Deuxième problème de cheminée, dans un tout autre contexte.

Une maison a une cheminée sur son côté gauche. Sur ce même côté, un immeuble de 4 étage est construit dans les années 50. Vu que ce batiment est beaucoup plus haut, la cheminée de la maison a été prolongée jusqu'au dessus de l'immeuble. Cette prolongation a vraisemblablement été faite par le constructeur de l'immeuble.

Aujourd'hui, la cheminée doit être rénovée. Les briques du dessus de la cheminée tombent en miette, les conduits se bouchent et se désagrègent. Bref, il faut faire quelques travaux à cette extentsion de cheminée du voisin. Je soupçonne en outre que la chaudière du voisin soit une chaudière gaz à condensation, et que cela soit partiellement responsable de cette dégradation de cheminée.

Qui doit payer les travaux de réfection de cette cheminée du voisin sur les trois étages supplémentaires? Moi, ou le voisin?

Ce qui a été introduit subrepticement dans la loi n'est qu'une maigre victoire, faute de précision sur les délais et les sanctions (comme d'habitude).

Voilà ce qui se trouve dans la loi en France :

Article 18-2 
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994). 

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'UN MOIS à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la TOTALITE des fonds IMMEDIATEMENT disponibles et l'ENSEMBLE des documents et archives du syndicat.

Dans le délai de DEUX mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le SOLDE des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en REFERE, d'ordonner sous ASTREINTE la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des INTERETS dus à compter du jour de la mise en demeure.

A méditer !

Par expérience, un point qu’il me semblerait utile d’éclaircir dans la loi : Lors d’une AG, un propriétaire peut-il se faire assister d’un avocat, d’un expert, d’un architecte ou de je ne sais quoi d’autre… Et si oui, sous quelles conditions ?

giannigianni a écrit :...

J'ai deux questions à poser ici:

- "Certains frais peuvent être réparties par lot privatif": ce critere n'existerait pas dans le code qui fait reference à valeur (quotites) et utilité. Il me semble que les charges par lot privatif implique une interpretation de l'utilité très poussée. Dans mon ACP la seule charge par lot (poste) est l'abbonement commun TV.
- est/sera votre repartition acceptée en justice ou en AG et donc pas attaquable sur l'interpretation d'utilité surtout une fois un acte de base déjà "accepté"...

Cette partie est en fait une synthèse de l'acte de base de mon ACP de 1975, tel qu'il est appliqué depuis le début. Le Juge a confirmé cette interprétation, pour ce qui concerne les frais de gestion des parkings, en 2002. Il s'est basé sur une décision de l'AG de 2000, qui confirmait l'obligation d'une application stricte de l'acte de base.

L'utilisation du critère d'utilité est une possibilité, mais elle n'est certainement pas obligatoire.

Dans ma copropriété le critère d'utilité a été applique pour les parkings souterrains. Tant les garages-peintures que les garage-box ont tous le même nombre de quotités: deux. La surface d'un emplacement varie parfois très fort. En fait ces quotités ne reflètent que l'usage qu'ils font des équipements communs (ventilation, porte d'entrée, sécurité, lumière, ..).

Ce problème d'utilité a maintenant des conséquences très graves. Les 217 lots de 1 à
3 emplacements (au total 256 emplacements) doivent maintenant se repartir les frais d'un permis d'environnement classe 1A de plus que 50.000 euros. Donc 200 à 300 euros par emplacement.

Les investisseurs, qui ne possèdent que des garages, essaient maintenant de mettre ces frais à charge de tous. Un de ces investisseurs est le syndic.

Projet de répartition des charges communes particulières de la copropriété XXX.

Proposition de Pirost adapté par Luc pour les grandes ACP avec plusieurs immeubles, constitué de plusieurs bâtiments et parkings souterrains ou non

Définitions:

Un bâtiment n'a qu'une entrée avant et éventuellement une entrée à barrière.
Un immeuble (ou bloc) se compose d'un ou plusieurs bâtiments
Un groupe d'immeubles se compose de plusieurs immeubles, ayant des éléments immobiliers (propiété forcée, servitude, ...) en commun (chauffage, terrain, parking souterrain et/ou ...)
Une ACP gère un immeuble isolé ou un groupe d'immeubles

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base des immeubles.

Frais répartis selon une clé spécifique :

Certains frais peuvent être réparties par lot privatif avec quotités ou non, si l'acte de base le prévoit explicitement (honoraires du syndic, entretien des emplacements privatifs au rez sans quotités, ...)

