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#61 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
Mon but n'est pas de légiférer à tour de bras
Je n'ai pour objectif n'est que de souhaiter rester dans une discussion entre gentelemen de bonne foi 
chacun sait que les plaintes auprès de l'IPI n'ont aucune chance d'aboutir pour des motifs aussi futiles 
si cet institut juge ces propos offensants, qu'il se manifeste 
"on sait ce qu'on perd et pas ce que l'on gagne" : c'est un peu comme changer "votre martingale" en jouant au lotto
sachez que je n'éprouve aucune amertume, la vie en copropriété est ce qu'elle est, avec ses espoirs et ses déceptions 
si la bonne foi ne peut exister, mieux vaut se retirer sans faire de vagues 
#62 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
informations complémentaires :
le contrat "SNP" signé en 2011 stipulait que les honoraires du syndic comprenant sa rémunération et les frais administratifs forfaitaires seraient payés trimestriellement le 15 du second mois du trimestre
comptabilité 2011-2012 : on oublie et le syndic se verse ses rémunérations et les frais administratifs forfaitaires séparément dans les premiers jours du trimestre
un simple "détail" certes mais il y a plus : le syndic ajoute aux charges des frais administratifs divers 
on va plus loin
le syndic réclame en 2012 à l'un des propriétaires 5 EUR à verser sur son compte pour lui avoir rappelé de verser ses provisions sur charges par courrier ordinaire
on va plus loin
le syndic a proposé lors de l'AG d'inscrire au ROI de la résidence une série de pénalités permettant de lutter contre les mauvais payeurs.
on arrive vite à plusieurs centaines d'euros et toutes ces pénalités sont bien entendu à verser au profit du syndic 
on va plus loin
depuis 2009 l'AG refuse que les pénalités pour retard de paiement soient levées
le principal élément de ces pénalités est un gros propriétaire, ami personnel du syndic
ces pénalités n'ont toujours pas été prises en compte et je suis convaincu que le syndic, obnubilé par sa volonté de poursuivre de petits propriétaires défaillants, est dans l'incapacité d'établir le montant exact de ces pénalités
on va plus loin
NON, moi j'ai arrêté et j'ai quitté l'AG 
Ce syndic est membre de l'IPI et certains osent encore évoquer le code déontonlogique de cet institut
est-il normal que les discussions sur ce forum se terminent le plus souvent par : "changez de syndic" 
aucun des pimonautes ne pourrait-il pas suggérer un moyen de faire respecter la loi
#63 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
les faits :
- conformément à la loi du 2 juin 2010, le contrat de syndic signé en 2006 pour une période de 5 ans devient obsolète le 1er septembre 2010
- notre AG se tient en novembre, l'exercice comptable va du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante
- l'AG 2010 autorise le syndic à terminer l'exercice 2010-2011 sur base du contrat 2006 mais l'invite à signer un nouveau contrat pour l'exercice 2011-2012
- ce contrat, de type SNP, est signé en 2011 par le syndic et le président du conseil de copropriété
- lors de l'AG 2011, le syndic accepte de prolonger son contrat pour un an
- le contrat pour 2012-2013 n'a toujours pas été signé
- comme dans bien d'autres copropriétés je suppose seuls quelques initiés sont conscients de ce que contiennent ces contrats
- lors de l'AG 2012, le SYNDIC propose de reconduire son contrat
- il apparait lors de la discussion que le contrat dont il demande la reconduction est celui qui avait été signé en 2006
Ce syndic est un membre de l'IPI, je ne peux que sourire quand on évoque le code de déontologie de cet institut !
- la majorité silencieuse et ignorante accepte cette reconduction
hypothèse :
- le syndic et le président du conseil de copropriété signent un contrat de syndic comparable à celui signé en 2006 pour les exercices 2012-2013 et 2013-2014
question:
- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ?
