L'article 577-6 , § 3 et 4 du code civil prévoit d'une part  que le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique et d'autre part  que ,à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

La loi ne prévoit pas la possibilité pour le syndic d'inscrire à l'ordre du jour un point demandé par un locataire.

Alors sur quelle base le syndic a-t-il agi ?

Monique a écrit :

"En fait, le cdc a demandé l'autorisation du syndic pour acheter portable et imprimante."
Une preuve de la demande adressée par le CDC ? une preuve de l'acceptation du syndic ? (document et non affirmation)

" La raison évoquée était que, lors de leurs réunions du cc, ils pourraient communiquer par mail avec le syndic (pas par skype, ils ne connaissent pas)."
Une preuve de l'évocation de la raison lors de la demande adressée au syndic ? (document et non affirmation).

Où se déroulent les réunions ? Combien de réunions sur un an en l'absence du syndic? Le syndic doit-il impérativement et dans l'urgence être joint par mail pendant les réunions du CDC ? Une réunion du CDC se prépare . Le syndic peut être joint avant et après la réunion. Et que deviendra plus tard ce matériel. Qui en est le propriétaire juridique s'il a été remboursé ?
Et n'oublions pas la mission permanente du CDC qui est de surveiller le syndic. Et pour exécuter cette mission il peut prendre connaissance et copie après en avoir avisé le syndic de toutes pièces ou documents intéressant la copropriété. Le syndic n'a aucune obligation de transmettre des documents par mail au CDC pdt les réunions de ce dernier.
Et le CDC demande au syndic qu'il est chargé de surveiller une autorisation ?

Chacun se fera son opinion après les réponses à ces questions (et à d'autres). S'il n'a pas de certitude absolue il aura peut-être des présomptions suffisamment précises, graves et concordantes pour asseoir une position. Rejet partiel ou total du remboursement ? acceptation du remboursement ?

Tout copropriétaire peut contester une décision d'AG quelle qu'elle soit. Comme toute décision d'une AG, celle qui validerait le payement d'une somme à ladite ASBL est évidemment susceptible d'être contestée devant le juge de paix et annulée ou réformée par lui si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Il faut donc qu'un copropriétaire prenne l'initiative d'une démarche argumentée pour contester devant le juge une décision de l'AG.

En l'espèce,  le bénéficiaire est non pas un membre du CDC mais une ASBL dont ledit membre est le vice-président.

Un candidat réellement déterminé ds l'ACP concernée pour entamer cette procédure ? pr avancer les frais de consultation d'un avocat ?

Si je comprends bien le CDC s'est fait rembourser par le syndic un ordinateur et une imprimante sans décision préalable de l'assemblée générale.
Je suppose que vous avez trouvé une facture relative à cet achat. Au nom de qui est-elle libellée ?
A cette occasion, la question se pose  de savoir s'il n'existe pas des textes ou un usage en ce qui concerne de manière générale le remboursement de certains montants avancés par les membres du CDC .
Par ailleurs, l'AG a toujours le choix a posteriori d'accepter ou de refuser  le remboursement par le syndic de l'ordinateur et de l'imprimante à ceux qui ont avancé les montants.

Les membres du CDC sont des bénévoles qui ne sont pas rémunérés pour leurs prestations. Je considère qu'il n'est pas choquant ( et même légitime)  qu'ils soient défrayés pr les frais qu'ils ont réellement engagés pour l'association ds le cadre de leurs missions (frais de téléphone, remboursement kilomètres parcourus pr assister aux réunions du CDC ou pr se rendre ds les bureaux du syndic pour prendre connaissance de documents p.e).

Néanmoins, la dépense doit être justifiée et pas seulement formellement par la production de la facture d'achat. Il faut également qu'il existe un lien entre cette dépense et l'activité réelle du conseil de copropriété. La question se pose ainsi de savoir comment le conseil fonctionnait avant l'achat de l'ordinateur et de l'imprimante et à quoi réellement sont destinés ces achats. A l'utilisateur d'apporter des preuves concrètes et pas seulement des affirmations non étayées. Ne vous laissez pas endormir par des explications sans demander de précisions.

Un abus ne peut être exclu. Si l'ordinateur et l'imprimante sont utilisés également à des fins privées, seule la quotité "professionnelle" devrait à mon avis faire l'objet d'un remboursement. Peut-être ces objets sont-ils utilisés principalement ou exclusivement par un membre du CDC (ou un membre de sa famille) pr ses activités privées sans relation avec les missions qui lui ont été confiées.

monique a écrit :
"Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014.  Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ?  Il nous dit que légalement il ne pouvais pas"

OUI, peut-être et dans une certaine mesure

Ci-dessous un extrait d'un article de S. LEBEAU, avocat au barreau de Bruxelles et de M. VAN MOLLE, Notaire et Collaborateur scientifique à l'ULB.

"Afin de poursuivre judiciairement un copropriétaire défaillant, les comptes doivent avoir été préalablement approuvés par l'assemblée générale, par décision prise à la majorité. Elle est définitive lorsque dans le délai légal, aucune action en annulation de la décision n'a été intentée devant l juge de paix compétent. Un copropriétaire ne peut plus alors contester le paiement des charges approuvées par cette assemblée général, même si elles se basent sur un article du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi.
Le syndic peut néanmoins introduire une action judiciaire en paiement de sommes provisionnelles" (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 250).

L'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part dans les charges et dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après la clôture de l'exercice.
En d'autres termes,l'approbation des comptes a pour résultat de constituer un titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges. (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 225).

Ci-dessous et à titre exclusivement d'information une formule d'une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles (L 20  février 1991, art. 11). Par ailleurs, la prudence me semble imposer la rédaction de l'accord par un avocat  et les 2 parties s'accorderaient sur le contenu de celui-ci.