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’ascenseur (par bâtiment s'il n'y a pas de parkings souterrain et par immeuble si un parking souterrain existe)

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la chaudière (par immeuble si chaudières séparés).

Frais d’entretien et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique) (par bâtiment).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs des bâtiments à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs) (par bâtiment).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la parlophonie (par bâtiment).

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme et environnement qui ne concernent que l'intérieur des bâtiments.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du dallage devant les garages ou places de stationnement au rez-de-chaussée, pour la partie pas accessible pour le public,  sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs du parking souterrain à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’infiltration d'eau).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la porte basculante d'entrée du parking souterrain.

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme qui ne concernent que les parkings, souterrain ou non, à l'exclusion de la signalisation en surface.

Frais répartis selon toutes les quotités :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du jardin (y compris des jeux d'enfants), de la cour arrière et avant, ainsi que du dallage qui entoure le terrain sur lequel les immeubles sont construits.

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la signalisation en surface et de l'éclairage à l'extérieur.

mon immeuble possede deux portes , la premiere porte donnant sur la rue ferme a clef avec un interphone exterieur, mais sans systeme ouverture automatique a partir des appartement, cette premier porte passée , vous vous trouvz dans le hall avec les boite au lettre ,un deuxieme interphone et la deuxieme porte qui s ouvre automatique a partir des appartement.
est ce que le reglement de la coproprieté peut obliger la fermeture a clef de la premiere porte pour la nuit?? car la nuit , si un medecin doit rentrer ds l immeuble, et que la personne en danger ne peut descendre ouvrir , ce medecin n a pas de moyen pour rentrer
y a til des lois , pour m appuier pour la non fermeture de cette premiere porte???

merci

Bonsoir,

En cherchant sur Internet je suis tombé sur le site français "Recommandation n° 01-02 sur les clauses relatives à la durée des contrats conclus entre professionnels et consommateurs"
www.clauses-abusives.fr/recom/01r02.htm

La commission des clauses abusives recommande notamment

"Que soit éliminés des contrats conclus entre professionnels et consommateurs, les clauses ayant pour objet ou pour effet:

(entre autres dispositions)

. d'imposer une durée initiale minimum du contrat sans en autoriser, eu égard à son économie, la résiliation anticipée par le consommateur pour motifs légitimes;

. de prévoir la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée pour une période excessivement longue;

. de contraindre le consommateur, pour éviter la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée, à notifier son intention au professionnel à une date trop éloignée de l'arrivée du terme convenu.

Il est précisé que le texte a été adopté le 22.02.2001.

Voilà qui aurait bien arrangé les choses dans ce cas présenté!

Existe-t-il quelque chose de similaire actuellement en Belgique et nos juges peuvent-ils se référer aux textes français dans leurs jugements si aucune jurisprudence n'existe déjà?

Bonsoir et déjà merci pour vos réactions!

Quelques précisions s'imposent.

Un gros contrat pour l'entretien d'ascenseurs a été conclu en '94 pour une durée de 10 ans avec une clause de tacite reconduction pour la même durée.

Courant 2005, le syndic dont le mandat se termine le 31.12.2005 s'aperçoit que le contrat est reparti pour 10 ans (en 2004) et demande à l'ascensoriste de revoir la durée de son contrat pour l'adapter  à la durée du sien faisant état de l'article 577-8. § 1. qui selon lui, rendrait le contrat nul s'il n'est pas ratifié par l'AG.

Ses nombreuses lettres à l'ascensoriste restent sans réponse et ses coups de fil lui laisse supposer qu'il ne modifiera pas la durée du contrat.

A l'assemblée générale, l'ordre du jour prévoit la ratification du renouvellement du contrat par tacite reconduction, mais vu la mauvaise volonté de l'ascensoriste pour dialoguer, elle refuse de ratifier et demande au syndic de résilier le contrat dès la prochaine échéance l'annuité, ce qu'il fait.
Bien entendu, la firme d'ascenseur se manifeste alors par son avocat qui demande qu'on trouve une solution au problème car des indemnités de 10% par année qui restent à courir sont prévues au contrat de base, ce qui va représenter un fameux paquet.

Comment voyez-vous évoluer cette affaire?

