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#1181 Re : Ventes et achats » Offre d'achat maison: suspensif mais durée de validité non mentionnée » 28-08-2020 16:39:54
rexou a écrit :il est très raisonnable d'envoyer ce courrier avec délai de 48 heures à dater de la réception possible (le lendemain du jour de l'envoi si posté avant 14 ou 16 heures -dernière levée du jour-)
Si on envoi un courrier par recommandé, il n'est pas dit que le destinataire le recevra le lendemain du jour de l'envoi. Il y a dès lors lieu de prévoir une marge. Par exemple 5 jours.
Il est généralement admis que ce n'est pas le problème de l'expéditeur de savoir quand le destinataire décidera (ou pas...) d'aller chercher son recommandé....
#1182 Re : Ventes et achats » Offre d'achat maison: suspensif mais durée de validité non mentionnée » 28-08-2020 16:39:54
Johndoe2020 a écrit :Bonsoir, merci pour votre réponse. Voici ce que je compte écrire :
"Bonjour,
Par la présente, je vous informe que mon offre du 19 aout pour le bien situé à l’adresse suivante : xxxxxxx est valable durant 48 heures à dater de la réception de ce courrier.
Sans aucune réponse positive de votre part durant ce délai, cela annulera mon offre.
Fait à xxxx le 26/08/2020
Signature "
Quand pensez-vous ? Est-ce clair ? Merci
C'est quand la réception du courrier?
Vous refaites la même erreur en ne spécifiant pas un délai précis.... Vous envoyez la lettre le 26, réception le 27, demandez une réponse écrite pour le 31.
#1183 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
max11 a écrit :GT a écrit :Des appels de fonds ont-ils déjà été adressés à Clovis pour alimenter un fonds de réserve conformément à une décision d'AG ?
Sauf erreur de ma part (GT ?), le syndic peut très bien demander que l'appel de fonds de réserve soit payé sur le compte "fonds de roulement" et faire un transfert régulier vers le compte "Fonds de réserve".
On parle bien entendu de "comptes bancaires", pas de "comptes comptables" qui doivent être directement bien imputés !Personnellement, j'ai du mal avec cette pratique pour plusieurs raisons:
- une raison comptable liée au retard de payement... Normalement lorsqu'un payement intervient, il vient apurer la dette la plus ancienne hors il se peut que le copropriétaire ne désire pas apurer celle-ci.
- Faire des appels de fonds de réserve sur le livret directement me semble aussi plus clair pour les copropriétaires (la question que nous avons ici n'aurait pas été posée si cela avait été le cas par exemple)
- Raison comptable : qu'il y ai un ou deux comptes ne changera rien à la problématique de l'imputation du paiement sur la dette la plus ancienne ou une autre bien précise. Il faut que le CP indique clairement ce qu'il paie pour que l'imputation ne se fasse pas sur la dette la plus ancienne
- Appel de fonds sur le livret : je ne vois pas ce que ça apporte comme clarté au CP. Il paie sur un compte, que ce soit l'un ou l'autre ne change rien pour lui. Et le syndic pourrait encore "faire ce qu'il veut" avec les fonds qui sont sur les comptes sans offrir plus ou moins d'info au CP
Sans oublier le nombre de fois qu'un CP va additionner les 2 demandes distinctes pour faire un seul virement qui ne sera donc jamais sur le bon compte.... (et je ne parle pas des erreurs d'addition potentielles....)
#1184 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
Tant qu'à faire des réflexions et suppositions :
Le Sy fait un décompte de charges et un appel de fonds de réserve avec paiement sur deux comptes différents.
Si le CP paie ses charges (avec le montant et la communication du décompte) sur le compte bancaire affecté au fonds de réserve, le Sy a l'obligation d'imputer le paiement sur le poste ouvert "décompte de charges" !
Et, donc, de faire un transfert des fonds entre les deux comptes bancaires.
Bien la preuve que ce qui compte n'est pas le compte bancaire du bénéficiaire mais la volonté exprimée de celui qui paie !
