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#61 Ventes et achats » Un notaire peut-il être mandaté pout accepter une offre d'achat? » 06-12-2017 17:30:27
- junior_jef
- Réponses : 31
Bonjour à tous,
Je souhaite acheter un appartement. La propriétaire ne veut s'occuper de rien. Elle me dit de faire offre à son notaire. Ce que j'ai donc fait.
Celui-ci me répond "Je vais prendre contact avec la propriétaire et rédigerai le compromis en fonction"
Je me pose la question de la légalité de sa réponse? Est-ce officiel? Est-ce considéré comme un "oui"? Ou dois-je recevoir également une réponse claire et précise de la part de la propriétaire?
Un grand merci d'avance!
#62 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
junior_jef a écrit :Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.
Ne peut-on pas convenir que les factures d'eau et d'électricité sont à charge du vendeur?
Telle est +/- ma question de départ en effet 
A laquelle je n'ai pas encore eu de réponse, même si je doute fortement que cela soit possible.
#63 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
Toutes charges comprise que vous estimez a 200 € mensuel, faite une offre - 2500€ afin de vous couvrir des charges qui pourrait ne pas être payées par le locataire.
Je présume qu'il y a un compteur eaux électricité chauffage, vous dite que vous avez fait vous même l'état des lieux d'entrée, je présume donc que vous avez relevé les compteurs et que les indexes y sont repris .
Je présume aussi qu'il y u d'autres locataires avant, pourquoi ne pas demander au propriétaire actuel copie des factures des consommations antérieure cela vous donnera un aperçu des frais
Maintenant a vous de calculer le loyer que vous souhaitez pour le futur, sans oublier que votre loyer sera aussi probablement toutes charges comprises.
Merci pour votre réponse,
Ce sont les charges communes qui sont de 200€. A cela, il faut donc rajouter les charges individuelles qui sont plus compliquées à calculer vu que dépendantes de la consommation. Et dans le cas d'un étudiant qui sait que ces charges sont comprises dans son loyer, difficile de savoir ce qu'il va consommer.
Et malheureusement, le prix de vente de l'appartement n'est pas négociable (car il est deja assez bas).
Par contre, je compte acheter pour y vivre et non le louer.
#64 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
junior_jef a écrit :Comme indiqué sur un autre post, je suis intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. Il était indiqué comme "libre à l'acte" sur l'annonce mais finalement j'apprends que la propriétaire vient de signer un bail avec un ami de sa fille, étudiant en supérieur, jusque septembre 2018.
Quelle est la nature de ce bail ? Bail de résidence principale ou bail "étudiant" ?
En cas de transmission du bien pris en location les règles peuvent différer concernant les conséquences de celle-ci. Le cas échéant que prévoira le compromis ?
Bail étudiant. Mais peu importe. Je ne compte pas le mettre dehors(surtout qu'il n'y en a deja plus que pour 10 mois) . Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.
#65 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
Vous disposez de 4 mois après la signature du compromis pour passer l'acte de vente chez le notaire.
En clair, si vous signez le compromis début novembre, vous devez passer chez le notaire au plus tard début mars 18. date à laquelle vous devez payer et à laquelle vous avez la jouissance du bien ou le bénéfice des loyers. Date à laquelle vous notifiez aussi au locataire que vous mettez fin à son bail qui ne sera pas renouvelé.
Si le prix est intéressant, achetez sans hésiter. Le bail ne retardera votre jouissance effective que de 6 mois maximum. Si cet étudiant ne vit pas seul ou ne paie pas le loyer, vous pouvez demander au juge de rompre le bail... ou il peut trouver une petite amie et décider d'aller vivre avec elle... ou... tout est possible avant septembre prochain... il y a aussi deux mois de vacances... Le bail signé n'est pas un vrai obstacle (6 mois d'attente) si le prix est vraiment attractif.
Concernant les petites réparations, à votre place, je ferais une offre ferme à la proprio qui tient compte du fait que toutes ces petites réparations sont à prendre en charge par l'acheteur. Offrez moins, mais en déchargeant le vendeur de tout tracas... vu ce que vous présentez de son profil, ce sera tout profit pour vous.
Il faut voir aussi où se situe cet appartement : quartier Matongué, ou coté cimetière d'ixelles ? Bien situé et en bon état, loyer minimal de 750 à 800€ + charges pour 70 M2.
