même l'avis du propriétaire.

Merci.

Fergy · Locations et baux

Rico a écrit :

si vous aviez, comme je le fais, fait signer à votre loc un document précisant combien de détecteurs de fumée il y a avait et à quels emplacements ça ne serait pas arrivé Fergy !
perso je fais signer un tel document et en le signant il reconnaît qu'il y a bien autant de détecteurs, et qu'ils sont situés à tels endroits
à partir de là, pas vraiment besoin de photos
j'avais d'ailleurs eu, je ne sais plus où, un doc spécifique concernant les détecteurs d'incendie..où en plus il était spécifié que le loc s'engageait à ne pas les enlever, ni à en enlever les piles et à remplacer celles ci une fois usées
mais vous pouvez aussi tout simplement mentionner ça dans l'ELE, vu que ça se fait pièce par pièce

C'est désormais fait pour les autres contrats wink

Fergy · Locations et baux

Francis a écrit :

Sauf pour faire plasir à des clients, je ne fais des photos pour les ELE que des jardins, des meubles (pour les locations meublées) et des éléments vraiment spéciaux comme les vitraux, les fresques, etc.
Des photos de murs ou de plafonds peints, cela ne donne pas grand chose et peut plus preter à confusion qu'aider.
J'ai un jour tenté un ELE avec la video, en commentant tout en filmant, et c'était inexploitable.
Jusqu'à présent, rien ne vaut une bonne description datylographiée.

D'accord, mais les photos sont là pour palier aux éventuels oublis. Par exemple, un de mes locataires a prétendu qu'il n'y avait jamais eu de détecteur d'incendie, ce qui ne serait pas arrivé si j'avais eu une photo prouvant le contraire. Disons que c'est une sécurité en plus.

Fergy · Locations et baux

Panchito a écrit :

L'expert avec lequel je travaille d'habitude fait toujours un reportage photos en plus de son rapport d'ELE.
Il est bien indiqué dans son rapport, qu'un CD est transmis aux parties et que les photos qu'il contient (il les imprimes sous format petites vignettes en annexe au rapport) fait partie intégrante de l'ELE.
C'est sourtout important pour les villas 4 façades avec grand jardin...

Merci Panchito, l'idée me plaît!

Fergy · Locations et baux

Bonjour,

Ayant souvent (pour ne pas dire systématiquement) des problèmes à l'état des lieux de sortie, je souhaite désormais faire un maximum de photos à l'ELE. Afin d'avoir un maximum de photos sans avoir 15-20 pages d'ELE, un cd contenant toutes les images constitue-t-il une preuve irréfutable? Pour aller plus loin, est-il imaginable et juridiquement légal de faire dater et signer ce cd?

Je sais que ça peut paraître farfelu, mais je tiens à trouver une solution pour me protéger des locataires qui prétendent que certains dégâts étaient déjà en l'état à l'entrée.

Merci

Fergy · Locations et baux

PIM a écrit :

Je suppose qu'il s'agit d'un bail de résidence principale, enregistré, d'une durée de 9 ans ?
Si oui: le locataire peut donner un contre-préavis d'un mois et ne doit pas attendre la fin du préavis reçu du bailleur.
Tout mois commencé est dû (cfr stipulation du bail existant).

Et il faut préciser que ce contre-préavis peut être donné à tout moment durant les 6 mois du préavis.

#41 Re : Locations et baux » Mésaventure ELS » 30-12-2013 11:04:57

#42 Re : Locations et baux » Mésaventure ELS » 30-12-2013 11:04:57

#43 Re : Locations et baux » Mésaventure ELS » 30-12-2013 11:04:57

#44 Locations et baux » Mésaventure ELS » 30-12-2013 11:04:57

#45 Re : Divers (hors achat/location) » Accès boîtes aux lettres pour facteur » 07-06-2013 10:50:45

#46 Re : Divers (hors achat/location) » Accès boîtes aux lettres pour facteur » 07-06-2013 10:50:45

#47 Divers (hors achat/location) » Accès boîtes aux lettres pour facteur » 07-06-2013 10:50:45

#48 Re : Locations et baux » Indemnité suite à préavis » 17-05-2013 13:41:47

#49 Re : Locations et baux » Certificat bonne vie et moeurs exigé par un propriétaire » 28-05-2013 08:25:47

#50 Re : Locations et baux » Indemnité suite à préavis » 17-05-2013 13:41:47

#51 Locations et baux » Indemnité suite à préavis » 17-05-2013 13:41:47

#52 Re : Locations et baux » Certificat bonne vie et moeurs exigé par un propriétaire » 28-05-2013 08:25:47

#53 Re : Locations et baux » Domiciliation tierce personne » 22-07-2021 04:55:41

#54 Re : Locations et baux » Domiciliation tierce personne » 22-07-2021 04:55:41

#55 Locations et baux » Domiciliation tierce personne » 22-07-2021 04:55:41

#56 Re : Locations et baux » Photos état des lieux » 25-02-2012 11:46:22

#57 Re : Locations et baux » Photos état des lieux » 25-02-2012 11:46:22

#58 Re : Locations et baux » Photos état des lieux » 25-02-2012 11:46:22

#59 Locations et baux » Photos état des lieux » 25-02-2012 11:46:22

#60 Re : Locations et baux » Préavis de la part du propriétaire et départ avant expiration. » 23-02-2012 11:55:26

Pied de page des forums