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#1041 Re : Copropriétés forcées » iNDEMNISATION d'assurance » 17-12-2017 19:30:49
Je pense que le Syndic gère le contrat d'assurance comme la copropriété, mais n'est pas courtier.
La copropriété assurée reçoit les indemnités puisque le contrat est à son nom, gérée par le syndic. (...)
La copropriété reçoit l'argent de l'assureur sur un compte bancaire de l'ACP (un par ACP) ou du syndic (un pour tous les ACP) ?
Important dans votre contexte: votre contrat d'assurance date d'avant 1994?
#1042 Re : Copropriétés forcées » Assurance/ sinistralité » 28-11-2017 16:03:10
Luc, si ma mémoire ne me trompe pas MarcoBrux exerce en qualité de syndic.
Merci de me l'avoir rappelé. Je l'avais oublié.
En ce qui me concerne les questions que j'ai posées à 2 assureurs portaient sur la portée d'une condition générale des contrats en cours ou proposés . Je n'étais pas syndic. Et les 2 assureurs m'ont répondu. Evidemment mon intervention était suffisamment argumentée de manière à éviter une dérobade de l'assureur.
Ma question était argumenté, mais pas dans l'intérêt du courtier d'assurances qui était le syndic (autre firme - même gérance).
Une 2ème fois Assuralia c'est désisté, puisque contexte pénal. Le juge a demis ce syndic (pour un autre motif)
Je réessaie actuellement une 3ème fois.
#1043 Re : Copropriétés forcées » Assurance/ sinistralité » 28-11-2017 16:03:10
Bonjour,
Je me demande si la sinistralité ( assurance touts risques) augmente suite à un ou des sinistre(s) imputables à un tiers? c'est à dire que l'assurance RC familiale est intervenue pour indemniser l'assureur principal.
j'ai posé la question à l’intermédiaire en assurance et sa réponse ne me convainc pas assez, il me dit :" Si les recours aboutissent, la statistique sinistre ne sera que très peu impactée."
ma question est la sinistralité augmente ou pas?
bàv
Question à poser par votre syndic, seul compétent à contacter valablement l'assureur (ou le courtier/agent/sous-agent d'assurance, s'il a été nommé par l'AG).
Et le syndic devrait mentionner la réponse lors de l'évaluation annuelle des fournisseurs. Tant l'assureur et le courtier/agent/sous-agent en font partie.
Quand au statut des intermédiaires en assurances il est probablement utile de lire la page les concernant de Actualites Droit Belge
#1044 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Je ne lis pas dans les propos du Ministre que le règlement d'ordre intérieur sera une composante des statuts mais bien que le règlement d'ordre intérieur deviendra obligatoire. Et comme actuellement, il sera un acte sous seing privé.
C'est selon mon opinion une interprétation classà la lettre. Un Reglement d'Ordre Intérieure fait partie des règles qui déterminent la vie au sein de l'immeuble, de l'AG et du syndic.
Si vous dites que des règles souveraines qui déterminent le fonctionnement de l'organe décisionnel et l'organe exécutif ne font pas partie de statuts d'une entreprise, alors vous avez raison.
Alors l'organe exécutif pourra déterminer les règles de fonctionnement de l'organe décisionnel. Autrement dit le mode de fonctionnement classique d'une oligarchie.
Et là je m'oppose toujours et effarouchement à tout qui tend a diminuer les règles démocratiques, soit disant au nom de l'efficacité, mais en fait au détriment de l'argent du petit copropriétaire de la majorité silencieuse de 80%, manipulée et bafoué.
Tout comme ne trouve pas normal que cette allocution du Ministre n'a pas (encore) été traduit.
#1045 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Comme le reprend l'article 577-4, § 1, al. 1, C. civil repris ci-dessus, l'acte de base de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble.
Le ROI ne constitue pas une partie des statuts dont il est question à l'article précité.
Actuellement: correct.
