Mais tout simplement parce que aucun montant n'est clairement mentionné et que la créance réclamée inclut souvent d'autres montants que le syndic ne peut imputer selon son bon vouloir comme l'a fait mon syndic à plusieurs reprises dans plusieurs dossiers de CP que j'ai pu suivre.

L'exemple du prêt hypothécaire est précisément le contre-exemple que mon syndic pourrait invoquer car dans ce cas précis, tout est clairement stipulé !

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

Par ailleurs, cette manière de faire, plus facile pour le syndic, n'est pas correcte et contraire au texte de loi.

Le syndic procède à une simple règle de trois sur base des charges totales de l'exercice pour calculer la quote-part qui revient au vendeur et à l'acheteur.

Or, les charges ne sont pas constantes durant l'année et il me semble que l'équité commande que chacun paye ses charges et non les charges de l'autre.

Le texte de loi est clair puisqu'il stipule:

Art. 577-11 § 5.
En cas de transmission de la propriété d'un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

Le terme "EFFECTIVEMENT" vient encore renforcer "la période durant laquelle...".

Sinon, je pense que le législateur aurait simplement écrit "...au proprata du nombre de mois ".

En ce qui concerne la possibilité de réclamer un surplus de charges au vendeur, la loi ne dit-elle pas :

le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires ...

??

Merci Grmff de m'avoir devancé dans ce copier/coller.

Pour revenir à la désignation d'UN ou PLUSIEURS commissaires aux comptes, je rappelle que la loi de 1994 était aussi impérative que celle de 2010.

Or, la loi de 1994 n'a jamais fait la moindre allusion à un organe de l'ACP appelé contrôleur, commissaire ou vérificateur aux comptes.

Pour le législateur, cette mission était naturellement dévolue aux membres du conseil de gérance, organe par ailleurs facultatif  à l'époque dans toutes les ACP, quelle que soit leur taille.

Le règlement de copropriété de mon ACP (comme tous ceux de l'époque je suppose) prévoit toujours explicitement:

« ...le président et les deux assesseurs ont le mandat de vérifier les comptes avec les pièces justificatives. Ils devront faire rapport à l'assemblée générale en formulant leurs propositions. »

Il me semble que l'on ne pouvait être plus CLAIR, et personnellement j'ai toujours trouvé que le contrôle de la gestion du syndic par le conseil de gérance implique tout naturellement aussi le contrôle des comptes qui sont ainsi mis en concordance avec la gestion (décisions d'AG, réalité et opportunité des dépenses).

Et  cependant, dans mon ACP, en plus des trois membres du conseil de gérance, il y avait UN contrôleur aux comptes, qui, bien entendu, ne contrôlait pas la réalité ni l'opportunité des dépenses, cette mission, disait-il relève du conseil de gérance.

Notre syndic insistait d'ailleurs en ce sens: à chacun sa mission !!

Quant au conseil de gérance, il ne contrôlait pas la gestion du syndic comme la loi l'imposait, trop préoccupé par la gestion technique de tout l'immeuble dont il avait la mission.

Il ne pouvait d'ailleurs être son propre contrôleur !

J'ai donc tenté de faire valoir auprès du Juge de paix l'abscence totale de contrôle tant de la gestion que des comptes, en signalant que le contrôle de ceux-ci était confié à un organe non prévu par la loi et les statuts...et par conséquent non valable.

Le Juge ne m'a pas suivi.

Sa réponse a été: l'assemblée générale est souveraine, elle peut décider de désigner un contrôleur aux comptes en plus du conseil de gérance.

Pour moi, il devrait en être de même actuellement, l'assemblée générale souveraine pourrait désigner plusieurs commissaires aux comptes.

Ceci est mon humble avis, mais il pourrait alimenter la réflexion de tous ceux qui se posent la question, et notamment PYD.

Pour étayer ma crainte de voir des adaptations à la nouvelle loi rédigées par et dans l'intérêt du syndic, voici ce que nous avons vécu dans mon ACP lorsque le syndic (Madame D... radiée de l'IPI en 2010) ,  a manipulé les CP à son avantage en adaptant les statuts pour  affirmait-elle « les mettre en conformité avec la loi ...de 1994.»