#64 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
Le président du CDC 2011-2012 avait copie de ce contrat ANNUEL non renouvellable tacitement Il en a reconnu l'existence lors de l'AG
J'ai dis plus haut "Il a présenté le contrat" : VRAI, il s'agissait du contrat signé en 2006 dont il nous a proposé la reconduction en novembre 2012
L'illégalité ne correspond-t-elle pas à un manquement aux loix
Plus je relis vos messages plus je suis convaincu que l'impunité des syndics n'est pas une légende
#65 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
nous sommes bien moins loin
lors de l'AG 2012, le syndic a nié l'existence d'un contrat signé avec le président du CDC en 2011
il a présenté le contrat qu'i avait signé en 2006 et considéré que celui-ci était le seul contrat valable avec tacite reconduction depuis
il n'existe à ce jour aucun projet de contrat pour l'exercice 2012-2013, le président du CDP de cet exercice avait oublié qu'il avait cette mission
nous vivons dans l'illégalité certes, mais les acteurs sont-ils punissables
#66 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
la réalité dépasse parfois la fiction
le contrat de syndic signé pour l'exercice 2011-2012 stipulait qu'il ne pouvait y avoir de tacite reconduction - contrat type SNP
l'AG 2011 a autorisé le CdP de signer un nouveau contrat pour l'exercice 2012-2013
ce contrat n'a toujours pas été signé
l'AG 2012 vient d'autoriser le CdP de reconduire ce contrat qui n'existe toujours pas
si tout cela est légal
le SNP semble être aux abonnés absents ?
#67 Re : Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
Quelle est la valeur d'un contrat ?
Selon vous, bien qu'il soit stipulé dans le contrat signé en 2011 qu'une tacite reconduction ne pouvait être présentée, la proposition du syndic reste conforme à la loi et nul ne peut s'opposer au vote de l'AG !
Quelle est l'utilité de signer un contrat si le syndic peut ensuite en oublier les termes ?
Ma question est : "comment réagir raisonnablement à cette manipulation ?"
changer de syndic ou m'eadresser à l'IPI ne servent qu'à distraire la galerie
#68 Re : Copropriétés forcées » approbation des comptes » 11-11-2012 18:51:57
Je ne suis pas certain d'être le seul a avoir désapprouvé les comptes de l'exercice mais étant engagé dans un dialogue de sourds avec le syndic, j'ai préféré quitter l'AG après avoir remis mon bulletin de vote désapprouvant les comptes de l'exercice
j'ai demandé au syndic de me transmettre une copie du PV décisionnel de cette assemblée ...... j'attends
#69 Re : Copropriétés forcées » quorum et procurations » 11-11-2012 18:08:52
bien compris
je dispose d'1 %, j'essaie de convaincre les 49 % nécessaires
#70 Re : Copropriétés forcées » approbation des comptes » 11-11-2012 18:51:57
le commissaire aux comptes a signalé avoir fait état au syndic de quelques points discutables dans sa comptabilité, notamment en ce qui concerne l'application de pénalités n'ayant jamais été approuvées par une AGi.
le syndic noie le poisson en expliquant qu'il est normal qu'il soit rétribué pour le "surplus" de travail généré par le suivi des mauvais payeurs
le syndic considère que même le premier rappel adressé, par envoi ordinaire, au propriétaire en défaut justifie le paiement en sa faveur d'une somme de 5 EUR
je croyait, naivement en apparence, que cette mission constituait l'une des tâches usuelles d'un syndic !
notre syndic est du style beau parleur, s'opposer à lui vous expose à la moquerie et aux insultes
peu de propriétaires n'ose s'exposer à ce tsunami
#71 Re : Copropriétés forcées » quorum et procurations » 11-11-2012 18:08:52
j'ai bien compris cette notion de la nouvelle loi
mais qu'en est-il d'un copropriétaire qui posséde plus de 50% des quotités ?
son "poids" à l'AG est-il limité aux poids des quotités présentes ou représentées ou à 10 % des quotités de la résidence ?
#72 Copropriétés forcées » contrat de syndic » 15-02-2013 21:58:54
- croquette
- Réponses : 52
Lors de l’AG 2010, il a été décidé de ne pas renouveler le contrat de syndic, de type IPI, et de donner pour mission au conseil de copropriété de signer avec celui-ci un contrat de type SNP.
Le contrat de type IPI avait été signé en 2006. Les exercices dans notre copropriété vont du 1er juillet au 30 juin et les AG se tiennent durant la première quinzaine de novembre.
Le président du conseil de copropriété a signé le contrat de type SNP durant l’exercice 2011-2012. Ce contrat d’un an excluait toute tacite reconduction.
Lors de l’AG 2012, le syndic a soumis aux votes la proposition suivante : « Vote de reconduction du contrat de ….. au poste de syndic jusqu’au 30 juin 2014 ».
Dès le début de la séance, le syndic a nié l’existence du contrat signé en 2011 et s’en est toujours référé à celui signé en 2006.
Interpellé par l’un des propriétaires présents, le syndic a refusé de présenter le contrat signé en 2011.
Le contrat de syndic pour l’exercice 2012-2013 n’a toujours pas été signé.
