En tapant "percer un mur porteur" dans Google ! Comme quoi 

Bonjour Monsieur.

1° je spécifie "première assemblée constitutive" pour attirer l'attention sur le fait que c'est notre première assemblée, et que jusqu'à la date de cette assemblée, c'est le promoteur qui est notre syndic (c'est écrit dans l'acte de base) même si dans les faits il délègue ses pouvoirs à un agent immobilier (qui sera vraisemblablement notre syndic à dater de l'A.G.).

2° J'ai lu, relu, et je relirai encore l'acte de base. Je m'en suis imprégnée, même si j'avoue n'avoir pas compris les implications juridiques de tous les points. C'est bien ce qui m'inquiète.

3° Il n'y a, à ma connaissance, pas eu d'acte modificatif. S'il y en a eu un, personne n'a été mis au courant, ni dans ma phase ni dans les phases voisines.

Donc nous nous retrouvons avec deux cas de figure :

A. il n'y a pas eu d'acte modificatif et la limitation de responsabilité du promoteur en cas de percement des murs porteurs existe toujours.

Corollaire : comment le promoteur peut-il à la fois interdire (dans l'acte de base) des percements et les autoriser (il a autorisé le maître d'ouvrage à percer un mur porteur ?

B. Il y a eu acte modificatif, mais personne n'en a été informé.

Corollaire : le promoteur est en tort et il me semble que c'est grave.

Il est clair que j'en saurai sans doute beaucoup plus après l'A.G. mais en attendant, je dois préparer la réunion, et m'assurer que je ne vais pas m'appuyer sur des choses que je ne comprends pas, ou dire des contre-vérités. Ce n'est l'intérêt de personne.

Merci pour tous les éclaircissements que vous me donnez depuis le début.

Bonjour à tous. Le temps s'éclaircit. Malheureusement mon cerveau est toujours aussi embrumé. J'ai donc une question supplémentaire.

Pour mémoire, notre première A.G. constitutive aura lieu le 16 janvier.

Le promoteur a-t-il le droit de changer l'acte de base sans en informer tous les copropriétaires, au moins ceux concernés par le percement des murs porteurs en vue de joindre 2 appartements ?

L'acte de base est le même pour les 8 phases de l'ensemble, comportant en tout 133 appartements. Notre phase, seule concernée par les travaux, en comporte initialement 18 (17 quand les 2 appartements seront rejoints).

Dans cet acte de base, figure la mention :

Limitation de responsabilité

"Il est tout à fait interdit de faire des percements dans les dalles de sol, DANS LES MURS PORTEURS, dans les colonnes, les poutres ET LES GAINES et ce A QUELQUE ENDROIT QUE CE SOIT. Ni le promoteur, ni l'architecte, ni l'ingénieur, ne pourront être rendus responsables si la stabilité du bâtiment est mise en cause par l'acheteur qui ne tiendrait pas à cet interdiction."

Je comprends ce que je lis, mais je n'arrive pas à comprendre comment le promoteur peut autoriser un copropriétaire à percer un mur porteur alors que c'est en totale contradiction avec son acte de base ?

Se pourrait-il que le promoteur ait fait supprimer (ou modifier) cet article de l'acte de base sans nous en parler ?

J'ajoute que le maître de l'ouvrage DIT (pas d'écrits) que le promoteur l'a assuré être responsable (le promoteur, donc) des travaux entrepris jusqu'à la réception définitive des communs. La réception provisoire des communs n'a pas encore eu lieu, elle va suivre notre A.G. en principe.

Merci.

Voilà des questions intéressantes qui mériteraient un fil de discussion particulier (s'il n'existe pas déjà, j'avoue humblement n'avoir pas cherché).

Je réponds seulement à la première question, parce que je suis incapable de répondre aux suivantes.

Notre futur syndic (s'il est bien élu en A.G. prochainement) s'occupe de la gérance de 6 buildings sur 8 (les syndics des 2 autres étant des propriétaires résidents). Ce qui signifie qu'il s'occupe d'une centaine (environ) d'appartements, tous neufs (2 à 6 ans). Chez nous (dernière phase, la plus récente) il y a des compteurs individuels pour le gaz, l'électricité et l'eau, donc aucune répartition à faire, par exemple, pour leur usage dans les appartements. Restent les communs, mais c'est un calcul relativement simple à faire. 

Il nous demande 12,50 euros  tvac. par mois et par appartement (quelle que soit sa surface). Il y a 17 appartements dans notre phase. (initialement 18 mais 2 ont été joints et n'en forment plus qu'un).

Je n'ai aucune idée si c'est cher, peu cher, ou si c'est la norme.

Bonjour Monsieur.

