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#761 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
Une simple procuration n'est plus valable après le décès.
cfr CC
Celui qui a un mandat de gérer les biens de l'héritage pour le compte du notaire de la succession peut donner un mandat pour autant qu'il ne donne pas de mandat de disposition.
En effet le Code Civil stipule:
Art. 1987. (le mandat) est ou spécial et pour une affaire ou certaines affaires seulement, ou général et pour toutes les affaires du mandant.
Art. 1988. Le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration.
S'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandant doit être exprès.Art. 1989. Le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat : le pourvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.
#762 Re : Copropriétés forcées » révocation du syndic » 27-06-2018 10:03:18
Luc a écrit :La seule chose que j'ai voulu dire est qu'une petite ACP avec un syndic pro ne peut pas appliquer cette procédure
Faux.
je ne vois pas pourquoi tu t'acharnes ainsi à contester l'application d'un article de loi dont tu n'as jamais eu et n'auras jamais ni l'opportunité et ni le besoin.
C'est incompréhensible ta contestation de la réalité.
Sorry !!!
L'opportunité de cet article de la loi dans le contexte d'une grande ACP sera présent dès le 01.01.2019. Mais c'est un autres sujet pour plus tard.
En plus le forum n'est pas là pour comprendre la motivation de ceux qui participent activement et/ou pour vous aider à faire taire des "contestataires" mais pour aider d'autres.
#763 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
(...)
La dame qui se présentera à l'ACP de Panchito doit avoir en mains un acte authentique (procuration ou mandat d'un notaire), sinon rien.
bonne synthèse de l'essentiel de ma réplique précédente.
#764 Re : Copropriétés forcées » révocation du syndic » 27-06-2018 10:03:18
Absolument pas d'accord
Cette procédure doit ....être organisé par le syndic.
Que nenni !!!
A 6, 15 ou 20 copropriétaires ont arrive à se mettre d'accord à l'unanimité, par écrit hors AG pour gérer l'une ou l'autre chose sans attendre l'année prochaine.
On comprend votre scepticisme puisque l'organisation d'une décision à l'unanimité est matériellement chose impossible pour vous dans une grosse ACP
Ne soyez pas jaloux que cette disposition du code civil fonctionne parfaitement dans les petites ACP où le syndic insuffisamment payé fait que le brave bonhomme est souvent aux abonnés absents et on le voit jamais à l'immeuble............!!!
est-ce que chez vous il y a un planning mensuel de date des visites du syndic à l'immeuble afin que les résidants puissent le rencontrer ?
Cette disposition est sur mesure pour des ACP avec un syndic-copropriétaire; bénévole ou non. Dans ce cas la réunion des CP autour d'une tasse de café peut être transformé en AG par écrit. Le syndic envoie un mail aux autres CP, qui répliquent en votant oui.
La seule chose que j'ai voulu dire est qu'une petite ACP avec un syndic pro ne peut pas appliquer cette procédure si le syndic n'est pas présent et avoir la garantie que cela fonctionne. Mais je suis content que j'ai su vous convaincre que la procédure doit être à 100% écrite, pas formellement mais réellement.
Dans le temps quelqu'un de ma famille était CP dans une ACP de trois lots (appartements du type français avec entréé individuelle) et appliquait cette procédure depuis les années 80. Réunion annuelle chez quelqu'un pour boire un café, payer la facture unique (l'assurance). Si une décision devait se prendre on en discutait, décidait et le "syndic" l’envoyait par mail avec la preuve de paiement d'assurance au deux autres qui confirmaient en retour du mail.
