Oui une offre papier, acceptée et contresignée par le vendeur.

Malheureusement, la superficie et la RC ne figure pas sur l'offre, mais mon notaire a pu constater que les annonces en ligne contiennent les données fausses, et que le premier projet de compromis que l'agent a transmis contient aussi des données fausses.

On voit donc bien son intention de mentir. A cela s'ajoute des mails dans lesquels il y a au moins 5 déclarations et données fausses pour d'autres points dont il y a des preuves évidentes.

Dans ce cas, si ça devient vraiment impossible de s'entendre, peut-on renoncer? Et les droits d'enregistrement? Ils sont déjà dus à ce stade?

Tout à fait PIM, j' apprécie l'effort d'objectivité

C'est bien ça que je veux éviter. Et c'est là que mon notaire n'est pas clair. Je pensais que déposé chez lui, c'est quand même plus sûr.

Les points que je dois vérifier pour la solution choisie:

* Si la vente ne se fait pas par la faute du vendeur, ou même par ma faute présumée mais sur laquelle il y aurait un litige, je ne veux pas que l'agent ou le vendeur puisse se servir sur ce compte avant qu'une décision officielle (du notaire, ou de justice) soit prise.

* Idem s'il y avait un retard pour passer à l'acte.

* Même si tout se passe bien, ils ne doivent pas se servir avant l'acte.

* Je voudrais quand même bénéficier de l'assurance pour ne pas laisser des héritiers dans les problèmes.

Bref, je ne veux pas d'un compte sur lequel l'agent ou le vendeur a une sorte de droit de décision UNILATERALE.

C'est mon notaire qui doit décider que tout est en ordre et qui libère l'argent.

Cela dit, j'ai bien remarqué (moi qui n'ait jamais fait appel à un notaire par le passé), que le notaire n'est pas mon avocat. C'est avant tout un agent de l'Etat qui est là pour s'assurer que tout est fait dans les règles, sans prendre parti pour l'un ou pour l'autre.

J'ai un peu l'impression, bien qu'il me donne des conseils avec soin, que de temps en temps, il m'invite à faire des choses qui ne sont pas forcément dans mon meilleur intérêt, mais plutôt dans l'intérêt global de la transaction, pour que l'Etat touche ses droits d'enregistrements, que les mises en conformité légales soitent effectuées, et que les tribunaux soient désengorgés.

A ce propos, il m'a expliqué la clause de RENONCIATION aux vices cachés. Mon père, qui a surtout fait des achats immobiliers dans les années 70 et 80, a bondi en voyant que le notaire voulait indiquer cette clause. Mais le notaire m'a expliqué que ça a été adopté ces dernières années pour éviter des conflits interminables devant les tribunaux. Selon lui 99% des compromis incluent désormais cette clause. Et si j'essaie de ne pas la mettre, le vendeur ne voudra jamais signer.

Autrement dit, le rôle du notaire n'est pas d'avantager au maximum son client, mais de faire en sorte que tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles...

Concernant la différence entre ACOMPTE et GARANTIE, c'est, suivant ce que j'ai lu, que l'acompte va directement au vendeur, alors que la garantie est plus facile à récupérer en cas de problème. Mais ici il me semble que ça dépend surtout du type de compte où ça se trouve, et chez qui.

Ca dépend : si vous voulez dire que le vendeur paie la commission de sa poche avant de toucher MON argent, alors là effectivement, ça ne me concerne pas. Mais s'il décide de payer l'AI et de lui offrir le champagne anticipativement avec mes euros, ça me concerne.

Au fait, que veux-dire exactement le terme "rubriqué"?

Grmff, ça a effectivement l'air d'être un emploi à plein temps de gérer ces locataires à problèmes. Mais comme vous dites, si c'est 5% sur un grand ensemble, c'est rentable.

C'est "malheureusement" ce que j'envisageais. Le but serait de louer un appartement qui a une haute valeur à Bruxelles, pour acheter une maison en Wallonie.

La différence de prix est telle entre les deux communes, que la location de l'appart couvrirait environ 2/3 du remboursement de la maison. D'où mon grand intérêt pour cette solution séduisante sur le papier, mais qui pourrait être un cauchemard si ça se passe mal.

L'autre option est de vendre l'appart, mais quelqu'un de ma famille, et moi-même y sommes attachés. D'autant plus qu'on l'a acheté à bon prix en 1999. Si on le vend aujourd'hui, on ne pourrait plus jamais revenir à Bxl à cause des prix actuels. L'idée est de revenir dans l'appartement pour nos vieux jours... Bon d'ici là, nos envies auront peut-être changé, mais en louant on conserve des options possibles.

Qu'en pensez-vous? Ca vous semble fou de louer pour financer la maison? Parce si la location se passe mal, on aura vaiment la corde au cou... C'est pour ça aussi que dans un autre sujet je parle de banque qui se porte garant. Je cherche des solutions en béton... si elles existent... dans un pays où le locataire est roi...

En voilà une réponse bien précise et concrète comme je les aime  Merci. Parce que j'essaie de me faire une idée du marché locatif et des risques...

Finalement, j'ai fait une offre complète et officielle.

Ce que je ne comprenais pas, c'est le fait de rédiger une offre, puis un compromis, ou de transformer l'offre en compromis par le simple fait de signer.

J'ai demandé à mon notaire, qui m'a expliqué que demander des offres écrites n'est pas vraiment ce que la loi voudrait, mais que beaucoup d'agences le demandent et que ça devient finalement acceptable.

Il m'a transmis un modèle plus compréhensible qui me plaisait, dans lequel j'ai pu rajouter mes clauses. Après, on passera au compromis validé par lui.