1. Je suis tout à fait consciente qu'il faut agir, dans mon intérêt et celui de tous.

2. Nous verrons ce qui se passera à l'A.G. (je rappelle que c'est la 1ère A.G. constitutive, et que par conséquent il n'y a encore ni syndic élu ni CP).

3. Le point des travaux sans permis ayant été mis à l'ordre du jour, nous allons pouvoir en débattre et les réponses du maître d'ouvrage seront consignées dans le rapport.

4. Selon que les réponses seront positives (dans le sens où le maître d'ouvrage admet, et reconnaît qu'il sera le SEUL responsable en cas de dommages collatéraux, et qu'il accepte de payer tous les frais de ces dommages -actuels ou futurs-) nous n'en viendrons sans doute pas au dépôt de la plainte.

5. Par contre, si le maître d'ouvrage est soit absent, soit refuse de reconnaître qu'il est en tort, et par conséquent refuse de se considérer comme responsable des dommages, alors c'est évident qu'il faudra passer par la plainte pour nous préserver.

6. Jusqu'à présent, le maître d'ouvrage s'est toujours retranché derrière le permis de BATIR accordé au promoteur pour ériger le building. A mon sens, c'est une erreur, car selon l'urbanisme, un permis EXPRES doit être demandé pour percer des murs porteurs intérieurs, des gaines, et toucher aux planchers.

En résumé il n'y a pas désinformation, il n'y a tout simplement aucune information, ce qui est tout aussi grave et très embêtant. Je m'interroge quant à ma candidature au sein du CP, parce que finalement si c'est pour être la seule à m'activer, les autres s'en remettant à moi pour les infos mais refusant de mouiller leur maillot quand il s'agit d'agir, je préfère m'abstenir d'être candidate, et continuer mon chemin toute seule en essayant de m'informer du mieux que je peux (notamment ici).

Si les choses venaient à prendre une tournure plus sérieuse au niveau de l'indemnisation des dommages, alors j'irais trouver, seule, un avocat. Mais je la trouverais mauvaise de devoir également assumer seule le coût de la procédure, alors qu'elle concernerait tous les copropriétaires.

Encore une fois, nous verrons bien comment va se dérouler l'A.G. Je vous tiendrai au courant, c'est bien le moins que je puisse faire.

Merci encore et bonne journée.

Bonsoir.

Quelques avancées :

1. après consultation du service d'urbanisme de la commune, un permis est bien nécessaire pour tous travaux ou percements concernant, e.g., les murs porteurs, les gaines et les planchers.

2. aucun permis n'a été demandé au jour d'aujourd'hui (les travaux ont débuté à la mi-octobre et sont à l'arrêt depuis fin octobre).

3. dans l'état actuel des choses, le seul moyen de faire constater l'infraction est de faire appel aux services de police, qui viendra sur place établir un constat. J'ignore ce qu'il adviendrait du constat ensuite (poursuites ? amende ?)

3. les copropriétaires que j'ai consultés jusqu'à présent sont soit opposés soit tièdes quand à l'idée de consulter un avocat.

4. nous avons demandé qu'un point soit ajouté à l'ordre du jour de notre première A.G. le 16 janvier, pour a) savoir ce qu'il en est des autorisations légales et b) pour débattre de la responsabilité des dommages.

Au vu des 4 points ci-dessus, je suppose que j'en saurai plus au lendemain de notre A.G.

La grosse difficulté que je rencontre, c'est que les copropriétaires consultés veulent être informés, mais refusent de se mettre en porte à faux vis-à-vis du preneur d'ouvrage.

Autrement dit, tenez-nous au courant, mais surtout qu'on ne soit pas impliqués.

Dans ces conditions j'avoue que malgré ma ténacité et l'envie que j'ai de préserver mon bien, j'envisage de tout laisser tomber et de ne plus m'occuper de rien. En 3 mots, j'en ai marre.

Bonne soirée tout le monde.

En Wallonie, province de Liège.

Bonjour à tous les Pimonautes et meilleurs voeux à tous pour que 2012 soit meilleure que 2011.

J'ai une question à laquelle je voudrais que ne répondent que ceux qui peuvent me donner une solution qui s'appuie sur un règlement, un code civil, l'usage ou la jurisprudence.

Chacun est libre d'avoir son ou ses avis, mais comme je ne peux poser la question qu'ici, et que la ou les réponses que je recevrai me serviront pour guider ma conduite lors de notre première A.G. constitutive, ce serait bien que je puisse m'appuyer sur quelque chose de rigoureux et de concret.

Avant de poser ma question, et pour éviter la relecture de tout le sujet, j'en résume le contenu.

J'ai acquis un appartement dans un immeuble à appartements multiples dont tous les appartements n'étaient pas encore vendus lors de mon emménagement.