#1185 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
max11 a écrit :GT a écrit :rexou a écrit :Je suis cp dans un grande acp (etrimo) dont le syndic a remis son portefeuille récemment. Le nouveau syndic envoie des demandes de provisions trimestrielles ET à chaque fois un versement complémentaire (de 39€) sur un compte d'épargne. Ces deux virements répétitifs sur comptes différents sont désagréables et sources d'erreurs possibles.
Le syndic envoie souvent un (des) bulletin(s) de virement reprenant une communication structurée.
Il est ainsi en mesure de savoir à quoi imputer chaque payement.Un bulletin de virement relatif au payement des charges (provisionnelles ou non)
Un bulletin de virement relatif à l'alimentation du fonds de réserve.Imaginons une demande unique de payement sur un seul compte d'un montant total de 220 € correspondant à 200 € de charges ordinaires relatives à un trimestre et à 20 € pour alimenter le fonds de réserve.
Le copropriétaire paye 150 €, en utilisant la communication structurée.
Comment le syndic imputera-t-il ce payement ? La totalité sur le compte bancaire (fonds de roulement) ? Une ventilation entre le compte bancaire fonds de roulement et le compte bancaire fonds de réserve ?
C'est ici qu'interviennent les règles des art.1253 à 1256 du C. civil.
La situation peut encore se compliquer si le montant total reprend également des intérêts dus par un copropriétaire suite à un ou plusieurs appels de fonds totalement ou partiellement impayés.
S'il paie 150 € sans rien préciser comme affectation, le cc ne sera pas applicable puisque l'imputation du paiement n'aura pas été contraire à la volonté du CP.
Si un copropriétaire paye partiellement plusieurs appels de fonds ayant la même échéance, l'un relatif aux charges trimestrielles , l'autre relatif à un appel pour alimenter le fonds de réserve , la loi prévoit que ce payement devra être imputé proportionnellement sur 2 comptes à défaut de précision d'imputation donnée par le locataire.
Et cela ne change rien que l'acp ait demandé le paiement sur un ou deux comptes bancaires différents...
#1186 Re : Ventes et achats » Offre d'achat maison: suspensif mais durée de validité non mentionnée » 28-08-2020 16:39:54
Question à ceux qui savent.... : Johndoe2020 a fait une offre sans indiquer de durée de validité et, à ce jour, n'a toujours pas reçu en retour de document indiquant un accord sur son offre et ses conditions.
Il est probable que les vendeurs la gardent sous le coude en attendant de voir s'ils reçoivent une meilleure offre.
(ils sont pressés de vendre mais ne proposent la date de signature du compromis que 15 jours plus tard)
Est-il autorisé d'envoyer une mise en demeure d'obtenir une réponse sous 48h à l'offre établie ?
En d'autres termes, peut-on rattraper un oubli de date d'échéance sur une offre d'achat ou on est lié à vie par cette offre ?
#1187 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
rexou a écrit :Je suis cp dans un grande acp (etrimo) dont le syndic a remis son portefeuille récemment. Le nouveau syndic envoie des demandes de provisions trimestrielles ET à chaque fois un versement complémentaire (de 39€) sur un compte d'épargne. Ces deux virements répétitifs sur comptes différents sont désagréables et sources d'erreurs possibles.
Le syndic envoie souvent un (des) bulletin(s) de virement reprenant une communication structurée.
Il est ainsi en mesure de savoir à quoi imputer chaque payement.Un bulletin de virement relatif au payement des charges (provisionnelles ou non)
Un bulletin de virement relatif à l'alimentation du fonds de réserve.Imaginons une demande unique de payement sur un seul compte d'un montant total de 220 € correspondant à 200 € de charges ordinaires relatives à un trimestre et à 20 € pour alimenter le fonds de réserve.
Le copropriétaire paye 150 €, en utilisant la communication structurée.
Comment le syndic imputera-t-il ce payement ? La totalité sur le compte bancaire (fonds de roulement) ? Une ventilation entre le compte bancaire fonds de roulement et le compte bancaire fonds de réserve ?
C'est ici qu'interviennent les règles des art.1253 à 1256 du C. civil.
