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Le SNPC, faisant notamment référence à un article publié ce mardi dans Le Soir (ne l'ai pas encore lu), s'intéresse à la question en ces termes:
"Plusieurs communes ont adressé des courriers aux propriétaires afin qu'ils déclarent les améliorations de leurs immeubles .
Le but est de mettre à jour le cadastre.
Le conseil d'administration du SNPC se réunira à ce sujet la semaine prochaine et vous tiendra au courant des décisions prises."
Le SNPC vient d'envoyer à ses membres un mail relatif à la problématique, portant comme intitulé :
"Région bruxelloise péréquation cadastrale rampante - Propriétaires immobiliers attention ceci vous concerne - Informez vous et défendez vous"
La réponse est négative. Les honoraires ne sont pas doublés.
Vous nous apprenez que votre nièce "semble remplir toutes les conditions pour bénéficier d'un droit d'enregistrement à 6%" mais " lors du passage chez le notaire, elle a payé ces droits à 12,5%.".
Ne croyez-vous pas que la première démarche à effectuer est d'interroger le notaire sur le taux des droits d'enregistrement qui ont été appliqués ?
Le cas échéant, le notaire pourra vous informer sur la procédure de réclamation à suivre si le taux n'a pas été correctement déterminé et appliqué.
Seul un acte écrit et contradictoire fait preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive.
La réception peut être tacite dans le cas où l'acquéreur occupe ou utilise le bien. La présomption vaut tant pour la réception des parties communes que pour celle des parties privatives.
Il s'agit d'une présomption réfragable que l'acquéreur est toujours en droit de renverser en apportant la preuve contraire.
Dans le cas des parties communes, la mise en oeuvre de ces principes paraît délicate en raison de la pluralité des intervenants.
On peut considérer que les parties indivises seront présumées provisoirement reçues à l'égard du propriétaire qui occupe son appartement, sans préjudice des droits des autres copropriétaires.
Mais on peut également considérer que la réception tacite des parties communes ne peut être acquise que du fait de l'utilisation de celles-ci sans réserve par tous les propriétaires.
Par ailleurs, il a été jugé qu'une utilisation limitée des parties communes d'un immeuble à appartements n'implique pas de réception provisoire. ni d'acceptation des travaux.
Source : L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res. Iur. Imm., 2013/3-4, p. 179-180).
Voici pour la théorie. La consultation d'un avocat, sans tergiversations, me semble indispensable , surtout si la réception provisoire vaut agréation. Il informera les personnes intéressées sur la procédure concrète à suivre pour éviter une réception implicite des parties communes et leur agréation. Les enjeux sont très importants.
Aurelie, adressez-vous à un professionnel du droit et ne vous limitez par à consulter le net et à soumettre votre situation bien particulière et pointue sur un forum.
La décision vous appartient. Les rédacteurs des actes qui vous sont en principe opposables sont eux des pros. L'amateur, même éclairé, doit céder le pas au professionnel.
La décision vous appartient.
Aurelie888 a écrit :Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.
C'est exclusivement dans son intérêt.
Chronologie normale:
1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....
réception provisoire des communs
réception provisoire de la partie privative
Ci-dessous l'avis de Lorette ROUSSEAU, notaire, maître de conférences invitée à l'UCL
"S'agissant des immeubles à appartements , la réception définitive des parties privatives ne peut intervenir qu'après celle des parties communes, en ce compris des accès, et de manière à ce qu'une habitabilité normale soit assurée pour l'ensemble des acquéreurs.
Cette règle ne concerne que la réception définitive.
La réception provisoire des parties privatives peut dès lors intervenir avant celle des parties communes.
(...) il est habituel que les propriétaires des appartements occupent ceux-ci avant l'achèvement des travaux de finition des éléments communs (...)."
Source : L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res. Iur. Imm., 2013/3-4, p. 178)
ninifel a écrit :...ce matin on dépose en 2 exemplaires une demande de fixation 730cj signée afin de faire revenir au role divers dossiers à une prochaine audience du JP d'**. Le greffe REFUSE de tamponner un exemplaire de la demande en ce termes "Ah NON on va pas tamponner la demande ça ne se fait pas".
