Pour répondre à la question de Francis sur ma demande de contrôle, je signale que le PV mentionne :
« la liste des présences et des votes est jointe à l’original ».
Elle n’est donc pas communiquée aux copropriétaires.

Il me paraît normal de pouvoir la contrôler chez le syndic « responsable » afin de contrôler si mon vote a bien été enregistré comme je l’avais émis.

En effet, un copropriétaire, grâce à un vent favorable, a pu consulter cette liste et a constaté qu’une de ses procurations avec vote négatif avait été comptabilisée comme vote positif, ce qui amène automatiquement le résultat final sous les 50%.

Il faut également préciser que le résultat de 50,1 % est le résultat correct car le syndic a indiqué 51%, arrondissant 50,09 à 51% . Tant qu’on y est !!!
Sorry, j’ai indiqué 50,01% dans le message initial, ce qui ne change rien au problème.

Nous avons d’autant plus de suspicion à l’égard de ce résultat que lors du vote et selon les statuts, les copropriétaires de garages ne participent pas au vote pour les frais de chauffage, ce qui exigeait un dépouillement ardu nécessitant quelques contrôles supplémentaires et l’enlèvement de certains bulletins. Curieusement, le syndic annonça d’emblée un résultat de 51% en précisant qu’il devrait être confirmé après le retrait des votes « garages ».

Le résultat confirmé est identique !!!

D’autre part, il est évident que les syndics ne peuvent être à la fois juge et partie en occupant la fonction de scrutateurs.

J’avais oublié de préciser que ce syndic EXIGE la présidence de l’assemblée générale et qu’il est également le rédacteur du PV alors que le statuts de chaque résidence précisent que ce rôle revient au président du conseil de gérance.

Vous avez dit démocratie ?

L’argument invoqué par le syndic responsable de l’existence de scrutateurs n’enlève le droit à personne d’aller contrôler les résultats après une AG comme le confirme Grmff si c'était encore nécessaire.

Je vous renvoie à l'autre sujet "Acte de base" où j'ai developpé le problème de cette ACP sans statuts

Je viens de recevoir la réponse écrite du syndic qui me signale ne pas pouvoir donner suite à ma demande de contrôler les listes de présences et de vote de la dernière AG.

Je le cite:

En effet, lors de l'AG du ***, les copropriétaires ont pris la décision de désigner comme scrutateurs les syndics des trois immeubles concernés.

Dans la mesure où un contrôle des votes a été effectué par des personnes désignées par les copropriétaires, vote demande ME paraît sans objet.

Si vous ne partagez pas ce point de vue, je vous remercie de me faire part du fondemant légal de votre demande....

A nouveau vous êtes d’accord sur le principe, mais vous émettez ensuite un avis réducteur en assimilant tous les copropriétaires (dont certains veulent vraiment s’intéresser à la gestion) à ce propriétaire lambda qui se contente de l’avis du CdG.

Mettons-nous donc d’accord sur une mise en pratique.

Si les syndics transmettaient régulièrement tous les détails des comptes, des groupes de travail (commissions) pourraient se créer afin d’en discuter préalablement aux AG de manière informelle.

Ce serait aussi une manière de se rencontrer plus souvent, d’apprendre à « vivre ensemble ».
Chaque groupe élirait son représentant qui interrogerait le syndic avant l’AG sur les points « obscurs » et ferait rapport lors des AG.
Conséquences :

1/ tous les copropriétaires qui le souhaitent participeraient ainsi à la gestion de leur immeuble. Ce privilège ne serait plus réservé aux seuls membres du conseil de gérance souvent élus avec leurs propres voix et leurs nombreuses procurations.

2/ il y aurait une (re)dynamisation des Associations de Copropriétaires.

3/ Le syndic perdrait moins de temps, il ne répondrait qu’à quelques propriétaires (les représentants de chaque groupe) qui feraient rapport avant l’AG à leur groupe, plutôt que de répondre à tous les copropriétaires qui pourraient le questionner 10 jours avant l’AG. C’est ce dernier cas que vous proposez vous-même, je pourrais aussi vous dire que c’est impossible à réaliser en pratique.

4/ le syndic n’aurait même plus à sortir une facture lors de l’AG puisque ce travail aurait été fait au préalable.

