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#10641 Re : Copropriétés forcées » Devis et travaux » 21-10-2011 15:29:03
Bien d'accord avec Luc !
Si aucune faute ne peut être imputée au syndic, l'ACP doit assumer la perte de l'acompte.
Le président du CG ou toute autre CP qui soumettrait un devis ne peut endosser aucune critique ni responsabilité, sauf à démontrer son absence de bonne foi (par exemple, s'il était prévenu et avait omis d'informer l'AG de problèmes financiers de l'entrepreneur). Le syndic est chergé de ce type de vérification...
#10642 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
les CP peuvent à tout le moins faire convoquer une AG avec à l'ordre du jour la désignation d'un syndic...
ceci implique des recherches, différentes offres, et peut éventuellement donner lieu à un dédommagement pour rupture de contrat, mais vu le cas de figure, j'en doute.
cela peut aussi être l'occasion de renégocier les conditions du contrat...
#10643 Re : Copropriétés forcées » Limitation des voix d'un mandataire » 21-04-2010 16:52:01
le mandataire pourrait en effet se faire "assister" d'une tierce personne (y compris non CP et totalement étrangère à l'immeuble) munie d'un mandat, ce qui validerait la totalté des voix relatives à son vote...
mais vous pouvez conserver la situation actuelle un an et remettre le sujet à l'odre du jour à la prochaine AG. il vous suffit ce contester la décision illégale du syndic. d'autant plus qu'il n'y a aucune urgence à statuer sur ce sujet... et l'année prochaine, la succession sera règlée, les intervenants ne seront plus les mêmes et n'auront plus les mêmes motivations. il subsiste malgré tout comme une confusion dans vos chiffres...
#10644 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
De là à dire que c'est une bonne idée....
merci bien pour ces précisions ! :-)
et concernant la question de répartition des charges garages/apparts, si je pouvais m'éclairer d'une semblable unanimité, je serais comblé !!!
#10645 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
@ GRMFF :
mettre la charge de la rénovation sur le dos des proprios de garages... oui, mais à quelles conditions ? quelles quotités des votes ? à valoir sur l'ensemble des CP, ou des CP présents et représentés ?
@ ABSA
en effet, les garages sont situés derrière l'immeuble. ils ne sont accessibles que par une porte dont seuls les occupants des garages ont la clé. par contre, auparavant, il existait un accès cave accessible à tous. cet accès a été muré. les garages interviennent pour 5 millièmes dans les frais de l'immeuble, selon l'acte de base initial
niveau solidarité... un appartement dépourvu de garage situé au 4 e étage paierait plus de 3.000€ pour rénover une cour à laquelle l'accès lui est interdit, ça devient du mécénat ! et plusieurs appartements (environ 40% des quotités totales) étant dans ce cas, les travaux ne seront jamais décidés, vu le désintérêt et l'opposition de ces CP.
#10646 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
Bonjour et bienvenue sur Pim.be.
Vous êtes mal informé. Toutes les copropriétés peuvent se passer d'un syndic pro. Pas de limitation par le nombre de lot.
merci de votre accueil :-)
n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.
#10647 Re : Copropriétés forcées » Non respect du réglement d'ordre intérieur » 21-04-2010 15:51:28
Bonjour,
heu... encore un mot :
- il ne s'agit pas de non respect du règlement d'ordre intérieur !
- pour aborder le sujet lors de la prochaine AG, vous devez l'inscrire à l'ordre du jour et le mentionner dans la convocation de l'AG. je vous conseille d'exposer vos arguments dans un courrier que joint à cette convocation. le responsable devra se plier aux décisions de l'AG (ou argumenter en justice de paix à ses frais)
- pour la bonne entente au sein de l'immeuble, il serait préférable d'arriver à un accord, mais en restant ferme (ne pas accepter que l'intéressé ne "bricole" lui même n'importe quoi n'importe comment (dixit les coulures)
- vous pouvez aussi par exemple décider de repeindre la totalité de la rampe, et d'imputer au récalcitrant la totalité de la facture de son étage, plus le quart (ou ses quotités) des frais concernant les trois autres étages.
#10648 Re : Copropriétés forcées » Non respect du réglement d'ordre intérieur » 21-04-2010 15:51:28
une question : l'acte de base attribue-t-il exactement les mêmes quotités à chaque appartement ? (souvent, le rez par exemple, est plus petit, vu le hall d'entrée). si ces quotités sont différentes, les droits de votes permettent une répartition plus précise que par quart...
concernant le problème de dégradation (et c'est bien de cela qu'il s'agit) des communs (peinture de la rampe d'escalier non autorisée et mal faite) il vous suffit d'aborder le sujet lors de la prochaine AG et de décider de FAIRE REMETTRE EN ETAT par un pro (demandez 3 devis minimum) AUX FRAIS DU CP RESPONSABLE. la facture sera incluse dans les charges (frais privatifs). en cas de refus d'honorer la facture, le tribunal de paix peut être saisi, mais vous serez dans votre bon droit.
un syndic extérieur n'est pas indiqué... il n'apportera pas la solution miracle, mais impliquera des frais importants supplémentaires. j'ai été CP dans un immeuble de 5 apparts (et 4CP)... un gérant, des comptes simplifiés, et une double signature pour les paiements...
j'espère vous avoir un peu aidé.
#10649 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
Aïe je vais craquer ... paf c'est fait.
bonjour tout le monde :-)
ce forum semble fort intéressant, et en tant que proprio-bailleur bien modeste, je me permets de faire quelques remarques, et de poser une question qui me préoccupe :
- il me semble qu'il est parfaitement normal et légal de répartir les charges de gérance ou d'ascenseur par unité et non en fonction des quotités (millièmes). il suffit que la décision soit adoptée en AG. et je ne vois pas en quoi ce serait contraire à l'esprit de la loi.
- si je suis bien informé, une copropriété de moins de 19 lots peut se passer d'un syndic pro. n'importe quel CP peut assurer la charge de gérer l'immeuble s'il est nommé régulièrement par l'AG. et il peut être rénuméré pour ses services.ma question est la suivante :
dans un immeuble (1960) de 13 appartements et 10 garages, plusieurs garages ont été vendus au fil du temps à des non-propriétaires d'appartement.
les quotités des garages sont très faibles (5/1000).
la cour d'accès à ces garages est en piteux état et nécessite des travaux importants (estimés à plus de 30.000€) pour renover l'aire de manoeuvre. la situation est bloquée car selon l'acte de base, la facture calculée au prorata des millièmes (à répartir sur l'ensemble des CP) s'élèverait à plus de 3.000€ pour certains apparts dépourvus de garage (celui-ci ayant été vendu séparément par un précédent proprio). par contre, les garages "sans appart" ne paieraient que 5 millièmes des frais... soit quasi-rien, pour une plus value importante, et un bénéfice exclusif d'usage.
je précise que les non-propriétaires de garage n'ont pas accès à cette cour.la nouvelle loi en gestation semble prévoir la possibilité de diviser une copropriété en "sous-divisions", ce qui permettrait d'imputer les frais de rénovation de la cour aux seuls garages, qui paieraient dans ce cas chacun 10% du total des travaux... c'est la solution que je préconise, mais elle ne fait pas l'unanimité (ce serait trop simple)
merci de me faire bénéficier de vos avis éclairés :-)
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