@ Grmff

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit.

Je suis entièrement d'accord avec vous que tous les comptes se tiennent, mais revenons à l'essentiel:
les décomptes individuels, même s'ils sont transmis avant l'AG, ne font pas l'objet d'une approbation spécifique par l'AG puisque, comme cela a été confirmé dans un autre topic, les CP ne reçoivent pas les décomptes individuels des autres CP. 

En conséquence, ces décomptes individuels ne sont pas soumis au délai de forclusion de 3 mois.

Par contre, si une correction doit être effectuée dans un décompte individuel, même plusieurs années après l'AG comme plusieurs jurisprudences en témoignent, cette correction devra figurer dans les comptes généraux au profit ou à charge des autres CP.

@ Gros_Malin

C'est l'évidence même et je le répète, seuls les comptes généraux font l'objet d'une approbation par l'AG.

Si vous n'en êtes pas encore convaincu, tentez l'expérience de contester votre décompte individuel lors de l'AG, le syndic sera le premier à vous rétorquer que l'on ne discute pas des décomptes individuels en AG.

Alors, êtes-vous convaincu ?

Je pense surtout qu'il faut sanctionner sévèrement les syndics professionnels qui travaillent en amateurs.

Voici ce qui vient d'arriver dans mon ACP.

A défaut de rapport des divers organes de l’ACP j’ai notamment signalé par écrit avant l’AG au syndic et à tous les copropriétaires plusieurs erreurs dans les comptes généraux.

Le syndic n’y répondit pas et ne corrigea pas les comptes.

Par contre, je fus le seul à recevoir un correctif du bilan concernant l’autre erreur que j’avais également signalée au bilan (non comptabilisation de 12.400 euros au fonds de réserve).

Ce nouveau bilan contenait une autre erreur due à une manœuvre du comptable du syndic pour équilibrer son bilan !!!

Lors de l’AG et le point relatif à l’approbation des comptes, le syndic reconnut qu’une erreur s’était produite lors de l’établissement du bilan mais que cela ne changeait rien à l’approbation des comptes ( !!!), lesquels seraient approuvés à l’exception du bilan !! et qu’un nouveau bilan serait envoyé après l’AG avec le PV !!!!

J’ai signalé que je possédais ce bilan corrigé mais qu’il était encore faux puisque suite à la correction des 12.400 euros il incluait des postes nouveaux en vue d’équilibrer le bilan .

Le syndic confirma que ce second bilan était aussi faux et qu’un troisième bilan serait communiqué à tous les copropriétaires !!!!

Il insista pour dire que cela ne changeait rien aux comptes généraux qui pouvaient être approuvés sans le bilan !!

J’ai alors interrogé les vérificateurs aux comptes qui ont confirmé qu’ils ne contrôlaient pas les postes repris au bilan, à savoir :  « fournisseurs à payer » et « copropriétaires : à recevoir » et qui équilibraient l’erreur de 12.400 euros.

Ma question : dans ces conditions, à quoi sert le bilan si ce n’est à dissimuler une série d’opérations que personne ne contrôle ?

Tels que présentés, les comptes peuvent ils être approuvés d’autant qu’une jurisprudence signale :
« Attendu qu’il faut considérer que peut être contraire à l’intérêt commun et donc abusive, la décision d’approuver des comptes alors que dans ses courriers …au syndic et dans sa lettre circulaire …aux copropriétaires, le demandeur indique des erreurs possibles et qui peuvent porter préjudice et qu’il n’y a été que partiellement répondu …. Qu’il convenait, au contraire, que l’assemblée générale demande au syndic de s’expliquer quant aux différents griefs formulés par le demandeur en sorte de pouvoir ensuite de ces explications approuver ou non les comptes dressés par le syndic ; …» (JP Wavre, 24/12/1998)

Croyez bien Grmff que je n’ai pas voulu fâcher mais seulement  faire part de mon expérience personnelle et ouvrir un débat que je crois essentiel quant aux conséquences des approbations des comptes généraux …et des décomptes individuels.

Les choses sont donc claires, les décomptes individuels détaillés de chaque copropriétaire ne sont évidemment pas communiqués aux autres copropriétaires.

C’est sur les conséquences de cette situation que les avis divergent.

Pour certains syndics ces décomptes individuels doivent être considérés comme approuvés par l’AG dans le cadre de l’approbation des comptes généraux.

Pour moi, l’approbation des comptes généraux n’implique pas l’approbation des décomptes individuels et c’est bien pour cela qu’ils peuvent être contestés au delà du délai de forclusion de trois mois.