Le syndic informa l'assemblée générale de décembre 1995 que la loi de 1994 prévoyait une mission beaucoup plus étendue pour les syndics, mais qu'en accord avec l'assemblée générale, il y avait moyen d'en déroger en ce sens que le conseil de gérance reçoive mandat de l'assemblée générale pour assumer sa mission (gestion technique de l'immeuble) comme par le passé, ainsi:

« L'art. 577-7 §1 stipule que le conseil de gérance a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

L'art. 577-8 §5 stipule que le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée déterminée ou à des fins déterminées. »

Et le syndic d'ajouter :

« Tenant compte de ce qui précède, l'assemblée générale peut donc, à la majorité simple des voix, sauf si les statuts exigent une majorité particulière, décider:
d' autoriser le syndic à déléguer ses pouvoirs de gestion technique au conseil de gérance pour une durée déterminée et à des fins déterminées.

Et d'ajouter en ces termes:

« pour autant que ces trois conditions soient remplies, à savoir:
1/ pouvoirs délégués à un organe accepté et reconnu par l'assemblée générale
2/ pour une durée déterminée (1 an)
3/ pour des fins déterminées (gestion technique)
l'organe qui se substituera ainsi au syndic sera SEUL responsable de sa gestion. »  (SIC)

Cette décision, malgré nos avis, a été votée avec 97% des voix, c'est dire la grande connaissance juridique des copropriétaires présents !!!

Leur réponse a été « on a toujours fait comme ça ! »

Ne risque-t-on pas, à défaut de règles impératives prévues par la loi de 2010, revivre des épisodes comme celui-là ?

Pour répondre à Luc, je signale que comme le prévoit aujourd'hui la loi de 2010, le syndic , en 1995, avait bien « adapté » les statuts lesquels ont ensuite été « soumis » à l'assemblée générale.

Je vous laisse juger !

Il s'agit du blog d'un ancien Pimonaute.

http://coproprietaires.blogspot.com/

Je n'ai précisément pas oublié le mot "soumettre" qui signifie que le syndic aura concocté avec son avocat une version du règlement de copropriété qui lui sera favorable et qui la soumettra ensuite aux CP le jour de l'AG, sans que les CP puissent analyser attentivement cette version.

A l'époque où nous faisions route commune je vous avais soumis la proposition de charte pour le fonctionnement de notre chaufferie commune à 3 immeubles.

Vous aviez fait une critique TRES sévère de cette charte préparée par l'avocat de notre ACP, c'est-à-dire aux frais de notre ACP, mais dans l'intérêt exclusif des 3 syndics et non des CP de ces 3 ACP et spécialement de notre ACP.

Vous ne pensez pas que le même scénario risque de se reproduire. ?

De nouveau, vous ne répondez toujours pas à la question:  la loi n'aurait-elle pas dû imposer les adaptations et non les laisser au bon vouloir du syndic.

Bien sûr si ces adaptations sont contraires à la loi elles seront réputées non écrites...à condition que l'on se rende à nouveau chez le Juge de paix pour les faire annuler...sans certitude !!...et être à nouveau traités de "procéduriers".

Est-ce cela que voulait le législateur ?

Je vous avoue Luc, ne plus reconnaitre le "Luc" de l'époque où nous étions sur le même chemin pour combattre les mêmes dérives des syndics malhonnêtes.

Il est vrai que vous avez récemment affirmé que cette loi était faite pour les bons syndics, ce qui explique évidemment TOUT.

Je vous invite à vous rendre sur l'excellent blog copropriétaires.be et cliquer sur "blog".

C'est un régale de lire ces commentaires sur la loi 2010, dite loi Hamal.

Pouvez-vous me dire ce que l'on entend par TOUS DOCUMENTS non-privatifs ou données sur la copropriété ?

Merci de me donner la liste exhaustive .