Mais selon les paroles du Ministre lui-même (certains mots soulignés par moi):
- De statuten van het gebouw die worden vastgelegd in een authentieke akte worden afgeslankt en het opstellen van een onderhands reglement van interne orde is verplicht. Dit laatste bevat de regels ivm de samenroeping en werking van de AV en ivm de benoeming van en afspraken met de syndicus. De syndicus krijgt de opdracht om het reglement van interne orde aan te passen aan de wettelijke regels, zelfs zonder een beslissing van de AV. Omdat de syndicus het reglement van interne orde zelf kan aanpassen aan eventuele nieuwe wetgeving, en omdat dit in de toekomst opgenomen is in een onderhands en niet langer in een authentiek document, zullen de mede-eigenaars steeds op de hoogte zijn van de laatste geldende wetgeving.
Je suis d’accord avec cette méthode si on dépose (sans publier) cet acte sous signe privé à la greffe du Commerce - section BCE, comme c'est le cas pour les SPRL, ... qui doivent déposer un exemplaire coordonné de leurs statuts en cas de changement des statuts ET faire mention de ce dépôt dans les annexes du Moniteur.
Dans l'autre cas je crois que ce type de ROI (fait par le syndic) n'est pas opposable aux CP (enregistrement de l’acte sous seing privé pour donner une date certaine à l'acte et AR seulement obligé pour le signifier en application de l'Art. 577-10 §4 2° CC s'il s'agit d'une décision de l'AG ). Dans l'autre cas la loi (ou une portion) pourrait être annulé par la Cour Constitutionnelle.
Finalement je cite le dernier paragraphe de l'allocution du Ministre fait en présence de copropriétaires et syndics:
Zoals bij het begin van deze toespraak aangehaald, werd het wetsontwerp in eerste lezing goedgekeurd door de Ministerraad op 20 juli 2017 en wordt het ontwerp momenteel aangepast aan de adviezen van de Raad van State. Eens gestemd in het parlement, zal deze wet 3 maanden na de publicatie in het Belgisch Staatsblad inwerkingtreden.
edit : remplacé le mot "pas" par le mot "seulement"
#1046 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Il ne s'agit pas des statuts (Acte de Base) mais bien du ROI (règlement d'ordre intérieur)
Les statuts se décomposent en acte de base, reglement de copropriété et le reglement d'ordre intérieur.
Art. 577-4.
§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
(...)
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
(...)
Le projet tend à transférer des portions significatives des statuts vers le ROI.
La 3ème phrase de l'alinéa concerné (pas encore traduit) est:
- De statuten van het gebouw die worden vastgelegd in een authentieke akte worden afgeslankt en het opstellen van een onderhands reglement van interne orde is verplicht. Dit laatste bevat de regels ivm de samenroeping en werking van de AV en ivm de benoeming van en afspraken met de syndicus.
Le syndic pourra donc déterminer ses relations avec l'ACP et devient par se fait incontrôlable.
Qui deviendra souverain? L'AG ou le syndic?
#1047 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Actuellement le texte du discours du Ministre GEENS lors le Salon de la Copropriété du 23.11.2017 est disponible en néerlandais sur son site. Le traduction officielle suivra.
Une phrase clé (pas encore traduit) a attiré mon attention concernant le droit impératif (= souverain) du syndic de mettre à jour les statuts sans approbation de l'AG :
De syndicus krijgt de opdracht om het reglement van interne orde aan te passen aan de wettelijke regels, zelfs zonder een beslissing van de AV.
.
La phrase qui suit est encore plus explicite et part du fait que tous les propriétaires sont des résidents:
Omdat de syndicus het reglement van interne orde zelf kan aanpassen aan eventuele nieuwe wetgeving, en omdat dit in de toekomst opgenomen is in een onderhands en niet langer in een authentiek document, zullen de mede-eigenaars steeds op de hoogte zijn van de laatste geldende wetgeving.