Je compte acheter. Le fait qu'il soit loué pendant quelques mois est embêtant mais pas insurmontable.
C'est surtout le loyer de 650€ toutes charges comprises qui me pose problème. Il se situe entre le cimetière d'Ixelles et le bois de la Cambre. D'autant plus que les charges communes s'élèvent déjà à 200€. Pas dans l'absolu car le prix de vente est lui attractif. Donc, je compte néanmoins acheter cet appartement.
Mais c'est un élément que je dois prendre en compte dans mon budget mensuel.
D'ou le fait que je veux tout faire pour diminuer la période entre l'acte et la fin du bail.
Et que je veux aussi m'assurer que le locataire ne me coutera pas trop cher en charges (eau/éléctricité).
#66 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
Vous êtes intéressé par l'achat... cela laisse supposer qu'il s'agit pour l'heure d'un simple projet.
En effet, je n'ai encore rien signé. Le prix est très attractif donc j'ai demandé une option que j'ai obtenu. Mais comme vous l'aurez remarqué, la situation est un peu brouillon donc je souhaite éclaircir tout cela avant de faire une offre définitive
Auquel cas vous disposez encore de 4 mois après signature du compromis... et vous pouvez aussi négocier la de de mise à disposition du bien (par exemple, libre d'occupation, en date du ... )
Je dispose de 4 mois pour?
Mais vous dite aussi avoir effectué un état des lieux d'entrée pour le locataire...
Exact. C'est assez surréaliste mais comme je suis très intéressé et que, si j'achète, je devrai assumer les conséquences de ce bail favorable au locataire, j'ai tenu à le rencontrer et à établir moi même un état des lieux d'entrée car j'ai de gros doutes sur le fait que la propriétaire allait s'en charger. Elle a d'ailleurs accepté que je m'en occupe. Et cela m'a permis de mettre le doigt sur quelques réparations qui devront etre effectuées avant toute signature de compromis
Quelle est la situation exacte ? Est-il possible de négocier les conditions de vente ?
Non. La proprio vendra au 1er qui lui fait une offre au prix demandé. Le prix est très interessant.
Curieux de mettre en vente et de conclure simultanément un bail, surtout "toutes charges comprises".
On est d'accord. elle a voulu faire plaisir à un ami de sa fille. Dans un premier temps pour s'assurer qu'il n'y ait pas de vide locatif.
Ixelles est une commune fort prisée par les étudiants. Un grand appartement ?
70m²
Que dit le bail ? Un étudiant, deux étudiants... 5 étudiants... en s'appliquant, ils peuvent vous couter cher ! Tout vendeur (PIM ne me contredira pas) essaie de rendre son bien attractif en le proposant à la vente. Ici, ce n'est pas vraiment le cas...
Le bail précise qu'il ne peut etre habité que par 1 étudiant. L'attractivité tient dans son prix. Le hic étant bien entendu cette situation brouillon a vivre jusqu'en septembre.
Merci pour vos réponses!
#67 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
Merci Pim!
Encore une fois, clair, net et précis!
Si je comprends bien, le locataire peut ouvrir le robinet d'eau le 1er novembre et le fermer le 31 aout et consommer de manière exagérée le chauffage et l'éléctricité, la facture est pour ma poire.
Un beau cadeau empoisonné que ce contrat de bail avec loyer toutes charges comprises...
#68 Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire » 28-10-2017 07:06:30
- junior_jef
- Réponses : 14
Bonjour à tous et merci de m'aider,
Comme indiqué sur un autre post, je suis intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. Il était indiqué comme "libre à l'acte" sur l'annonce mais finalement j'apprends que la propriétaire vient de signer un bail avec un ami de sa fille, étudiant en supérieur, jusque septembre 2018.
La situation est donc un peu plus compliquée que prévue, puisque je comptais emménager directement. Mais bon, je peux m'arranger.
La ou ça se corse, c'est que le bail stipule un loyer "toutes charges comprises" qui est TRÈS avantageux pour le locataire.
(ps: je suis allé faire moi même un état des lieux d'entrée car cela n'avait pas été fait)
En achetant cet appartement, je pense que je suis tenu de reprendre le bail en tant que bailleur avec exactement les mêmes conditions.
Je souhaite m'assurer d'avoir le budget suffisant pour payer les mensualités de mon prêt, l'assurance proprio, le précompte, les charges communes tout en ayant une maigre rentrée de l'autre coté.
