Bonjour,

Existe-t-il une méthode grossière pour estimer "à la louche" la valeur à la vente d'un rez commercial basé sur le loyer?

Merci!

... (y compris sur les sites de référence) ...

Bonjour,

Enfin un forum intéressant, je souhaiterais savoir si un acte de base doit être enregistré.

Si oui, qui doit le faire et auprès de quelle structure ?

Si, un acte de base précise que des parkings existent mais aucun n'a été vendu, celà peut-il être une raison pour aujourd'hui dire que ces parking n'existent pas ?

merci

Tof

Puis-je 'exiger' de la propriétaire qu'elle retire cette ligne du bail avant de le signer ?

"le remplacement du revêtement de sol est à charge du locataire"

Merci pour la réponse !

Bonjour,

J' ai une maison de rapport: Un RdCh Comm (cafè internet) et deux appartements, et j' ai quelques doutes à propos de certaines dépenses:

- Est-ce que vous pourriez m' informer de quelle partie du précompte immobilier doit le locataire du RdCh payer? (Bail à usage professionnel).

- Je souhaite aussi savoir quel percentage puis-je le demander de l' assurance incendie, je paie une surprime pour l' activite du RdCh (cafe Internet) et aussi pour l' abandon de recours a faveur du locataire.

- Puis-je aussi demander aux autres deux locataires (avec baux residentiels) le payment d' une partie de l' assurace? Pour l' abandon de recours... Pourriez-vous me dire comment je peux déterminer le montant à payer pour eux si ce est le cas? Je suis certaine de que aucun des trois locataires à une assurance incendie pour ces biens.

Merci pour votre aimable réponse,

Bonjour à toutes et à tous,

mon problème est simple. J'achète une maison et je loue une maison depuis moins de 3 ans. Dois-je payer les indemnités de résiliation ?   (dans mon cas probablement 2 mois ou 1 mois de loyer, selon la date de renom).

J'ai toujours entendu (mais pas lu)   que quand on achetait une maison il n'y avait pas d'indemnités à payer... Est-ce un canard ??

merci de vos réponses

Merci PIM pour l'info.. malheureusement je n'ai rien retrouvé.
En fait, voici la question.

Le dossier du terrain est maintenant dans les mains du notaire.. (il a théoriquement 4 mois maximum pour préparer l'acte notarié).

Pendans cette période, puis-je prendre contact avec l'entrepreneur pour entamer certaines démarches (ex : plans via l'architecte, étude du sol pour construction, demande de permis de bâtir, etc.).

J'imagine que c'est risqué d'entamer toutes les démarches tant que le terrain n'est pas officiellement à moi.  Ou est-ce une pratique courante?  D'après l'entrepreneur (mais je me doutais qu'il allait me répondre cela) que c'est le cas 9 fois sur 10.  Les candidats batisseurs n'attendent pas l'acte notarié du terrain pour entamer les démarches avec l'entrepreneur.  Ceci dans le but de gagner du temps.

Est-ce réellement pratique courante.  Me conseillez-vous de le faire, pensez-vous qu'il y a un risque que je paie des frais pour finalement ne pas pouvoir construire s'il y a problème avec le notaire?
D'autre part, attendre me fait perdre 4 mois de location supplémentaire... deplus; la proprio de la maison que j'occupe actuellement m'a envoyé un recommandé pour pouvoir occuper son propre bien.

Pour info, le terrain est situé dans un lotissement, il y a déjà des maisons construites... il est plat et semble être complètement ok. Pas de pollution ou autre problème de ce genre.
Pour info également, le prêt hypothécaire a été accepté par la banque pour l'achat du terrain ainsi que pour la construction de la maison au prix défini.

Y a-t-il un gros risque dès lors d'ouvrir le dossier chez l'entrepreneur?
Merci pour votre réaction.
Gilles

Le prêt BHW et son taux attrayant est une arnaque et n'est pas comparable aux taux des autres banques...

En effet, le taux de 2.27% fixe garanti obtenu après le remboursement de 60% du capital ne s'obtient qu'après un couteux financement au taux du marché.

Il est vrai que l'on peut rembourser à son rythme dans la première partie et que cette souplesse est peut-être le seul avantage de ce genre de prêt mais pour en tirer un avantage financier, il faut savoir calculer.