Cela confirme que j'ai déja dit. C'est dommage. En 2028 on aura probablement une Xème loi concernant la copropriété après que les syndic-investisseurs ont récolté le bénéfice potentiel (et pas les copropriétaires).
On a oublié la réalité sociologique de +3000 ans qu'il y a entre 80% et 75%. Tout groupe normal se décompose en deux groupes de 10% (conservateurs et progressistes) et une majorité silencieuse de 80%.
#1048 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
(...)
Chacun a la liberté d'émettre des idées. Bonnes ou moins bonnes. Partagées ou non par un nombre variable de personnes.
Les copropriétés sont déjà encadrées par trop de textes légaux et contraignants. Il reste encore un tout petit espace de liberté pour que chaque acp conserve la possibilité de se gérer comme la majorité le décide. Ne grignotez pas encore un peu plus cet espace déjà si limité de liberté.
Votre idée peut être géniale. A vous d'en convaincre une majorité de cp à l'intérieur de votre copropriété et de la faire appliquer le cas échéant par votre syndic. Mais proposer de légiférer pour imposer votre concept me semble en totale opposition avec le respect des libertés.
Il existe (heureusement) des acp qui ne connaissent pas les problèmes que vous rencontrez chez vous. Et qui n'ont nul besoin de se voir imposer ce qui vous apparait -à tord ou à raison- comme une solution de dépétaudiérisation. (Je revendique la paternité du terme que je propose à Larousse)
Il est fort probable que vous n'avez pas encore rencontré le dilemme bien décrit dans la page Dissonance cognitive de Wikipedia (lire ma replique de hier 17:44:21).
En psychologie sociale, la dissonance cognitive désigne la tension interne propre au système de pensées, croyances, émotions et attitudes (cognitions) d'une personne lorsque plusieurs d'entre elles entrent en contradiction l'une avec l'autre. Le terme désigne également la tension qu'une personne ressent lorsqu'un comportement rentre en contradiction avec ses idées ou croyances.
Le concept de base de la loi de 1994/2010 est une copropriété en indivision forcée de deux appartements. Le législateur a cru superflue de différencier selon le nombre des propriétaires/appartements.
Si plus que deux appartements toute ACP devrait se soumettre selon vous à la volonté oligarchique et donc illimitée de la majorité, manipulée ou non, sans pouvoir appliquer l'Art. 543 du Code Civil à 100%. Votre lecture de cet article est probablement très sélective. Vous lisez le "oui" mais pas le "mais".
"I rest my case" envers vous, jusqu'au moment que vous êtes confronté en personne avec les effets d'une "dissonance cognitive". Vous êtes un praticien et avez probablement besoin de faits réels rencontré par vous-même, avant d'admettre la réalité d'un problème et d'admettre la nécessité d'une solution générale et pragmatique.
Mon ACP est une pétaudière par les effets accumulées de deux motifs externes et deux motifs internes
- de par son volume (25 x 10 appartements = le même nombre de problèmes que 25 ACP)
- le fait que la loi est succincte et permet des interprétations sélectives par des gens qui ne sont pas de bonne foi.
- le manque d'une information impartiale par en essence deux syndics (1991-2010 et 2014-2017).
- la volonté du groupe lésée de CP de vouloir rester dans un contexte civil et pas pénal, tant que possible .
Le facteur commun à ces deux syndics (et un 3ème en 2012-2013) est le fait que ces firmes sont des firmes d'investisseurs (gestion du capital privé = information partiale permis) et pas des firmes de service (gestion du capital des autres = information impartiale est impérative).
Je ne demande pas en fait que la loi soit "enhancé", mais que les acteurs (syndic/propriétaires) appliquent/respectent l'esprit de la loi et pas la lettre de la loi (tout ce qui n'est pas interdit est autorisé). L'IPI n'a pas les moyens ni la mission à faire appliquer l'esprit de la loi. L'institut paritaire copropriétaires-syndics n'a pas encore été créé. Il ne reste donc que d'être plus explicite dans la loi.