Mes questions sont donc:
Y a t il une minime chance pour que certaines charges ne soient pas comprises? (oui, ma question est un peu surréaliste)
Si non, que m'est-il possible de faire pour me protéger contre une utilisation exagérée de l'eau/électricité de la part du locataire?
Et quid de la garantie locative? Dois-je en demander une nouvelle au locataire? Ou est-ce que c'est la propriétaire qui doit la transférer?
Merci d'avance pour vos réponses!
#69 Re : Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Abattement si locataire? » 03-02-2018 17:16:34
Parfait. Merci beaucoup à tous les deux!
#70 Ventes et achats » Achat - Bruxelles - Abattement si locataire? » 03-02-2018 17:16:34
- junior_jef
- Réponses : 8
Bonjour à tous et merci de m'aider,
Je suis très intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. La propriétaire vient de m'annoncer qu'il n'est plus libre à l'acte car elle vient de contracter un bail (enregistré?) avec un ami étudiant de sa fille jusqu'en septembre 2018.
Hormis le fait que la situation est un peu plus compliquée que prévu à gérer, je souhaite savoir si j'aurai tout de même droit à l'abattement sur les premiers 175.000€ étant donné que je ne saurai m'y domicilier qu'à partir de septembre?
(je respecte normalement toutes les autres conditions: premier achat, bruxelles, moins de 500.000, etc).
Merci d'avance pour vos réponses toujours très utiles!
Jean-François,
#71 Re : Ventes et achats » Humidité - Comment s'assurer d'un achat sans problème ultérieur? » 11-05-2017 12:58:46
Merci à tous pour vos réponses qui m'ont rassurés!
#72 Re : Ventes et achats » Humidité - Comment s'assurer d'un achat sans problème ultérieur? » 11-05-2017 12:58:46
Sur ce forum, on rencontre souvent ce questionnement vis-à-vis des dégâts locatifs, lors d'états des lieux de sortie.
Tous s'accordent sur le fait que les problèmes de moisissures visibles dans des chambres sont dues très majoritairement à des problèmes de comportement - soit un manque de chauffage minimum ou de ventilation suffisante de la pièce.Si vous aviez des photos, ce serait plus facile de vous donner un avis.
Quel était votre premier constat ? Quel mur ? Situé comment ?
Concernant votre constatation d'humidité présente derrière une garde-robe, c'est assez typique justement d'une condensation trop forte dans la pièce. Et ça colle avec l'explication qui vous a été donnée. L'air circule très très mal derrière un meuble. Ainsi, s'il y a beaucoup d'humidité dans l'air (du à la respiration, simplement), des moisissures peuvent vite apparaitre à ces endroits.Cela dit, un appareil pour tester le taux d'humidité présent dans les murs ne coute pas bien cher, et se prête facilement aussi. Vous pouvez y regarder vous-même.
Pour vous protéger, vous pouvez demander à ce que la clause de l'acte notarié - devenue standard - qui prévoit d'exclure les vices cachés, n'apparaisse pas.
S'il y a une cause plus profonde, cela vous permettra de vous retourner contre l'ancien propriétaire, à supposer que le vice était connu.
Merci. Donc, si je suis votre raisonnement. Vu qu'il y a de l'eau en hauteur et au niveau du sol, il y a de fortes chances que cela soit effectivement un problème d'aération.
Pour faire disparaitre ces traces, il me suffirait donc d'aérer et de nettoyer/frotter ?
#73 Re : Ventes et achats » Humidité - Comment s'assurer d'un achat sans problème ultérieur? » 11-05-2017 12:58:46
Sur ce forum, on rencontre souvent ce questionnement vis-à-vis des dégâts locatifs, lors d'états des lieux de sortie.
Tous s'accordent sur le fait que les problèmes de moisissures visibles dans des chambres sont dues très majoritairement à des problèmes de comportement - soit un manque de chauffage minimum ou de ventilation suffisante de la pièce.Si vous aviez des photos, ce serait plus facile de vous donner un avis.
Quel était votre premier constat ? Quel mur ? Situé comment ?
Concernant votre constatation d'humidité présente derrière une garde-robe, c'est assez typique justement d'une condensation trop forte dans la pièce. Et ça colle avec l'explication qui vous a été donnée. L'air circule très très mal derrière un meuble. Ainsi, s'il y a beaucoup d'humidité dans l'air (du à la respiration, simplement), des moisissures peuvent vite apparaitre à ces endroits.Cela dit, un appareil pour tester le taux d'humidité présent dans les murs ne coute pas bien cher, et se prête facilement aussi. Vous pouvez y regarder vous-même.