#765 Re : Copropriétés forcées » révocation du syndic » 27-06-2018 10:03:18
Luciole, souvenez-vous qu'un article judicieux du code civil belge sur la copropriété indivi forcée permet aux copropriétaires de discuter entre eux et à tout moment de prendre à l'unanimité une décision de gestion, à charge pour le syndic de ratifier et l'inscrire la résolution dans le livre des PVS. Cela ne vous aide pas dans le cas d'espèce de votre litige précis mais il parait bon de s'en souvenir car cet article est de nature à favoriser les consensus sur d'autres points utiles pour travailler à la bonne entente de la copropriété. Par exemple si votre syndic jette l'éponge et ne convoque pas l'AG, ou si le syndic convoque l'AG mais le syndic désigné jette l'éponge à son tour alors ni l'ancien ni le nouveau syndic ne vont reconvoquer une AG et dans ce cas de figure il faudra bien que les copropriétaires et les résidents se prennent en main pour décider qqchose s'ils ne veulent pas passer leur prochain noel sans mazout de chauffage dans la cuve.
Pour la question de servitude, à l'origine de votre arrivée sur le forum il y a de très bons notaires spécialisés en statuts de copropriété qui sont membres actifs de l'ASBL SNPC
j'espère que vous nous donnerez régulièrement des nouvelles de votre sujet , en particulier sur le plan juridique à débroussailler, courage.
Cette procédure doit être écrite et être organisé par le syndic. Cette interprétation "judicieuse" est et reste une astuce très précaire.
Art. 577-6. CC
§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
#766 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
Grmff a écrit :Vous avez tout intérêt à demander la nomination d'un curateur à succession vacantes.
Quelle est la procédure à suivre? Ce n'est pas d'office le notaire instrumentant la succession?
Non, mais j'ai un doute que cette procédure soit applicable.
Lire : LES SUCCESSIONS VACANTES (site: Actualités du Droit Belge)
Extrait:
Le curateur peut être désigné par toutes parties ayant un intérêt (créancier, locataire, etc.) ou par le procureur du Roi.
La désignation du curateur se fait par le biais d’une requête unilatérale au Tribunal de la famille du lieu d’ouverture de la succession, à savoir, le domicile du défunt. Cette requête doit mentionner l’identité des parties, la date, l’objet et les motifs de la demande.
Pour moi l’article 577-6 §1 CC devrait être appliqués rigoureusement, surtout les deux dispositions suivantes:
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. (...)
(...). Ce (mandataire) est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
Jusqu'au moment que ce mandataire est désigné aucune personne representant de loin ou de près ces lots ne peut être admis lors de l'AG, ayant soit-disant droit de vote ou non. Un acte authentique doit être présenté qui désigne par lot le propriétaire ou si en indivision les copropriétaires de l'indivision de ce lot. Les lots de la dame décédé ne seront donc pas représenté et ne compteront pas pour le quorum lors du début de la séance, mais l'AG pourra valablement prendre tout décision en absence de représentation de ces lots lors de l'AG si le quorum est atteint (ou lors la deuxième séance).
Il faut se focaliser sur l'identification du propriétaire légal de ces lots, et pas déjà penser à qui paiera quoi ("first things first"). L'ACP n’obtiendra rien, si il n'y pas de représentant pour ces lots et qu’il n'a pas été signifié comme prévu. Le syndic de l'ACP a tout intérêt de correspondre par courrier recommandé au notaire instrumentant (ou par voie d'avocat), y compris au moins les invitations pour l'AG et la communication des PV, demande de paiement des provisions, ... . Ces invitations devraient comprendre au moins un extrait complet de l'Art. 577-6 §1 CC (= sans omettre le moindre mot/phrase) .
En plus l'ACP doit prendre les mesures requises à faire payer les provisions pour cette partie de la copropriété (ou prévoir qu'elles soient provisionnés par tous s'ils ne sont pas payés au moment requis). Il serait souhaitable que les nouvelles dispositions de la loi 2018 (pas encore publié au Moniteur) soient appliqués dès que possible. D'où nécessité probable de confier le dossier à l'avocat de l'ACP.
#767 Re : Copropriétés forcées » mandat AG » 13-07-2018 04:29:59
luc a écrit :"Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).(...)
Puis-je dermander la copie ou la référence dudit jugt (...)