Lieu, date,
Madame (bailleur)
Monsieur (bailleur)
(adresse)
Chère Madame,
Cher Monsieur

concerne : demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles

J'ai pris bonne note que le bail intervenu entre nous prenait fin par l'effet d'un congé, le...
Je vous écrit la présente aux fins de solliciter un prorogation du susdit bail pour une durée de ... (indiquer la durée sollicitée)
En cas d'accord de votre part, le bail serait donc prorogé jusqu'au ...(indiquer la date).
Cette demande est fondée sur les circonstances exceptionnelles suivantes  ... (à préciser).
Auriez-vous l'obligeance de me faire part de votre accord ou de vos observations éventuelles par retour du courrier.
A défaut d'accord, je devrai, à regret me pourvoir devant Monsieur le juge de Paix du canton de ... aux fins de satisfaire au prescrit de l'article 11 de la loi sur les baux de résidence principale.
D'avance, je vous remercie de ce que vous voudrez me faire savoir.
Veuillez agréer, chère Madame, cher monsieur, l'expression de mes sentiments très distingués.
Signature du (des?)preneur(s?)

"Chez nous, le secrétaire demande simplement si le CdC peut être reconduit en demandant si quelqu'un est contre. La reconduction se fait d'office sans aucun problème..."

Les points mis à l'ordre du jour doivent être appelés non pas par le secrétaire de l'AG mais par le président de l'AG.
Ce n'est pas le secrétaire de l'AG ou le syndic qui dirige l'AG mais le président de celle-ci.

"J'ai lu que l'élection pouvait se faire par bulletin écrit, où chaque membre candidat est élu, 1 par 1, pour autant qu'il obtienne la majorité simple."

Si les statuts de l'ACP disent, p.e., que l'AG choisit le président du conseil de copropriété, son vice-président et un nombre déterminé de personnes qui forment ensemble le CDC,   il me semble que ces personnes doivent être élues individuellement. L'élection par bulletin écrit n'est pas obligatoire. Elle se fait à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

"Je demanderai l'inscription de ce point à l'ordre du jour de l'AG. (renouvellement du CdC et élection par vote écrit)"

Vous avez le droit de demander (selon une certaine procédure) de mettre ce point à l'ordre du jour. Donc avant de voter sur le renouvellement du CDC , l'assemblée sera invitée à se prononcer sur la procédure de vote relative à l'élection du CDC.

"J'aimerai évoquer l'élection du conseil.
J'en suis membre depuis 1 an mais insatisfait de sa composition (et delà son fonctionnement)
Composé de 4 membres, dont 2 que je considère non-impliqués, il ne reste qu'un président et moi. Et j'ai des doutes sur le rôle et l'indépendance de ce CdC par rapport au Syndic".

La loi est muette sur le fonctionnement des CDC. Que disent les statuts? Le CDC a-t-il adopté des règles de fonctionnement interne ? Le cas échéant, une demande de mettre ce point à l'ordre du jour d'une AG avec des propositions concrètes devrait être adressée au syndic.
Ce sont les copropriétaires qui choisissent les membres du CDC - ils sont maîtres de leurs choix-  sur lequel pèsent des responsabilités dont celle de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions et d'établir un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa propre mission à adresser aux copropriétaires.  Le CDC veillera à exercer sa mission en toute indépendance. Il reste à espérer que l'AG choisira les personnes ayant suffisamment de temps à consacrer à l'exécution de leurs missions et disposant de connaissances suffisantes. Dans certaines ACP, depuis des lustres sont réélues et font partie du CDC certaines personnes qui n'ont aucune notion du rôle d'un CDC ou qui n'entreprennent aucune démarche réelle pour surveiller le syndic.

Bonne chance à vous ADU

ERICO a écrit :

"Ici on n'est pas dans ce cas de figure selon moi"

Beaucoup est dit. Selon vous. Je ne conteste pas votre droit à avoir une opinion sur l'existence d'une mauvaise volonté dans le chef du locataire.
Quand bien même vous seriez rejoint sur ce point, en quoi le propriétaire est-il préjudicié si le locataire n'accepte pas de laisser peindre son salon en cours de bail? et pourquoi lui en tenir rigueur ?

La question première à se poser est de savoir si le locataire est obligé ou non d'accepter l'accès à son appartement pour permettre en cours de bail de repeindre son salon non pas à sa demande mais en raison de la volonté du propriétaire.

La deuxième question à se poser est de savoir - au cas où il pourrait refuser l'accès à son appartement pour la remise en peinture du salon - porte sur l'existence ou non d'une raison autre que légale du refus. S'agit-il ou non d'un caprice du locataire ? De la volonté  de principe de s'opposer par principe à la décision au propriétaire ? 

En l'espèce, le locataire n'en a pas envie. Et Il nous explique pourquoi. Il nous fait part de désagréments. Il n'en a pas juste pas envie comme cela a été écrit. Ce n'est pas un caprice. Son but n'est pas d'abuser de son droit au détriment du propriétaire.

Une troisième question à être posée porte sur la faculté pour le propriétaire de comprendre l'argumentation de son locataire. LIBRA comprend les soucis du locataire bien qu'il soit lui-même propriétaire. Un autre, non. Il parle d'excuses qui ne tiennent pas.

Selon l'opinion qu'il s'est faite de la qualité de son propriétaire, que le locataire soit conscient qu'il commet peut-être ce qui sera considéré par le propriétaire comme une attitude de lèse propriétaire susceptible de représailles au moment de l'établissement des lieux de sortie.

Chacun se fera son opinion.

Le refus de permettre l'accès à l'appartement pour repeindre le salon est-il susceptible de porter préjudice au propriétaire ? pourquoi insisterait-il éventuellement si le locataire n'est pas demandeur ?