Dans un récent jugement qui a débouté et condamné l’ACP, le Juge déclare en substance :

Le contrôle de la comptabilité par quelques vérificateurs aux comptes et l’approbation subséquente des comptes par la majorité des copropriétaires ne suffisent pas à eux seuls pour décider que les décisions d’approuver les comptes intervenues lors de la dernière assemblée générale ainsi que les assemblées générales précédentes suffisent pour exciper de l’autorité de chose décidée et pour faire écarter les analyses des défendeurs.

Qu’en d’autres mots, poursuit le Juge, à la lumière des éléments produits, la partie demanderesse ne prouve pas à suffisance de droit que les comptes individuels des défendeurs expriment la réalité économique. 

Et le Juge de faire référence à l’avocat Eric  Causin dans « Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti » in « La copropriété forcée des immeubles ou des groupes d’immeubles bâtis » Bruylant, 2005, n°12, page 81) :

Si en droit civil un écrit fait preuve contre son auteur, jamais pour lui, la comptabilité régulièrement tenue peut, en droit commercial, faire preuve aussi bien pour son auteur que contre lui. 

Il est cependant constant, poursuit encore le Juge,  qu’entre copropriétaires, seules les règles de droit civil et non celles du droit commercial sont d’application.

Il convient donc de clarifier la notion de « charges impayées » réclamées en justice.

Cordialement.

Cher Grmff,

Pour que les choses soient claires, je vous remercie de bien vouloir répondre à cette question précise:

Considérez-vous que les décomptes individuels sont approuvés par l'AG ?

Par décomptes individuels j'entends les décomptes détaillés transmis à chaque copropriétaire et reprenant le montant des charges communes selon les quotités de chaque CP, majoré de tous les frais privatifs ainsi que du calcul des éventuelles pénalités, le tout, déduction faite des provisions payées.

J'insiste que vous vous prononciez sur la totalité des éléments repris au décompte individuel.

Cette question s'adresse aussi aux autres syndics présents sur ce forum ainsi qu'à l'ABSA comme représentant d'une association de syndics professionnels.

Merci d'avance.

Cordialement

Comme je l’ai déjà dit, c’est précisément en raison de mon expérience, pour avoir suivi depuis de nombreuses années plusieurs dossiers de copropriétaires poursuivis en justice, que j’ai mis en évidence le danger des procédures de récupérations de créances et du privilège accordé aux ACP puisque, je le répète, les décomptes individuels ne sont soumis à aucun contrôle des vérificateurs aux comptes et à fortiori à aucune approbation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour moi, c’est le syndic à titre personnel et pas au nom de l’ACP qui devrait engager ces actions, car elles relèvent de sa SEULE responsabilité.

Je suis membre d’une Commission de contrôle des comptes de mon ACP, une sorte de contre-pouvoir créée (sur les conseils d’un responsable de l’IPI dès 1997) pour pallier les carences des contrôleurs officiels.

Notre tâche est ardue puisque nous n’avons accès à aucun document officiel émanant du syndic et de plus, la gestion administrative, technique et comptable est des plus opaque et des plus …bordélique. !

Au cours de nos investigations nous avons découvert de véritables scandales, notamment, le syndic et son conseil réclamant des sommes injustifiées, ne tenant pas compte de versements effectués, détournant le montant d’une indemnité d’assurance, imputant dès l’entame de la procédure, donc avant tout jugement, tous les frais de procédure de l’ACP ainsi que l’entièreté des honoraires d’avocat de l’ACP, imputant en outre le montant des provisions à échoir et imputant ensuite sur cette somme globale des pénalités abusives, non prévues aux statuts, et tout cela sous l’appellation de montant principal de charges impayées.

Grâce à l’intervention de notre Commission, nous avons pu faire capoter plusieurs procédures de récupération de créances en justice, puisque depuis 2001, dans trois procédures le Juge de paix a, avant dire droit, désigné d’office un expert-réviseur pour tenter de comprendre les décomptes individuels des copropriétaires.

C’est dire que ces décomptes n’étaient pas clairs !!

Le syndic n’a jamais mis en mouvement ces expertises ordonnées, de crainte de la mise en évidence des « irrégularités » dénoncées devant le Juge.

Dans une quatrième procédure récente, suite au refus de l’ACP de mettre en mouvement les trois experts désignés, le Juge  a  débouté l’ACP et l’a même condamnée à dédommager le copropriétaire cité et à le dispenser de sa quote-part dans les frais de justice de l’ACP relative à la procédure le concernant.