Je m'en étonne, et vous avez-vous parfois des greffes comme ça ?
C'est un greffe qui s'en tamponne (ok je sors)
Plus sérieusement: voici un lien intéressant vers un document expliquant la procédure civile : vous y trouverez des informations utiles.
(j'ai anonymisé le nom du greffe concerné...)
La procédure civile en matière judiciaire n'a-t-elle pas été récemment revisitée par le législateur?
J'ai le souvenir d'un fil de discussion sur ce forum.
Je ne sais pas si vous avez vu ça mais un juge de paix à donné raison à un locataire qui se plaignait que son propriétaire ne l'ayant pas indexé depuis plusieurs années l'indexait pour une fois à la date anniversaire.
Le juge à juger que la différence était beaucoup trop importante d'un coup .!
Où avez-vous lu "çà" ? Dans quelle revue ?
A condition que ce soit prévu dans le bail selon moi.
Pour les baux relatifs à la résidence principale conclus par écrit l'indexation s'applique SAUF SI elle a été exclue expressément (article 6 de la loi sur le bail de résidence principale). Peu importe qu'il s'agisse ou non d'un bail de courte durée.
Bail de résidence principale + conclusion du bail par écrit
"Art. 6. Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."
En un mot comme en cent: cela ne me plaît pas beaucoup de lire tout ce dépiautage nominatif sur un dossier en particulier: on sort du cadre du forum.
Je comprends vos réticences dès lors que des personnes morales ont été identifiées.
L'idéal eut été de supprimer les références à celles-ci. Et pourquoi ne pas de supprimer actuellement l'intégralité de ce post ?
Personnellement, je m'abstiendrai de continuer à participer sur le sujet précis tel qu'il est présenté.
Et si cela doit être précisé mes conseils de vigilance s'adressent à toutes les associations de copropriétaires confrontées à n'importe quel promoteur.
GT a écrit :Aurelie888 a écrit :Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe
(en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).Merci encore pour votre aide,
Aurelie
Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par *** et 16 non conventionnés commercialisés par *** + les emplacements de parking et des caves.
Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).
Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.
Chaud, chaud...
Bien remarqué GT! Merci!
En effet l'AG d'aujourd'hui ne concerne que les bâtiments 16 à 22, donc 52 appartements (mais la "un tout peu petit bonne nouvelle"), c'est que pour ces blocs-là, il n'y en a que 9 qui n'ont pas encore été vendus (bon y en a 2 énormes qui comptent double), ce qui réduit le poids des voix du promoteur
)
Suis encore en train de chercher un syndic mais pas simple de trouver quelque chose pour ce soir..
J'ai eu la curiosité de consulter le site de *** et de *** Lots (conventionnés)19,20,21 et 22 : appartements non vendus : 12 et lots (non conventionnés) 16 et 17 : non vendus 8 . Je suppose que le promoteur est le même pour les lots conventionnés et non conventionnés. Tous ces lots font partie de l'association principale **** lots 16,17,19,20, 21,22.
A côté de l'association principale, il existe des associations partielles dénommées "*** Lot 16", *** Lot 17", ***s lot 19", "***s lot 20", "***s lot 21", "*** lot 22" et"Clos ***Lot 22""C***Parkings" . Toutes ces associations ont la personnalité juridique et sont régies par un acte de base et un règlement de copropriété.
GT a écrit :ninifel a écrit :Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :
http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf
@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau
Si il existe des associations concurrentes
Eaxct. Je suis membre des trois les plus importants dans ma région.
Mais la suggestion de Ninifel reste valable pour ce problème spécifique.
La nouvelle ACP ne s'est jamais réunie. Aucune décision n'a jamais été prise concernant l'affiliation collective au SNPC. Comment voulez-vous que les membres de la copropriété s'adressent actuellement au SNPC pour le(s) problème(s) spécifique(s) soulevé(s) rencontrés aujourd'hui à moins qu'ils ne soient membres de cette association à titre personnel ?
Ceci dit, je partage le point de vue concernant l'intérêt d'une affiliation collective, notamment au SNPC dont les points de vue et éclairages sont intéressants. Mais ce ne sont que des avis.