Quel est le syndic qui a un échéancier à 10 ans?
De plus, la tacite reconduction fait partie du contrat initial qui lui, avait été approuvé par l'AG.
Peut-on alors vraiment parler de faute dans le chef du syndic, puisqu'en 1994,  la loi n'était pas encore entrée en vigueur.

Un autre syndic a été désigné depuis.

giannigianni a écrit :Luc a écrit :giannigianni a écrit :....
Dans mon cas ce jugement a été utile pour justifier que:
- en justice on peut citer l'ACP representé par son Syndic et pas besoin de citer tous les coproprietaires;
- le syndic peut bien representer l'ACP dans les actes de bases et de vente.

D'accord, mais le mandat de représentation doit être nominatif et explicite. Et toute personne, ou groupe de personnes, ayant reçu mandat de l'AG, peut en ceci représenter l'ACP.

Bien sur, dans le cas du syndic son des administrateurs qui signent.

Dans le cas d'une firme comme syndic c'est le représentant du syndic envers l'ACP qui signe, et pas un administrateur.

Mais j'ai indiqué que ce n'est pas le syndic qui doit nécessairement représenter l'ACP dans le cadre de l'établissement d'un acte authentique. L'AG peut désigner à cet effet nominativement un ou plusieurs copropriétaires, présent ou non lors de cet AG.

Autre solution plus rapide, mais probablement plus cher à court terme: le syndic peut proposer que le notaire soit le secrétaire de la séance et responsable pour le PV. Ce PV sera automatiquement un acte authentique. Procédure nécessaire en cas d'astreintes ou de décisions à prendre qui sont assez compliqués.

Bonjour tout le monde,
Etant nouveau sur ce forum, je tiens premièrement à signaler que ce site est très intéressant et m'a donné plusieurs infos intéressantes cependant j'ai un gros souci... j'espère que vous me prodiguerez bon conseil...

En quelques mots, voici la situation :
Nous sommes, ma compagne et moi, sur l’achat de deux petites maisons jumelées. 3 façades, petit passage et garage. Lors de la visite, bien que l’agent immobilier (de bonne foi j’en suis convaincu) m’ait certifié qu’il n’y avait pas de servitude de passage, j’ai remarqué une petite barrière permettant le passage de notre jardin à celui du voisin de gauche. Lors de la signature du compromis de vente, j’ai bien entendu demandé à ce qu’une clause soit ajoutée disant que nous nous réservions le droit de renoncer à l’achat du bien s’il s’avérait qu’il y avait bien une servitude de passage. Le cas échéant, après un mois de recherche infructueuse pour les notaires, qu’il serait considéré que notre projet ne serait pas grevé d’une servitude.
Le mois écoulé, mon notaire me confirme qu’il n’a rien trouvé, que nous pouvons nous rassurer. Nous mettons tout en œuvre au niveau de la banque, région wallonne, etc.,… Et il y a deux semaines de cela, voilà que mon notaire nous apprend qu’il a retrouvé un document passé en 2004 entre les propriétaires et décrivant une tolérance de passage…pouvant être interprétée en servitude !! Je n’ai jamais eu de contact avec mon notaire, je ne sais pas le joindre, je n’ai de contact qu’avec un clerc de notaire et j’ai le très mauvais sentiment qu’il ne bouge absolument pas le petit doigt. Du coup, j’essaie de comprendre ce qui se passe avec l’agent et le notaire du vendeur, je suis totalement désespéré, cette servitude n’a aucune raison d’être, c’est purement un luxe pour le voisin, comme 90% des habitations « modestes » il a accès à son terrain par l’arrière de sa maison. Il est hors de question pour moi d’acheter le bien s’il est grevé de cette « tolérance ». Réellement la soi-disant servitude est décrite dans un document acté devant notaire et entre propriétaires (ils sont 3 frères et un d’eux a cédé sa part aux deux derniers) mais qui n’a pas été publié au bureau des hypothèques (je risque de me tromper sur ce point) et ce serait pour cette raison que les notaires ne l’ont pas vu lors de leurs recherches…

Bien entendu le voisin crie haut et fort son droit, il souhaite nous décourager pour récupérer les maisons pour une bouchée de pain…

Que pouvez-vous me conseiller ?
Voici un schéma vite fait (pas tenir compte de l’échelle) :

les 1 et 2 sont les biens que nous sommes en train d'acheter
le 3 est la maison du voisin

Comme vous pouvez le comprendre son bien n'est absolument pas enclavé !