La situation peut encore se compliquer si le montant total reprend également des intérêts dus par un copropriétaire suite à un ou plusieurs appels de fonds totalement ou partiellement impayés.
S'il paie 150 € sans rien préciser comme affectation, le cc ne sera pas applicable puisque l'imputation du paiement n'aura pas été contraire à la volonté du CP.
#1188 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
Attention de ne pas confondre l'affectation du paiement que peut imposer celui qui paie une dette parmi d'autres (obligation du cc de respecter cette imputation si elle est clairement communiquée par le payeur) et la situation bancaire de l'acp qui ne concerne en rien celui qui paie.
L'acp gère la répartition de sa trésorerie entre ses comptes bancaires, cela ne préjuge en rien de l'affectation d'un paiement.
Le CP peut dire je paie tel (partie de) décompte ou tel appel de fonds et le Sy doit imputer le paiement dans l'historique individuel sur le document indiqué ==> c'est cela qu'impose le code civil.
En cas de procédure, on ne pourra pas attaquer le CP pour un décompte de charges impayé si l'imputation indiquait qu'on payait les charges et pas les appels de fonds de réserve depuis 2 ans par exemple (quoique je n'ai jamais lu un jugement qui se basait sur ce point dans le cadre d'une ACP)
#1189 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
Pauvre Max11 qui ne comprend décidément rien à rien. Et n'a décidément aucune expérience avec des biens en copropriété...
Lisez la question
@Clovis a écrit :Le femme d'ouvrage ne fait aucun entretien de l'accès garage, ni trottoir, que je participe aux frais comme électr, eau, assurances, extincteurs et travaux divers qui a à trait aux garages mais pas aux communs des appartements d'autant plus que je ne possède d'aucune clé de la porte d'entrée de l'immeuble, seulement un ouvre-porte automatique pr le garage. Il n'y a pas d'ascenseur.
La réponse est:
Comme rien de spécifique n'est stipulé dans l'Acte de Base, @Clovis doit participer à toutes les charges communes au prorata de ses quotités.
Et ça continue....
Voilà mon intervention d'hier à 18h08, bien avant toutes vos dérives....
S'il n'y a pas d'exception indiquée dans l'acte de base (ce qui n'est pas rare...), tout le monde paie pour tout suivant la quotité générale.
Donc, vous paierez un peu pour les entretiens, ascenseurs, ... des appartements mais vous paierez aussi seulement un peu pour une nouvelle porte de garages, réparer la surface de roulage, ...
Par contre, vous avez le droit d'exiger une clé de la porte de l'immeuble si elle vous permet d'entrer dans les garages !
Quoi toi y en a pas comprendre dans ma réponse ? tout y est et toutes vos interventions qui ont suivi ne sont que blabla inutiles ou répétition de ce que j'ai dit.... 
mais c'est pas grave, vous êtes tellement occupée que vous ne pouvez pas tout lire et comprendre....
Et que, comme vous en avez l'habitude, il vous faut étaler votre confiture pour soigner votre égo surdimensionné
#1190 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
GT a écrit :l ne faut pas confondre les comptes de passif fonds de roulement et fonds de réserve (classe comptable 10).
El les comptes de l'actif compte bancaire (fonds de roulement) et compte bancaire (classe comptable 55).
Ce fil parle effectivement des comptes bancaires.Mais étant commissaire aux comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 30 ans, ET même si on parle de comptes bancaires qui apparaissent effectivement à l'actif, je conseille à Clovis qui a dit éplucher la comptabilité avec le plus grand soin de se pencher sur les bilans où elle doit retrouver les différents fonds au passif.
je lui ai aussi demandé de poser la question au commissaire aux comptes de son ACP pour voir si le Syndic transfère bien l'argent appelé pour le fonds de réserve sur un autre compte bancaire.
Les soldes des comptes bancaires DOIVENT APPARAITRE A L'ACTIF DU BILAN.
Ce que Max11 ne comprend pas apparemment...