Mais ceci ne fait pas partie des préoccupations actuelles d'Aurelie888. L'affiliation au SNPC n'est pas à l'ordre du jour de l'AG.
GT a écrit :(...) Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.
Le promoteur est au moins directement un organisme public: le SDRB. A première vue la SDRB, sauf son président, n'a aucun représentant permanent, selon la BCE.
A lire les pages 1 à 3 de l'acte de base, le premier comparant est la *** également dénommée dans la suite de l'acte : ***, le tréfoncier, ou le propriétaire du terrain tandis que le second comparant est la *** également dénommée dans la suite de l'acte le superficiaire, ou le promoteur.
Puisque que les dispositions transitoires citées pages 21 de l'acte de base prévoient que la première AG des copropriétaires de chaque association sera réunie par les comparants (càd le *** et ***) qui en assureront la présidences, rien n'empêche qu'ils y envoient un représentant.
Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :
http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf
@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau
Si il existe des associations concurrentes
@ GT: voici le lien vers la page où l'on peut lire que le promoteur proposera 3 candidatures de syndics bilingues (plus ou moins au milieu de la page):
(supprimé - Pim)
Avez-vous vérifié que le compromis fait état de la candidature de 3 syndics ?
Quid de l'acte authentique sur ce point ?
Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe
(en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).Merci encore pour votre aide,
Aurelie
Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par xxx et 16 non conventionnés commercialisés par xxx) + les emplacements de parking et des caves.
Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).
Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.
Chaud, chaud...
MON CONSEIL : la grande prudence est de mise ce soir ( un défaut d'information qui peut cacher des choses) avec conseil de signature de la feuille de présence enmentionnant SOUS RESERVES + Photo du PV en séance
Les dispositions de l'article 577-6, § 10 prévoient
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Quant au § 12, il stipule.
Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.]
Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.
Merci pour vos conseils.
Ninifel je ne comprends ps bien ton dernier coneil qui est de mentionner les réserves (et de faire une photo du PV?) lors de la signature de la feuille de présence. Celle-ci a eu au tout début de la réunion, et exprimer mes réserves se ferait plutôt en cours/fin de réunion sur base du déroulement de celle-ci.
J'ai relu l'acte de base hier, et il est mentionné (contrairement au site internet de la ***, avec laquelle j'ai acheté) que le promoteur devait présenter un (et non 3) syndic à la 1ère AG, avec une offre chiffrée bilingue (toujours pas reçue), et que l'on devait IMPERATIVEMENT élire le syndic lors de la 1ère AG. Donc, sauf en cas de vice de procédure, cela me semble mort pour reporter l'élection du syndic à une prochaine échéance.
1) Je ne comprends pas le conseil de mentionner des réserves sur la feuille de présences qui a pour objet d'identifier les copropriétaires présents et représentés.
2) Pourriez-vous reproduire le contenu du site internet de *** prévoyant la présentation de 3 candidats syndics ?
Mentionner au Promoteur et à sa réunion que d'expériences on sait tous Le Juge est toujours particulièrement favorable et attentif à la bonne information et au choix donné ( ou pas) aux copropriétaires. Le texte de loi du Code Civil sur la copropriété forcée renforce ce message ::
article 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
Si les offres n'ont pas été récoltées vous pourriez faire connaissance pour débuter une discussion ce soir SANS passer au vote qui est prématuré par défaut de formes et de délai de réflexion légal
L'article 577-8 § 4, 13°, C. civil énonce que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré.
L'article 577-7, § 1er, 1°, d), C.civil auquel renvoie l'article cité ci-dessus prévoit que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°.
Force est de constater d'une part que l'article 577-8 § 4, 13°, C. civil s'impose au syndic et d'autre part l'absence de syndic puisque l'AG convoquée par le promoteur a pour objet son élection.
Force est également de constater que l'AG ne s'est pas encore prononcée sur le montant des marchés et contrats à partir duquel une concurrence est obligatoire.
Quels sont donc les formes (légales?) et le délai légal qui n'auraient pas été respectés ?
