>>Craignez vous des dégats locatifs ou non?
- Non, pas de dégâts locatifs exagérés à première vue.

>> Votre locataire a t il payer tous ses loyers?
- Oui, mais pas le décompte des charges réelles;  ni les 3 mois d'indemnité de rupture conformément au bail de 3 ans résilié anticipativement par le locataire après 18 mois,
Il y a une garantie bloquée sur un compte bancaire équivalent à 3 mois, donc il me reste à récupérer le montant des charges réelles(+/-500 euro).
Je devrai probablement saisir la JPaix pour débloquer la garantie et récupérer le solde de charges 

>>Votre bail prévoit-il de mettre à charge du locataire les frais d'expert en cas de résiliation ou rupture à ses torts?
- OUI.

Merci pour votre suivi et vos conseils judicieux.

MERCI pour vos promptes réponses.

Je pensais bien m'en tenir au rdv initial.
J'ai bien entendu essayé de recontacter "notre" expert, sans succès.  Et, le locataire ne mentionne pas explicitement de nom d'expert, il est dit "(...) l'expert viendra le 30/9 à telle heure ...".

D'où mon interrogation.

Merci à PIM, le pragmatique webmaster : je m'en vais de ce pas écrire une lettre recommandée pour confirmer le rdv initial à toutes les parties.

C'est vrai qu'il y a longtemps mais il me semble me souvenir ...

- avoir d'abord fait une recherche type Google pour accéder à des bases de données juridiques (minutes de jugement ou jurisprudence) sur des matières immobilières,
- être arrivée sur le site d'un bureau d'avocat (Demine)
- votre site y était référencé pour un forum de discussion

et alléluia, j'ai pu découvrir votre site super utile et efficace.

A titre d'exemple  :
« Conformément à la loi du 13 avril 1997 qui a modifié le principe des contrats de courte durée, pour les contrats de courte durée conclus à partir du 31 mai 1997, il convient d’appliquer les dispositions suivantes :
-    il reste possible de conclure un contrat écrit ou plusieurs contrats successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans ;
-    pareils contrats ne peuvent toutefois être prorogés qu’une seule fois par écrit et sous les mêmes conditions ;
-    (…) »
C’est en vertu de ce deuxième alinéa que je considère que le bail initial est réputé de courte durée, prenant fin le  ..... conformément au congé notifié au moins 3 mois avant l’expiration.

Bonne chance,

Merci à vous tous pour ce panaché de suggestions plus intéressantes les unes que les autres.

Je viens vous donner un feed-back sur ce dossier :
- suite à mes mises en demeure de paiement des loyers en retard, les locataires ont invoqué des troubles de jouissance (subi durant une dizaine de jours en avril);
- sur mon refus de les prendre en considération, ils se sont adressés à un avocat, qui m'a écrit des lettres salées, exigeant des indemnités disproportionnées, pour me faire peur sans doute ...
- n'obtenant pas le paiement des montants dus, j'ai introduit illico une requête en conciliation en JP, et tout le monde s'y est présenté (avocat, les 2 locataires et bien sûr, moi)
- j'ai obtenu gain de cause auprès de l'avocat, qui a accepté de rédiger un accord signé en JP, prévoyant même la désignation d'un expert pour l'état des lieux de sortie aux frais exclusifs des locataires (conformément au bail) + le paiement des arriérés (moyennant un geste consenti de ma part pour dédommager les locataires des troubles de jouissance) + la remise des doubles des clés pour faire visiter l'appartement avant la fin du bail (l'appartement étant quasi vidé par les locataires qui n'avaient pas envie de revenir pour les 3 x 2 heures de visite par semaine) + une indemnité d'un mois (je voulais vrrraiment me débarraser d'eux aussi vite que possible) .
- mais j'ai vu l'appartement, avant de le faire visiter et il est dans un état de saleté qui dissuaderait tout candidat locataire, je suis donc quasi obligée d'attendre l'état des lieux de sortie (30/8) pour nettoyer et repeindre après estimation des dommages locatifs, qui selon moi, additionnés au décompte de charges locatives excèdera la garantie locative bloquée sur un compte bancaire .

Il y aura donc probablement encore un épisode à vous raconter dans cette histoire.
A bientôt.

Trop de frais ??
Je reçois régulièrement des propositions d'estimation GRATUITE de la part d'agences immobilières, qui se déplacent gracieusement pour un premier rdv, bien entendu dans l'espoir d'obtenir un contrat d'exclusivité si vous vous décidez à vendre ou à mettre en location.

Je suis également d'un naturel très curieux.

Merci pour la précision. 

Et moi qui pensait que les clauses d'un contrat (de bail en l'occurence) faisaient loi aux yeux des parties; tant qu'elles n'allaient pas à l'encontre des clauses impératives de la loi sur les loyers...

Finalement, le bail à court terme (3 ans) n'est pas intéressant, autant conclure 2 fois un bail de 24 mois puis 12 mois; puisque de toutes façons, soit après les 3 ans , soit après le deuxième bail de 12 mois reconduit, on se retrouve dans un bail de 9 ans.

Merci pour les conseils. 

A priori, le dialogue ne semblera pas fructueux avec ce locataire qui vit dans "son monde" et n'est prêt à aucune concession (tendance parano-schizo-haute opinion de soi et pas des autres).

Je crains que le coup du locataire remplaçant ne soit à considérer comme risqué.  Déjà quand j'ai pu choisir les locataires moi-même sur base de critères stricts, j'ai été négativement surprise. 
Alors, un locataire, cherchant son successeur, prendra les premiers candidats venus, et si je le(s) refuse, il aura l'impression que je cherche à revenir sur ma parole et à obtenir quoi qu'il en soit un dédommagement.  On reporte donc le problème à la fin du bail. 
Lui faire payer les frais d'agence pour la relocation ne serait-ce pas plus "objectif" pour la recherche d'un candidat valable ?

Quid si le locataire parano refuse de laisser accès pour faire les deux visites par semaine, comme le bail le prévoit durant le préavis ?
Retour à la case Juge de Paix ?

Si quelqu'un dispose d'un modèle du type "chek-list" pour la sélection des locataires, ce serait gentil de partager ce privilège; sinon, ce serait peut-être bien un créneau porteur ...

Vos expériences à partager, c'est toujours sympa ...parce qu'on a toujours l'impression que les rôles sont inversés dans une telle situation.
En tous cas, je vous dis quoi de la suite des événements