Il faut vous soigner là madame panchito ! vous perdez la boule et ne savez plus du tout ce que vous délirez !
votre mépris et votre mauvaise foi atteignent des sommets !
C'est comme ça que vous gérez vos business ? en faisant porter vos délires sur le dos des gens qui vous entourent ?
triste femme
#1191 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
Max11 a écrit :Personne ne s'intéresse à cette question et encore moins à la réponse
Encore une fois vous démontrez votre totale méconnaissance des copropriétés.
Je suppose que vous n'avez aucun bien dans une copropriété, sinon vous sauriez que la quote-part d'un lot (appartement, cave, garage,...) indiquée dans l'acte de base, est utilisée par le syndic pour calculer les charges!
C'est vraiment le BABA...
@clovis a écrit :Bien sur que oui que je connais mes quotités garage.
Et bien c'est très simple!
Sans autres précisions dans votre acte de base, si votre garage représente 5/10000 en quotités et que les charges communes pour une période donnée s'élèvent à 1500€, vous devez payer 5/10000*1500 soit 75 cents!
Sacré panchito !!!! Toujours aussi aveugle, incapable de comprendre un texte et tellement imbue d'elle même qu'elle ne comprends rien aux personnes qui l'entoure....
Je vous plains sincèrement du manque d'empathie dont vous témoignez quasiment à chaque intervention !
Relisez ce fil, essayez de comprendre ce qu'il est écrit (les questions, les réponses, les commentaires, ...) par d'autres que vous.
Vous pouvez ignorer toutes vos interventions, elles ne servent à rien pour répondre à la question posée au départ !
#1192 Re : Ventes et achats » Offre d'achat maison: suspensif mais durée de validité non mentionnée » 28-08-2020 16:39:54
Je n'ai rien reçu de la part de l'agence immobilière qui me confirmait qu'il acceptait mon offre !
Je n'ai pas versé d'acompte non plus.
Est-ce que je risque des poursuites judiciaires ?
Judiciaire : non, bien sûr.
Le vendeur pourrait vous demander de l'indemniser en considérant qu'il y avait un accord sur la vente.
Mais, dans ce cas, il doit respecter toute une procédure qui va lui prendre du temps et le bloquer plusieurs mois dans sa vente.
Une bonne discussion (appuyée par des écrits de confirmation d'un accord, pas de vos arguments) en expliquant la situation et en montrant au vendeur que son intérêt est certainement beaucoup plus dans l'acceptation de déchirer l'offre et renoncer à établir un compromis devrait être largement suffisant.
Surtout que vous dites qu'ils sont pressés de vendre....
Vous lui expliquez que vous ne pourrez pas avoir de prêt à la banque et que s'il vous oblige à respecter votre offre en signant le compromis, vous serez au rendez-vous pour signer avec une condition suspensive d'octroi du prêt comme dit dans l'offre.
Au mieux, vous aurez vos refus et le compromis tombera à l'eau ==> il aura perdu le temps de recevoir vos refus (c'est facile d'obtenir un refus d'une banque....) et vous n'aurez rien à payer...
#1193 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
Rexou a écrit :le syndic peut très bien transférer une partie de ce que vous payez sur un compte fonds de réserve.
Bien entendu!
Et comme vous épluchez vos décomptes, vous lisez aussi le bilan. Et au passif vous voyez les fonds de réserve et les autres fonds.
Ma chère panchito, je crois qu'il est urgent de demander un rendez-vous à votre fille qui n'est plus comptable mais réviseur ou fiscaliste (en fait, comment se fait-il que vous ne sachiez pas ?) : ce fil parle de comptes bancaires !!!!
Vous voyez le problème dans votre affirmation tout à fait à côté de la plaque par rapport au sujet de ce fil de discussions ?
#1194 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
Max11 a écrit :Comme dit précédemment, il y a des actes de base qui ne disent rien de particulier, rien qu'un truc du genre : "tout le monde paie suivant sa quote-part"
Bien entendu!
C'est un lapalissade!
