panchito a écrit :

Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!

L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion énonce :

"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

Cette loi est entrée en vigueur le 01/09/2010

Panchito, où êtes-vous aller chercher  que, je cite :"les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges ( ce qui signifie toutes les lois belges) pour septembre 2014 au plus tard!" ?

Un version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptée non pas aux lois belges mais aux articles 577-3  à 577-14 du code civil devait être soumise par le syndic à l'approbation de l'assemblée générale.

luc a écrit :

Les deux membres du CdC sont en situation de cogérance avec l'ancien, que le nouveau refuse de fait à juste titre

Je ne comprends pas. Pourriez-vous expliquer ?

luc a écrit :

BMCTools a écrit :

Pour revenir à la question du stock.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérée comme une provision qui est ensuite partie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

Vraiment "rien interdit" ?

Rien interdit a ce que une ACP se considère comme une société d’investissement, s'il d'entré eng)régistré comme entité, accepte d'être taxé (y compris le TVA).

Vous osez faire l'essai réel et soumettre la comptabilité au SPF Finances pour vérifier que les conditions d'exemption des taxes sont remplies et conforme à la réalité ?

Au niveau comptable rien m'interdit de créer des comptes des classe 3.

Au niveau de la copropriété, les ACP ont un objet social "qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."

Alors arrêtons les parallélismes douteux, les amalgames, des scénarios de "copropriété-fiction", etc, etc...

Pour revenir à la question du stock.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérée comme une provision qui est ensuite partie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

luc a écrit :

Papyrus a écrit :

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Votre CP ne paie pas le solde. il peut le faire provisoirement s'il a contesté en justice la décision de l'AG à approuver la comptabilité.

Ses chances de réussir ne sont pas nulles, s'il réussi à prouver que votre comptabilité n'est pas tenu suivant les règles.

Si en plus votre AG a négligé de débattre en connaissance de cause sur la problématique de l'isolation ses chances augmentent.

Si j'ai compris ce que vous dites, le CP peut refuser les comptes en AG et a 4 mois pour contester la décision de l'AG. Le CP qui ne paye pas son solde n'est pas venu à l'AG, n'a pas voté et n'a donc pas à ma connaissance, contesté les comptes.

De plus, il n'y a pas de problème d'isolation en cause juste de la mauvaise foi : Le CP a changé ses châssis et a argué que s'il avait un relevé de chauffage si important (lié au relevé des calorimètres), c'était parce que certains autres CP n'avaient pas changé leurs châssis !
Sa consommation de chauffage, quand à elle, est toujours identique et proportionnelle aux autres années.
De plus le toit a été entièrement refait (7 ans) et les autres CP qui sont ses voisins n'ont pas eu un relevé de chauffage qui a explosé.

luc a écrit :

question:
Q1: ce CP  a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

GT a écrit :

L'Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires été publié le 30 août 2012.
Ce plan comptable ne prévoit pas des comptes de stocks  que l'on retrouve ds la comptabilité des entreprises (comptes de la classe 3).

Petite question du lundi matin :
le plan comptable minimum normalisé pour les association de copropriétaires ne prévoit pas des comptes de stocks... soit !
Mais l'AR l'interdit-il ?   

Au contraire, le texte ne le rend t'il pas obligatoire ? en lisant le lien fourni...
"9.  Il doit être tenu compte des charges et des produits qui concernent l'exercice ou des exercices précédents, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain."

Une livraison dans les derniers jours de l'exercice sera reprise fort logiquement dans les comptes mais est-il prévu que la charge soit portée en compte des occupants de l'exercice qui se termine ?

Art. III.82.[1 § 1er. Les entreprises suivantes sont soumises à l'obligation comptable :
(...)
5° les organismes, dotés ou non d'une personnalité juridique propre, qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, auxquels les dispositions du présent chapitre sont, par catégories d'organismes, rendues applicables par un arrêté royal qui adapte les obligations résultant, pour les entreprises concernées, des dispositions des arrêtés pris en exécution du livre III, titre 3, à ce que requièrent la nature particulière des activités et le statut légal des entreprises en cause.
(...)

"Un stock est défini comme un ensemble de biens destinés soit à être vendus dans le cadre de l’activité courante de l’entreprise, soit à être consommés dans l’activité de production de l’entreprise."

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

GT a écrit :

L'Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires été publié le 30 août 2012.
Ce plan comptable ne prévoit pas des comptes de stocks  que l'on retrouve ds la comptabilité des entreprises (comptes de la classe 3).

Merci pour votre réponse

et voilà enfin une réponse qui me satisfait parce qu'elle m'enlève une grosse épine du pied.

Mais je m'étonne que le syndic ne le sache pas et ne me l'ait pas dit et surtout que le CAC m'ait proposé une gestion du stock comme dans une entreprise.
Il n'est peut-être pas spécialisé en copropriété.

luc a écrit :

BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Les travaux affectant les parties communes , travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire pourront être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4°.
Cette précision  vise à mettre en évidence le fait que le syndic n'a pas un pouvoir exclusif en ce qui concerne les travaux conservatoires et d'administreion  provisoire.
Il peut demander à l'AG de prendre une décision sur ces travaux conservation et d'administration provisoire, décision qui sera prise à la majorité absolue (pas de majorité qualifiée).