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#1 Re : Copropriétés forcées » Trop peu de syndics inscrits à la BCE » 17-04-2018 14:09:56
Hellooo, je ne pensais pas discuter du sujet et des mérites de l'inscription du syndic à la BCE. En fait, je pensais juste demander un retour d'expérience d'autres pimonautes car je crois la pratique du terrain a changé depuis la mise en vigueur de cet Arrêté Royal : l'avocat et L'Huissier lancent l'assignation à l'ACP sur la base du rapport GRAYDON ( source BCE) qui indique les coordonnées de contact de l'entité à assigner. La BCE sert légalement à cela notamment.
QQ'un a-t-il un retour d'expérience en matière d'assignation d'une ACP par l'huissier via les infos de la BCE?
est-ce que je dois créer un nouveau sujet pour évoquer ce " détail" ?
je m'excuse
#2 Re : Copropriétés forcées » Trop peu de syndics inscrits à la BCE » 17-04-2018 14:09:56
Je retiens que si citation devant un tribunal le syndic doit être inscrit, si non l'ACP ne peut pas être représenté par le syndic ni un avocat.
Je ne vois pas pourquoi un syndic régulièrement nommé, dont la nomination est constatée par un pv d'AG, ne serait pas reconnu par le juge de paix, comme depuis toujours.
La non inscription à la BCE rend elle invalide sa nomination?
L'Huissier lance l'assignation à l'ACP sur la base du rapport GRAYDON ( source BCE) qui indique les coordonnées de contact de l'entité à assigner.
Par la suite, le juge de paix pourra-t-il inscrire dans son ordonnance un nom de syndic tombé de la lune ?
#3 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Le "décompte individuel" envoyé par le syndic n'indique pas les "revenus" de l'ACP.
#4 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....
Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...
Bonjour à tous,
je trouve votre sujet de débat fort intéressant.
J'ai une question dans ce cadre : les "décomptes" établis par le comptable sont un relevé des dépenses dont le syndic demande le paiement aux CPS en fonction de leurs quotes-parts respectives.
J'aimerais que notamment Max11 m'explique comment il fait pour prendre connaissance d'un mauvais payeur en recevant les décomptes des dépenses du syndic ? Je ne comprends pas.
#5 Re : Copropriétés forcées » acte de base et jurisprudence » 02-02-2018 20:36:00
lorsque vous vous portez acquéreur d'un appartement, on vous impose d'office un acte de base (parfois très ancien), sans possibilité de discussion.
j'ai un exemple pratique pour un droit d'accès à "toutes les archives " via un article 21 de l'AB dans l'annexe Reglement que l'AG et les syndics refusent ( parce que ça les arrange ) prétextant que le Code Civil confère exclusivement ce droit aux commissaires et aux membres du Cdc.
Archaïsme ou violation d'un acte authentique ?
Bref, bonne journée
#6 Re : Copropriétés forcées » acte de base et jurisprudence » 02-02-2018 20:36:00
Oui il semble rare que les tribunaux prennent au serieux ( juridiquement) les articles de l'acte de base de la copropriété pour un minoritaire.
"La majorité a toujours raison" disent les juges de paix et les miavocatsmijuges auxquels les JP délèguent fréquemment leur juridiction pour garder les mains propres et ne rien trancher eux-mêmes en matière de copropriété.
"Il faut faire confiance à la majorité" ( autre formulation).
Du coup l'AB notarié est un UN ACTE AUTHENTIQUE inappliqué.....
Cela pose un souci de sécurité juridique
L'Acte authentique est réduit à néant en pratique par des actes sous seing-privé signés par des gens inconnus fantomes agissant sous couvert de la personne morale l'ACP . C'est assez PARADOXAL.
Je ne comprends pas que la chambre des notaires n'y trouverait apparemment rien à redire pour conseiller le Ministre Geens semble-t-il selon mes lectures à ce sujet.
autre question : La cassation (belge) a-t-elle déja eu à se prononcer à ce sujet ?
#7 Copropriétés forcées » acte de base et jurisprudence » 02-02-2018 20:36:00
- hellooo
- Réponses : 10
Bruxelles, 9 avril 2009, R.G. n° 2008/4284/A, Rép. 09/15911, inédit
En matière de copropriété, il n’est pas rare de rencontrer dans un acte de base des dispositions limitant la jouissance des parties privatives de l’immeuble.
L’acte de base peut, par exemple, accorder à l’assemblée générale le pouvoir de décider de la réalisation de travaux dans certaines parties privatives d’un immeuble.
Tel est le cas dans l’espèce soumise au tribunal de première instance de Bruxelles1 dans laquelle un copropriétaire avait assigné la copropriété en vue de requérir l’annulation d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.
Faits de la cause
Un des copropriétaires a procédé au remplacement d’anciens châssis en bois peint par des châssis en PVC.
L’assemblée générale a alors mis le copropriétaire en demeure de procéder à l’enlèvement des châssis en PVC et à leur remplacement par des châssis correspondant aux modèle et matériau approuvés par l’assemblée générale.
L’assemblée générale fonda sa décision sur l’article 10 de l’acte de base qui la désignait comme compétente pour décider des modifications à apporter à l’harmonie et au style de l’immeuble, même lorsqu’il s’agit de parties privatives. Cette décision devait par ailleurs être prise par une majorité de copropriétaires rassemblant les ¾ des quotités de l’immeuble.