Juste pour le fun parce que vous n'avez probablement pas le temps de vérifier : Une lapalissade
Il y a des actes de base qui ne décrivent pas clairement les particularités comme les parkings, les caves, les chambres de bonne, ... pour la participation de ces lots dans les parties communes. Et si l'AB ne dit rien, tout le monde paie.
C'était la question (si vous avez bien lu et compris la discussion) et ma réponse est donc certainement plus pertinente que votre affirmation dogmatique
Donc quelle est la quote-part du garage dans les parties communes? Cela se trouve également dans votre acte de base!
Personne ne s'intéresse à cette question et encore moins à la réponse 
#1195 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
De toutes façons je n'ai jamais vu d'acte de base qui ne décrit pas comment les lots participent aux charges communes.
Cela doit s'y trouver.
Un manque d'expérience.... ne vous inquiétez pas, ça viendra peut-être si vous investissez dans du moins neuf (et encore, j'ai parfois l'impression que certains nouveaux sont pires que les plus vieux....)
Comme dit précédemment, il y a des actes de base qui ne disent rien de particulier, rien qu'un truc du genre : "tout le monde paie suivant sa quote-part"
#1196 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
@Clovis a écrit :Non rien n'y stipule c'est un acte de base qui date de 10/1976 alors je ne sais quoi ?
La loi obligeait votre ACP à le mettre en conformité!
La date butoir était septembre 2014.
Vous êtes sur qu'il n'a jamais été mis en conformité? Il n'est dès lors plus légal...
Plus légal ?
Peut-être plus opposable à certains tiers mais, à défaut d'un nouveau, il s'agit toujours du réglement qui s'applique pour les relations entre copropriétaires de l'ACP.
#1197 Re : Copropriétés forcées » comptes bancaires » 27-08-2020 14:16:10
Des appels de fonds ont-ils déjà été adressés à Clovis pour alimenter un fonds de réserve conformément à une décision d'AG ?
Sauf erreur de ma part (GT ?), le syndic peut très bien demander que l'appel de fonds de réserve soit payé sur le compte "fonds de roulement" et faire un transfert régulier vers le compte "Fonds de réserve".
On parle bien entendu de "comptes bancaires", pas de "comptes comptables" qui doivent être directement bien imputés !
Dans ce cas, le CP ne connait qu'un seul compte pour son ACP qui en possède peut-être 2, 3, 4...
Si le bilan est bien conforme, il indiquera les différents comptes bancaires séparément, ce qui permettra de savoir s'il existe bien plusieurs comptes....
#1198 Re : Copropriétés forcées » charges garage dans copropriété » 25-08-2020 18:08:50
S'il n'y a pas d'exception indiquée dans l'acte de base (ce qui n'est pas rare...), tout le monde paie pour tout suivant la quotité générale.
Donc, vous paierez un peu pour les entretiens, ascenseurs, ... des appartements mais vous paierez aussi seulement un peu pour une nouvelle porte de garages, réparer la surface de roulage, ...
Par contre, vous avez le droit d'exiger une clé de la porte de l'immeuble si elle vous permet d'entrer dans les garages !
#1199 Re : Copropriétés forcées » franchise sinistre » 24-08-2020 16:09:05
La réponse se trouve dans votre acte de base...
Vous avez lu un article dans l'acte de base ou dans une publication autre ?
Il est généralement prévu que la franchise d'un dégât privatif est à charge du lot concerné. Mais l'AB pourrait prévoir autre chose...
Il se pourrait aussi que la franchise légale soit à charge du lot et le supplément de franchise (dû à la sinistralité de l'acp) à charge de l'ACP
#1200 Re : Locations et baux » Bail commercial, cession de bail et vente du bien » 22-08-2020 21:42:09
C'est en Wallonie. L'enregistrement du document sous seing privé remplace l'action devant le juge de paix depuis 2018.
Je reconnais que je ne suis pas au courant de ce qui aurait changé depuis 2018 + les spécificités régionales (j'essaie de suivre ce qui se passe à Bruxelles et si possible la Wallonie mais, n'étant pas concerné, je peux avoir loupé un truc)
Le site notaire.be ne semble pas avoir été mis à jour non plus....
https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ommerciaux
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