En France cela donne des lois très longues et complexe. En Belgique on préfère une loi succincte. Le législateur a confiance que l'esorit de la loi soit appliquée, si non il légifie (comme en 1994, en 2010 et maintenant en 2018).
Tous ces lois "explicatifs" sont superflues si les acteurs de la copropriété avaient tenues compte dès 1924 avec l'esprit des Art. 543 (voir plus haut) et 1993 :
Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
#1049 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
(...)
C'est pour conserver cette liberté qu'il faut combattre les extrémistes adeptes de légiférer sur tout et n'importe quoi pour imposer ou interdire à tour de bras.
Qui est extrémiste ?
La vraie liberté est de respecter la liberté des autres.
Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
#1050 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
(...) Gros inconvénient cependant, cela limite le dialogue à la proposition soulevée. Il n'y a plus de négociation possible. Impossible d'amender en séance une proposition. Par exemple, impossible de proposer une rénovation partielle quand une rénovation complète est proposée. C'est du "on/off".
Je ne crois pas. Il faut appliquer la méthode des corps constitués, comme les conseils communaux.
Dans le cas d'une pétaudière, cela permet de clarifier ce sur quoi on vote.
Vous croyez? Réveillez vous. Que dire d'un point "rénovation chaudière" sans plus et dépenser un montant de +185.000 EUR sans mentionner ce montant?
Dans le cas d'un syndic incompétent surveillé par un CdC de TdC, cela empêche l'assemblée des propriétaires de faire une meilleure proposition. C'est très rigide.
Ce système "rigide" oblige de rester dans un cadre légal. Pas plus ni moins. Il est souple assez pour permettre de s'adapter d'une façon pragmatique. Il exige, pétaudière ou pas, la présence d'un syndic qui prend ses responsabilités.
Dans les périodes que mon ACP avait un syndic normal, ce syndic responsable a su exécuter ce qu'il faillait sans être retardé par cette soi-disant rigidité. On oublie souvent que l'acier est souple.
Quant à joindre les droits et devoir avec un extrait du code civil comme le propose Luc, ma fibre écologiste me dit que c'est du gaspillage. Ceux qui sont intéressés savent. Ceux qui ne le sont pas ne liront pas les annexes. Cela n'a donc aucun intérêt. C'est du même ordre d'inutilité que les annexes 1997 et 2007 imposées par le code civil: du gaspillage de papier.
Aucun intérêt? Demande-le entre autre aux 250 CP de mon ACP et les 9 d’une ACP bruxelloise
Cas de ma pétaudière de 250 appartements
Actuellement ceux "qui ne liront pas les annexes" rouspettent parce qu'ils font lentement face à la facture réelle provoqué par leur attitude classique en cas de "dissonance cognitive".
Leur attitude lors les AG de nonante à mis l'ACP sur cette pente glissante, qui consomme énormément de papier. Beaucoup plus que cette annexe à joindre à l'invitation. Mais en plus cette annexe devient plus petit et presque inutile si les statuts étaient coordonnées avec la loi.
Leur attitude empêche que le pollueur paie. La facture sera mis globalement à charge de tous. Juridiquement la facture sera mis à charge de ceux qui s'étaient abstenu et croyaient ainsi échapper à une grosse partie de cette facture de presque 3 millions (sur 10 ans).
Cas d'une pétaudière de 8+1 appartements
Cette pétaudière, aussi depuis les années 90, vient d'arriver à la phase finale d'une transaction, le résultat d'une conciliation devant le juge. Les 8 opposants à l'exécution d'une serie de jugements sont d'accord de prendre à leur compte (j'arrondis et simplifie) les montants déjà payés (10.000 EUR x 8CP) et de payer un montant supplémentaire de 10.000 EUR x 8CP au 9ème CP, qui vend et rejoint sa terre natale étant pensionné récemment.