C’est dire que notre solidarité nous coûte la prise en charge de sa quote-part !

Que risque-t-il de se passer  si à l’avenir et compte tenu de la réaction du Juge, l’avocat fait d’office procéder à une saisie-arrêt conservatoire sur base des seuls rappels de factures du syndic, qui ne contiennent aucun détail, et sur base d’une comptabilité approuvée non plus par des vérificateurs internes à l'ACP reconnus incompétents mais par un expert-comptable extérieur à l’ACP comme cela sera très certainement voté dans la nouvelle loi.

Dans le cas cité, le notaire aurait directement restitué à l’ACP le montant de la saisie-arrêt conservatoire bloqué entre ses mains.

Le copropriétaire lésé n’aurait plus aucune chance de récupérer la somme abusivement bloquée par cette saisie-arrêt conservatoire.

J’ai tenté en vain à plusieurs reprises de dénoncer ces abus dans le cadre de la révision de la loi.

Le recours à des vérificateurs professionnels extérieurs à l’ACP ne règlera pas les problèmes de la réalité des dépenses imputées en charges communes et certainement pas la réalité et l’exactitude des décomptes individuels puisqu’ils n’apparaissent pas dans la comptabilité qui leur sera soumise.

Par contre, je ne suis pas sûr que le Juge aurait désigné un expert-réviseur si le syndic avait présenté des comptes contrôlés par un expert-comptable.

Des comptes approuvés par un expert-comptable ne signifient cependant pas qu’ils reflètent la réalité des dépenses.

Je n’en veux pour preuve qu’un article paru dans La Libre Belgique du 27 septembre 2009 intitulé :

« Malversations dans le logement social : Maroquinerie de luxe et logement social ».
« …le directeur faisait de fausses factures, il a pu empocher plusieurs dizaines de milliers d’euros …il a reconnu avoir gonflé artificiellement les factures des sociétés. …A l’époque le conseil d’administration ... avait pour commissaire du gouvernement…. »

Voici ce que dit ce commissaire :
« Comme commissaire du gouvernement je n’avais pas à contrôler le contenu de la comptabilité, mais seulement à examiner les bilans et les comptes et à les transmettre à la SWL. »

Est-cela que les protagonistes de la proposition de loi ont souhaité dans l’intérêt des copropriétaires ?

Pour moi, la proposition de loi jette de la poudre aux yeux aux copropriétaires en proposant le contrôle des comptes à des professionnels qui ne contrôleront que des chiffres, jamais l’opportunité ou la réalité des dépenses ni les montants imputés en frais privatifs ?

Les « erreurs » des décomptes individuels risquent de rester encore longtemps impunies.

Des trop rares réflexions faites sur ce sujet, je retiens que :

Grmff estime que c’est le syndic qui « est le problème » et qu’il faut le virer.

Etant donné que l’on ne vire pas un syndic pour des peccadilles, j’en déduis que Grmff estime la faute extrêmement grave dans le chef du syndic justifiant une révocation sur le champ.

En effet, ce sont l’incompétence, l’absence de clarté des décomptes individuels, l’absence de dossier présenté à l’avocat, le non respect ou l’ignorance de la loi, l’absence de neutralité dans un conflit l’opposant à un CP qui sont la cause de cette triste affaire dont l’assemblée générale des copropriétaires ignore tout.

Tintin quant à lui estime que réclamer des dettes incertaines est contraire à la loi. ( non respect de la loi , donc faute déontologique).

Peut-on admettre qu’un  syndic réclame des dettes incertaines parce qu’il ne peut les justifier?

N’est-ce pas une faute suffisamment grave pour qu’elle soit sanctionnée ?

Qu’ont prévu les différents protagonistes de la proposition de loi sur la copropriété pour que de telles dérives n’aient plus lieu ?

Pffff juge que le syndic, mandataire de l’ACP, doit répondre de ses fautes dans l’exécution de son mandat.

Très bien, mais dans le cas présent, je rappelle le prescrit de l’article 577-5 § 4

« Sans préjudice de l’article 577-5 § 4, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes».

C’est donc bien l’ACP, partie demanderesse, qui risque d’être condamnée au remboursement de la somme illégalement bloquée et à indemniser le CP plaignant.

Virer le syndic n’indemnisera donc pas l’ACP.

pfff a dit :

J'imagine que l'avocat de votre acp a agi de la sorte surtout parce qu'il considérait qu'il y avait péril en la demeure, la partie adverse ayant, en vendant, substitué à un bien aisément saisissable (son appart) des sommes rapidement plus difficilement saisissables (en partance pour luxembourg, par exemple...).