Insulté, traité de menteur et de propriétaire travaillant contre les intérêts de la copropriété par le syndic, ce propriétaire a préféré quitter l’assemblée plutôt que de s’engager dans un dialogue de sourds.
Envoutée par le lyrisme du syndic et convaincue du bien-fondé des affirmations de celui-ci, l’AG 2012 s’est prononcée en faveur de la proposition du syndic !
Comment réagir raisonnablement à cette manipulation ! 
#73 Copropriétés forcées » approbation des comptes » 11-11-2012 18:51:57
- croquette
- Réponses : 4
lors d'une AG, un syndic présente une comptabilité basée sur un contrat de syndic non renouvellé.
un nouveau contrat de syndic, signé par le syndic et le président du conseil de copropriété, a été signé entretemps
les comptes présentés par le syndic ne tiennent pas compte de la décision d'une AG prise, il y a plusieurs années, sur l'application d'indemnités pour retards de paiement
une révision des comptes permettant de se conformer aux règles en vigueur ne modifierait pas significativement les décomptes individuels des copropriétaires
lors de l'AG, le syndic a refusé de reconnaître le bien fondé de ces deux éléments, pourtant justifiés par des éléments concrets (PV des AG antérieures, déclation du président du conseil de copropriété, etc.).
votre expérience permet-elle de coseiller une réaction raisonnable ?
laisser tomber ou demander à un juge de paix d'annuler la décision de l'AG d'approuver les comptes de l'exercice ?
#74 Copropriétés forcées » quorum et procurations » 11-11-2012 18:08:52
- croquette
- Réponses : 4
bonsoir à tous les pimonautes
la loi du 2 juin 2010 stipule que tout propriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix (propriétaire ou non) pour autant que cette personne ne dispose pas de plus de 10 % des quotités de la copropriété.
cette limite de 10 % s'applique-t-elle aussi aux copropriétaires qui disposeraient de plus de 10 % de la copropriété ?
#75 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
ouf ti !
je croyais que le problème était simple !
les charges à caractère annuel (entretien de l'immeuble, électricité des parties communes, frais de conciergerie et de syndic, ....) étaient à charge du résident (qu'il soit propriétaire ou locataire) alors que les charges exceptionnelles (modification de l'ascenseur, peinture des façades, ....) étaient à charge du propriétaire !
merci d'avoir montré que le problème pouvait être plus complexe
#76 Re : Copropriétés forcées » location de parties communes » 05-11-2012 11:43:45
Merci à Pim pour son information
C'est selon moi ce qu'il faut comprendre dans:
577-7. § 1er Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:
2. à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
#77 Re : Copropriétés forcées » location de parties communes » 05-11-2012 11:43:45
Je souhaite préciser que c'est la copropriété qui a financé la construction de ces parkings extérieurs.
En les louant, ne reconnaît-elle pas disposer de biens immobiliers ? Ce qui serait contraire à la loi.
Art.577-5. § 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis.
La réponse de bada est claire, mais courte. Ne disposerait-il pas d'éléments permettant d'argumenter son affirmation ?
#78 Copropriétés forcées » location de parties communes » 05-11-2012 11:43:45
- croquette
- Réponses : 4
L'ACP peut-elle mettre en location, avec l'accord d'une AG, des parties communes ?
Il s'agit dans le cas présent d'une partie du parc transformée en parkings qui n'ont pas été vendus ?
#79 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
rexou a écrit :
Ajoutons qu'il est inutile -pour ne pas dire stupide- d'aligner une série de contraintes ou d'interdictions s'il n'existe en parallèle aucun moyen de les faire effectivement respecter.
- le syndic habite trop loin de la résidence : qui peut se permettre de faire respecter le ROI ?
un propriétaire résidant ? ....... parfois, s'il est TRES DIPLOMATE et que le manquement est très important.
dans tous les autres cas, cela tourne au conflit !
la justesse d'un certain tact, tout en dépend. Joubert
#80 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
La réponse de francis m'interpelle
"modifier les conditions de location, ici via le ROI plus restrictif, en cours de bail peut être une cause de résiliation avec indemnités !"
Lors de la dernière AG, il a été décidé qu'un lift devait être utilisé pour tout déménagement.
Certains des appartements de l'immeuble sont inaccessibles, les locataires doivent obligatoirement emprunter la cage d'escaliers pour emménager ou déménager !
Même les propriétaires de ces appartements ont acceptés cette proposition.
salutations,
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