On ne paie pas un honoraire à un plombier, mais le tarif de ces heures prestéés, ainsi que le prix des pièces, en restant dans les limites du devis (et du cahier des charges éventuel).

En ce qui concerne le syndic:
Le syndic n'est pas un fournisseur, mais un mandataire indépendant de l'ACP, qui a droit à un honoraire forfaitaire. Dans son contrat il peut parfaitement énumérer ses frais supplémentaires et les facturer à l'ACP.

En ce qui concerne l'ACP:
La règle générale est que les frais et recettes de l'ACP sont ventilés pro rata à tous les CP, sauf règle spécifique, légale et/ou statutaire.
Une décision sans plus de l'AG n'est donc pas valable. Il faut une décision de changer statuts (acte authentique, ...) et exécuter ce changement. Si non l'exécution est probablement suspendue.

La transcription est un élément pour rendre une décision opposable, pas plus ni moins. Si par exemple la décision sur laquelle la transcription se base est annulée en justice, la transcription de vient non opposable (1*0=0).

En fait il faut lire la disposition comme est écrite dans la loi, sans la « compléter » :

En plus, dans le contexte du sujet c'est le RDC qui est la partie des statuts qui est applicable. Dans le futur je vais essayer d’être plus complet, mais je vais automatiquement sortir du sujet.

Toute décision notifiée comme définit dans la loi est opposable, ce qui implique entre autres que le syndic notifie (par lettre recommandée) les décisions aux copropriétaires sans droit de vote, aux locataires,… . Une communication par le bailleur dans le cas du PV au locataire est insuffisante.

Prenons deux exemples concret et réels :

Exemple 1 : un couple est en instance de divorce et ne se parlent plus ;
- d’un côté la personne qui a été désigné par eux de-eux comme membre de l’AG peut continuer sa fonction, tant que l’autre n’avertit pas le syndic ;
- d’un autre cotre, le syndic doit notifier les PV des décisions à l’autre CP qui n’est pas membre de l’AG. Ce qui garantit que les deux seront mis au courant, sans qu’on doive connaitre la situation exacte des relations entre eux deux (protection de la vie privée).

Exemple 2 : certains CP (y compris le commissaire aux comptes) reçoivent une réduction des frais de chauffage, sans que les statuts l’imposent ou l’AG l’a décidé (cas concret dans au moins une ACP)
- un CP a contesté la comptabilité depuis 1999 (première année de la « réduction ») ; l’enquête par un comptable a été mis dans les oubliettes, ce qui a provoqué d’autres procédures judiciaires toujours en cours ;
- si tous les PV des décisions de l’AG ne sont pas communiqués au locataires, l’ACP risque d’être coresponsable avec le syndic si le locataire refuse de payer les charges au bailleur ; dans ce cas l’IPI risque aussi d’être mis en cause si la firme du syndic n’est pas assuré correctement (ce qui est actuellement le cas pour certaines firmes).

Seuls les dispositions du règlement de copropriété (RDC) sont opposable au CP.

Les frais stipulés dans le contrat du syndic ne sont opposable qu'à l'ACP.

Si le RdC stipule 15 EUR et le contrat actuel 50 EUR, l'ACP doit probablement payer 50 EUR au syndic et peut en récupérér 15 EUR chez le CP sous certaines conditions.

Ce point ne concerne pas la gestion de son lot privatif, mais la gestion de l'argent de l'ACP.

La phrase "le syndic est seul gestionnaire de la copropriété" n'a aucun sens.
Cela devrait être: le syndic est l'organe exécutive de l'ACP et l'AG l'organe décisonnel de l'ACP.

Seul l'AG est compétente à réduire la dette envers l'ACP d'un tiers, (copropriétare, fournisseur, ...).

Correct. Ce CP est membre de l'AG et peut délibérer et voter sur chaque point, si cela ne concerne pas l'éxécution d'un mandat donné à lui par l'ACP.

100 % d'accord.
Le conseil ne doit que s'informer et rédiger son rapport semestriel. Il ne décide RIEN.

Des colocataires à tour de rôle = un propriétaire pour tout l'immeuble. 

Pour être certain: vérifiez sur la page suivante si une ACP existe: BCE: Recherche par adresse

Puis il faut vérifier à la commune si un permis d'urbanisme existe pour diviser l'immeuble en 4 appartements.