Pour vous protéger, vous pouvez demander à ce que la clause de l'acte notarié - devenue standard - qui prévoit d'exclure les vices cachés, n'apparaisse pas.
S'il y a une cause plus profonde, cela vous permettra de vous retourner contre l'ancien propriétaire, à supposer que le vice était connu.
Merci pour votre réponse.
Voici la photo de l'humidité au plafond: 
Celle derrière la garde robe: 
Et le chauffage d'appoint (alors que la chambre est petite): 
#74 Ventes et achats » Humidité - Comment s'assurer d'un achat sans problème ultérieur? » 11-05-2017 12:58:46
- junior_jef
- Réponses : 13
Bonjour et merci d'avance à vous qui prendrez le temps de me lire et de m'aider,
J'ai visité un appartement à Etterbeek en vue d'un achat. Lors de la 1ère visite, l'agent immobilier m'a signalé la présence d'humidité sur un des murs dans la chambre, due selon elle, à un manque d'aération alors que 4 personnes y dorment. J'ai trouvé cela étrange car il y a 2 fenêtres et j'ai aperçu un chauffage d'appoint.
Lors de ma 2ème visite, j'ai constaté d'autres traces d'humidité sur un autre mur de cette chambre, derrière une garde robe.
L'agent immobilier m'a alors recontacté en me signalant que "le syndic s'était déplacé à sa demande et a vérifié à l'aide d'un testeur d'humidité si il y avait de l'humidité à l'intérieur des murs. Le test fut négatif. Il s'agit d'un manque d'aération flagrant étant donné que QUATRE personnes vivent et "dorment " dans cette chambre à coucher."
Je ne suis pas du tout expert en humidité et je ne pense pas qu'un syndic le soit non plus(?).
L'appartement me plait. Je voudrais bien faire confiance mais j'ai bien peur d'acheter un chat dans un sac et de me voir confronté à des problèmes ultérieurs liés à cette humidité.
Mes questions sont donc:
Comment m'assurer que ce que l'agent dit est vrai? Faire appel à un expert indépendant? Quel en serait le prix? Qui devrait payer?
Comment me protéger des problèmes ultérieurs liés à cette humidité? Y faire référence dans le compromis? Stipuler que si la cause indiquée est autre que celle donnée par le propriétaire/syndic, c'est à l'ancien propriétaire de prendre en charge les travaux nécessaires?
Merci à tous!
#75 Locations et baux » Voisins qui vivent la nuit dans maison de rapport. Que faire? » 03-06-2016 18:12:40
- junior_jef
- Réponses : 6
Bonjour tout le monde et merci d'avance pour vos précieux conseils,
Je suis locataire d'un appartement situé au 2ème étage d'une maison de rapport mal insonorisée. Le propriétaire de l'appartement du dessus a fait des travaux afin de transformer son salon en chambre. Il a ensuite mis le bien à louer.
Les locataires de l'appartement du dessus ont leur salon au dessus de ma chambre.
Malheureusement pour moi, les locataires sont cuisiniers et ont des horaires décalés.
En rentrant du boulot vers 2h du matin, ils ont besoin de décompresser (télé, radio, visite d'amis, sport). Tout ceci ne peut être considéré comme du tapage nocturne mais m’empêche néanmoins de dormir (ou me réveille) même avec des boules Quies. Après 1 mois, ca peut s'apparenter à de la torture.
Je peux peux évidemment pas me plaindre de tapage nocturne (ils "vivent" juste) mais cette situation m'empêche de dormir (ou me réveille) même avec des boules Quies. Après 1 mois, ça devient de la torture. Je leur en ai parlé mais même s'ils font des efforts, je ne peux pas leur interdire de vivre. J'ai donc installé un matelas dans mon salon. Ce qui n'est pas l'idéal.
Ma question est donc: que puis-je faire légalement ? Et quels seraient vos conseils pour tenter de trouver une solution à l'amiable?
Merci d'avance!
