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#1 Re : Locations et baux » Requête en Justice de Paix par procuration? » 14-12-2021 19:03:26

Merci à tous pour vos réponses! c'est très clair. A priori, ce sera donc avec un avocat.

Ceci étant dit, je garde espoir: je vais lui proposer de faire l'état des lieux de sortie, lui expliquer que je retiens sa caution le temps de relouer et dès que ça l'est, je retiens le nombre de semaines adéquat. Je pense que c'est gagnant gagnant car pour lui, l'alternative est la Justice de Paix et à terme, j'ose espérer que le Juge de Paix me donnera raison avec 3 mois de pénalités etc. cette situation ne serait idéale pour personne.

@GT: comme l'a bien expliqué grmff, ces détails n'ont pas d'importance dans le cadre de ma question. Comprenez s'il vous plaît que je préfère ne pas donner de détails trop précis si je peux l'éviter car étant un peu paranoïaque, je ne voudrais pas que le locataire tombe sur mon message et se reconnaisse. Je vous remercie de vouloir aller jusqu'au bout de la question!

Et encore une fois, merci à tous pour votre temps  smile

#2 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58

Nous sommes dans le même bateau alors, même si je te sais plus avancé que moi  cool

Courage, tenons bon, en nous aidant de quelques manons  angel

#3 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58

grmff a écrit :

Bon, j'avoue, la tranquillité d'esprit est toute relative. Le téléphone sonne encore beaucoup (et je renvoie vers le "service extérieur") Et mon "service extérieur" en est à sa troisième "mouture". Ce qui veut dire une période de formation et de transition à chaque changement...

C'est d'ailleurs ce "service extérieur" qui me permet de garder une certaine liberté de voyager et de ne pas être avec un fil à la patte.

C'est amusant: c'est exactement le retour d'un canadien que je suis sur Youtube: il ne veut plus entendre parler des locataires, a tout délégué mais malgré l'intermédiaire qu'il paye entre lui et le locataire, il continue à être contacté directement; ça le rend fou car il ne veut bien sûr plus perdre son temps avec cela mais se plaint également de la piètre qualité de service qu'il a avec ses prestataires...

Si je peux me permettre une dernière remarque, un facteur que j'intégrerais dans ma réflexion si j'étais à ta place: nous allons je crois vers des années très difficiles. Le gouvernement va avoir besoin d'argent. Je ne sais pas comment ni quand mais il mettra les bailleurs lourdement à contribution (on ne peut pas déplacer un immeuble vers des cieux plus cléments fiscalement tongue ). Soit via une taxation plus lourde des loyers, soit par l'obligation de travaux lourds de rénovation etc. bref, je pense qu'être bailleur va devenir de plus en plus difficile financièrement et psychologiquement. Pour ma part, je ne peux pas sortir maintenant car j'ai mis trop de billes, je serais perdant. Si j'étais quelqu'un qui a commencé dans le jeu il y a dix, vingt, trente ans, au vu de la tournure des choses, je crois que je vendrais tout et que je placerais ce capital de sorte à pouvoir rester mobile. Et le jour où le gouvernement à l'appétit toujours plus gargantuesque vient me vider les poches: bye bye.

#4 Locations et baux » Requête en Justice de Paix par procuration? » 14-12-2021 19:03:26

Sherlock
Réponses : 9

Bonjour,

Je pressens une situation conflictuelle avec un locataire. Je vais déposer une requête  en Justice de Paix la semaine prochaine. Le problème est que je pars ensuite à l'étranger pour plusieurs mois. Puis-je désigner quelqu'un qui se présentera devant le juge de paix à ma place? faut-il lui signer une procuration?

L'immeuble en question est situé en région wallonne.

