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#1881 Re : Informations en vrac... » Une nouvelle fédération d'associations de défense d'intérêts des AI ? » 16-03-2015 20:02:00
Francis a écrit :Un machin en plus !!!!
Non non, au contraire: c'est la fusion des 3 (RI + Absa + Federimmo - ex-CIB wallonie)
L’article 3.2 des statuts de FEDERIA est libellé comme suit :
3.2. Les membres effectifs
Le nombre minimum de membres effectifs ne peut être inférieur à trois.
Sont membres effectifs les personnes morales fondatrices de l’association, qui sont aussi dénommées dans les présents statuts : « les membres fondateurs ».
Sont également membres effectifs les membres personnes physiques proposés par les membres fondateurs, et agréés par le conseil d’administration. Chaque membre fondateur ne peut désigner plus de six membres effectifs personnes physiques.
Le Conseil d’administration tient au siège de l’association un registre des membres effectifs de la manière déterminée à l’article 10 de la loi
J’en déduis que ce n’est pas une fusion, mais une fédération des trois associations, qui peut avoir des membres directs.
D’où ma question initiale qui n’a pas encore eu une réponse concrète.
#1882 Informations en vrac... » Une nouvelle fédération d'associations de défense d'intérêts des AI ? » 16-03-2015 20:02:00
- luc
- Réponses : 9
Le 19.01.2015 l’asbl FEDERIA a été constitué selon les annexes du Moniteur du 22.01.2015 .
Les administrateurs-fondateurs sont :
Rodolphe d'Oultremont et Hugues Bellefroid pour Réflexion Immobilières
Jean Lannoy et Serge Robert pour ABSA
Eric Legrand et Nicolas Watillon pour FEDERIMMO Wallonie-Bruxelles (ex CIB WB)
Espérons que FEDERIA ne tombe pas dans les mêmes pièges de corporatisme, mélange d’intérêts, … que la CIB Flandre.
Ce qui m’intrigue actuellement le plus, pour ce qui concerne la partie mise en gras par moi, est la disposition suivante des statuts de l’asbl FEDERIA :
Article 25 - Contentieux
Tous litiges et toutes actions relatifs à la gestion, l’administration, le fonctionnement de l’association, ainsi qu’à sa dissolution seront soumis à l’assemblée générale qui pourra, le cas échéant, nonobstant toute autre clause compromissoire éventuelle, soumettre le litige à l’arbitrage.
Les membres se réfèrent irrévocablement à la loi et au règlement de la chambre d’arbitrage désignée de commun accord par les parties dont elles s’engagent à prendre connaissance, pour ce qui a trait aux modes de notifications, convocations, à la procédure ainsi qu’aux frais et dépens.
Il en est de même des différends d’ordre professionnel opposant tout ou partie des membres de l’association entre eux (agissant le cas échéant au nom d’une personne morale bénéficiant de leur collaboration), ainsi que des différends résultant de poursuites disciplinaires, administratives ou répressives mues, suggérées ou encouragées par un membre ou à son initiative au détriment d’un autre membre, et ayant abouti en dernier ressort à un non-lieu ou un classement sans suite.
A défaut de commun accord entre les parties sur la procédure d’arbitrage, le litige sera porté devant les juridictions compétentes.
Quelqu’un peut traduire ce 3ème paragraphe dans un texte compréhensible ?
En fait je veux savoir, si un syndic professionnel sur base des statuts de FEDERIA peut critiquer son prédécesseur sans l'autorisation explicite de FEDERIA (ou la décision d'un arbitre interne de FEDERIA), si tous les deux sont (in)directement membres de FEDERIA.
Exemple : proposer à l’AG d’entamer des poursuites contre son précédassiez dans les 3 mois de sa nomination par le juge et cela sur base de l’Art. 577-8 §4 4° CC (décisions urgente). Les syndics judiciaires successifs depuis 2007 de mon ACP se cachent en fait derrière la disposition suivante de la déontologie, qui est probablement en cours d’être adapté par la jurisprudence :
Art. 23
L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.
#1883 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."
Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?
J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.
J'ai créé un nouveau sujet pour répondre à votre question, vu qu'elle sort du sujet:
Responsabilité illimitée du copropriétaire et ses conséquences pour le syndic
#1884 Copropriétés forcées » Responsabilité illimitée du copro et ses conséquences pour le syndic » 03-02-2015 13:46:30
- luc
- Réponses : 0
luc a écrit :... l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré.
Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?
J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.
