Cela me semble énorme! Quelle est la taille de la copropriété en question?

Bonjour,

Etant Commissaire aux Comptes dans 2 copropriétés à Bruxelles, j'aimerais apporter un peu d'eau à votre moulin afin de vous aider à prendre la bonne décision. En effet, je constate de plus en plus que certains propriétaires annoncent des provisions pour charges fort en deçà de la réalité pour attirer les chalands;et ce,  au détriment des propriétaires honnêtes. Ces propriétaires peu scrupuleux, n'ont pas de problème puisqu'ils savent parfaitement bien qu'ils ont le droit d'adapter les provisions pour charges après la première année, une fois que les consommations des locataires sont connues. Donc vous allez trouver sur certains sites immobiliers des biens en location pour lesquels on vous indique 50€ de charges par mois. Attention! Renseignez-vous sur ce qui est inclus dans cette provision et exigez les décomptes des 4 derniers trimestres.

Nous, nous vivons dans une copropriété de 15 appartements à WSP. Notre appartement fait 120m² et nos charges (partie locative) s'élèvent à 500 € / mois pour les 3 mois du 1er trimestre de l'année car l'entretien de nos 2 ascenseurs tombe dans cette période en sus des livraisons de mazout et de tout le reste. Bien sur, lors du décompte annuel, nous récupérons par mal d'argent étant donné que nous consommons beaucoup moins en chauffage que les autres occupants mais en attendant il faut payer!.

D'où ma question, vous parlez de 230 € / mois mais s'agit-il de provisions?
De coûts annuels réels / 12? Vivez-vous dans une copropriété gérée par un syndic? Que couvrent exactement ces 230€? Quelle est la superficie de votre appartement?

Etes-vous sure que vous allez payer moins de charges ailleurs?

Je reviens à votre cas car je n'arrive pas à comprendre pourquoi un locataire accepte de signer un contrat de bail de 3 ans (réputé comme étant non résiliable) alors qu'il a tout intérêt à exiger un contrat de 9 ans qu'il pourra rompre quand il le veut. Votre propriétaire ne vous a t'il pas laissé le choix? Autour de moi, j'entends également beaucoup de locataires se plaindre d'être coincés avec des baux de courtes durées et je me demande pourquoi ils n'exigent pas des contrats de 9 ans?
Maintenant, je serais à votre place, j'essaierais de négocier avec votre propriétaire en lui proposant de rechercher moi-même un nouveau locataire qui prendrait le bien dans l'état actuel de manière à ce que votre propriétaire ne subisse aucune perte. Il faudra bien évidemment que le locataire que vous proposez fasse preuve du même degré de solvabilité et de sérieux que vous-même.

Mais cela n'est-il pas impossible? Légalement, la garantie ne doit-elle pas être déposée sur un compte bloqué, au nom du locataire? Comment dès lors, un propriétaire peut-il aller puiser sur ce compte alors que la banque exige l'accord écrit des 2 parties???

Je pense qu'il faut se montrer extrêmement ferme dès le départ pour surtout éviter que de mauvaises habitudes ne s'installent. Pour montrer ma détermination à ce sujet, mes contrats stipulent que le preneur est tenu de payer par anticipation de manière à créditer le bailleur pour le 1er de chaque mois par ordre permanent. J'explique également lors de la signature que "anticipation" signifie que le loyer du mois x est payable avant le 1er du mois x et que le montant du loyer doit se trouver sur mon compte pour le 1er du mois au plus tard, car pour leur offrir un logement en parfait état, j'ai moi aussi des engagements financiers à respecter et que ma banque n'attend pas que les loyers soient payés par mes locataires pour débiter mon compte.

Ensuite, dans les clauses particulières, j'ajoute toujours: "Le preneur ne pourra, sauf accord du bailleur, disposer des lieux avant d’avoir prouvé qu’il a établi un ordre permanent de manière à ce que le compte du bailleur soit crédité par anticipation pour le 1er de chaque mois".

Donc, je ne donne pas les clés tant que, en autres, je n'ai pas une copie de cet ordre permanent.

Je sais qu'il peut ensuite l'annuler à sa meilleure convenance mais cela montre ma détermination.

Ensuite, si jamais un loyer m'est quand même payé avec qlq jours de retard, j'envoie immédiatement un SMS. Et puis l'escalade classique: lettre après une semaine, recommandé après 15 jours, etc... 

Je peux vous assurer que ce système est efficace.

Vous en trouverez dans toutes les compagnies d'assurances. Pour ma part il s'agit d'une extension à mon contrat RC familiale. J'estime que c'est un must en tant que propriétaire-bailleur d'en avoir une...

Et oui!
Et comme les biens que je mets en location se situent dans le segment supérieur (loyers de plus de 1000€), je n'ai pas envie après avoir souvent subi un vide locatif 3 à 5 mois pour retrouver un nouveau locataire, de le voir partir après seulement un an sans indemnités...Alors que je rénove après chaque départ.
Donc je n'utilise que des baux de 9 ans, car je pense que les personnes qui ont les moyens de se payer de tels biens en locations (il ne s'agit que d'expatriés), sont en général de bons payeurs et ne posent pas trop de problèmes.

S'agit-il d'un chauffage au gaz?
Si oui, dans les coprpriétés que je connais, nous recevons toujours une facture mensuelle d'Electrabel. Je ne pense pas que pour de tels montants, Electrabel pourrait nous faire crédit pendant un an!
35.000 € / an pour 7 appartments me semble impossible. Pouvez-vous vérifier pour combien de m³ de gaz?

Si d'un autre côté vous avez accepté de payer un supplément de 2500€ en 2007, vous aurez des difficultés à contester les 1200€ que l'on vous réclame à présent pour 2008.

N'avez-vous pas contesté en 2007, le supplément de 2500€? Votre propriétaire n'avait-il pas adapté ensuite les provisions pour charges en 2008 sur base de vos consommations en 2007?

Dans votre contrat de bail, n'est-il pas stipulé qu'au moins une fois par an, votre propriétaire doit vous fournir le détail des charges et qu'à cette occasion, les provisions pourront être adaptées?