Le locataire est rentré il y a moins de 6 mois.
La garantie locative de deux mois est constituée.
Les loyers sont payés, parfois avec du retard mais rien de problématique.
Le bail prévoit une durée de 6 mois. Un préavis peut être donnée trois mois avant la fin de cette période pour rompre le bail. À défaut, le bail est reconduit et devient un bail normal.
Durant le 4ème mois; le locataire envoie un courriel reconnaissant que le bail est reconduit pour une durée de 9 ans à ce stade et demande s'il peut partir le 1er Janvier.
Je réponds par écrit que le délai légal durant lequel il peut rompre le bail est dépassé mais que s'il désire partir, je ne vais pas l'obliger à rester. Afin d'éviter des pénalités, je lui propose de mettre le logement sur le marché et dès que j'ai trouvé quelqu'un, il peut alors quitter l'appartement. Si cela lui convient, je lui demande de le confirmer en me répondant.
Pas de réponse durant un mois. Je relance avec un nouveau courriel en lui demandant s'il a bien reçu mon message. Il répond qu'il n'a rien reçu (alors que le message est dans l'historique de sa réponse). Je lui re tranfère donc, et lui demande d'accuser réception.
Pas de réponse.
2 semaines plus tard, début Décembre, il m'écrit demandant s'il pourrait partir le 1er Janvier.
Je réponds la même chose que ci-dessus, envoie un SMS, appelle sur son téléphone et laisse un message sur répondeur.
Pas de réponse.
Il m'envoie hier un courriel me disant que je peux remettre l'appartement sur le marché, qu'il lui faut quelques jours pour vider l'apparement et qu'on pourra faire un état des lieux de sortie.
Rebelote, je rappelle, SMS, courriel et toujours pas de réponse.
Je pense qu'il fait la sourde oreille et qu'il abandonnera l'appartement la semaine prochaine.
Je ne suis pas contraire à le laisser partir sans indemnités mais encore faut-il qu'il me réponde et me laisse le temps de lui trouver un remplacant.
Bref, tout cela ne s'annonce pas bien et je vais déposer la requête la semaine prochaine. Quid alors de la suite, comment me faire représenter par quelqu'un d'autre?

P.S: merci à l'inénarrable grmff pour son modèle de requête et son mode d'emploi  angel

#5 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58

grmff a écrit :
PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

L'immobilier est un levier très puissant pour construire un capital.  Ensuite, si tu veux être tranquille, la bourse est une bonne solution.

Tous les gens de ta génération que je connais étant plus ou moins lourdement investis en immobilier disent la même chose: ils veulent revendre et placer en bourse pour ne plus être ennuyés avec les locataires. À ce strade, tu peux bénéficier d'une augmentation du prix de l'immobilier, sortir de ce marché en faisant de belles plus-values et tout placer en bourse. En Belgique, je te conseille les ETFs (diversification de ton capital) accumulateurs (qui ne distribuent pas de dividendes) car pas soumis à l'impôt en cas de revente. L'idée est que chaque année, tu revends une part équivalente à tes frais de vie et tu ne touches pas au reste. Avec le capital que tu vas accumuler, tu n'auras pas de souci à fonctionner ainsi je pense.

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

#6 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58

Pour ma part, ce qui conditionnerait grandement ma décision serait ma situation personnelle et plus précisément ma descendance (ou sa non existence).

Autrement dit:
J'ai des enfants --> je conserve et assure la transmission de mon patrimoine tout en faisant le nécessaire qu'il ne devienne pas une malédiction pour mes descendants.
Je n'ai pas d'enfants --> si l'immobilier n'est pas une passion ou une activité qui comble un trou que j'aurais du mal à combler, je revends tout et ne m'ennuie plus avec les locataires.

#7 Re : Informations en vrac... » Propriétaires belges à l’étranger: la nouvelle addition fiscale » 17-12-2021 11:30:15

Cet article traitant de la fiscalité d'un belge sur un bien se situant à l'étranger  m'inspire une question:

Je suis résident fiscal belge et propriétaire d'un immeuble en Belgique. La fiscalité est ce qu'elle est.

Imaginons que demain, je décide d'immigrer dans un autre pays, je ne suis plus résident fiscal belge. Quelqu'un a un article décrivant ce que serait la fiscalité sur les revenus locatifs, dans ce cas?

#8 Re : Locations et baux » Location d'un bien et animaux de compagnie » 20-12-2020 22:05:46

Je ne peux que vous donner ma petite expérience: j'ai accepté une locataire qui avait un petit chien, a priori inoffensif...en place depuis un peu plus d'un an, résultat: le vynil au sol est dé-fon-cé, je suis dégoûté.

Dernière fois pour moi, donc.

#9 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 30-12-2021 12:40:56

Tant que les taux seront si bas, il ne faut pas espérer une baisse des prix de l'immobilier.
Au contraire, avec la Banque Centrale qui imprime des billets comme s'il n'y avait pas de lendemain, la monnaie perdant mécaniquement de la valeur, la crise à venir aidant, tous les possédants de cash vont se réfugier dans l'immo pour se protéger de l'inflation / perte de la valeur de la monnaie. Et tant pis pour ceux qui n'auront plus les moyens...

#10 Re : Législations régionales » Réduction du précompte immobilier pour enfants à charge en Wallonie » 31-12-2020 07:31:19

grmff a écrit :

Un peu énervé de ne pas avoir de réponse, j'ai repris la réponse reçue par mail et j'ai renvoyé une demande:

Parce que je suppose que la Région Wallonne ne va pas attendre le 1er janvier pour penser au transfert...