Vu que le sujet change, j'ouvre un nouveau sujet. Votre post provient du sujet Questions comptables...
1. Pour commencer j’ai déjà donné un début de la réponse. Elle se trouve dans le texte de la page "organisation professionnelle de syndics" suivante:
… le refus de rendre compte de l'existence de la loi de 2010 par une organisation professionnelle de syndics. …
2. Version actuelle des articles concernées du Code Civil :
Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
(…)
Art. 664. [Abrogé] <L 08-07-1924, art. 2>
(…)
Art. 577-2. <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> (Ancien article 577bis)
§ 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives. <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
§ 11. (...) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
3. Pour la version antérieure de l’Art. 664 (promulgué en 1804, abrogé en 1924 en Belgique et en 1938 en France), lire l’article "Article 664 du Code civil (abrogé)" (JPM, France).
« Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :
« Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;
« Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
« Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
et le commentaire de JPM:
L’article 664 est resté en vigueur jusqu’à la promulgation de la loi du 28 juin 1938. Comme celle ci était également supplétive, ces pratiques ont perduré. Après 1950, on en trouvait encore des manifestations dans la jurisprudence des juridictions corses.
4. L’Art. 544 CC est la base de la responsabilité illimité d’un propriétaire. Cet article doit être lu ensemble avec l’Art. 577-2 à 577-14 CC pour les copropriétaires.
5. Ce qui implique que, si la responsabilité du syndic est limité, que les conditions pour obtenir cette limitation doivent être respectées rigoureusement. Voir par exemple la loi de 2013 concernant entre autres les personnes morales qui veulent être agréé comme syndic par l'IPI. Seulement 4 sur neuf candidats auraient remplis toutes les conditions.
#1885 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Mon post du 01.02.2015 à 11:00 a été critiqué par différents professionnels, tous (ex-)membres de l’IPI ou d’un ordre, avec des techniques classiques pour que l’essentiel ne soit pas discuté :
l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré.
Je prends acte de cette opinion, mais je ne suis pas surpris, vu entre autres le refus de rendre compte de l'existence de la loi de 2010 par une organisation professionnelle de syndics.
Dans le contexte du sujet il est utile de lire la page suivante : Le fonds de réserve et le fonds de roulement , écrite par une organisation professionelle. Cette organisation a aussi écrit le texte initial des Art. 577-10 à 577-11/1 CC, à la demande du Ministre.
Un copropriétaire n’est pas un consommateur de son appartement, mais un investisseur.
Je prends acte que différents membres de ce forum sont intervenus comme des vrais copropriétaires. Ils ont investi un montant important dans leur appartement et veulent que l‘ACP gère ET conserve bien leur investissement, quant aux parties communes.
Une ACP doit impérativement gérer et conserver les parties communes pour le compte des copropriétaires des parties communes.
Quand on conserve les parties communes on conserve la valeur des lots privatifs, sous la direction d'un syndic de l'ACP.
Quand on ne conserve pas les parties communes, on les consomme, sous la direction d'un syndic d'immeuble.
C’est au syndic de l'ACP d’informer l’AG quant à la gamme des actions possibles pour conserver les parties communes. Un syndic d'immeuble propose et impose une solution.
C’est à l’AG de choisir, après en avoir été informé en temps utile et en avoir délibéré.
#1886 Re : Copropriétés forcées » le syndic s'adresse au nouveau coproprio: à partir de quand ? » 02-02-2015 13:25:01
1. Extrait de l'Art. 577-6 CC
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
2. Extrait de l'Art. 577-11 CC
Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Commentaire
C'est un nouveau CP de signaler au syndic les changements (membre de l'AG, usage effectif des parties communes).
Le syndic est tenu de les exécuter immédiatement.
#1887 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Reivax,
6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.
Analyse rapide
La phrase clé que vous mettez en doute est :
Ceux qui favorisent la classe 1
La conclusion que vous en tirez est probablement un sophisme.
J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.
J’ai cité plus bas des textes de la BNB et du Code Civil. De ces textes ressort qu’il faut publier les comptes à la BNB si le capital est limitée à leur apport (normes européens).
Mais le "capital" (Classe 1) n'existe pas. Les "garanties" doivent être mentionnées à la Classe 0.
En effet il ressort du Code Civil que l’ACP n’a aucun autre avoir que des biens meubles et pas des biens immeubles. Voir Art. 577-5 §3 CC (Classe 1).
En plus il ressort de l‘Art. 577-5 §4 CC que la garantie des copropriétaires est illimitée (Classe 0).
