Effectivement, c'est le même agent immobilier.

Je mets à jour ce sujet en espérant que cela vous inspire des conseils.

J'ai parlé à l'agent aujourd'hui, après avoir longuement réfléchi à la stratégie à adopter.

J'ai décidé d'être clair, d'exposer le problème d'urbanisme, en ne l'accusant de rien (pour qu'il puisse sauver la face...), en précisant bien que je reste malgré tout intéressé, mais que je voudrais des documents.

Il a quand même réussi à placer dans la même phrase qu'il n'était pas au courant du problème, mais qu'il savait effectivement pour le PV d'infraction, et que ce n'était pas grave... Beau numéro d'équilibriste.

Il a ensuite ajouté quelques imprécisions et demi-vérités à chaque virgule pour adoucir la situation. En fait, il ne nie rien, il ne conteste même pas, mais retourne et embellit les choses avec le flegme pas pressé du vieux routier de la magouille qui en a vu d'autres.

Mais bon, je dois bien m'en contenter, si je veux acheter ce bien.

J'ai pris beaucoup de renseignements sur Internet concernant les PV d'urbanisme. La loi a été durcié à la fin de 2009. Il est fort probable que maintenant que le PV est dressé, une régularisation soit indispensable, et qu'elle passe d'abord par une AMENDE (à charge de celui qui possède le bien même s'il n'est pas responsable de l'infraction).

C'est aussi une manière pour les communes de faire rentrer de l'argent.

Plus grave peut-être : puisque le logement avait changé d'usage (annexe sur le terrain louée), ça peut aussi changer le Revenu Cadastral, et donc, puisqu'il n'y a pas eu paiement annuel correct en fonction de celui-ci, il s'agirait d'une... fraude fiscale?! D'où peut-être amendes etc...

Bien sûr, on consultant le CWATUP, je pense pouvoir évaluer que si amende urbanistiques et frais de régularisation il y a, ça ne dépassera pas les 2 à 3000 euros.

Quant à la conformité de l'électricité, état de la plomberie etc..., ça "pourrait aussi" ne pas être si élevé. C'est quand même une construction moderne, de 30 ans environ.

Ce PV d'urbanisme est peut-être une opportunité d'obtenir un bien à bon prix... peut-être... peut-être... peut-être. Trop d'incertitudes néanmoins.

Donc, après insistance de ma part, l'agent m'affirme (sans consulter le propriétaire) que ce-dernier sera probablement d'accord de REGULARISER à SES FRAIS, et de payer les amendes éventuelles. Il me dit qu'une régularisation ne prendrait pas plus de 2 mois... (car bien sur, je ne veux pas signer un compromis, et attendre des mois avant de passer à l'acte).

** Voici ma question : **

J'ai demandé s'il acceptait les OPTIONS (car en fait, je n'ai pas envie qu'un naif achète le bien sans rien controler), mais que je ne veux pas m'engager sans avoir vu les plans, et que cette histoire d'urbanisme soit clarifiée noir sur blanc.

Il me dit que c'est possible, que je peux demander une option par écrit et signée en stipulant:

* mon offre de prix (suis-je obligé de mentionner un prix pour une option?)

* que mon engagement par option est annulé si il n'y a pas acceptation par écrit à l'urbanisme de régularisation aux frais du propriétaire

* que c'est également annulé si je ne reçois pas les plans, ou si, après expertise de l'immeuble à mes frais, l'état électrique ou autre laisse à désirer.

Evidemment, je devrais préciser ce que signifie "laisse à désirer". Par exemple, si la mise en conformité coute plus que 700 euros TVAC, etc...

Cela me tente, mais que pensez-vous de déposer cette option?

Est-ce un engagement très contraignant pour moi?

Etant donné qu'il y a quand même plusieurs clause complexes et importantes, est-ce quelque chose que je peux rédiger en français ordinaire de simple mortel, ou devrais-je me faire conseiller par un notaire?

Est-ce que je ne risque pas d'écrire des clauses n'ayant aucune valeur juridique (exemple : l'option est nulle si je n'obtiens pas les plans à telle date)?

C'est effectivement une mauvaise situation et d'habitude, je fuis comme vous dites. Dans d'autres domaines, que ce soit pour acheter une voiture, ou n'importe quoi, je ne cherche pas la complication, et je sélectionne les gens avec qui je veux traiter. Et j'élimine immédiatement ce genre de tordu.