Les données de ce jugement sont repris dans la section jurisprudence du site de l'IPI, et datent de je crois de 2014 ou 2015. J'ai appris son existence car ce cas a été traité en séance publique le même jour que l'ex-gérant de mon syndic actuel passait à la CE/IPI.
#768 Re : Copropriétés forcées » mandat AG » 13-07-2018 04:29:59
Si oui, plusieurs options.
1) vous indiquez au syndic qu'il y a une erreur matériel et vous demandez la correction du pv.
2) vous demandez de convoquer une AG sur base de l'article 577-6 §2 2ème alinéa, vu que vous avez plus de 20% des quotes-parts, et vous mettez à l'ordre du jour les points litigieux.
3) vous estez en justice.
Les positions de BMCTools et de Grmf sont des avis sur une question de droit.
Dès lors qu'il s'agit d'un point de droit il est difficilement défendable qu'il s'agisse d'erreur matérielle.
Avec GT je considère que l'option 1 n'est pas applicable, vu que le PV d'une AG est un document sous seing privé et ne peut plus être corrigé après signature par le syndic, le président de l'AG et le secrétaire. Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).
Par contre l'option 2 est de loin préférable, surtout vu que vous êtes un CP avec +20% de quotités. Cette qualité vous permet d’entamer le débat à l'AG pour les points discutables avec information incomplète ou non-existante.
L'option 3 n'est pas souhaitable, vu que vous mettez les frais judiciaires de l'ACP sur le dos des autres 70% de vos voisins. C'est une solution de dernier ressort.
Je crois que le nœud du problème lors de l'AG est expliqué dans votre sujet "Servitude ????". Ce sujet nécessite selon moi un avis d'un professionnel, dans ce cas un avocat.
#769 Re : Copropriétés forcées » mandat AG » 13-07-2018 04:29:59
La cascade de l'organe décisionnel "AG" est repris dans l'Art. 577-6 CC:
1. membre avec droit de vote à l'AG: Art. 577-6.§ 1 CC ("Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.")
2. nombre de voix: Art. 577-6. § 6 CC ("... à sa quote-part dans les parties communes")
3. mandataire du membre représenté: Art. 577-6. § 7 CC ("Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, ...")
#770 Re : Copropriétés forcées » mandat AG » 13-07-2018 04:29:59
Faut-il annuler l'AG, ou corriger le sens des décisions en fonction des votes?... A mon avis, point besoin de faire annuler l'AG. Les votes sont personnels et il est donc évidemment possible de procéder au recomptage correct en fonction des quotités à considérer.
Il est possible que le sens des décisions change. Ou pas. Si le syndic refuse de faire le comptage correct, il vous restera à ester en justice pour contrer le résultat de l'AG.
ayant lu votre question "mandat AG" après celui concernant la servitude je vous conseille vivement d'aller directement et d'urgence chez un avocat (en personne ou par voie électronique). Les deux sujets ensemble dépassent probablement le cadre de ce forum. Cela dépend ce qui a été dit lors de cette AG.
#771 Re : Copropriétés forcées » Servitude ???? » 25-06-2018 17:45:25
(...)
Le grand problème que nous rencontrons c'est qu'il veut faire passer tous les camions et autres sur notre copropriété alors qu'il peuvent tout a fait le faire par l'entrée qui sera prévue pour leur parking sous terrain !!!! Il veut aussi établir un passage entre les deux copropropriétés !!!! Le dentiste prétend qu'il possède en personne la servitude alors que cette dernière fait bien partie de notre fond...
Le permis de bâtir mentionne bien que le dentiste doit prouver qu'il détient légalement cette servitude . Voici ce que dit le permis de bâtir : le permis de bâtir est octroyé moyennant le respect des conditions suivantes : (...) si le propriétaire du bien dont objet de la demande peut faire valoir d'une servitude de passage légale. Ce qui n'a pas été fait. On se demande d'ailleurs à qui il doit prouver cela et comment ???????