Néanmoins, je me rends compte que je n'ai pas pensé à l'acceptation.

Comment le vendeur signifie-t-il de manière valide qu'il accepte?

Une simple signature sur l'offre? Doit-il mettre "Lu et approuvé" ou "Pour accord", avec la date?

Faut-il la faire en deux exemplaires ou une simple copie suffit? Qui garde l'originale?

Voilà qui est clair, merci.

Maintenant, l'agent immobilier me propose de faire une offre (qui n'engage que moi) et me dit que si c'est accepté par le vendeur, il rédigera le compromis qu'il enverra à mon notaire pour vérification.

Mais je ne parviens pas à comprendre, malgré toute les infos que je lis...

Si l'offre est acceptée par le vendeur, ça devient donc un compromis... alors comment pourrait-on en rédiger un autre?

Le but, c'est de pouvoir faire une offre plus rapide, rédigée simplement, en mettant mes clauses suspensives, mais sans bien sur mettre tout le verbiage légal sur les servitudes, les délais etc...

Ce que veut l'agent, c'est un engagement de ma part sur le prix, et ça je suis d'accord. Mais j'ai l'impression que si je fais une offre simple (ex: je soussigné moi fait offre, de telle date à telle date pour le prix de Y du bien sis à Z) telle qu'il le souhaite, je crée une sorte de sous-compromis incomplet, à mon désavantage, qui ne pourra être modifié par la suite.

Alors, est-ce une procédure normale que de demander de faire offre écrite pour rédiger ensuite un compromis? Il me dit qu'il ne veut pas communiquer mon offre de prix oralement au propriétaire, et que pour négocier, je dois la mettre par écrit.

Justement, à propos des engagements "verbaux", est-ce que d'autres personnes peuvent confirmer ce que dit Gof?

Car ça semble impossible qu'un accord verbal puisse ainsi être valable pour un achat immobilier. Alors qu'il y a tant de procédures et de phrases compliquées dans un acte authentique, comme se pourrait-il que quelques phrases puissent suffir?

Et même pour les accords écrits: certaines personnes affirment qu'un accord écrit sur le coin d'une nappe déchirée d'un restaurant comme "J'accepte d'acheter cet appartement pour 150.000 euros, nom, date" serait suffisant?!

J'ai même entendu cet exemple, que je classerais plutot dans les mythes et légendes, d'un vendeur qui aurait enregistré avec un dictaphone une conversation avec l'acheteur à son insu, qui était plutot une négociation, mais si on coupe juste le bon passage, on peut isoler juste les bonnes phrases...

Et même si un acheteur et un vendeur tombent d'accord verbalement, si c'est enregistré, ça a valeur?? Ca me semble absurde.

Pour moi, l'accord verbal, c'est une sorte de pré-accord qui veut dire que ça vaut la peine de s'asseoir et de mettre ça par écrit dans les formes dans un vrai compromis.

On est quand même plus au temps où on se frappait dans la main pour conclure un contrat. Top là! Un peu léger non?

Je suis étonné de vos difficultés à mener ce compromis à la vente, ou à obtenir des indemnitités

Etant moi-même un candidat acheteur, tout le monde m'a toujours dit de ne pas signer de compromis sans etre certain, et sans bien tout pondérer, car ça m'engagerait de manière très ferme. Soit à acheter, soit à perdre un accompte ou des indemnités.

Or, je constate, d'après ce que vous dites, que vos acheteurs se permettent beaucoup de légèreté avec leur compromis, et que manifestement, il n'est pas simple de faire respecter ce compromis...

Suite à vos questions, je complète ce sujet si ça peut aider quelqu'un dans un cas similaire.

J'ai dialogué avec la commune et les fonctionnaires en charge du dossier. J'ai décidé de prendre les choses en main et de ne pas attendre des infos de l'agent, qui ne donnera rien.

Les personnes de l'urbanisme et de la région wallone se sont montrées serviables et ont pris le temps de bien répondre à mes questions. Par contre, ce fut à moi de bien expiquer simplement et de manière concise le cas, pour obtenir les infos dont j'avais besoin. Sinon, on se perd dans les méandres de l'administration...

Finalement, il s'avère que la remise en état sera plus facile que prévu. Il n'y aura pas de poursuites.

J'avais fait une confusion entre REMISE EN ETAT, et REGULARISATION.

La remise en état, c'est ce que la commune préfère, et ça ne s'accompagne pas d'amendes. Dans ce cas-ci, c'est aussi ce qui est le plus facile techniquement. Donc c'est ce que je ferai.

L'agent immobilier continue néanmoins de mentir pour chaque chose (ou disons, de faire des "approximations"), et je dois le corriger à chaque phrase. D'ailleurs il ne conteste pas, quand je lui montre que je connais la législation, il se reprend par "ha oui, c'est vrai, donc bla bla..."comme si de rien n'était...

J'ai encore une question néanmoins, concernant le DOSSIER TECHNIQUE qui est censé accompagner chaque bien en vente, comprenant les factures, devis etc... des travaux réalisés depuis 2001.

Dans ce batiment, des travaux ont été effectués depuis 2001, comme les chassis, la toiture, la terrasse,...  Or il n'y aucune facture. Le propriétaire dit n'avoir rien reçu du précédent propriétaire qui a fait ces travaux.

Moi, ça ne me dérange pas (enfin, si, ça me dérange mais bon, je ne suis plus à ça près). Mais comment je ferai si je décide de revendre la maison dans quelques années, et que de ce fait, je ne pourrai pas non plus fournir ces documents pour ces travaux au futur acheteur?

Pénalisation? Problème à l'acte avec le notaire?