En gros je trouve donc ma proposition justifiée.
#1051 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
IliasImmo a écrit :Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?
A ce sujet (et en préparation du 07/07), je propose de préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour.(...)
Une solution structurelle serait de mentionner dans la loi les articles à reprendre impérativement, textuellement et en entier dans le corps de l’invitation (et dans le contrat syndic-ACP), comme c'est déjà le cas dans certains contrats de professionnels avec des consommateurs.
Pour l’invitation je pense tout d'abord à l'Art. 577-6 § 1 (en entier), puis à l'Art. 577-7, … pour le contrat il y a d’autres articles qui seraient utilement repris.
Cela restaurait certains droits de consommateurs aux copropriétaires, qu'ils ont perdus en 2008 je crois.
Exemple concret (format pt8 ): 
#1052 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
@panchito
Le texte complet de page qui sert de référence suit. Ce texte très récent de SIBELGA fait une différence entre le mots entretien (conseillée) et contrôle (obligatoire).
ENTRETIEN ET CONTRÔLE DE VOTRE CHAUDIÈRE AU GAZ : OBLIGATOIRES ?
30 OCTOBRE 2017
Les citoyens bruxellois ont l’obligation de faire contrôler leur chaudière au gaz - de plus de 20 kW - régulièrement.La fréquence du contrôle varie selon les combustibles :
tous les 3 ans pour les chaudières au gaz
1 fois par an pour les chaudières au mazout
LE CONTRÔLE DE VOTRE CHAUDIÈRE AU GAZ, QU’EST-CE QUE C’EST ?Il s’agit de :
nettoyer et de vérifier le système d’évacuation des fumées (analyse des fumées, test de combustion);
régler le brûleur ;
vérifier le respect des exigences d’efficacité et la ventilation du local où se trouve votre chaudière.
Un peu comme le contrôle technique automobile, ce contrôle périodique doit attester que votre chaudière respecte les exigences imposées par la réglementation PEB (la performance énergétique des bâtiments).A la fin du contrôle, vous recevrez une attestation à garder avec les documents de votre chaudière.
En cas de non-conformité, une copie de l’attestation sera envoyée à Bruxelles Environnement et vous aurez 5 mois pour remettre votre chaudière en conformité.
QUI PEUT CONTRÔLER VOTRE CHAUDIÈRE AU GAZ ?
Contrairement à l’entretien habituel, le contrôle doit être réalisé par un technicien chaudière (de type G1 ou de type G2) agréé par Bruxelles Environnement.
ET L'ENTRETIEN ?
L’entretien n’est pas légalement obligatoire, mais voici 3 bonnes raisons d’entretenir sa chaudière au gaz.
Entretenir votre chaudière au gaz, c’est recommandé par le fabricant et peut-être même imposé par votre propriétaire. Mais c’est surtout un bon plan ! Prévoyez un entretien chaque année pour bénéficier de tous les avantages d’une chaudière au gaz bien entretenue.
1. MOINS DE RISQUE D’ACCIDENT
En entretenant régulièrement votre chaudière au gaz, vous limitez le risque d’être confronté à un incident comme une intoxication au CO par exemple.2. UNE PLUS GRANDE DURÉE DE VIE POUR VOTRE CHAUDIÈRE
Acheter une nouvelle chaudière, c’est un sérieux investissement ! Et une panne de chauffage ne tombe jamais au bon moment. Mieux vaut donc prévenir en faisant régulièrement entretenir votre chaudière.3. MOINS DE CONSOMMATION, PLUS D’ÉCONOMIES !
Une chaudière bien entretenue consomme moins ! C’est une bonne chose pour votre portefeuille, mais aussi pour l’environnement.Un bon plan : certains fournisseurs proposent désormais de prendre l’entretien et les réparations de votre chaudière en charge. Le paiement est mensualisé et vous ne devez même plus penser vous-même à prendre rendez-vous. Consultez le site web de votre fournisseur actuel pour vérifier la disponibilité de ce service.