Nous apprenons ce jour que mercredi nous n'aurons pas accès à nos garages parce que la voie d'accès sera occupée par les camions de bétonnage pour la construction voisine !!!! Nous sommes outrés et ne savons pas comment réagir. Si servitude il y a, elle appartient a notre copropriété ??????
Comment faire constater que nos droits sont bafoués ?
(...)
Il y a quelques jours le syndic voulait démarrer des travaux en dessous de mon appartement qui nécessitait un permis d’urbanisme (région bruxelloise). Bon de commande signé par le syndic, mais pas autorisé an 2017 par l'AG 2018 (+20.000 EUR).
J'ai demandé conseil au service communal d’urbanisme. Ils m'on dit qu'au moment que les travaux démarrent je peux appeler la police. Ils vont demander au maître d'oeuvre de leur présenter le permis. S'il ne peut pas le présenter ils mettront la police fera arrêter les travaux, PV, ... .
J'ai transmis l'info à un avocat qui a écrit le jour même un lettre officielle au syndic, qui a arrêté immédiatement les travaux en attente d'une décision d'AG. Le tout a pris 48 heures de mardi midi à jeudi midi. C'était un plus compliqué mais cela ne concerne pas votre sujet.
#772 Re : Copropriétés forcées » Servitude ???? » 25-06-2018 17:45:25
La servitude étant actée, il a le droit de passage.
Mais est-ce un passage en bon père de famille? Sans doute pas, surtout si le terrain n'est pas enclavé.
Avec la description que vous donnez de la situation, mon pif me dit qu'il y a moyen de faire sauter la servitude, mais qu'il faut agir TRES rapidement. Une fois que la construction est commencée, et que le béton est coulé avec disposition telle que la servitude est indispensable, vous l'aurez dans l'os.
En plus de ce que grmff dit, la définition d'une servitude au sein d'une copropriété a été affiné en 1994/2010 (promoteur = CP normal dès activation ACP) et le sera le 01.01.2019 (definition d'un-e servitude au sein de la copropriété).
Je vous conseille d’aller d'urgence chez votre notaire (de l'acte d'achat de votre appartement, si ce n'est pas le notaire du promoteur) et/ou un avocat spécialisé en copropriété.
#773 Re : Ventes et achats » Gaz riche » 24-06-2018 13:06:55
A titre info une page internet de SIBELGA: COMMENT BRUXELLES VA-T-ELLE PASSER DU GAZ PAUVRE AU GAZ RICHE ?
Extrait:
(...)
ET CHEZ LES PARTICULIERS
Des questions se posent uniquement pour les appareils fonctionnant au gaz, pas pour les canalisations qui forment l’installation intérieure des immeubles. La date de fabrication des cuisinières, convecteurs et autres chaudières est importante. Les appareils datant d’avant 1978 n’ont pas été conçus pour fonctionner avec les deux types de gaz. Les plus récents, oui.Les « ancêtres » devront donc probablement être remplacés, quant aux « modernes », ils devront peut-être subir un réglage pour assurer une combustion et un rendement optimaux.
Ces réglages sont du ressort des chauffagistes. Sibelga ne devra pas de son côté effectuer d’opération au niveau des compteurs. (...)
#774 Re : Copropriétés forcées » Financement nouveau chauffage. » 22-06-2018 10:46:41
luc a écrit :luc a écrit :grmff a écrit :(...)
La seule bonne solution, c'est que l'ACP emprunte et que les CV soient versés sur le compte bancaire de l'ACP, comptabilisés en diminution de charge ou en alimentation de la réserve.La comptabilité, telle qu'imposé par la loi de 2010 et l'AR du 12.07.2018, impose en fait cette solution en cas d'emprunt et/ou CV.
En marge: les CV ne peuvent être comptabilisé dans la comptabilité générale de l'ACP qu'au moment du paiement des CV (recette incertaine).