Donc les deux fonds doivent actuellement être classés dans la Classe 5, tant que l'ACP n'est pas le propriétaire des appartements.
Si vous persistez d'avoir un capital dans la Classe 1, alors ce capital est limité et l'entreprise "ACP" devra publier ses comptes annuels à la BNB.
Analyse approfondie
Comme promis en décembre, je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.
Cette réalisation concrète devrait se baser sur les comptes 2012 et 2013 de mon ACP (465 lots privatifs avec quotités). Mais les comptes n’ont pas été remis aux CP par le syndic précédent. Une solution sera communiquée pour délibération par le syndic judiciaire lors de l’AGO 2014, qui ne pourra avoir lieu que dans quelques semaines.
En fait le syndic précédent avait refusé de faire l’inventaire des dettes et engagements de l’ACP à la date du 01.01.2013.
Je ne change pas mon planning initial, vu que je dois d’abord persuader mes collègues de l’AG de mon ACP à rester dans la cadre très large de la loi, compte tenu avec les avantages à court, moyen en long terme.
Le syndic judiciaire précédent (2011-2012) était déjà persuadé des avantages réels pour lui, moyennant un effort concret lors de la transition, mais amortissable sur moyen terme.
Sources
Sur le site de la Banque Nationale on peut trouver :.
1. sur la page « Qui doit déposer? » :
Entreprises belges
La plupart des entreprises belges dont la responsabilité des actionnaires ou associés est limitée à leur apport, ainsi que certaines autres entreprises, doivent publier leurs comptes annuels et, le cas échéant, leurs comptes consolidés, en les déposant auprès de la Centrale des bilans de la Banque nationale.
2. sur la page « Fondement juridique » :
Directive 2009/101/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 tendant à coordonner, pour les rendre équivalentes, les garanties qui sont exigées, dans les États membres, des sociétés au sens de l’article 48, deuxième alinéa, du traité, pour protéger les intérêts tant des associés que des tiers
3. Sur la page « Liens externes » :
Commission des normes comptables (CNC)
La Commission des normes comptables a été créée par l’arrêté royal du 21 octobre 1975 portant création de la Commission des normes comptables (l’arrêté d’exécution de l’article 13 de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises). Son siège est établi dans l’arrondissement de Bruxelles-Capitale.La CNC a pour mission:
de donner tout avis au Gouvernement et aux Chambres à la demande de ceux-ci ou d'initiative, dans le domaine de la comptabilité et des comptes annuels
de développer la doctrine comptable et de formuler les principes d'une comptabilité régulière, par la voie d'avis ou de recommandations.
Et dans le Code Civil Belge on lit :
Art. 577-5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
#1888 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Je serais concerné par la question et un besoin d'avoir une réponse contraire, je crois que je chercherais plus loin mais je ne sais pas où.... Un jugement ?
Jugement
En 2005 lors de la 4ème session de l’AGO 2004 (les précédentes étaient annulées à ma demande - réunion à 8h le matin l'autre coté de la ville dans un petit local qui ne pouvait contenir que 5% des membres).
Je me suis fait représenter par un mandataire vu l’heure de début (15h), puisque je ne pouvais pas être présent au début de l'AG pour des motifs professionnels, connues par le syndic.
Finalement je pouvais rejoindre la réunion vers 16h. Je voulais m'assoir auprès de mon mandataire et suivre l’AG comme spectateur (comme 30% de la salle, … ). Mais le président de l’AG m’a mis devant le choix : ou bien moi ou bien mon mandataire devait quitter. Vu le contexte je suis resté (avec mon avocat). Il interdit à mon avocat de parler.
Le juge n’a pas critiqué cette règle, mais a annulé à nouveau l’AGO 2004 (décisions prises « en globo » sans délibérer = refus de débat démocratique). Jugement de 2007, appel en 2009, jugement confirmé en 2011.
Vu que ce jugement n’est pas encore exécutée comme il faut et sera à nouveau expliqué lors d’une AG dans quelques semaines, convoqué par notre 4ème syndic judiciaire depuis 2007, je ne le diffuse pas.
Jurisprudence
Pour la transcription de la partie utile des jugements concernant la copropriété, il faut consulter la revue bilingue suivante (disponible dans les bibliothèques universitaires, … ) :
Revue copropriété et droit immobilier (Sur ce site : la table des matières et la liste des jugements transcrits). La revue comprend aussi une synthèse dans l'autre langue.