Mais voilà... plus je découvre l'immobilier wallon, plus je me rends compte qu'il ne répond à aucune règle de marché "normal".

Dans ce cas-ci, si j'ai posé la question, c'est parce que cette maison est le fruit d'une intense recherche, et que, pour différentes raisons, je dois en trouver une dans une zone géographique précise. Et que le choix est très restreint.

Les biens de qualité à prix raisonnables sont très rares.

Par comparaison, quand je cherche de bons meubles à prix ridicules sur eBay pour me meubler, je trouve une abondance d'objets sympas. Quand un vendeur semble suspect, je passe au suivant, parce qu'il y aura toujours une bonne affaire plus tard.

Mais dans l'immobilier, ça me semble très différent. Sur les 6 derniers mois, j'ai parcouru quelques milliers d'annonces sur des sites immo. La majorité sont éliminées très vite, sur photo. J'ai demandé l'adresse d'environ 40 biens qui méritaient d'aller voir de plus près en passant dans la rue. Une fois sur place, la plupart pouvaient déjà être éliminés. J'en ai visité 7 ou 8, et la seule maison qui me donnait envie d'obtenir plus d'infos et de l'acheter éventuellement après avoir vu l'intérieur, c'est celle-ci.

C'est donc l'élue :-)

Et je trouve dommage qu'une telle maison soit entre les pattes d'un propriétaire négligeant, et d'un vendeur douteux. J'aimerais la "sauver" et lui donner l'éclat qu'elle mérite.  En évitant de créer une conflit de plus devant les tribunaux.

De plus, si je pose cette question, c'est parce que je pense que je serai confronté encore à ce genre de problème. Les 2 précédentes visites, c'était pas mieux.

Pour une, j'avais demandé au vendeur s'il n'y avait pas d'humidité. Pour me faire venir sur place, il a éludé la question. Une fois, dans les murs, je constate que le pafond est noir de moisissures, que l'eau dégouline d'en haut, et que le batiment est bon à raser.

Pour l'autre, je me retrouve face au popriétaire qui vende lui même. Quand je lui demande s'il possède les plans il me dit sur un ton agacé, comme si j'avais posé une question absurde "Ho moi, je m'occupe pas de ce genre de choses, ça m'intéresse pas de savoir comme la maison est construite"...

Marché très curieux... On doit mettre l'argent sur la table, sans discuter, et en fermant les yeux. Certes on est pas obligé, mais alors on ne trouve rien.

J'avais commencé de lire un livre très savant sur l'expertise immobilière, pour apprendre, mais je me rends compte que toute cette théorie ne sert à rien. A quoi bon être capable d'évaluer tous les détails techniques et économiques d'un bien, si les vendeurs ne veulent rien révéler, et si la majorité des acheteurs ne posent pas de questions et acceptent n'importe quoi?

Si une maison est ingénieusement évaluée sur base de multiples critères à 200.000 eur, et qu'un rêveur passe par là et est prêt à en donner 250.000 sans voir les plans ni aucun certificat, elle "vaut" donc 250.000 euros.

Donc voilà pourquoi j'ai l'impression que je vais devoir ruser et trouver des solutions pour simplement pourvoir acheter dans des conditions raisonnables.

Je vais, comme vous suggérez, essayer d'obtenir des écrits, puis de le mettre face à ses contradictions, pour essayer de le raisonner à l'amiable (même s'il me dégoute) et pouvoir malgré tout négocier pour obtenir les infos nécessaire. Je me sens déjà mal à l'idée de savoir que si ça marche, quelques milliers d'euros iront dans sa poche pour ses bons services...

Devoir lutter contre un vendeur, contourner ses pièges, faire le travail à sa place, pour ensuite le récompenser en le payant, on ne voit pas ça dans beaucoup de domaines...

A ce propos, un agent immobilier, pour une maison que je souhaite acheter, me dit que l'attestation électrique ne sera faite que lorsque j'ai signé le compromis, au moment de l'acte.

D'après des infos que j'ai prises, le propriétaire n'est effectivement pas tenu de faire l'expertise avant le compromis.

L'argument avancé par l'agent est que, comme on doit mettre en conformité endéans 18 mois, on ne fait l'expertise que lorsque la vente est décidée, pour que l'acheteur bénéficie de ce délai maximum.

