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#1 Re : Informations en vrac... » Mon dernier investissement: boire et déboire... » 04-06-2020 15:47:38

grmff a écrit :
bruno2 a écrit :

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

Je suis propriétaire à titre personnel. (C'est pas un secret, il suffit de lire mes 18.000 autres messages. Cela s'y trouve quelque part...)

Et moi qui réfléchis à faire mon prochain achat en société par peur d'être requalifié en professionnel alors que je n'ai "que" deux immeubles soit 7 entités...je suis décidemment un pessimiste. Ou peut-être est-ce toi qui êtes trop optimiste? big_smile

En tout cas,  merci pour ton récit, c'est très intéressant!

#2 Re : Locations et baux » cage d'escalier: dessins à la craie » 14-05-2020 11:50:04

Serait-ce une bonne idée que d'inclure dans l'EDL d'entrée des photos des communs pour imputer ce genre de dégradations à un locataire?

#3 Re : Locations et baux » [HAINAUT] Visiteurs d'un locataire qui enfoncent la porte » 28-04-2020 10:06:00

grmff a écrit :

Personnellement, dans certains immeubles, j'ai désactivé la possibilité d'ouvrir la porte avec le parlophone. Trop de locataires ouvraient à n'importe qui sans même savoir à qui ils ouvraient. Cela a conduit à des vols, des agressions, du squat et j'en passe.

Cette désactivation ne m'a jamais posé de problème.

Je garde cette réflexion en tête, merci pour ton message.

panchito a écrit :

Vous n'avez pas déclaré le sinistre à votre assureur?

Je le ferai si je n'arrive pas à rétablir le mécanisme. Merci pour la suggestion.

rexou a écrit :

Si je comprends bien, vous avez vu (et avec vos yeux qui plus est!) des personnes qui dégradent l'immeuble dont vous êtes propriétaire.
Vous n'êtes pas intervenu ? Vous n'avez pas pris de photo ?

Mais de plus, vous hésitez à contacter votre locataire pour lui expliquer que les actes de ses invités lui seront portés en compte ???

Votre mécanisme d'ouverture commandée est un simple confort provisoirement indisponible pour cause technique et non réparable par ces temps de confinement.

Un crétin qui défonce la porte est pleinement responsable de sa crétinerie. Et dans le cas présent, le responsable est le locataire qui a invité le crétin en question.

Perso je serais intervenu directement. Sans hésiter, et par réflexe. Et de la même manière, les frais de la porte dégradée sont imputables sans aucune discussion au locataire. Et si par hasard il refuse de payer, je le vire dès que possible et je lui fais payer jusqu'au dernier centime possible... même si je fais une opération perdante en fin de compte.

Outre le paiement des frais, j'attends aussi du locataire qu'il éduque ou qu'il vire les responsables.

En tout cas, je n'hésiterais pas. Pas une seconde !

Merci pour votre  avis! que je comprends tout à fait (c'est ce que j'aurais fait normalement), mais en ces temps étranges, je ne saurais me résoudre à confronter quelqu'un si cela signifie prendre le risque d'attraper le covid.

Merci à tous pour vos avis éclairés et éclairants.

#4 Re : Locations et baux » [HAINAUT] Visiteurs d'un locataire qui enfoncent la porte » 28-04-2020 10:06:00

Himura a écrit :

Je pense que vous devez absolument lui signifier les faits.
Lui rappeler qu'il est responsable de ses invités (rappelé par clause du bail probablement).

Merci pour votre réponse.

#5 Re : Locations et baux » [HAINAUT] Visiteurs d'un locataire qui enfoncent la porte » 28-04-2020 10:06:00

Quelle importance?

Je me suis garé dans la rue au retour du travail. C'est ainsi que j'ai vu ces gens faire ce que je décris dans ce message.

#6 Re : Locations et baux » [HAINAUT] Visiteurs d'un locataire qui enfoncent la porte » 28-04-2020 10:06:00

GT a écrit :

Quelle est la date des faits ?
Pourquoi n'êtes-vous pas, en qualité de propriétaire, intervenu au moment des faits ?
Ces visiteurs sont-ils identifiés ?