#1889 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Grmff à écrit
Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.
Je suis bien d'accord avec ça mais dans la réalité, il en va autrement et tant qu'il n'y a pas de divergence de point de vue entre les époux (je ne dis pas entre concubins, accouplés ou similaire), il me parait difficile d'interdire aux deux de s'exprimer surtout dans les petites copropriétés de quelques lots.
La réalité est que ces ACP fonctionnent bien, tant qu'il n'y a pas de problèmes et que rien ne change.
Dés qu'il y a des problémes, ils deviennent vite insolubles, puisque chacun a l'habitude d'inventer soi-mêmes des règles et de les imposer aux autres.
#1890 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Les membres de l'AG sont les copropriétaires. Pas les appartements. Le copropriétaire qui donne mandat pour sa participation à l'AG donne UN mandat à UNE personne pour UN droit de participation.
J'irais même plus loin: s'il donne deux mandats, on se retrouve dans un cas similaire aux indivisions (sur un seul appart): pas de droit de participer à l'AG tant que les indivisionnaires n'ont pas déterminé qui a le droit de participer à l'AG et désigné un mandataire. Unique...
Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.
Même avis, sauf que seul celui qui a droit de délibération et vote peut être présent, puisque c'est une réunion privée et seulement lui est invité.
#1891 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Il y a quelque chose qui ne tourne pas rond, certainement avec ma réponse. En fait la loi Belge est succincte et il faut donc revenir à la base.
Une copropriété en indivision forcée se décompose en :
Au moins 2 lots privatifs bâtis divisés (=identifiable) et appartenant un propriétaire (ou en copropriété normale à un groupe de propriétaires)
Des parties communes, indivisés entre les propriétaires de lots privatifs
L’essence de cette indivision des parties communes est que chaque copropriétaire des parties communes est copropriétaire indivis de chaque élément des parties communes.
Prenons un exemple. Pour simplifier une copropriété avec 10 appartements à 100 quotités et une chaufferie.
Si un propriétaire est propriétaire de deux appartements, il peut parfaitement confier un mandat de gestion de chaque appartement à un régisseur différent.
Mais ce propriétaire est donc copropriétaire pour 2 x 100 quotités sur 1000 dans la chaufferie, cela indivisé avec les autres copropriétaires. Il ne sait pas dire quel élément de la chaufferie lui appartient.
Donc il ne sait pas donner un mandat séparé par appartement, puisqu’il ne sait pas identifier dans son mandat la partie de la chaufferie pour laquelle il donne mandat.
Art. 1984. Le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
Ceci est valable pour chaque partie commune, mais aussi pour déterminer le nombre exact des membres de l’AG.
En plus il implique probablement que quelqu'un qui a donné mandat, ne peut pas être présent comme mandataire d'un autre membre de l'AG.
#1892 Re : Copropriétés forcées » AG statutaire / documents à envoyer avec la convocation » 28-01-2015 18:22:15
Sinon, c'est valable. Le mode de consultation des documents doit être mentionné à la convocation. C'est fait donc c'est bon.
Naturellement sauf en ce qui concerne le budget prévisionnel.
Ce document doit impérativement être joint à l'invitation. Il existe une jurisprudence très récent (4° Canton Bxl), qui annuelle les demandes de provisions pour le fonds de roulement, puisque le budget prévisionnel n'a pas été joint à l'invitation.
En marge ce jugement spécifie aussi que les frais d’avocat d’une procédure en justice doivent être imputés au fonds de réserve, puisque non-périodique.
#1893 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 16-03-2016 15:17:20
Bonjour
ils n'ont pas été remplacés .
Ces 3 pages contenaient l'historique de propriété du terrain avant la construction de l'immeuble cad établissement de propriété + origine de la propriété .
Bav
Cela ma paraît correct.
#1894 Re : Copropriétés forcées » AG statutaire / documents à envoyer avec la convocation » 28-01-2015 18:22:15
Bonjour
dans mon cas le syndic vient d' envoyer les convocations sans les décomptes individuels , sans devis , sans budgets de dépenses (alors que cela fera l'objet d'un vote en AG ) en précisant que tous les documents /devis concernant les points a l'ordre du jour peuvent être consultés dans ses bureaux .ne doivent ils pas légalement être fournis avec la convocation? peut on faire annuler les décisions de dépenses votés ce jour là ?
merci
Invitation correcte, sauf en ce qui concerne l'Art. 577-8 § 4 18°:
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
En plus il devra envoyer avec le PV les décomptes individuels, qui doivent alors porter une date d'au plus tôt le lendemain de l'AG qui aapprouvé les comptes. Quand il n'a pas joint les comptes à l'invitation il risque que l'approbation sera remis à plus tard au moindre problème, vu qu'il n'a pas remis les comptes.