Je rappelle également que le code civil (art. 577-8, C. civil) prévoit que le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété. Ce ne semble pas être le cas ici. Mais, dans les faits, si une seule candidature est présentée à l'AG et qu'elle l'est par le promoteur, il s'agit d'une quasi désignation. La responsabilité de cette situation en incombe aux acquéreurs qui avaient l'opportunité de présenter des candidats syndics. Le promoteur a finement joué et bénéficié de l'inexpérience et de l'inertie des acquéreurs qui se trouvent maintenant dans l'embarras.
GT a écrit :Luc, si j'ai bien lu (entre les lignes) Aurelie888, elle emménage dans une nouvelle copropriété non encore pourvue d'un syndic. Son élection est mise à l'ordre du jour de cette AG convoquée, je présume (?), par le promoteur qui présentera un syndic au vote de l'AG. Certains actes de base prévoient aussi la désignation par le promoteur du premier syndic.
C'est bien cela.
Petite note: il était prévu que le promoteur présente 3 syndics bilingues au vote de la 1ère AG (qui a lieu demain soir), hors il n'en présente qu'un seul (et même pas bilingue). Je crains donc une entente entre le promoteur et son copain syndic :s
Vu qu' il y aura réception provisoire et définitive des parties communes (et coordination pour finalisation travaux éventuelle) par ce syndic, il pourrait arriver que les intérêts des copropriétaires et ceux du promoteur divergent, et dans ce cas, il est préférable d'avoir un syndic qui est de notre côté plutôt que de celui du promoteur.
Même si j'attends la livraison de mon appart avec impatience, personnellement, je tends plutôt à choisir de protéger mes intérêts quitte à prendre le risque de retarder la livraison si le vote du syndic devait être postposé, mais il faut aussi que les autres copropriétaires me suivent, et comme il y a déjà du retard et que tout le monde est donc pressé de recevoir son appart, c'est pas gagné... D'autant plus que le syndic du promoteur sera à l'AG pour présenter son offre. L'idéal serait que le syndic qu'un ami m'a recommandé puisse produire un projet de contrat et venir présenter son offre demain à l'AG également, je vais le contacter demain à la 1ère heure.
Prudence, prudence....et comme vous le laissez entendre il n'est pas exclu que le promoteur "joue" (= profite) du désir pour chaque acquéreur de rentrer au plus vite dans son appartement.
Quel est le document prévoyant la présentation par le promoteur de 3 candidats syndics ?
POUR INFO un cas vécu
http://www.bricozone.be/fr/construction … 37434.html
Bonjour,
nous avons acheté un appartement dans un immeuble en construction, suivant la Loi Breyne. On a rendez-vous début septembre pour la réception provisoire de l'appartement. L'appartement se situe dans un quatrième étage, et les communs sont loin d'être finis. A l'heure actuelle les emplacements de parking sont inutilisables, les portes d'entrée ne sont pas finies, les boîtes aux lettres et les sonnettes ne sont pas placées, et tout à l'intérieur dans les communs est en chantier (une grande partie non plafonnée, non carrelée, pas de portes placées, on ne sait pas si les ascenseurs fonctionnent, on n'est pas sûrs que la cage d'escalier soit finie).
Est-ce qu'ils peuvent considérer que l'appartement est "habitable" si on n'a pas de boîte aux lettres, pas de sonnette, pas de serrure sécurisée à l'entrée (tout le monde peut rentrer dans le chantier, il suffit de pousser la porte), pas de cage d'escalier finie et pas d'ascenseur fonctionnel? Quel est le minimum requis dans ces éléments pour qu'ils considèrent l'appartement habitable? En sachant qu'il doit avoir réception de l'emplacement de parking et d'une cave, qui sont aussi privatifs et qu'on pense ne sont pas finis ni accessibles pour l'instant?
Merci d'avance
Je ne suis pas convaincu des réponses données à la situation car un bien est soumis à la réception provisoire dès qu'il est achevé. Et si la réception provisoire porte sur l'appartement...?
Luc, si j'ai bien lu (entre les lignes) Aurelie888, elle emménage dans une nouvelle copropriété non encore pourvue d'un syndic. Son élection est mise à l'ordre du jour de cette AG convoquée, je présume (?), par le promoteur qui présentera un syndic au vote de l'AG. Certains actes de base prévoient aussi la désignation par le promoteur du premier syndic.