(modif par grmf! pour réunir deux posts faisant double emploi)
#76 Ventes et achats » Revente de maison après 2 ans, en Flandre » 08-12-2015 13:42:53
- junior_jef
- Réponses : 2
Bonjour tout le monde et merci d'avance pour votre aide,
Ma compagne et moi même avons acheté une maison en Flandre il y a 2 ans. Nous sommes cohabitants légaux.
Nous souhaitons revendre cette maison.
Y-a-t-il des choses à penser? Des conseils que vous pourriez me donner en rapport avec "la vente d'une maison si peu de temps après l'achat", "la vente d'une maison en Flandre" ? Les droits d'enregistrements payés à l'époque étaient de 10%.
Comment m'assurer que nous ne ferons pas de perte sur cette vente?
Merci à tous!
#77 Re : Divers (hors achat/location) » Responsabilité des agences immobilières » 26-08-2015 17:10:41
Lors de l'achat de notre maison, l'annonce de l'agence faisait état d'un bien de 140m². Un rapide calcul en donnait seulement 128m² en comptant les murs. Ce qui fait quand même 10% de surface en moins (et donc un prix au m² différent) pour une maison qui n'a ni cave, ni grenier, ça a son importance.
Je me suis toujours demandé, dès lors, à partir de quand une annonce peut être considérée comme de la "publicité mensongère".
Je crois que les agences se prémunisses en ajoutant une mention du style "données à titre indicatif". Et qu'il vaut mieux toujours TOUT vérifier par soi même malheureusement.
#78 Re : Divers (hors achat/location) » Mes voisins vont construire une véranda » 06-08-2015 08:14:55
Bonjour,
Déjà il faut préciser quel commune il s'agit voire la rue, étant donné que la législation urbanistique est à chaque fois différentes.
http://www.verandasconfort.be/permis-urbanisme/
A vous de voire la procédure que votre voisin devra suivre et les moyens de recours de votre part.
Bien à vous.
Merci pour votre réponse.
C'est en Région flamande, à Sint-Genesius-Rode.
D'après le site, une déclaration urbanistique suffit à ces conditions :
La véranda ne dépasse pas 4m au faîtage
La véranda se situe au moins à 3m de la parcelle voisine côté jardin
La véranda a une destination d’habitation et ne modifie pas l’utilisation ou la fonction de l’habitation
La condition 2 n'est pas respectée. Donc, j'imagine qu'ils auront besoin d'un permis.
#79 Re : Divers (hors achat/location) » Mes voisins vont construire une véranda » 06-08-2015 08:14:55
Ce qui est légal, c'est qu'ils doivent avoir votre accord écrit pour créer ainsi une servitude de vue.
Vous êtes donc en droit de refuser, sans trop de problème.De plus, pour une véranda, ils devront déposer un permis d'urbanisme, et vous serez consulté. Vous aurez donc toutes possibilités de vérifier le projet et de faire vos remarques si vos voisins veulent quand même passer en force.
(Mais pour créer une servitude, ils recevront une remarque de l'urbanisme même si vous ne dites rien).Pour garder une bonne entente, vous n'avez pas une solution qui vous conviendrait à leur proposer ? (Genre conserver la palissade, mais accepter un vitrage par dessus ?)
Tout à fait. C'est ce que nous comptions leur proposer. Une sorte de compromis.
Je souhaitais d'abord avoir vos avis, histoire d'avoir toutes les cartes en main. D'ailleurs, vous me rassurez quand vous me dite qu'il ne peuvent pas passer en force
Merci!
#80 Divers (hors achat/location) » Mes voisins vont construire une véranda » 06-08-2015 08:14:55
- junior_jef
- Réponses : 7
Bonjour à tous,
Nous sommes propriétaires depuis 1 an et avions choisi notre maison notamment pour son joli jardin harmonieux.
Notre terrain est séparé de celui de nos voisins (maisons mitoyennes) par ce genre de palissade: 
Ceux-ci voulant agrandir leur maison par une véranda, demandent que l'on supprime le 1er de ces panneaux pour que leur véranda aie de la lumière qui rentre venant de notre coté.
Je souhaite bien évidemment rester en bon terme avec mes voisins mais cela m’embête car cela aura un impact sur l'esthétique du jardin. Le coté d'une véranda, c'est pas forcément très joli et en plus, même si le verre devrait être fumé, les voisins auront vue sur notre jardin.
Je voudrais donc savoir ce qui est légal dans ce genre de situation? Et quels seraient vos conseils?
Merci beaucoup d'avance!
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