Si non ils peuvent uniquement être comptabilisé dans la comptabilité budgétaire de l'ACP, si un budget pluriannuel est suivi.
CàDire ? Vous voulez dire que l'option financement par particulier n'est pas autorisée par la loi de 2010 ?
Je veux dire que l'option de mise à charge des frais de la tuyauterie commune "gaz cuisine" (dans ce cas + 300 m) est à charge d'eux qui utilisent cette partie commune, et pas de tous. Analogue au principe des frais de la chaufferie, qui h'e sont pas à charge des garages (suivant nos statuts de 1975).
A titre informatif: règlement général sur les installations de gaz - Vinçotte
#775 Re : Copropriétés forcées » Recherche bon courtier pour assurance incendie pour copropriété » 22-06-2018 10:28:15
Dans le même sujet, quand on décide de résilier le contrat( incendie), on le signifie à la compagnie ou au courtier?
je suis tenté de dire le courtier( intermédiaire entre le syndic et la compagnie, mais je ne suis pas certain de mon avis!
Cela dépend du type de contrat entre l'assureur et le courtier.
Si courtier dépendant de l'assureur c'est son contrat qui le détermine. renon assureur = renon courtier
Si courtier indépendant une mission de recherche d'un autre assureur doit être donné préalablement. Résultat: dans mon ACP on est resté avec le même assureur en diminuant les risques assurés (à notre insu).
Le renon du contrat d'assurance doit être donné par l'assuré ou par celui qui le représente légalement (le syndic). Le courtier ne peut le faire envers assureur s'il a un mandat de syndic adjoint.
#776 Re : Copropriétés forcées » Usage du gaz privatif pour une minorité de copropriétaires » 22-06-2018 12:27:52
rexou a écrit :grmff a écrit :Les installations ont leur propre compteur pour chaque utilisateur?
Normalement c'est le cas pour tout usage privatif et individuel.
Une installation commune avec compteur pour la chaufferie, plus autant de compteurs que de raccordements privés.Dans "mon" immeuble il n’y a pas de compteur pour l’utilisation du gaz , les habitants qui l’utilisent payent un forfait.
L’immeuble date de 1976 ainsi que l’installation d’une arrivée de gaz dans les cuisines.
Même situation dans "mon" immeuble (datant de 1975). Une arrivée de gaz dans chacun des 250 appartements. Raccordement pour 40% d'entre eux. UN compteur "gaz cuisine" séparé du compteur "gaz chauffage" depuis toujours. pas de compteurs gaz individuels
Décision d'une AG précédente: plus de forfait - tous frais "lié au gaz cuisine" à charge des 40%. actuellement moins cher, mais ils savent que les frais du remplacement de la tuyauterie seront à leur charge (confirmé par la loi votée en 2018).
L’assurance batiment couvre si installation correcte (= en ordre avec les permis & contrôles) .... .
#777 Re : Divers (hors achat/location) » Quand Ninifel m'écrit.... » 27-06-2018 14:50:58
(...)
Et non les sujets , dont moi-même avec mon pseudo non-anonyme
(...)
@ninifel
je suis d'accord que vous n'êtes pas anonyme pour moi, mais je crois bien que vous l’êtes pour les autres visiteurs.
@tous
Actuellement dans mon ACP on essaie de me faire taire.
La seule méthode rentable a été de "persuader avec respect", donc réagir à n'importe quoi d'une façon constructive, que ce soit assertif ou pas.
Donc pas "contre" mais "suite à"
.
#778 Re : Copropriétés forcées » Recherche bon courtier pour assurance incendie pour copropriété » 22-06-2018 10:28:15
(...)