Ultérieurement, le promoteur a vendu 2 appartements côte à côte à un candidat souhaitant réunir les 2 appartements en 1 seul. Pour ce faire, le propriétaire a abattu TOUTES les cloisons intérieures légères, et a percé les murs porteurs en plusieurs endroits, pour y pratiquer des baies permettant la jonction entre les 2 appartements. Il a également percé les gaines techniques et arraché 200 m² de chape.

Outre les nuisances sonores dues à l'utilisation d'outils pneumatiques pour percer les murs porteurs et de marteaux piqueurs pour arracher les chapes, j'ai personnellement à déplorer de nombreuses fissures dans mon appartement, que ce soit aux murs ou aux plafonds. Le maître de l'ouvrage a fait procéder à un état des lieux avant travaux, attesté par un document écrit et signé relatant le fait que mon appartement était à l'état neuf, et exempt de tout dommage. Après la fin des travaux de percement des murs porteurs (prévue pour fin janvier, normalement), il y aura également un état des lieux après travaux. Jusqu'à présent, le maître de l'ouvrage n'a pas contesté les fissures, mais se retranche derrière l'acceptation ou non des réparations par son assurance (sic).

Le promoteur, également syndic puisque la 1ère assemblée générale constitutive n'a pas encore eu lieu, n'a JAMAIS informé ni demandé l'accord d'aucun copropriétaire, résident ou non, des travaux de percement des murs porteurs aux fins de réunion de 2 appartements.

Le maître d'ouvrage n'a jamais sollicité notre autorisation non plus, se contentant de nous informer très brièvement sur la nature exacte des travaux, sans en spécifier réellement l'ampleur.

Ma question est la suivante :

Lors de notre première A.G. constitutive, qui aura lieu mi-janvier, le promoteur va sans doute, comme c'est l'usage, nous inviter à payer les charges communes. Aucun de nous n'a jamais payé de provisions pour ces charges, nous n'avons jamais été invités à le faire.

J'ai donc la ferme intention (et je l'ai exprimée par écrit au promoteur) de ne payer AUCUNE charge commune (éclairage des communs, électricité relative à l'ascenseur, primes d'assurance pour le bâtiment et l'ascenseur) jusqu'à la fin des travaux de percement prévus, supposés se terminer fin janvier.

Je base ma décision de refuser le payement des charges sur 3 points :

1. Un des points de l'acte de base est rédigé comme suit (recopié in extenso) :

"Il est tout à fait interdit de faire des percements dans les dalles de sol, DANS LES MURS PORTEURS, dans les colonnes, les poutres ET LES GAINES et ce A QUELQUE ENDROIT QUE CE SOIT. Ni le promoteur, ni l'architecte, ni l'ingénieur, ne pourront être rendus responsables si la stabilité du bâtiment est mise en cause par l'acheteur qui ne tiendrait pas à cet interdiction."

2. Le promoteur a donc transgressé unilatéralement le règlement de l'acte de base sans nous informer ni demander notre accord.

3. Le promoteur aurait dû a) informer le candidat acheteur de ce point du règlement de l'acte de base. b) informer tous les autres copropriétaires qu'un candidat souhaitait acheter 2 appartements en vue de les rejoindre en un seul, et d'y percer des ouvertures dans des murs porteurs. c) dans le cas d'un refus majoritaire des copropriétaires d'autoriser le percement de murs porteurs, informer le candidat acheteur que l'autorisation ne lui était pas accordée.

Que pensez-vous de mes arguments, sont-ils suffisants pour étayer ma décision de ne pas payer les charges communes pour l'exercice 2011 et pour le mois de janvier 2012 ? En sachant que d'autres copropriétaires comptent bien me suivre, mais comptent aussi sur moi pour "aller au feu" la première ?

Merci pour vos réponses étayées par des articles de lois ou autres.

Et bon réveillon à tous !!

Monsieur Bada,

Si le bonhomme connaissait la loi, nous ne serions pas tous dans les ennuis jusqu'au cou. Ils (le promoteur et son chef de travaux) connaissent la loi unique, celle qui dit que le promoteur est dieu tout-puissant, et que les propriétaires n'ont qu'à subir en silence et obéir à la loi unique.

Pour avoir rué dans les brancards, je sais de quoi je parle.

Et ce n'est pas fini (de ruer).

Une fois l'A.G. passée, je reprendrai l'autre fil dont je suis l'initiatrice.

La seule chose que je puis dire aux candidats investisseurs, c'est d'être très très prudents avant leur achat, et de consulter si possible les personnes déjà propriétaires d'un appartement érigé par le même promoteur.

Et s'ils ne l'ont pas fait, de s'affilier à Pim.be

Merci à tous, vous êtes formidables et très utiles !