C’est une des choses que j’ai appris dans les couloirs lors de la Journée du Copropriétaire 2014 du CNIC (6/12/2014).
Des initiatives tant du gouvernement, que de la majorité que de l’opposition sont en préparation, et seront déposés au parlement en janvier … .

Il est un fait que la coordination obligatoire ne sera pas supprimé, mais des parlementaires vont proposer à prolonger la période « gratuite », probablement assorti de sanctions.
Opinion personnelle : on devrait s’orienter vers la solution d’application pour les SPRL, … : acte authentique des changements effectifs (acte sous seing privé si les conditions de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010 sont atteints au 31.08.2017, mais seulement dépôt de la version coordonnée à la greffe du tribunal de commerce ET publication du dépôt dans les annexes du Moniteur…) .

Sont encore au stade de discussion (tout dépend en fait d’une attitude constructive et coopérative de l’IPI) : L’AR concernant les syndics d’ACP au BCE (Art. 577-8 §2/1 CC) devrait être publié d’urgence, ainsi que l’application de l’AR du 12.07.2012 (comptabilité en partie double des ACP) rendue obligatoire dès que les éditeurs des logiciels sont eu un temps réaliste à adapter leurs logiciels aux normes de qualité imposés par l’AR en question (= postposer la date du 01.01.2013 au 01.01.2016 ou 01.01.2017). L’IPI avait mis en 2010 les éditeurs sur le mauvais pied, en défendant farouchement la situation existante.
Opinion personnelle : je ne suis pas contre cette solution, mais sous condition que le transfert vers la méthode de l’AR se fasse en phases dès la compta 2013, en appliquant le principe « comptabilité d’exercice » ET que les ACP puissent adapter leurs statuts à cette comptabilité d’un façon cohérente et à moins de frais possibles. Plus en 2015.

Mes meilleurs vœux à tous,
Bonne année 2015.

Ce sont des travaux aux parties communes. Si on doit toucher aux parties privatives, c'est aux frais de l'ACP que les parties privatives doivent être remis en état.

Prévenez l'assurance "blokpolis". Si le syndic le refuse, contactez l'ombudsman des assurances.

Est-ce syndic à laisser faire un PV contradictoire d'état des lieux avant les travaux?

Frais prévisibles, ils auraient dû être repris dans le cahier des charges et dans l'offre. Frais à charge du mandataire (le syndic), puisque négligence manifeste. Refuser la décharge 2014 pour ces travaux.

Le syndic peut essayer par une procédure séparée (Tribunal de 1ère instance) de les mettre à charge de son mandataire, l'entrepreneur.

@grmff

Vous avez raison formellement.

C’est pour des motifs pragmatiques que j’ai appelé cette procédure « l’AG écrite » au lieu de « la procédure pour arriver à une décision écrite de l’ensemble des membres de l’AG ».

Mais c’est un fait (comme déjà dit précédemment par d’autres) que cette décision ne peut pas se prendre lors d’une AG en session. Sinon le PV des décisions de cette session serait incomplet et donc au moins irrégulier.

Dès qu’on se retrouve hors une session physique de l’AG on est amené d’appliquer de fait la procédure du style que j’ai décrite pour pouvoir arriver à une décision transparente, qui ne pourra pas être contesté ou pire annulé en justice.

En effet le titre de la loi du 02.06.2010 est : « Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion ».

Prendre une décision écrite à l’instant lors d’une AG physique, avec un ordre de jour incomplet, ouvre la porte à toute un série de manipulations. C’est comme un balcon sans balustrade.

La transparence exige un formalisme. Si non on est vite sans le savoir dans un conflit d’intérêts entre l’intérêt commun d’un groupe limité de copropriétaires et l’intérêt général de la copropriété. En effet toute décisions qui n’est pas annoncée 2 semaines à l’avance ne permet pas que chaque membre de l’AG étudie à l’aise les conséquences de cette décision.

C’est dans l’avantage de celui qui veut profiter, de pousser à prendre une décision instantanée.

En plus une adaptation du budget prévisionnel annuel doit être jointe à l’invitation d’une AG (ou procédure "écrite"),où on doit prendre une décision qui a des implications financiers.

Le système proposé par vous permet de contourner cette problématique et permet de pousser les membres de l’AG de prendre des décisions sans être explicitement et préalablement mis au courant  des conséquences financiers.

Grâce à GT un consensus s’est formé, que je rejoins.