Je n'ai pas écrit que le courtier est un intermédiaire "entre l'assureur et le syndic". L'acp est représentée par le syndic, oui. Ce syndic peut avoir des raisons d'être satisfait ou non des services du courtier. Il est cohérent de lui laisser un minimum de liberté d'action dans le cadre de ces relations. Les cp ne disposent d'aucun élément, si ce n'est les infos que leur communiquerait le syndic. Un syndic n'est pas un larbin. Le cas échéant, il proposera un nouvel assureur, sur base de conditions différentes. Pour cela, oui, le vote est requis.Il n'est possible d'évaluer un courtier que dans le temps. Une année sans sinistre ne permet pas d'évaluer quoi que ce soit. Il doit exister une bonne relation -voire de confiance- entre le syndic et le courtier et une relation de confiance entre le syndic et les cp qu'il représente.
En débattant nos vues se rapprochent. Je rejoint votre point de vue ci-devant (texte mis en gras). En d'autres mots le fait que le syndic dit lors de l'évaluation annuelle, qu'il n'a pas de confiance dans le courtier, sans le justifier, est pour moi suffisant pour chercher un autre.
La relation d'un syndic d'ACP avec le courtier, l’avocat, architecturale, le notaire, le secrétariat social ... de l'ACP est et doit être une relation de confiance.
@ Ninifel : la commission du courtier est payée par l'assureur. Quel que soit ce courtier. Les assureurs n'ont pas une liste de "bons" courtiers. La prime de courtage ne vous concerne donc en rien et votre question insistante est sans objet. Hors bien sur le plaisir de "demander des comptes", de donner votre avis -ou vos directives- à un syndic servile et attentif à satisfaire son maître. Je vous choque ? Je sais. L'électro-choc est parfois thérapeutique... et nécessaire.
@ninifel: je sais à quoi vous referez, mais il faut être plus précis.
Comme mon ACP n'a pas de comptabilité validée depuis 5 ans, je n'ai pas de références. Mais un autre CP qui a pu partiellement vérifier la compta a constaté des problèmes au niveau de répartition des frais/recettes des sinistres (= qui touche quoi ?). Problèmes pas nié par le syndic lors de la dernière AG.
#779 Re : Copropriétés forcées » Recherche bon courtier pour assurance incendie pour copropriété » 22-06-2018 10:28:15
Un courtier est un intermédiaire. Le syndic choisit le courtier, comme il choisit les produits d'entretien ou la marque des ampoules à remplacer... (...)
Le courtier d’assurances est un intermédiaire entre l'assureur et l'ACP. ACP représenté par le syndic. Représenter ne veut pas dire décider. Le syndic propose. Les cp votent et décident.
En plus s'il est intermédiaire entre l'assureur et le syndic, l'assureur devra verser les indemnités sur le compte bancaire du syndic (et pas de l'ACP).
Le syndic peut changer de courtier s'il estime que ses services ne sont pas à la hauteur des attentes normales. Pourquoi pas ??? Qui peut choisir valablement le courtier selon vous, si ce n'est le syndic ? (...)
Le syndic doit annuellement évaluer (Art. 577-8 §4 14° CC) les services du courtier. Il peut en proposer un autre avec motivation et déclaration préalable de présence oui ou non de mélange d’intérêt (Art. 577-8 §4 15° CC). Les cp votent et décident
Les cp votent et décident.
Exact. L'AG est souveraine.
#780 Re : Copropriétés forcées » Recherche bon courtier pour assurance incendie pour copropriété » 22-06-2018 10:28:15
Qq'un parmi vous pourrait-il me conseiller un bon courtier en assurance sur Bruxelles?( en MP s'il le faut)
Ayant utilisé Google, tenant compte avec le fait qu'un membre de ma famille était courtier d'assurances et que mon ACP a déjà eu 6 courtiers (avec tous leurs particularités), je crois qu'il faut un autre approche.
Pour avoir une bonne réponse il faut d'abord déterminer les besoins (= de l'ACP), puis déterminer les critères (= sorte de cahier des charges), puis choisir entre les offres.
Comme ce sujet est un des sept points à discuter lors de l'AG suivante de mon ACP, je préfère pas en discuter plus en profondeur maintenant (je réserve cela pour l'AG).
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