VOTRE CHAUDIÈRE AU GAZ DE PLUS DE 20 KW A PLUS DE 15 ANS ?
Vous avez également l’obligation de procéder à un diagnostic de votre système chauffage. Selon la puissance de votre chaudière, ce diagnostic devra être réalisé par:
un chauffagiste agréé (pour des chaudières de 20 kW à 100 kW)
un conseiller chauffage PEB reconnu par Bruxelles Environnement (pour des chaudières de plus de 100 kW)
#1053 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
@ Xtof.vl
@panchitoc'est une infraction de quel article,
je voudrais bien confondre notre syndic.
svp
-/-
Dans quelle région se situe votre coproprièté ?
#1054 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
La lecture de l'article paru ds le Journal des tribunaux apprend que le Ministre GEENS a décidé de soumettre différents projets de réforme (droit des contrats, droit des biens...) à une consultation publique avant d'entamer le processus législatif.
(...).
Y compris le projet concernant la copropriété?
#1055 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
Dacq a écrit :"ristournes" ou "rabais" au seul profit du syndic, et c'est nous qui payons au final nos contrats et travaux et les aménagements persos du syndic.
cela n'est pas une idée "pourrie" mais bien une idée très commune et courante.
-/-J'ai régulièrement assisté à des mises en concurrence d'entrepreneurs venant des habituels du syndic et venant de recommandations de propriétaires. Le plus souvent, à cahier des charges égaux, ceux du syndic étaient moins chers et/ou plus disponibles.
Et, régulièrement, lorsque c'était l'inverse, les travaux posaient de nombreux problèmes de réalisation, de planning,...Travailler pour une acp, ce n'est pas travailler dans un appartement ou une maison. Ce n'est pas non plus travailler dans des bâtiments de bureaux ou industriels.
Tous les entrepreneurs et tous les syndics ne sont pas pourris....
Entièrement d'accord si le syndic est un syndic pro normal, qui travaille d'une manière transparente.
#1056 Re : Copropriétés forcées » [COMPTABILITE] imputation frais de rappel » 21-11-2017 12:10:04
Luc a écrit :Je comprends que vous ne comprenez pas. C'est normal si vos statuts sont muets dans ce contexte.
Dans mon ACP il est stipulé depuis 2014
- que le CP défaillant paie tous les frais engagés par l'ACP
- le bénéfice est alloué au fonds de réserve
Le système depuis 1988 (décision CG/AG) était un peu différent:
- tous les frais du syndic étaient remboursé directement par le CP
- le syndic reversait 50% des indemnités reçus au fonds de roulement de l'ACP.
Comme dit avant je n'approfondirai pas la motivation de la décision initiale, ni la motivation du changement en application de la loi de 1994.Donc pour ma réplique je tiens compte avec:
- le solde va au fonds de réserve (à tord ou à raison) (ma position: oui)
- les frais sont à charge du CP sans qu'un jugement doit intervenir (à tord ou à raison) (ma position: non)
- le CP a effectivement payé les frais.Vu le contexte des affaires en cours dans mon ACP je ne peux répondre in extenso (y compris les comptes comptables concernés) qu'après ce jeudi 23/11.
Luc, ma question porte uniquement sur l'écriture comptable!!! nonobstant toutes ces considérations statutaires et autres
L'écriture comptable est la traduction comptable des statuts. On ne peut expliquer une traduction qu'en le mettant dans son contexte.
#1057 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
S'agit--il ici d'une convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré?
NonS'agit-il ici d'une convention entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ?
Non
Le syndic contracte ici pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ?
Non
Ici, pas d'autorisation préalable à demander par le syndic
Si l a réponse est 3 x non, alors c'est correct qu'il put répondre non. Mais j'ai des doutes au moins quant au 2ème non.