Cela s'est déroulé la semaine passée.
Pourquoi ne suis-je pas intervenu sur le moment: en ces temps de confinement, je préfère ne pas entrer en contact avec des inconnus.

Ce sont des gens que j'ai déjà vus invités chez le locataire, oui.

#7 Locations et baux » [HAINAUT] Visiteurs d'un locataire qui enfoncent la porte » 28-04-2020 10:06:00

Sherlock
Réponses : 14

Bonjour,

Dans un immeuble de rapport, le mécanisme d'ouverture de la porte d'entrée via le boitier à l'entrée de chaque appartement ne fonctionne plus.

Les locataires sont très mécontents car ils doivent maintenant descendre pour ouvrir.

J'ai mené ma petite enquête et j'ai vu de mes yeux vu deux visiteurs d'un des locataires enfoncer cette même porte.
Je serais surpris que cela n'ait aucun lien avec la défaillance du mécanisme d'ouverture.

Comment procéderiez-vous? j'hésite à appeler le locataire et lui expliquer ce que j'ai vu, lui expliquer que je le tiens responsable de la situation et que si j'ai des frais de réparation (Pour l'instant, avec le confinement, impossible de vérifier ce qu'il en est), ils lui seront imputés.

Qu'en pensez-vous?

#8 Re : Divers (hors achat/location) » Jardinier sur Charleroi » 02-03-2020 16:20:55

YAKA a écrit :

Danczak, rue des Grogères, 22B à Marcinelle   071/32.37.61 par exemple wink

merci YAKA, je les contacte  smile

#9 Divers (hors achat/location) » Jardinier sur Charleroi » 02-03-2020 16:20:55

Sherlock
Réponses : 2

Bonjour à tous,

Je recherche un jardinier compétent travaillant sur Charleroi. Il s'agirait de remettre un terrain au propre (mauvaises herbes à éliminer, arbres à couper et enfin refaire une pelouse).

Pourriez-vous svp me faire parvenir vos éventuels contacts en MP?

Par avance, merci

Sherlock

#10 Re : Locations et baux » Déposer une requête et se défendre soi-même en justice? » 17-04-2020 20:49:34

Carl1975 a écrit :

Bonjour à tous ,

2 eme audience prévu le 05/02
Aucune avancée dans mes soucis locatifs
arriérés de paiement passé de 2 à 5 mois et le locataire n a pas payé le moindre kopeck
Merci Mr Le juge
Suite à mercredi
Carl1975

Comment puis je savoir si un locataire est solvable ? via huissier et uniquement ?

Désolé de l'apprendre. Oui, il faut contacter un huissier sur votre région qui est habilité à faire ce genre de travail.
Tu peux compter entre 50 et 100€ pour l'enquête de solvabilité en fonction du détail de l'enquête.
Bon courage.

#11 Re : Locations et baux » Huissier : frais de signification » 31-01-2020 10:20:24

Dites, quand vous dites que l'enquête de solvabilité coûte 40€, ça veut dire que vous faites la demande à l'huissier et il vous demande de payer 40€ ou bien vous demande t-il de faire une provision d'un montant supérieur en vous disant que les provisions versées sont récupérables si le locataire est solvable?

#12 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Les singes et l'argent » 16-01-2020 15:09:57

PIM a écrit :

Bitcoin sera la prochaine entreprise de singe.
Il va mettre beaucoup de gens en faillite.
Et enrichir des personnes sans scrupule .... dans cette affaire de singes!