Finalement il me parait difficile à approuver des comptes, qui doivent être joints au PV des décisions, s'ils n'ont pas été envoyés avec l'invitation. Je réfère dans ce cadre à la loi communale, qui est une source de droit, les conseils communaux étant des corps constiutués (application du Droit Commun).
#1895 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Oui, une personne mais s'il donne procuration pour un des deux appartement = 2 personnes
Il est membre de l'AG, puisqu'il est copropriétaire de deux lots. Comme membre il peut donner une procuration à une personne de son choix. Il ne peut pas être présent, s'il est représenté (même pour un autre lot).
La rédaction de l'Art. 577-6 §5 est interprétable, si on lit les 4 alinéas séparément. Ce problème a déja été soulevé lors d'un colloque de 2010 à Louvain. Lors la rédaction de certains amendements en 2008-2010 on n'a pas été attentif à changer tout.
Les mots en gras devraient tous être changés en "membres". Le premier alinéa devrait rester tel quel, puisqu'ici le législateur voulait rendre impossible qu'un régisseur deviendrait président de l'AG.
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Concrètement:
#1896 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 16-03-2016 15:17:20
Je viens de recevoir du syndic les nouveaux statuts adaptés (AG dans 15 jours) certains points m'intrigue
1-les 3 premières page dans l'ancien acte (celle concernant l'origine de la CP) ont disparus du nouvel acte .normal ?
Ils ont été remplacé par quoi?
En principe le notaire doit appliquer la disposition suivante:
Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.
La loi de 1851, adaptée en 1995, dit concrètement:
Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées seront transcrits sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.
#1897 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
Nombre de personnes: UN (pour le quorum au début de l'AG)
Quotités : la somme des quotités de TOUS ses lots (lors du vote de chaque point)
#1898 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi copropriété » 25-01-2015 19:37:26
Le mandataire désigné par les intéressés (ici nu propriétaire et usufruitier) ne porte aucune appellation particulière reconnue. L'art. 577-6,§ 1er, CC prévoit qu'il fait de droit partie de l'AG et participe à ses délibérations. En ce sens, il peut être appelé "membre de l'AG".
Ce mandataire porte explicitement et exclusivement la qualification "membre de l'AG", selon les dispositions suivantes du Code Civil.
Extrait de l'Art. 577-6 §5 du Code Civil
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Extrait de l'Art. 577-6 §7 du Code Civil
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
Extrait de l'Art. 577-6 §11 du Code Civil
§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
Extrait de l'Art. 577-10 §1/1 du Code Civil
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
Extrait de l'Art. 577-10 §4 du Code Civil
Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
#1899 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi copropriété » 25-01-2015 19:37:26
Si je vous comprend bien, pour un des lots, il y a le père et le fils. L'un est nu-propriétaire et l'autre usufruitier. Partant de là, ils doivent désigner un mandataire parmi eux deux. Ils doivent le faire par écrit, signé par les deux.
Celui qui aura été désigné comme mandataire recevra tout le courrier, invitation aux AG à l'AG, etc... et sera le seul à pouvoir voter aux AG mais il pourra donner procuration à quiconque et donc aussi à celui des deux qui n'est pas le mandataire, pour se faire représenter aux AG.
Dans l'attente de recevoir la désignation du mandataire, le droit de participation aux délibérations aux AG est suspendu.
Ce mandataire s'appelle "membre de l'AG", le mandat est permanente jusqu’à sa révocation par un des signataires et peut aussi être donné à une tierce personne (fille, régisseur, …).
Par contre le mandataire classique d’un CP est porteur d'une procuration pour représenter un membre de l’AG, lors d'une AG spécifique.
#1900 Re : Copropriétés forcées » Frais de rappel » 23-01-2015 11:12:41
Bonjour,
Vous parlez toujours que c'est facturé a l'acp, chez nous tous ces frais sont facturés directement au CP
Il n'y pas un contrat entre le syndic et le CP. Il ne peut donc pas facturer au CP.
Cette manière de travailler à une odeur de possibilité d'abus de confiance (Belgique) ou abus de biens sociaux (France).
Il est certainement contraire à l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité des ACP. Lire le Bulletin N° 63 de la CNC.
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