5/ les AG ne seraient plus des chambres ennuyeuses d’entérinement de décisions déjà prises et auxquelles les copropriétaires n’ont actuellement même pas connaissance : « Payez et fermez votre g… on pense pour vous ! » semble être la devise actuelle. Les AG seraient de vraies assemblées où l’on aurait le temps de penser ENSEMBLE à la gestion de son patrimoine et donc voter des projets en connaissance de cause.

On peut rêver !

Dans mon ACP, j’ai créé il y a 6 ans un groupe que nous avions volontairement appelé pompeusement la « Commission de Contrôle des Comptes »  (C.C.C.  parce que ce que nous avions découvert était explosif !!!) .
Nous avons fait rapport des « anomalies » découvertes dans un toute boîtes. Le syndic a tellement fait pression sur nous que les copropriétaires n’ont pas osé nous suivre.

Malgré cela, nous continuons à nous rencontrer régulièrement et discutons de la gestion que nous persistons à décortiquer.   

Curieusement, on ne nous veut pas dans un organe officiel comme le conseil de gérance et on nous refuse la parole lors des AG.

Quoique le cas de mon ACP, ou plus exactement de mon syndic, soit exceptionnel il n’est pas unique.

Ne doit-on pas s’interroger sur la difficulté rencontrée par tout copropriétaire qui souhaite s’intéresser à la gestion de son propre patrimoine ?

Autre leitmotiv régulièrement utilisé par les syndics et qui fait mouche à chaque coup auprès des copropriétaires : « si vous voulez plus de détails ça va coûter plus cher » !

A nouveau c’est un faux problème.

Je rejoins ici le point de vue de BIzz, les propriétaires choisissent malheureusement  le « menu de base », qui s’avère mauvais, et qui revient finalement plus cher parce qu’il faut y ajouter beaucoup de suppléments…et cela restera toujours un (mauvais) menu de base !

Voilà le type de réponse que je n’accepte pas.
Si je demande les comptes trimestriels détaillés, je ne demande pas que l’on me les refuse sous prétexte d’encombrer ma boîte aux lettres.

Ce n’est pas parce qu’une minorité ne veut pas savoir que vous devez pensez pour tous les autres et lui refuser des détails.

Votre attitude Grmff est paradoxale, d’un côté vous trouvez que trop peu de propriétaires s’intéressent à la gestion de leur immeuble et lorsque des propriétaires veulent s’y intéresser en demandant de suivre toutes les opérations que vous réalisez, vous estimez soit que cela pourrait nuire à leur santé soit que leur boîte aux lettres va déborder.
Comment s’intéresser à la gestion si les syndics ne fournissent pas régulièrement la liste détaillée de toutes les dépenses ?

Compensation des dettes de l’ACP avec les charges de copropriétaires.

Une décision d’AG visait au remplacement et au financement des châssis privatifs d’une partie des copropriétaires (+-3/4) de l’ACP par la redistribution de la quote-part du fonds de réserve (prévu légalement pour des travaux d’intérêt commun !!) à tous les copropriétaires.
Le fonds de réserve était de 3,5 millions FB mais toute l’opération châssis a coûté plus de 5 millions.

Cette quote-part a été ristournée directement aux acheteurs, lesquels ont également pu étaler leur achat sur des périodes allant jusqu’à 36 mois …sans intérêt.

Près de deux ans après cet achat et ce financement le syndic a dispensé les autres copropriétaires du paiement de leurs provisions pour charges durant un trimestre.

Et rien n’apparaît ni dans les listings des dépenses ni dans les bilans. Renseignements pris auprès des non acheteurs, tous n'ont pas été dispensés.
Voilà pourquoi une transparence s'impose et les compensations doivent être prohibées.

Vous avez dit bizaar ? Mais non, la Belgique n'est-elle pas le pays du surréalisme ?

J'ai obtenu l'annulation de cette décision (remplacement des châssis et son financement) après 5 ans en procédure d'appel.

Pour les propriétaires acheteurs, le syndic était évidemment le meilleur qui soit.

Non ce n'est pas normal et mon ancien syndic envoyait ses PV tardivement et même plus de 3 mois après l'AG.

Vous soulevez ici plusieurs problèmes :
1/ celui du délai de transmission du PV
2/ celui de son contenu
3/ celui du vote des points de l’ordre du jour

En ce qui concerne le délai de transmission, la loi est malheureusement muette mais précise toutefois que le délai de forclusion pour contester une décision d’AG est de trois mois à dater de la réunion, si vous étiez présent ou représenté et à dater de sa publication si vous étiez absent et non représenté. Le syndic a donc tout intérêt à faire diligence quant à sa publication.

