Dans les jugements, basés sur une citation ou requête d'après le 01.09.2010, les ACP sont identifiés avec leur N° BCE. J'ai trouvés dans mes archives six cas concrets qui confirment cela.

Même opinion, sauf un devoir de réserve quant aux problèmes purement privé d'autres CP, dont il aurait eu connaissance dans le cadre de l'exécution de son mandat.

En effet certains documents privés ne sont pas accessible à tous les copropriétaires:

Le groupe de travail interministriel qui prépare l'AR en question a été constitué, mais je crois qu'il n'a pas encore remis sa proposition aux Ministres comptétents (trois).

Le problème est que pour les firmes de syndics:
1. l'Art. 61 § 2 du Code des Sociétés n'a pas été adapté, en y ajoutant les mots ", syndic d'ACP" entre "gérant" et "ou membre du ..."
2. l'Art. 62 du même Code devra être appliqué scrupuleusement, et en fait le doit déja maintenant.
3. L'Art. 577-8 § 4 10° du Code Civil devra être respecté, et en fait le doit déja maintenant.
4. La Loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier devra être adapté pour les firmes de syndics, qui veulent/doivent être agréé IPI.

PS édité le point 2 et 3, pour clarifier ma position.

La décharge n’est définitive que si l’AG a donné la décharge et que cette décharge n’a pas été contesté en justice. La date de l'AG constitue alors la date de la décharge.

Si c’est le cas il faut attendre le jugement. Si ce jugement confirme la décharge alors la date du jugement forme la date de la décharge. Si une expertise est exécuté, seule la délibération et approbation de ce rapport peut constituer une décharge (définitive, si pas contesté à nouveau).

Quant à la durée de l’archivage : c’est sept ans à partir du premier jour de l’année comptable qui suit la date de la décharge.

J’ai copié en extenso une partie d’un texte de l’ABSA Info N° 41 (Jan 2015) , puisqu’il donne plus de détails.

Attention : ce texte n’est selon moi pas conforme à l’AR du 12.07.2012, puisqu’il néglige entre autres de parler de l’inventaire obligatoire, etc., … . Quand à la méthode de travail expliqué il détermine correctement une série de points très importants. Mais il est trop peu détaillé quand à la responsabilité de la garde des archives.

C’est au commissaire aux comptes de vérifier si la reprise/remise s’est déroulé correctement du point de vue comptable.

Lire la suite dans l'ABSA Info N° 41 (Jan 2015) .

Le problème technique est un peu plus complexe. La pluie en pose pas de problèmes, mais l'évacuation de l'eau de pluie bien.

Le problème a été décrit par un expert en détail pour mon ACP en 2002 (ainsi que la solution). Mais ce document a été caché lors l'AG, pour qu'elle approuve la solution "syndic & conseil de gérance" (en 2004).

La solution technique proposée par l'expert dépend du niveau de la dégradation, causée par l'eau. Le plus qu'on attend le plus que cela coutera. Dans mon ACP il y avait eu une série de mesures provisoires entre 1986 et 1999 (= bricolage) qui n'ont pas tous pu être récupérées (= donc un surcout).

Bricoler est toujours la solution la plus chère.

Le choix des mots est important ... en copropriété on est solidaire pour provisionner, mais pas pour payer la note finale.

Les bons payeurs sont obligés de provisionner, si un inventaire est fait par le syndic, à partir du lendemain de l'inventaire annuel du 31/12.
Les mauvais payeurs peuvent postposer le paiement de la note finale avec quelques mois. Mais si un CPO le veut, tant les bons que mauvais payeurs paieront personnellement la note finale.

Mais pourquoi croyez-vous que l’IPI n‘insiste pas qu’on applique l’AR du 12.07.2012 ?
Qui est le réel bénéficiaire quand on fait un prêt ?

Il parait que la Cour de Cassation a récemment statué concernant une AG de 2001, que les disposition des statuts non conformes restent valables tant qu’un CP n’a pas demandé leur annulation.
Il s’agit ici de l’application de version 1994-2010 de l’Art. 577-14 CC.
J’essaie d’obtenir le texte des arrêts (5 en tout) et je communiquerai les références après les avoir lues.

Je rejoins le conseil de GT.

En plus le syndic ne doit pas proposer une solution, mais doit présenter à l’AG les différents options, avec leur budget prévisionnel. Comme : il s’agit de dépenses non-périodiques il doit faire ses calculs  sur moyen terme. Dix ans me paraît logique, vu que les travaux doivent quand même résoudre le problème pour dix ans (la garantie décennale).

Il s’agit ici d’un défaut de construction, si c’est le même problème que dans mon immeuble. Vu votre description c’est fort probable.

Les solutions de base sont :

• Option A : rien faire (le budget gonfle année par année, prime d’assurance monte en flèche, procès CP par CP, experts judiciaires coutent le double qu’un expert d’AG, astreintes, … )

• Option B : remettre en état les plafonds (dans mon ACP les plafonds repeints en dessous les terrasses rénovés continuent à avoir le problème)

• Option C : remettre en état terrasse par terrasse (choix de mon AG, appelé par le juge la méthode "plic ploc" – terrasses rénovés par un peintre d’intérieur, recommandé par un CP dans le temps membre du conseil de gérance)

• Option D : remettre en état colonne par colonne (choix de l’expert de l’ACP – non-exécuté suite à un désinformation du syndic de ce moment – désastre quant à la vente des appartements avec terrasses rénovés, mais qui doivent encore payer pour ceux non-rénovés)

Le grand changement comptable de la loi de 2010 est que le CP du moment du constat doit provisionner le fonds de réserve.

Le syndic est obligé de reprendre ces travaux dans l’inventaire comptable pour le montant estimé par lui, éventuellement sur base d’un avis d’un expert indépendant. Si ce montant est sous-estimé, alors le syndic prend des risques énormes, si un CP conteste ce montant et obtient raison.

Le planning de provisionnement du fonds de réserve peut être étalé sur des années, réévalué chaque année, … mais l’AG initiale doit décider et prendre en charge.

Le prix n’est pas un argument de base, mais un argument de sélection.

En toute logique :

• L’AG1 doit faire le constate et demander au syndic de préparer un cahier des charges à l’AG2et y joindre une proposition de budget prévisionnel, sous forme d’un tableau avec une colonne par variante.

• L’AG2 devrait en délibérer, choisir une variante et accepter le budget prévisionnel de cette variante. Ce qui autorise le syndic à faire provisionner le fonds de réserve et demander les offres pour l’AG3

• L’AG3 devrait recevoir du syndic un tableau de comparaison des différentes offres avec le cahier des charges choisi par l'AG. Il propose aussi le budget prévisionnel par offre. L’AG3 fait alors son choix en connaissance de cause.

quel était le résultat?

Ce n'est pas à vous de décider qu'un document est irrégulier, mais au juge.

Puis il déterminera les conséquences liés à cette décision, fixe la date à laquelle la décision est devenu nulle, … .

Tant que cela n’a pas été fait, ce document, considéré par vous comme irrégulier, garde toute sa valeur juridique. Un arrêt très récent de la Cour de Cassation vient de le confirmer.