Décès, divorce, accident, nul n'est à l'abri. Et dans ce cas le patrimoine immobilier ou mobilier est susceptible d'être vendu.

L'article met en évidence un risque concernant l'évolution du marché immobilier. Un avis parmi d'autres. Qui ne fait pas nécessairement plaisir dans la mesure où il trouverait un écho favorable. Une bulle immobilière s'est bien présentée en Espagne. Certains spécialistes affirment que les conditions d'une telle bulle ne sont pas remplies en Belgique. L'avenir nous éclairera.

Un autre article pourrait mettre l'accent sur le risque de l'investissement en or, matières premières, actions...

Les spécialistes se trompent aussi.

Sauf être Madame Irma, en matière d'investissement, le conseil prudent n'est-il pas de limiter les risques en répartissant son portefeuille ?  Ne pas mettre tous ses oeufs (toutes ses briques) dans le même panier.

Relisez attentivement le texte  :

"En cas d'action intentée par un copropriétaire et à défaut de décision coulée en force de chose jugée, si la responsabilité de l'association des copropriétaires est mise en cause, ledit copropriétaire participera aux frais de procédure et d'avocat en proportion de sa quote-part dans les parties communes, sans préjudice du décompte final si, à la suite de cette décision, l'association des copropriétaires est condamnée."

Texte à rapprocher de celui de l'art. 577-9, § 8, CC

"Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires."

Pour info (peut-être utile pour certains) un article  intitulé  "Bail non enregistré et renon sans délai de préavis" dont le titre du 3.2.2. est "Appliquer l’article 3, § 5, alinéa 3, dans la pratique ?"

http://www.atelierdroitssociaux.be/down … le/fid/267

Mais comment faire dans la pratique ?

D’abord, lorsqu’un locataire souhaite faire usage du droit que lui octroie l’article 3, § 5,
alinéa 3, il doit s’assurer d’être dans les conditions que nous venons d’évoquer. Il s’agit d’un
préalable incontournable.

Dans ce cadre, il s’assurera auprès du bureau d’enregistrement compétent que son contrat
n’a pas été enregistré. En effet, si le bailleur a fait enregistrer le bail, cela n’implique pas
nécessairement que le locataire ait été tenu informé de cette démarche.

Comme on l'a compris, il n'y a pas nécessairement assurance après un passage au bureau d'enregistrement

Quelle est la question ?

Ni la loi de 1994 ni celle de 2010 , objets de la mise en conformité, ne contiennent une disposition relative à la possession d'animaux dans une copropriété

Je constate que le document qui vous a été remis par le service consulté relatif à l'enregistrement d'un bail attire votre attention sur le fait que l'absence d'informations dont dispose ce service ne signifie pas que le bail visé ne soit pas enregistré.

J'ai récemment fait enregistrer le bail d'une personne dont le bien pris en location venait d'être mis en vente par son propriétaire.

Le locataire a fait part oralement de l'enregistrement au vendeur, à l'acquéreur et à l'agence immobilière intervenant dans cette affaire. Il a confirmé par mail à l'agence l'enregistrement du bail.

Par la suite, le vendeur se serait vu remettre le même document que celui que vous avez obtenu. Le compromis a été signé et l'acte passé.

Or, le bail avait bien été enregistré (cachet, date, signature).

A leur grand désappointement ,les acquéreurs se sont vus opposer par le locataire l'enregistrement du bail de sorte que le préavis de 3 mois pour occupation personnelle notifié à celui-ci  doive se transformer en préavis de 6 mois.

Une épée de Damoclès pèse bien sur vous.

L'exigence légale qui pèse sur le syndic est de solliciter l'autorisation préalable de l'AG pour des  contrats et conventions concernant l'ACP et impliquant dans des circonstances détaillées certaines personnes physiques ou morales et non de déclarer s'il a ou non une relation avec une firme qu'il propose d'engager ou engage pour la première fois pour un travail concret.

En d'autres mots, l'exigence de déclaration précitée est étrangère à la loi, ajoute à la loi.

Il est clair que l'autorisation doit être demandée par le syndic dès que les conditions légales sont constatées par celui-ci.

En d'autres mots, à titre d'exemple, l' 577, § 4, 15°, CC (in fine) loi ne prévoit pas de demande d'autorisation si le syndic "société" a contracté pour le compte de l'ACP avec une entreprise qui ne détient aucune participation dans ladite société. Il est évident que dès que l'entreprise fournisseur de biens ou de services à l'ACP détiendra une participation dans le capital de la société syndic, il appartiendra au syndic de demander à l'AG l'autorisation de poursuivre le contrat de fournitures.

Les statuts ou une décision d'AG peuvent mettre à charge du syndic certaines obligations non prévues légalement.

Il est à espérer que l'AG saisie de propositions en ce sens procède avec circonspection ,évalue la portée exacte des propositions et pèse le poids de chaque mot.

Ci-dessous le texte de l'art. 76 du code de déontoloie IPI

"L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures
ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique,
sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien."

à rapprocher et à comparer avec le texte de l'art. 577-8, § 4, 15°, Code civil

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital "

Une citation à l'ACP du jugement ? Je ne connais pas cette procédure .

Pour en revenir à la problématique soulevée initialement ,il est relevé dans un article de doctrine paru dans la "revue pratique de l'immobilier", en 2011,dans le sillage de la loi de juin 2010 introduisant l'art. 577-9, §§ 8 et 9 que des difficultés d'interprétation de celui -ci existent  notamment dans le cas de demandes "reconventionnelles" Les auteurs font état de problèmes et thèses contradictoires, non encore tranchés.

La conclusion de l'article : "...le texte tel qu'il existe risque d'être source conflits à l'origine de nouveaux litiges..."

Dès lors, mes compétences ne me permettent que d'attendre d' être éclairé par le jurisprudence et la doctrine les plus récentes.

Les informations fiables et contrôlables de personnes bien informées sont les bienvenues

Le sens du mot "fondée"
Que je sache, le fond ("fondée) est ce qui fait la matière d'un procès par opposition à la procédure, aux formes procédurales.
Si la procédure n'a pas été respectée, la demande sera jugée irrecevable , le fond ne sera pas examiné.

Dans le contexte de l'art. 577-9, § 8 et 9, le législateur a visé la situation dans laquelle le copropriétaire, demandeur ou défendeur, a eu gain de cause ou non, totalement ou partiellement sur le "fond".

Le texte légal n'appréhende pas le cas de la demande reconventionnelle.

Par ailleurs, ce qui a été écrit  avant la loi de juin 2010 ( et parfois encore repris) sur l'imputation des frais d'avocat et autres dépens doit être examiné à la lumière du texte légal précité actuellement en vigueur.