Quant au contenu du PV, ne perdons jamais de vue qu’un PV fait foi en Justice.
Votre exemple montre cependant que son contenu est assez sibyllin ce qui peut parfois s’avérer être un avantage si on l’exploite bien.

Vous dites que le PV fait référence à « LA » décision de l’AG. Reprenons alors l’ordre du jour et n’oublions pas que l’on ne peut voter que sur des points mis à l’ordre du jour et que ceux-ci doivent être clairs et précis. Leur précision doit permettre un vote binaire : « oui » ou « non ».

Si les documents annexés à votre convocation n’ont pas fait état d’une budgétisation de ce qui vous serait réclamé (travaux ?) vous ne pouviez pas savoir quel vote émettre.

Or, il faut également que les bulletins de vote soient sans équivoque et reprennent le même libellé que l’ordre du jour.

En quoi cet ordre du jour parlait-il des 10.000 et 20.000 Euros, d’autant que d’après votre message il s’agissait d’une « correction éventuelle du budget » ?

Il était donc très dangereux de remettre une procuration générale à votre mandataire alors que vous aviez signalé au syndic l’imprécision de son ordre du jour.
En effet, seuls les copropriétaires qui ont voté négativement peuvent contester une décision d’AG en Justice, à moins qu’ils ne prouvent qu’ils ont été trompés.

Comme l’a signalé un autre intervenant sur un autre forum, vous deviez demander de remettre ce point à une autre AG (extraordinaire) …à charge du syndic évidemment, puisqu’il est responsable de ce report d’AG en ayant soin d’exiger alors tous les détails pour une prise de décision en connaissance de cause.

Si les ACP réagissaient plus souvent dans ce sens, cela inciterait les syndics à fournir davantage d’explications concernant la gestion de NOTRE bien.

Je vous rappelle aussi :
Art. 577-10 § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

Ce registre doit indiquer les points précis de l’ordre du jour et le résultat du vote. Est-il conforme au PV ?

Le 11/12/2004 à 14h59

PIM publiait le message suivant:

e-mail de Madame Laloux, directrice su SNP

Suite à un problème technique, SNP n'est pas parvenu à se connecter sur notre forum.
Par email privé, Mme Laloux, directrice du SNP, me demande de publier ce qui suit.

"J'ai lu avec attention les commentaires concernant la certification pour les syndics et voudrais réagir brièvement, dans un premier temps.
Ce genre d'initiative doit se mesurer à l'expérience et les définitions actuelles concernant la certification devront sans doute être affinées.
Je ne pense pas que la certification soit exclue pour les syndics professionnels autres que les agents immobiliers (à vérifier et préciser, voire ajuster) Le but du SNP n'est pas de créer un monopole au profit des agents immobiliers. En outre, pour répondre à une autre remarque, la certification des syndics non professionnels semble illusoire dans la mesure où ceux-ci ne peuvent gérer que les immeubles dans lesquels ils sont copropriétaires. Mais j'acte qu'il y aura lieu de diffuser l'information à ce sujet. Nul ne songe à nier que la fonction de syndic est un sacerdoce . Ce n'est pas une raison pour qu'elle ne soit pas remplie convenablement et le but de la certification est justement de contribuer écarter les brebis galeuses, pour le plus grand bien de tous ceux qui font ce boulot convenablement. Il me semble que l'initiative à laquelle le SNP a collaboré va donc dans le sens des remarques de Grmff! C'est en tout cas l'objectif poursuivi."

**************
Madame,

Si je reconnais que la fonction de syndic est un métier nécessitant de grandes compétences dans des matières aussi diverses que la comptabilité, la gestion, le droit, la technique…, je reconnais également que ce métier est ingrat, qu’il nécessite du doigté ou de la psychologie et est fort prenant. De là à affirmer qu’il s’agit d’un sacerdoce, je ne partage pas votre vue !!!

Selon les définitions du Petit Robert, sacerdoce signifie : qui exige beaucoup de dévouement, c’est-à-dire le sacrifice de sa vie ou de ses intérêts à une personne ou à une cause.
N’oublions quand même pas que nous sommes ici dans le domaine des affaires !!!