Je connaissais cette histoire  devil
Je suis amusé car avant la lecture des lignes ci-dessus, c'est plutôt l'immobilier et l'état actuel de ce marché que j'avais en tête  wink

#13 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Négocier un 3ème prêt hypothécaire et conseils » 08-01-2020 09:15:42

En ce qui concerne les différences investissement en PP ou société, si je me souviens bien

  • À l'achat: plus intéressant en société car les droits d'enregistrement sont à enlever de la base imposable

  • Sur les loyers: plus intéressant en PP car impôts calculés sur base du RC, là où en société, on est imposé sur les revenus réels. En PP on fait ce qu'on veut de l'argent reçu une fois l'impôt payé là où en société, il faut sortir le bénéfice taxé à nouveau (dividende, rémunération etc.)

  • Pour "la suite", vos enfants si vous en avez, il me semble qu'il s'agit en PP d'une donation immobilière et en société d'une donation mobilière (puisqu'on transmet des parts de société)

  • Sur la revente: a priori en PP pas de taxe sur la plus value éventuelle (à part si vous revendez trop tôt, 5 ans je crois). En société: si vous vendez le bâtiment, il faut s'acquitter de l'impôt des sociétés sur la PV.

Il convient d'intégrer à la réflexion sur la stratégie à appliquer ce qui est pour moi une quasi certitude: nous allons vers des temps sombres; les caisses sont non seulement vides mais nous devons des sommes délirantes.
L'État voulant assurer sa pérennité va devoir continuer à financer le système d'assistanat généralisé actuellement en place, cela nécessite des sous.
La taxation des riches étant dans une large mesure vouée à l'échec, la classe moyenne payera pour tout le monde. Quoi de plus facilement taxable qu'un bâtiment qu'on ne peut pas "optimiser fiscalement" à l'étranger?
Conclusion: les petits particuliers qui font du locatif vont prendre très très très cher. Je pense que si mécanisme d'optimisation il y a, il sera plus facilement trouvé si l'investissement se fait au sein d'une entreprise.

Pour ma part, le prochain investissement se fera très probablement en société.

#14 Re : Locations et baux » Installation internet et dégâts causés par le technicien » 03-01-2020 14:08:01

grmff a écrit :

C'est pas un problème. Il suffit d'utiliser le câble de scarlet comme tire-fil...

Bonne idée mais malheureusement, c'est un peu plus compliqué que cela  big_smile : le câble du visiophone parcourait le mur du bâtiment dans un tube, puis à la fin de ce tube, entrait dans le mur. Le câble de Sca rlet sort du tube et continue à parcourir le mur pour entrer dans un endroit différent de ce mur. Cela ne m'est donc pas possible de l'utiliser comme tire fil.

Il serait possible d'utiliser le câble existant qui entre dans le mur de la maison et l'accrocher au nouveau câble pour tirer ce nouveau câble cependant mais le technicien a vraiment coupé à raz. Pour te donner une idée, j'ai ouvert un peu le mur autour au percuteur mais rien n'y fait, le câble est trop loin pour que je m'y attache. Je vais essayer à nouveau.

#15 Locations et baux » Installation internet et dégâts causés par le technicien » 03-01-2020 14:08:01

Sherlock
Réponses : 2

Bonjour,

J'ai une question au sujet d'une intervention du fournisseur d'accès internet Sca rlet: je loue un appart à un monsieur qui après son emménagement devient client.

L'installation se fait, tout est ok mais il se rend compte après installation que le visiophone ne fonctionne plus.

Il me prévient. Je passe rapidement pour voir si l'appareil fonctionne, je débranche les parties intérieure et extérieure mais je n'ai pas le matérial pour aller plus loin. Je lui explique la situation et lui dit que je vais faire le nécessaire, ce à quoi il me répond bien gentiment qu'il se fiche du visiophone et que je peux prendre mon temps.

Ceci + des soucis persos font que je mets beaucoup trop de temps à me remettre sur ce sujet (plus d'un an). Je teste enfin l'appareil et constate qu'il fonctionne.

Je vais donc sur place pour voir ce qu'il en est et je me rends compte alors que le problème vient du câble: ce dernier a été sectionné et le tubage dans lequel il se trouvait accueille maintenant le câble Sca rlet big_smile

Je contacte le SAV en expliquant la situation, on me propose un geste de 32€ qui sera crédité sur la facture du client, mon locataire.