Mais il doit en tout cas signaler le nouveau contrat et mentionner sa réponse au 15° (oui ou non).
#1058 Re : Copropriétés forcées » [COMPTABILITE] imputation frais de rappel » 21-11-2017 12:10:04
luc a écrit :Q1: Quelle est la destination de ces recettes donnés par les statuts?
Q2: Je présume que le CP a payé les frais de rappel. Correct ?Luc, je ne comprends pas tes questions!!
j'essaie de répondre tant bien que mal puisque tu l'exiges:)
1) pas ma poche en tout cas:)...donc le fonds de resserve
2)j'ose imaginer...mais ma question est d'ordre comptable, qu'il paie ou pas peu importe!!
@MarcoBrux
Je comprends que vous ne comprenez pas. C'est normal si vos statuts sont muets dans ce contexte.
Dans mon ACP il est stipulé depuis 2014
- que le CP défaillant paie tous les frais engagés par l'ACP
- le bénéfice est alloué au fonds de réserve
Le système depuis 1988 (décision CG/AG) était un peu différent:
- tous les frais du syndic étaient remboursé directement par le CP
- le syndic reversait 50% des indemnités reçus au fonds de roulement de l'ACP.
Comme dit avant je n'approfondirai pas la motivation de la décision initiale, ni la motivation du changement en application de la loi de 1994.
Donc pour ma réplique je tiens compte avec:
- le solde va au fonds de réserve (à tord ou à raison) (ma position: oui)
- les frais sont à charge du CP sans qu'un jugement doit intervenir (à tord ou à raison) (ma position: non)
- le CP a effectivement payé les frais.
Vu le contexte des affaires en cours dans mon ACP je ne peux répondre in extenso (y compris les comptes comptables concernés) qu'après ce jeudi 23/11.
#1059 Re : Copropriétés forcées » [COMPTABILITE] imputation frais de rappel » 21-11-2017 12:10:04
panchito a écrit :Il me semble que c'est illégal et que ces frais de contentieux sont à imputer à l'ACP SAUF si vous avez une décision d'AG qui décrit la procédure d'escalade en cas d'impayé avec des amendes pénales
Panchito, ma question est pourtant simple, claire et précise. vous avez le don de répondre aux questions non posées:).
Pour infos, facturer des frais de rappels est tout à fait légal contrairement aux frais de poursuites judiciaires. mais ce n'est pas ma question!!!
Si c'était illégal, cela doit suivre les règles comptables, légal ou illégal.
Est-ce possible de répondre à mes deux questions ?
Q1: Quelle est la destination de ces recettes donnés par les statuts?
Q2: Je présume que le CP a payé les frais de rappel. Correct ?
#1060 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
luc a écrit :Dacq a écrit :(...)
anecdote;
ce nouveau chauffagiste montre ses réalisations, sur son site internet, et là, je constate qu'il a réalisé l'installation de chauffage et sdb dans la nouvelle maison de la secrétaire et associée du syndic.
(..)Anecdote? C'est un feu rouge.
Changez de syndic ET le nouveau chauffagiste.En tout cas, au minimum, poser la question lors de l'AG.
Car on peut tout de même imaginer que la dite secrétaire-associée a fait appel à ce chauffagiste pour son privé et que, satisfaite, elle propose ensuite ce corps de métier à l'ACP: il n'y a pas nécessairement collusion !
D'accord. Mais lisez l'Art. 577-8 § 4 15° CC qui est impératif. Le syndic doit mentionner préalablement les faits dans sa proposition écrite d'un nouveau chauffagiste. Ce qu'il n'a pas fait. D'où ma suggestion initiale.
Le minium est que le syndic de propre initiative exécute préalablement cette disposition.
Qu'il répond toujours et par écrit à la question de mélange d'intérêts possible entre lui et un nouveau fournisseur.
N’oublions pas qu'un mélange d'intérêt transparant (et accepté par l'AG) n'est pas une collusion.
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