Pfff aborde là le problème soulevé dans la proposition de loi,  de l’attribution d’un privilège en faveur de l’ACP en cas de vente d'un bien par un CP débiteur.

A la lecture de cette proposition et vu mon expérience personnelle, j’ai l’impression que le législateur considère (à tort) qu’un syndic ne réclame aux copropriétaires que des dettes certaines, ce qui est loin d’être le cas comme démontré ici.

Partir d’un postulat faux, à savoir que le syndic est irréprochable et que seuls les copropriétaires sont en défaut, ne peut aboutir qu’à des propositions de loi incomplètes ou injustes.

Pffff a dit :

Agir de la sorte, sans avoir (ré)activé la procédure au fond, me semble effectivement, pour ce que j'en sais (j'insiste), plutôt léger.

En ne qualifiant cette attitude que de légère, je trouve que Pffff est bien tolérant à l’égard de ce professionnel du droit et de son mandant, le syndic.

Une telle faute (de l’avocat mais sur ordre du syndic) est non seulement contraire à la loi mais, c’est mon humble avis, contraire à la déontologie de l’avocat puisque cette procédure va à l’encontre de l’intérêt de l’ACP…qui devrait être son vrai client.

Une ACP a-t-elle intérêt à mettre ses propres membres en difficulté ?

Dans le cas présent, la mise en difficulté financière de copropriétaires économiquement faibles et la répétition de plusieurs procédures en récupération de créance, lancées à l’insu de l’ACP et ayant abouti à la condamnation de l’ACP pour dossiers inexistants ou non fondés ont mis en évidence que le syndic et l’avocat avaient trouvé dans ces pratiques une source de revenus supplémentaires non négligeables.

Quelles mesures ont été envisagées dans la proposition de loi pour éviter de tels comportements abusifs ?

Cette situation met en évidence la toute-puissance et l’abus de pouvoir des syndics malhonnêtes puisqu’ils dénigrent systématiquement la loi ou les statuts en contraignant les copropriétaires à introduire une action  en justice pour faire annuler ces décisions.

Le législateur a-t-il pris conscience qu’une décision, fut elle irrégulière frauduleuse ou abusive devient totalement légale si elle n’est pas contestée dans les trois mois ?

J’ai beau relire la proposition de loi et les divers amendements, je ne vois rien qui changera à cet état de fait.

Tant que des sanctions sévères ne seront pas prises à l’encontre de ces brebis galeuses et que la loi ne sera pas de nullité absolue, un syndic qui n’a jamais respecté la loi de 1994 ne respectera pas davantage celle de 2010.

Le syndic commet-il une faute déontologique en mettant ou en acceptant de mettre un tel point à l’ordre du jour ?

Grâce aux procurations du conseil de gérance et au faible taux de participation physique aux assemblées générales de notre ACP, le syndic est quasi assuré que ce point sera accepté à la majorité des 3/4.

Faudra-t-il aller en justice pour contester ce vote ?

Personnellement, cette modification de répartition ne me préjudiciera pas comme je l’ai expliqué auparavant, si elle est correctement appliquée, ce qui sera de toute façon impossible à vérifier compte tenu de l’opacité constante de la gestion du syndic.

Dans ces conditions, ma demande d’annulation de cette décision risque d’être jugée irrecevable en fonction des articles 17 et 18 du Code judiciaire, puisque je ne pourrai démontrer d’un intérêt personnel à cette annulation.

La proposition de loi a-t-elle prévu des sanctions contre de tels comportements ?

Comme je l'ai précisé, je ne serais pas étonné que cette proposition passe comme toujours "à l'unanimité" moins les quelques "contestataires" habituels en raison du POUVOIR du conseil de gérance !!

Et la nouvelle appellation de "conseil de copropriété" ne changera absolument RIEN à cette situation.

Faudra-t-il à nouveau saisir le Juge de paix et être ensuite taxé de procédurier ?

Le syndic ne commet-il pas une faute grave en faisant une  telle proposition "conflictuelle par essence" ?

Nos statuts prévoient en effet que toute modification de la répartition des frais de consommation (notamment) d'eau doit requérir l'unanimité des copropriétaires...et pourtant nos voisins qui possèdent les mêmes statuts puisque faisant partie de notre groupe d'immeubles, l'ont modifié à la majorité simple il y a plusieurs années!!!