Que le travail d’un enseignant ou d’un infirmier soit un sacerdoce, tout à fait d’accord, mais pas le travail d’un syndic.

Quant à affirmer que votre certification va contribuer à écarter les brebis galeuses pour le plus grand bien de tous ceux qui font ce boulot convenablement, j’aurais préféré que vous disiez, pour le plus grand bien de tous les copropriétaires.

Les syndics ont les moyens de se protéger, il me semble que ce n’est pas à un syndicat défendant les (co)propriétaires d’assainir la profession des syndics, l’IPI en est chargé.

Par contre, ce sont les copropriétaires qui sont démunis face à la toute-puissance des syndics et celle-ci s’en trouvera renforcée par votre certification.

Ce sont les copropriétaires (les ACP), et eux seuls, qui peuvent attribuer une certification et pas un syndicat sur base d’une simple demande de certification.

J’ai relu votre charte et ses conditions d’octroi. Sauf erreur, il s’agit d’un engagement sur l’honneur.

A ce propos, puisque nous sommes bien dans le monde des affaires, je citerai Octave Mirbeau dans « Les affaires sont les affaires »

« …d’Honneur, d’Honneur
Au diable l’honneur
Où il y a de l’argent…il n’y a pas d’honneur. Il y a une affaire…et ça se traite ».

Le SNP est favorable à la création d’une liste des mauvais locataires. Pourquoi ne créerait-il pas une liste des mauvais syndics puisque vous dites être très au courant des problèmes rencontrés suite aux nombreux témoignages reçus ?

La certification pourrait résulter d’une enquête auprès de toutes les ACP : Votre syndic répond-t-il aux points suivants :… ?
Suivrait l’énumération des obligations légales, déontologiques et statutaires du syndic ainsi que celles prévues par votre charte
Les syndics qui n’obtiendraient pas le maximum de « oui » se verraient refuser la certification.

Je m'aperçois qu'il y a eu un petit problème technique lors de l'envoi du dernier message.

En voulant corriger un méchant amalgame au sujet des syndics, j'ai édité mon message et ai effacé le message initial pour ne conserver que la correction !

N'ayant pas sauvé le texte, je vais essayer de m'en souvenir en faisant appel à ma mémoire, vous savez, la RAM, celle que l'on appelle "mémoire volatile", en fait c'est tout simplement la nôtre !!

Je disais donc que:

Je ne comprenais pas bien les motivations du syndic et du conseil de gérance qui ne tenaient pas compte des radiateurs enlevés.

En effet, si ce n'est pas aux Caraïbes que cela se passe mais en Belgique, il faut quand même remplacer les radiateurs enlevés par un autre moyen de chauffage.

Brrrr!

Situation extrême, si tous les copropriétaire sauf Bizz enlèvent leurs radiateurs, les unités de calorimètre de Bizz, auront pour valeur la consommation globale de l'immeuble diminuée du nombre de radiateurs enlevés x 1 unité.

En effet, les unités du calorimètre ont une valeur relative par rapport à la consommation globale de l'immeuble.

Impensable !

In fine, il faut bien que quelqu'un paie la consommation globale de chauffage de l'immeuble.

Ma question à Bizz: dans quel autre poste votre syndic impute-t-il la différence entre la consommation globale et la somme des relevés individuels ?

En conclusion, il devrait être obligatoire que les syndics fournissent à chaque propriétaire le relevé de toutes les consommations individuelles.
Cela permettrait de contrôler si la somme correspond à la consommation globale et également si les relevés individuels correspondent bien au relevé de cette liste.

Je terminais en disant que certains syndics:
1/ ne respectent pas les statuts.
2/ ont des règles qui leur sont propres.

Merci Luc pour votre réponse, mais dans mon cas il n'y a pas encore de statuts pour cette ACP. Il faudra les établir.

Compte tenu du § suivant du C.C. [Art. 577-5. § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.

Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.

elle ne répond donc  pas aux 2 conditions requises. Cette ACP a-t-elle la personnalité juridique vis-à-vis de ses membres et selon quels statuts ?

Quid des quorums de présence et des votes ?

Le syndic utilisant selon les circonstances les règles de l'indivision ou celles d'une seule entité.

C'est peut-être cela qu'il appelle la "SUPRA INDIVISION".

Je n'ai pas trouvé ce terme dans mon Code !