Mon erreur a été d'attendre trop longtemps pour retourner sur place. Je peux difficilement accuser Sca rlet d'être la source du problème...même si pour moi, cela ne fait aucun doute.

J'ai insisté auprès du SAV mais rien n'y fait.

Auriez-vous un conseil à me prodiguer?

#16 Re : Locations et baux » Liste noire, le retour... » 12-12-2019 09:48:02

Pas légal.

Cela existe dans certains pays, tels que les EUA par exemple, mais ce n'est pas permis en Belgique.

#17 Re : Locations et baux » bail non enregistré et locataire déjà en défaut de payement de son loyer » 03-12-2019 14:26:27

jacq a écrit :
grmff a écrit :

Il est à noter que le non enregistrement n'influe pas sur la validité du bail. Enregistré, ou pas enregistré, le juge doit en tenir compte de la même manière en cas de non payement.

Actuellement j'ai pris la décision de ne plus enregistré les nouveaux baux !
Pourquoi, si le locataire est sérieux il a tous les droits de rester jusqu'à l'échéance du bail.
Si il est malhonnête il a l'obligation  de me signifier d'enregistrer le bail, et il a l'obligation de prester 1 mois et  attendre que le mois soit écoulé avant de me quitter, ce qui pour moi est une bonne solution si le locataire est mauvais payeur….
Mais dans le cas d'un très mauvais payeur il peut rester longtemps dans le logement heureusement que la loi a changé comme l'a bien dit EPOO1 merci de me  l'avoir rappeler.
Mais peut t'on mettre dehors un locataire en période d'hiver ?

S'il est malhonnête, quel intérêt à ne pas l'enregistrer?

#18 Re : Locations et baux » bail non enregistré et locataire déjà en défaut de payement de son loyer » 03-12-2019 14:26:27

rexou a écrit :
Sherlock a écrit :

Et concernant l'enregistrement du bail, personnellement j'enregistre tout de suite systématiquement.
Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à ne pas le faire.

Personnellement, je n'enregistre pas. Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à le faire.

Pour répondre à votre question, en le faisant, vous contribuez à alimenter une base de données qui servira de base à une future taxation des loyers.

Pour le reste, je partage pleinement votre avis : requête avec demande de résolution du bail. Pas de perte de temps et aucun espoir que la situation s'améliore. Limitez les pertes et débarrassez-vous du problème au plus vite. La garantie vous permettra de limiter la casse.

J'imagine que l'ancienne locataire propriétaire (Edit Pim) a fait faire une recherche de domicile via huissier. Avec 6 mois de loyer en retard, une menace de saisie et plus de travail, l'avenir est sombre. Et votre perle sera très probablement insolvable.

Je comprends, rien n'oblige le bailleur à enregistrer immédiatement, et le locataire doit l'avoir mis en demeure de le faire avant de pouvoir quitter le bien sans indemnité.

#19 Re : Locations et baux » bail non enregistré et locataire déjà en défaut de payement de son loyer » 03-12-2019 14:26:27

Et concernant l'enregistrement du bail, personnellement j'enregistre tout de suite systématiquement.
Je ne sais pas ce que vous avez à gagner à ne pas le faire.

#20 Re : Locations et baux » bail non enregistré et locataire déjà en défaut de payement de son loyer » 03-12-2019 14:26:27

Un mois de loyer + un jour d'impayé --> requête à la justice de paix et je pousserais pour la résolution du bail en mettant en avant ce que vous listez (cdd terminé, procédure en cours avec son ancien proprio etc.).
D'ailleurs, avec un tel impayé pour son ancien appart, je ne me fatiguerais pas trop à l'appeler, à essayer de lui faire entendre raison, à essayer d'obtenir quoi que ce soit. Malheureusement, vous êtes dans une situation où il ne s'agit plus de récupérer votre dû mais plutôt de limiter les pertes

Comment la propriétaire a pu vous retrouver?

Désolé pour vous en tout cas, bon courage pour la suite.

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