G.B. a écrit :

Je crois bien que depuis l'arrêt de la Cour de Cassation en 2010, c'est l'Association et non le syndic qui est juridiquement le "gardien des parties communes", sommes-nous d'accord GT 

Pourquoi ne communiquez-vous pas les références de cet arrêt de cassation ?

En la matière, je vous renvoie à une publication de Maitre Gilles CARNOY qui vous éclaire sur l'arrêt et son intérêt.
https://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp … -communes/

La question était de savoir si l’association des copropriétaires est responsable du vice de la chose aux parties communes, sur base de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, envers un copropriétaire.

Mais l'émission programmée soulèvera-t-elle cette problématique ?

bon j'ai tenté d'anonymiser mais c'est pas ma tasse de thé hein! les noms je les ai réinventés et je suis sidérée! qu'on annule les procurations, ok! mais l'ag? bon, je vous laisse lire , j'ai (un petit peu cherché) fouillé voir si il y a un article qui parlerait des procurations en AG et j'ai rien trouvé, bon voilà! bonne lecture!
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Le juge de paix prononce le jugement suivant dans l’affaire de:
– Alain
– Véronique
– Chantal
– Marc
– Françoise
– Alice
– Georges
– Stephane
– Nadine
– Frédéric
– Nathalie
– Raffaele
ayant pour avocat Maître Ruisseletdupont,
- ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES foutoir à outsiplou représentée par son syndic la SRL grandidiot duvillage, ayant pour avocat Maître  Moustinette dont les bureaux sont situés à 1060 Saint-Gilles,  partie défenderesse
Procédure :
Les parties demanderesses ont introduit l’affaire par citation du 14 août 2024. Vu l’ordonnance sur base de l’article 747 CJ rendue en date du 4 septembre 2024. Le juge de paix a entendu– Alain
– Véronique
– Chantal
– Marc
– Françoise
– Alice
– Georges
– Stephane
– Nadine
– Frédéric
– Nathalie
– Raffaele
représentés par leur conseil et les autres parties demanderesses assistées de leur conseil, et la partie défenderesse représentée par son conseil.
. Le juge de paix a tenu compte des actes de procédure et des pièces déposées. La loi sur l’emploi des langues en matière judiciaire a été respectée.
Motivation I Les faits et prétentions des parties.
Les demandeurs sont tous des copropriétaires du Parc Résidentiel foutoir à outsiplou
Ils estiment que l’Assemblée Générale Ordinaire du 15 avril 2024 doit être annulée parce que certains votes auraient été émis au départ de procurations « fabriquées ». L’association des copropriétaires estime que les procurations sont toutes régulières, tandis que les demandeurs ne justifieraient de toute façon pas du préjudice personnel requis pour qu’une annulation puisse être envisagée. Elle sollicite dès lors que l’action des demandeurs soit jugée recevable mais non fondée. Chaque partie poursuit en outre la condamnation de l’autre aux frais et dépens de l’instance.
II Position du Tribunal
Les demandeurs soutiennent que la substitution de mandataires est interdite. L’association des copropriétaires prétend que le mandataire a toujours le droit de se faire substituer. Cette question demeure controversée ( cf BAZIER, P., BAZIER, P., L’ exécution et la cession du contrat intuitu personae in L'intuitus personae dans le contrat , Kluwer 2020, numéros 210 et suivants ). Le Tribunal observe en tous cas que les statuts prévoient que la procuration désigne nommément le mandataire. Cela semble dès lors exclure le recours à des procurations « en blanc ». En outre, si la mention « bon pour pouvoir » (ça va plaire à Grmmf) n’est prévue ni dans les statuts, ni dans la loi, la question de savoir pourquoi le syndic l’a prévue dans les modèles de procuration si elle ne présentait aucune utilité et si son absence n’invalidait pas la procuration. Les statuts prévoient par ailleurs que « les mandats resteront annexés aux procès-verbaux et seront consignés par le syndic ». Cela n’a manifestement pas été le cas. De surcroît, les demandeurs ont inventorié toute une série d’irrégularités à leurs yeux et l’association des copropriétaires n’a pas répondu de manière convaincante à plusieurs de celles-ci.
(à titre d’exemple, les procurations 30, 31 et 32 contiennent incontestablement trois écritures différentes. Deux écritures différentes seraient déjà suspectes, compte tenu de l’interdiction des procurations « en blanc ». Que penser de trois écritures différentes ?). Enfin, invoquer le respect de la vie privée pour ne pas dévoiler son identité lors du vote d’une assemblée générale relève du délire ! Pour toutes les raisons qui précèdent, le Tribunal estime que les demandeurs rapportent la preuve du caractère irrégulier de l’assemblée générale et donc des décisions qui y ont été prises. Il est dès lors inutile d’analyser un éventuel caractère frauduleux ou abusif. L’irrégularité étant ainsi avérée, il convient d’analyser si les demandeurs justifient du préjudice personnel requis pour qu’une annulation puisse être envisagée. L’association des copropriétaires estime que même en écartant les procurations irrégulières, les décisions auraient été adoptées. Dès lors, l’annulation ne peut pas être envisagée. Selon une partie de la doctrine: Nous considérons que le seul critère mathématique de la majorité ne pourrait être systématiquement retenu pour déterminer si un copropriétaire a subi un préjudice personnel… Il convient par contre de faire échec aux tentatives d’annulation qui procèdent d’un simple formalisme dépourvu de la moindre conséquence dans le chef du copropriétaire qui l’invoque » ( VRANCKX, A., DELAHAYE, J., WAHL, M., HANSENNE, J., L'assem blée générale in X., Guide de droit immobilier, I.14.2.2.2) Pour d’autres auteurs, l’intérêt à agir ne saurait justifier l’obligation pour le copropriétaire demandeur de prouver que sans l’irrégularité qu’il dénonce, la décision n’aurait pas été ou n’aurait pas pu être votée (E. RIQUIER, Copropriété : questions aussi choisies qu’épineuses, R.C.D.I 2020/2, p.19 numéro 16). Selon ce dernier, il faut se placer au niveau de la théorie de l’abus de droit, à savoir vérifier si le copropriétaire demandeur n’abuse pas de son droit en sollicitant l’annulation d’une décision qui aurait de toute façon été votée même sans l’irrégularité qu’il dénonce.
La charge de la preuve repose à ce niveau sur l’association des copropriétaires, laquelle ne démontre pas le caractère abusif de l’annulation postulée. Le Tribunal ajoute que, dans la présente cause, l’action n’émane pas d’un copropriétaire unique, procédurier et chicaneur mais de 12 copropriétaires qui rappellent avant tout que la loi en matière de copropriété contient des dispositions impératives et que ce n’est pas parce que le syndic, lui-même copropriétaire, est certain d’obtenir les majorités requises pour être reconduit que l’assemblée peut être organisée au mépris des statuts. L’action apparaît dès lors recevable et fondée.
Décision
Le juge de paix. Dit la demande recevable et fondée. Annule l’ensemble des décisions reprises dans l’Assemblée Générale du 15 avril 2024 re prises dans les numéros 1 à 17. Condamne la défenderesse aux frais et dépens de l’instance liquidés par les demandeurs à la somme de 1.978,76 €. Le juge de paix condamne ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES au payement du droit de mise au rôle de 50,00 €. Ce droit de mise au rôle doit être payé à l'Etat Belge sur invitation. Ce jugement est prononcé contradictoirement à l'audience publique du 19 mars 2025 de la Justice de paix
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paf!

Art. 3.87. Assemblée générale : organisation
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire.