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#8761 Re : Locations et baux » bail en co-location? » 04-11-2011 15:06:00
S'ils vous demandent de faire un bail vous pouvez faire un bail, si la confiance est suffisante. Pas indispensable de le faire enregistrer. L'inconvénient, c'est qu'un bail ordinaire vous exposerait en cas de dispute à... vous faire éjecter de chez vous. Et un bail plus élaboré mentionnant une location partagée serait nettement moins utile à présenter éventuellement à un futur bailleur. (qui n'a pas à voir le précédent bail de son locataire d'ailleurs; les preuves des derniers versements suffisent)
-Pour le futur propriétaire, vous pouvez toujours convenir si besoin et quand vous le voulez d'établir un bail, avec dates de début et de fin au choix. (et dans ce cas, vous signez le bail ET la fin de bail en bloc)
-Pour le banquier, la preuve de versements mensuels réguliers avec une mention "loyer" est largement suffisante...
Si vraiment vous voulez faire un bail, établissez un contrat de participation aux frais pour usage commun avec vous même du bien décrit.
#8762 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Vérifiez dans votre acte de base où il est fort probablement écrit qu'il est interdit d'enlever ou d'ajouter un radiateur donc , dans ce cas, c'est illégal.
@ Bada : En aucun cas illégal, mais peut-être interdit, en effet. Sauf que je crois que je remplacerais "fort probablement" par "peut-être, si vous avez de la chance". Et si dans ce cas le CP a reçu l'aval d'une AG pour enlever un ou des radiateurs, c'est la décision de l'AG qui prime.
#8763 Re : Locations et baux » Mon locataire responsable de nuisances » 04-11-2011 14:21:24
Ici le problème, c'est plein de petites incivilités et malgré des remarques rien ne change.
je suis certain que vous avez bien compris que ce n'est pas un motif suffisant pour obtenir en justice la résolution du bail.
#8764 Re : Ventes et achats » plus value résidence principale . » 03-11-2011 17:00:09
L'important, c'est d'ETRE DOMICILIE.
Restez donc domicilé à cette adresse durant au moins un an, tout simplement. Et habitez où vous voulez, en évitant les risques de radiation de la commune en ne mentionnant pas votre déménagement.
#8765 Re : Copropriétés forcées » Budget prévisionnel copropriété » 04-11-2011 09:32:11
Bonjour, Je suis à la recherche d'exemples de budget prévisionnel établis pour une copropriété. D'avance un grand merci.
(?) (?) (?)
#8766 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Désolé, Panchito, pas d'accord. Ce n'est pas interdit. Sauf si cette interdiction résulte d'une décision prise en AG.
Par contre, un radiateur existant et inemployé -dans le cas des calos par évaporation- consomme disons deux unités. L'enlèvement de certains radiateurs rompt l'équilibre de répartition et donc vous pouvez proposer à l'AG de comptabiliser ces deux unités forfaitaires pour tout radiateur enlevé.
#8767 Re : Locations et baux » Mon locataire responsable de nuisances » 04-11-2011 14:21:24
Le véritable problème c'est vis à vis des voisins qui sont de bon amis.
Il y a un vrai problème de respect de l'autre. La question c'est bien de savoir quelle est la limite à partir de laquelle on peut raisonnablement aller en JdP.
Si la situation se dégrade, si les voisins vous font parvenir plusieurs plaintes -éventuellement étayées par des constatations de police- pour troubles, bruits, etc... si plusieurs courriers ne donnent pas suite à une amélioration, vous pouvez tenter une action en justice de paix. Mais même alors, si les loyers sont payés, je doute qu'un juge résilie le bail.
Vous deviez savoir que 4 enfants dans un appartement, cela implique du bruit et sans doute aussi des dégâts... Un conseil : vérifiez la validité de leur assurance incendie !
#8768 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Un de propriétaire a changé le nombre de ses radiateurs, en en éliminant 2!!!Du coup, il paie beaucoup de moins frais. Alors que c'est le dernier appartement à avoir du SV. Est-ce légal ?
De cette manière, il m'apparait clairement que les calculs issus de cette répartitions ne reflètent pas la réalité. Ces faits durent depuis des années.
Qu'en est-il ?
Oui, c'est légal. Un propriétaire est parfaitement libre d'enlever des radiateurs chez lui. Et quel que soit son type de vitrage, il paie moins si ses unités consommées sont peu importantes. Il est à noter qu'un radiateur enlevé ne chauffe pas ! 
Par contre, il est possible d'aborder le sujet en AG et de décider par exemple qu'un forfait de 25% de la consommation totale sera imputée selon les millièmes et 75% restants seront répartis selon les calorimètres. (Argument : les tuyaux apportent une chaleur non comptabilisée dans les répartiteurs individuels). Ou encore que tout radiateur enlevé se verra attribuer une consommation de deux unités forfaitaires -correspondant à un radiateur existant et non employé, si calorimètres à évaporation- partant du principe que l'intéressé bénéficie de la déperdition de chaleur dans les tuyaux... Mais ça doit être décidé en AG.
Les calculs actuels de la répartition reflètent la volonté de l'ensemble des CP. De là à satisfaire chacun ou à refléter la réalité, c'est autre chose... mais en l'absence de décision prise en AG de modifier le mode de répartition, le calcul actuel est légal et normal.
#8769 Re : Locations et baux » Mon locataire responsable de nuisances » 04-11-2011 14:21:24
Un appartement loué à un couple avec 4 enfants... vous avez le goût du risque !
Le loyer payé avec un ou deux jours de retard, ça ne mérite pas un recommandé... et encore moins une résiliation de bail !
Une dégradation dans les communs qui "est attribuée" à votre locataire ? Attribuée sur quelle base ? Il vous appartient de prouver leur responsabilité avant de leur imputer une dégradation...
Les voisins se plaignent du bruit... cela vous surprend ?
Concrètement, vous pouvez leur envoyer un courrier leur rappelant l'obligation de respecter le ROI, l'interdiction de troubler les voisins, de fumer dans les communs et d'y jeter ses mégots, de sortir les poubelles... Vous pouvez mentionner les plaintes des voisins et menacer de demander la résiliation du bail en justice de paix. Mais à ce stade, je doute qu'un juge résilie le bail !
J'espère que vos locataires sont solvables et que votre ELE a été établi par un bon expert...
#8770 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
Je vais donc rédiger un courrier à l'intention de mon propriétaire afin de prouver ma bonne foi et de proposer une somme plus proche de mes consommations réelles.
e]¨N'hésitez pas à exclure complètement le poste chauffage...
#8771 Re : Locations et baux » bail en co-location? » 04-11-2011 15:06:00
Pourquoi ne pas faire simple ?
Vous convenez d'une participation aux frais de XX euros mensuels.
Et si ce sont des amis avec qui vous entretenez de bons rapports, je ne vois pas l'intérêt d'un écrit.
Il n'y a pas question de sous-location, ni d'occupation bi-familiale : Niveau urbanistique, vous formes un "ménage" de trois personnes. Et rien ne change si vos amis participent aux frais de logement.
#8772 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
En fait la société venant effectuer les relevés ("calorimètres", merci de m'avoir rappellé ce mot) fourni un décompte au propriétaire qui après fait un tableau sur une feuille volante A4 sans aucun détail supplémentaire (un bête calcul: charges déjà versées tous les mois - consommation en sus). Je n'ai donc jamais vu une facture originale de la société; de plus le papier fourni par le propriétaire ne reprend ni date de rédaction, ni échéance, ...
En principe, lors du relevé, l'employé indique les chiffres sur une feuille et vous en remet copie après vous avoir demandé de signer si vous êtes présente.
Le document volant que vous présente votre bailleur est SANS AUCUNE VALEUR s'il ne peut être étayé par un relevé précis original de la société effectuant les relevés. vous devez aussi recevoir la facture originale qui justifie des montants totaux. Libre ensuite à votre proprio d'établir un bête calcul déduisant les provisions reçues du montant total de la facture annexée.
#8773 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
Panchito a écrit : Tous les appartements appartiennent au même propriétaire?
Peu importe. C'est le bailleur qui doit prouver que le montant demandé correspond à une consommation de son locataire. Ici, il est établi que la période de facturation ne correspond pas à la période d'occupation (voir dates sur document émis par la société effectuant les relevés).
#8774 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
Il s'agit d'un immeuble reprenant plusieurs appartements et ayant une seul chaudière pour l'ensemble. Le décompte individuel se fait via de petites sondes (j'ignore le terme adéquat) fixées sur les radiateurs.
Quant à l'eau, il s'agit de compteurs individuels aussi.
Il n'y a pas de syndicat à ma connaissance (rien ne le mentionne dans le bail et le propriétaire n'en a jamais fait état).
Les décomptes chauffage se font annuellement fin août.
Une société est donc venue fin aout pour relever les petites sondes (calorimètres) et compteurs d'eau. Vous avez dû recevoir le relevé papier de l'employé qui est venu chez vous.
Votre propriétaire peut être en droit de vous facturer le montant équivalant à votre consommation (soit d'avril ou mai jusqu'à aout). Je persiste à dire que vous n'êtes redevable de rien, sauf éventuellement -et encore- d'un forfait d'estimation pour ces 4 mois. Soit un tiers (4/12) de la consommation d'EAU. Pas de chauffage, vu la période estivale.
Il sera sans aucun doute débouté devant un tribunal. Vous pouvez lui envoyer un courrier indiquant que la période de facturation ne correspond pas à votre période d'occupation. Vous regrettez qu'il aie omis de procéder aux relevés de compteurs et calorimètres en début de bail. Vous n'avez par ailleurs pas chauffé entre avril et aout et vous contestez la totalité des frais de chauffage qui ne peuvent vous être imputés. Dans un esprit de conciliation, vous acceptez de participer à hauteur de xx euros pour votre consommation d'eau entre mai et aout.
#8775 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
Si vous n'avez pas d'assurance protection juridique, un avocat peut vite coûter 150€/heure
Un bail prend cours en avril 2011, et le bailleur réclame 1200€ de chauffage en octobre de la même année. Et ceci sans avoir procédé à un relevé lors du début de bail.
Pas besoin d'avocat. Le montant réclamé ne peut pas être imputable au locataire pour une occupation totale de 6 mois D’ÉTÉ. Le bailleur est en défaut pour ne pas avoir procédé à un relevé de compteurs. Et en cas d'erreur de la société chargée des relevés, cette erreur ne peut en aucun cas être reportée sur le nouveau locataire.
#8776 Re : Locations et baux » Bail contracté sans relevé des compteurs » 12-01-2012 10:58:47
Le montant est de 1233€ et quelques poussières
Ce montant ne peut vous être imputable. Votre consommation débute fin avril.
Le dernier relevé de compteurs a été effectué quand ? (si je comprends bien, un relevé a été effectué entre avril et octobre ? ce relevé portait sur quelle période ?
Pour vous facturer un montant, votre bailleur doit établir que cela correspond à VOTRE consommation. Une erreur de la société chargée des relevés ne peut en aucun cas vous être imputable. Pas plus qu'une absence de relevés lors du début de la location.
#8777 Re : Locations et baux » Locataire demande pour rester plus longtemps » 10-11-2011 16:48:42
Mais bien sur que les juges respectent les lois.
Le problème, c'est que les locataires sont sur-protégés par ces mêmes lois.
Et les juges avantagent souvent le locataire, en présupposant sa faiblesse face au bailleur.
Dans le cas présent, le juge -quand l'affaire arrivera au rôle- ordonnera le départ des locataires... assorti d'un délai raisonnable. Et les frais d'hôtel de l'éventuel "remplaçant" laissé sur le trottoir ont bien peu de chances d'être comptabilisés au locataire qui a raté sa sortie.
Trop nombreux sont les locataires qui abusent de la multitude des protections de la loi et s'incrustent sans payer leur loyer, sans entretenir le bien, et en faisant trainer les procédures avec l'assistance d'avocats pro-deo, des services sociaux de cpas, etc... En fin de compte, ils seront expulsés, condamnés et... insolvables. Il ne restera au bailleur qu'à comptabiliser ses pertes, ses divers frais, et à restaurer joyeusement les lieux en attendant le suivant...
#8778 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Donc si je comprends bien, la seule catégorie exempte de tout reproche sont les lavettes. 
Être actif, fût-ce "hyper", est assimilé à une manipulation dictatoriale.
Être syndic ne se conçoit que dans le strict et absolu respect de toutes les règles.
Être et rester lavette, voilà donc le statut idéal ?
Curieuse conception des choses !
#8779 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
à quelques euros près c bon
merci
#8780 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
Plus ou moins....;-)
Merci Rico... juste assez ambigu pour me laisser sur ma faim
(Qui a dit "encore une fois" ?) 
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