La BHW, dans la première phase du prêt (la plus longue), vous fait payer mensuellement les intérêts sur la TOTALITE du capital emprunté.  Le remboursement en capital vient s'ajouter à un compte épargne de chez eux offrant un maigre 2% (peut-être moins maintenant : les 2% dataient de l'époque où ils proposaient du 3.04% fixe, ça tourne peut-être autour du 1% maintenant). 

Resultat, alors que, avec un prêt classique, vous remboursez une partie du capital et des intérêts, les intérêts diminuent de mois en mois car le capital à rembourser sur lequel ils sont calculés diminue également de mois en mois, ici, vous payer des intérêts au taux du marché, mettons 5% pour un semi-fixe et la BHW vous donne 1% sur les "remboursements en capital" que vous faites.  Dans l'histoire, elle rénumère son taux attractif de 2.27% grâce à ces 4% d'intérêts qu'elle vous ponctionne sur les remboursements en capital que vous faites.

Faites une petite simulation sur Excel et vous verez que, avec ce système BHW, le coût du crédit sera plus cher qu'il n'y parait...  J'ai fait une simulation avec un prêt de 60000€ à un taux fixe de 5% et un remboursement de 400€ par mois.  Pour arriver aux 60% de capital remboursé avec un prêt classique, il faut rembourser pendant 164 mois, avec le système BHW et une capitalisation à 2% des "amortissements en capital", il faut rembourser pendant 188 mois soit pratiquement 2 années de remboursement en plus.

Ok, après, on passe à 2.27% pour les 40% restant et autrement on reste à 5%.  Là aussi vous pouvez continuer la simulation sur Excel...

Le prêt classique à 5% est soldé après 238 mois.  Vous aurez remboursé au total 92918.65 €.

Malgré son taux plancher, la BHW n'arrive pas à rattraper son "retard" de 24 mois.  Prêt remboursé après 252 mois.  (on n'a récupéré que 10 mois à peine).  Coût total du crédit BHW : 100621.09 €.

CQFD.

Et si vous prenez un taux nominal plus élevé ?  6% par exemple... Là, c'est encore pire car le taux classique à 6% avec le même remboursement de 400€ est remboursé au bout de  270 mois au lieu de 238 mois et le taux BHW ne diminuera contractuellement à 2.27% qu'au bout du 266ème mois.  Il restera alors 40% du capital à rembourser en...63 mois.  Durée totale : 330 mois.

Eh oui, c'est ça les intérêts composés !!!

Alors, avant d'être séduit par un taux fixe de 2.27%, regardez bien ce qui se cache derrière.

Une solution ?

Demandez à diminuer votre mensualité au maximum (en ne perdant pas de vue que, pour eux, la phase I de reconstitution ne peut pas durer plus de 15 ans).  Mettez de côté le reste que vous pourriez payer sur un compte haut rendement (on en trouve encore dans les 3,5% aujourd'hui) pour vous constituer une épargne bien mieux rénumérée que leur misérable 2% et, dès que vous avez  suffisament épargné pour atteindre les 60% du capital, faite un remboursement brutal pour passer en phase II le reste du crédit...

Ce faisant, vous pouvez être gagnant par rapport à un prêt classique.  Au plus tôt vous passez en phase II, au mieux c'est !!!  L'idéal étant d'hériter ou de garder des fonds propres dès le départ.  Si vous les investissez dans l'achat, réfléchissez bien car cela pourra peut-être faire baisser les taux de la phase I grâce à une quotité plus faible mais si vous les épargner, vous pourrez peut-être passer beaucoup plus rapidement en phase II.

Les 60 % à rembourser son sur le montant à emprunter.  Si vous avez 20000€ et que vous empruntez 40000€ (24000€ à rembourser pour être en phase II mais vous n'avez alors plus ces 20000€), il vaut peut-être mieux emprunter 60000€ (36000€ à rembourser pour être en phase II) et injecter ces 20000€ quelques années plus tard quand ils auront fait des petits.

Je retourne sur le forum pour trouver une réponse à une autre question... Si je ne retrouve rien, je poserai cette question.