Toujours très optimiste, ce cher grmff big_smile

Je ne me suis jamais intéressé à cette réduction. C'est une demande que le propriétaire doit faire pour ses locataires qui ont un enfant ou plus? il doit ensuite reverser la réduction?

#11 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Covid et marché du crédit à but immobilier, hypothécaire ou non. » 13-06-2021 10:04:40

On n'a pas terminé de voir les conséquences de (la gestion de) ce virus, l'avenir me parait sombre également.

Faites-vous résilients, mieux vaut tard que jamais.

#13 Re : Divers (hors achat/location) » Jardinier sur Charleroi » 30-09-2020 17:26:19

YAKA a écrit :

Danczak, rue des Grogères, 22B à Marcinelle   071/32.37.61 par exemple wink

Bonjour YAKA, j'ai contacté le monsieur et effectivement, même si le travail n'a pas commencé, j'ai un très bon feeling!
Vous n'auriez pas un cuisiniste à recommander, par hasard? angel

#14 Re : Divers (hors achat/location) » Nouveau? Le co-living... » 10-08-2021 16:59:51

Merci à grmff d'ouvrir ce fil et d'avoir attiré l'attention d'un admin de ce groupe. Ton implication sur ce forum est décidément inestimable.

J'avais découvert Ikoab il y a une grosse année et effectivement, le produit final est remarquable. Très beau niveau de rénovation et de finition...je me suis toujours demandé avec quels entrepreneurs ils travaillent pour arriver à un tel résultat, sachant que j'ai pour ma part beaucoup de mal de trouver une équipe qui tient le coup...

#15 Re : Locations et baux » Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut) » 02-09-2020 08:34:29

GT a écrit :

Je crois comprendre qu'il y a d'autres créanciers.

C'est bien ça.

Argali a écrit :

Merci pour le retour d'infos !
Je crains être bientôt dans le même cas...

Bonne journée !

Bon courage. Suivez les conseils prodigués sur ce forum par des personnes très expérimentées qui ont tout vu; ils ne m'ont jamais desservis. Merci à vous tous une fois de plus, au passage.

grmff a écrit :

Le juge vous a-t-il accordé 6 mois d'indemnité?

On se tutoie dans nos échanges courriels, on peut continuer ici également big_smile
Le juge nous a accordé ce qu'on a demandé: rupture du bail, paiement des loyers dûs et 3 mois d'indemnités pour rupture anticipée.
Va t-on les obtenir, c'est une autre histoire, un peu comme les centaines de kilos de manons qui te sont dûs ici.

#16 Re : Locations et baux » Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut) » 02-09-2020 08:34:29

GT a écrit :

Avez-vous calculé le montant saisissable des revenus de votre locataire ( revenus de remplacement)?

http://www.mediationdedettes.be/Les-mon … les-en-302

Dans l'hypothèse où elle ne disposerait pas d'autres biens saisissables qui pourraient être vendus (une voiture par exemple), votre créance fixée dans un jugement ne sera honorée qu'après un certain temps.

Oui mais il se fait que le locataire traîne beaucoup de casseroles, nous ne sommes pas les premiers, d'où ma remarque indiquant qu'il faudra s'armer de patience  hmm

#17 Re : Locations et baux » Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut) » 02-09-2020 08:34:29

Et à cela j'ajoute que j'aurais dû suivre le conseil de rexou et grmff: remettre en location tout de suite! j'ai "perdu" 2 mois avant de retrouver un locataire.

#18 Re : Locations et baux » Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut) » 02-09-2020 08:34:29

Argali a écrit :

Bonjour,
Je déterre le post pour connaitre le fin mot de l'histoire :-)
Alors Sherlock, avez-vous été en justice de paix? Avec un avocat?
Quel a été le jugement?

Merci.

J'aurais dû donner des nouvelles! merci encore à tous pour vos réponses.

Alors, nous sommes allés en Justice de Paix, le locataire n'a pas daigné se présenter.
Nous avons obtenu le soutien du JdP sur toute la ligne: résiliation du bail, condamnation à payer les loyers, indemnités de paiement etc.

Nous sommes dans le processus de récupérer notre dû. Il ne reste plus qu'à être patient smile

#19 Re : Informations en vrac... » Mon dernier investissement: boire et déboire... » 10-11-2021 10:22:18

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines  devil  smile

Merci pour ta réponse rassurante  angel

#20 Re : Ventes et achats » Vente en Viager: avec quels frais et quel statut? » 16-06-2020 14:49:08

Bonjour grmff,

Pourquoi ne pas ouvrir la vente en viager au "tout public"? tu auras sûrement d'autres offres et cela te permettra d'avoir plusieurs offres et, qui sait, en tirer le meilleur parti.

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