Je trouve ça absurde. C'est comme si on achète une voiture d'occasion, et qu'on vous dit "D'abord vous signez et vous payez, et ensuite on la passe au controle technique pour découvrir tous les frais à faire... SURPRISE!"

Ne peut-on donc pas demander que cette attestation soit présente AVANT toute décision d'achat???? Ce serait quand même plus logique pour faire une offre de prix. Car si l'installation électrique doit être refaite, ça peut couter...

Ha ok merci, voilà qui clarifie. Oui je vais de toute façon demander tout ça au notaire, et je suis aussi en train de lire de la doc à ce sujet pour m'instruire, mais c'est comme pour les médecins, il vaut mieux avoir plusieurs avis 

Lorsque vous parlez de "racheter les parts des autres" et de "mutation entre eux", cela signifie en pratique le simple rachat en vente publique de mon bien au prix atteint par l'enchère, ou s'agit-il d'une autre type de procédure spécifique que je dois demander à mon notaire?

Je veux dire par là, est-ce que je dois spécifier expressément au notaire que je veux racheter les parts des autres, ou est-ce que je peux simplement assister à la vente, et enchérir comme n'importe quel autre acheteur?

Et j'oublais également, à propos du taux de 1% dont vous parlez, ça me semble très intéressant, mais je ne trouve pas mention de ce taux spécial en cherchant par exemple sur notaire.be

Je trouve uniquement ceci (le bien est situé à Bruxelles):

Ce qui me semble être bien plus élevé que 1%.

Oui effectivement, maintenant je me rends compte que rajouter une clause de départ volontaire n'aurait pas de sens.

Un aval à titre gratuit, qu'est-ce? Par aval, je voulais dire quelqu'un qui s'engage à PAYER le loyer (donc à être responsable devant un tribunal comme le locataire) si le locataire ne peut plus. Ce qui en plus ajoute une pression sur le locataire pour payer, puisque c'est quelqu'un de son entourage (parents, ami) qui doit le faire à se place. Ca peut se faire dans contrat de bail?

Garantie limitée à 2 mois?! C'est nouveau? Il y a dix ans, j'ai déposé une garantie de 3 mois quand j'ai loué mon appartement en résidence principal. Et je pensais que c'était la règle.

Donc on ne peut même pas faire un arrangment à 4 mois si le candidat locataire est d'accord? Ca veut dire que s'il accepte de payer 4 mois et qu'un jour je veux utiliser cette somme pour réparer ses dégats, je ne pourrai de toute façon utiliser que 2 mois du montant?

Rico, qu'est-ce que "la bande"? C'est secret ou j'ai le droit de savoir?

Je profite de ce sujet pour y ajouter quelques questions.

Afin d'éviter ce genre d'horribles locataires, j'envisage, si je devais mettre en location un appartement, de demander 4 mois de garantie locative, ainsi que la signature d'un AVAL. Donc un parent ou ami solvable, qui s'engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas.

Et tant qu'on y est (mais la je rêve sans doute), je me demande si on peut inclure une clause, au contrat standard, qui stipulerait quelque chose comme: "Si je ne paie pas le loyer, je mengage à quitter le lieu endéans 2 mois"...

Qu'en pensez-vous? Est-ce valable juridiquement?

Merci.

OK. Merci pour vos réponses!

Bonne question. Je ne sais pas très bien en fait. Le notaire a proposé cela sans doute parce que nous espérons que le prix de vente soit le plus bas possible. Et nous ne savons pas définir un prix de vente. Donc on préfère laisser faire une enchère.

Il est impossible de s'entendre avec P. Cette personne veut surtout nous embêter (dispute) et se fiche de l'argent. Nous ne savons pas néanmoins si elle est prête à faire monter l'enchère au risque de devoir acheter le bien. C'est l'inconnue. Est-ce que son désir de nuire peut la pousser à cela.

Si c'était le cas, je suppose que nous devons nous préparer à suivre une enchère haute...

Il n'y aura pas d'accord. Impossible. Or, je pensais que, nul n'étant tenu de rester en indivision, nous pouvions prendre la décision de vendre en vente publique sans l'accord de P. C'est d'ailleurs ce qu'a proposé le notaire. A moins que j'aie mal compris?