Mon NON catégorique était lié au contexte spécifique du sujet (décision écrite lors d’une AG physique en cours). Le texte de DURANT (cité par GT le 18/142 à 19h) va dans le même sens.

Mais je rejoins aussi partiellement grmff : lors d’une AG physique l’AG peut par exemple postposer un point vers une AG écrite, pour que le syndic puisse rechercher un complément d’information qui manque mais est nécessaire pour prendre la décision. C’est une nuance, mais important pour assurer une publicité correcte de l’invitation pour l’AG "écrite" et le PV des décisions.

En plus j’ai relu les textes et affiné ma position personnelle concernant les CP sans droit de vote.

Pour moi le PV d'une AG écrite se fait comme suit :
1. Le PV est fait exclusivement par le syndic. Il est envoyé au secrétaire, désigné lors de la procédure écrite. En annexe sont joints aux moins les copies des votes écrits.
2. Le PV est signé par le secrétaire, et retourné au syndic, pour envoi au président, désigné lors de la procédure écrite (ou directement au président).
3. Alors le PV est signé par ce président et retourné au syndic.
4. Le syndic inscrit à ce moment le PV dans le registre des décisions, joint le PV (et ses annexes) à la farde des pièces justificatifs du registre des décisions, puis envoie une copie du PV à qui de droit (selon moi sans les annexes, mais il serait prudent d’envoyer les annexes aux membres de l’AG, mais pour moi pas aux autres destinataires).

Délibération et vote par tous les copropriétaires des parties communes en copropriété forcée ou seulement par tous les membres de l’AG ?

Prenons un cas concret :
ACP de 4 appartements. Immeuble à la côté avec des propriétaires dont la résidence est dispersé en Belgique. Pas de locataires permanents, … .
Les propriétaires des 4 lots privatifs en copropriété normale sont chaque fois un autre couple. En tout donc 8 copropriétaires, dont 4 copropriétaires des parties communes, avec droit de délibération et vote (= 4 membres de l’AG) et 4 copropriétaires des parties communes, sans  droit de délibération et vote.
Un couple est en instance de divorce, mais les autres CP ne le savent pas (et ne doivent pas le savoir).

Selon l’Art. 577-6 §11, seulement les 4 CP, membres de l’AG votent par écrit.

Mais par contre le PV (sans les annexes) est envoyé par le syndic dans les 30 jours :
- aux 4 CP, membres de l’AG, en suivant la manière choisie par l’intéressé : AR, RP, lettre simple, fax, -email, …. Le délai pour aller en justice est 4 mois pour ces 4 CP. Mais ils doivent de fait prouver que leur vote « oui » est non-existant, pas de vote unanime, … .
- aux 4 CP, sans droite de délibération et vote, de fait exclusivement par AR. Les cartes « AR » seront dès leur retour joints au PV original par le syndic. La date du recommandé AR est déterminant pour le délai pour « aller chez le JP » de ces 4 CP.

Ceux des 8 CP (président et secrétaire inclus) qui veulent consulter les pièces justificatives, peuvent le consulter chez le syndic (ou en demander une copie).

La procédure de vote par écrit contient différentes zones grises, qui selon moi peuvent disparaitre, si le règlement de copropriété intègre le choix de l’AG. Voir Art. 577-4 §1 3°CC. Si les statuts n’intègrent pas ce choix préalable et explicite, la décision écrite peut devenir très précaire.

Un exemple : si la couple est en instance de divorce et si le membre de l’AG de ce couple a quitté le domicile, il se peut que le CP, sans droit de vote à l’AG, a voté à l’insu de son ex. Il se peut donc que le membre de l’AG conteste son vote. Personnellement j’enverrai l’invitation pour une AG « écrite » toujours par AR aux membres de l’AG. Dans cette invitation je mentionnerai explicitement la manière qu’il pourra voter.

Si les copropriétaires d’un lot privatif n’ont pas fait leur choix de la personne qui sera leur représentant (= membre de l’AG) en application de l’Art. 577-6 §1, un vote unanime n’est pas possible, puisque la présence « virtuelle » de tous les membres, en possession du mandat requis,  est nécessaire. Tout CP, sans droit de délibération et vote, pourra dans ce cas demander l’annulation de cette décision.

Le CP sans droit de vote, doit communiquer au syndic le fait que son mandataire pour le mandat de membre de l’AG, représentant son lot (en indivision),  n’est plus l’autre CP.

.
Il serait utile que le syndic mentionne ce texte dans l’invitation.