Les notions de « style » et « harmonie »
Le tribunal, estimant que les termes « style » et « harmonie » étaient intrinsèquement subjectifs, a interprété l’article 10 au regard des règles régissant l’interprétation des conventions contenues aux articles 1156 à 1164 du Code Civil.
Le tribunal relève que l’acte de base, en son article 10, mais également par d’autres dispositions, revêt une intention certaine d’unité, d’ensemble, de conformité et de symétrie, notions qui se retrouvent d’ailleurs dans la définition du terme « harmonie ».
L’exigence de l’article 10 doit s’interpréter de manière large et vise à maintenir une uniformité drastique de la façade de l’immeuble.
Par conséquent, le tribunal conclut que le copropriétaire qui a remplacé ses châssis sans requérir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, a porté atteinte à l’harmonie et au style de l’immeuble.
Le tribunal rejette également l’argument invoqué par le copropriétaire selon lequel la décision de l’assemblée générale constituait un abus de droit.
Le tribunal considère en effet que la sécurité juridique impose le respect des dispositions d’un acte de base car, en décider autrement, reviendrait, d’une part, à créer une inégalité entre les copropriétaires selon qu’ils se sont ou non conformés au prescrit de l’article 10 et d’autre part, à créer un précédent dans l’immeuble laissant la porte ouverte à toute modification personnelle de la façade.
1 Bruxelles, 9 avril 2009, R.G. n° 2008/4284/A, Rép. 09/15911, inédit
http://newsletter.cms-db.info/article.a … 4&aid=2104
Un autre jugement "acte de base et lsécurité juridique" à citer ?
#8 Re : Copropriétés forcées » prêt à une copropriété » 16-01-2018 21:14:33
Je souhaiterais également connaitre les procédures judiciaire en recours contre ce genre de décision de copropriété qui contraint des gens qui ont les moyens de payer à des frais (surcouts) inutiles et ce partant leur cause un dommage propre.
Beaucoup d'amis me posent la question et n'osent pas dire leur position sur ce forum, alors voilà j'ai déposé cette demande d'infos pour le principe pour eux. Bonne journée
#9 Copropriétés forcées » Cogeneration » 14-11-2017 10:43:04
- hellooo
- Réponses : 0
J'ai une proposition d'une société active dans la cogénération. quelqu'un peut nous renseigner plus sur cette nouvelle technique?
on m'a dit qu'une 40aine de copropriétés a fait appel à cette technique!!
A Bruxelles capitale ?
Des adresses en référence ?
Il y avait la conférence du
26
SEPTEMBRE
PROFITER DU RENOUVELABLE OU DE LA COGÉNÉRATION EN COPROPRIÉTÉ: OPPORTUNITÉ OU UTOPIE?
Lieu : rue de l'Ermitage 55, 1050 BRUXELLES
Heure : 12:00 - 14:00
http://www.ecobuild.brussels/fr/profess … pportunite
Organisateur :
Homegrade asbl (ex-Centre Urbain)
Halles Saint-Géry
place Saint-Géry 1
1000 Bruxelles
Tél: 1810 ou 02 219 40 60
Téléphonez pour vous renseigner à ce sujet et partagez-nous vos informations sur votre sujet si vous voulez bien ?
#10 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
interrogé le fabricant pour lui demander son conseil de professionnel avisé entre l'option de réparation ou remplacement de cette installation vicieuse de chaudière ?
Chose faite:)
Oui mais qu'a répondu le fabricant de cette chaudière Buderus ?
Puis-je demander par curiosité comment vous rajoutez de l'eau dans une chaudière ?
On rajoute de l'eau ( froide) dans un réservoir de chaudière bouillante ???
#11 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
chaudière installée par le promoteur de l'immeuble lors de la construction--> fait partie du prix global de l'immeuble-->aucune idée du prix.
Puis-je suggérer que vous interrogiez le fabricant en lui adressant une photo, la référence et le Numéro de série pour avoir une idée du prix de l'engin ?
Faut-il comprendre que vous n'avez pas interrogé le fabricant pour lui demander son conseil de professionnel avisé entre l'option de réparation ou remplacement de cette installation vicieuse de chaudière ?
c'est une Buderus G615. Une chaudière équivalente de la même marque aujourd'hui, la SK645, coûte 6500€ en version 600kW. Neuve
#12 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
Pour compendre de quoi on se parle :
- Quelle est la pression de cette installation Llliassimmo ?
- Combien a couté cette chaudière à l'achat ?
Forcément le rachat d'une chaudière aura un coût similaire.....
Ce sont de gros travaux nécessitant un cahier des charges et une majorité à 75% car des choix doivent être faits pour l'avenir de cette installation. On ne discute pas ici d'une couche de peinture !
#13 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
Hellooo a écrit :
sur la base de cet énoncé Ne serait-ce pas plutôt un problématique de fuite du circuit hydraulique de chauffage ?Je n'ai pas répondu parce que je n'ai même pas compris votre question!!et je ne vois pas ce que ma réponse apportait de constructif à cela...
Monsieur Illas, un syndic mêeme bénévole amateur est néanmoins le RIT d'une installation de chauffage collectif qui comprend plusieurs éléments TECHNIQUES :
1. Une chaudière
2. Un circuit hydraulique avec des circulateurs et plusieurs mètres de canalisation sous pression de plusieurs bars afin que le remplissage d'eau chaude injectée froide et chauffée par la chaudière arrive jusqu'au dernier étage du batiment
3. Un manomètre sur le circuit hydraulique pour SURVEILLER LA BONNE PRESSION en Bars
3. UN vase d'expansion
4. Un pot collecteur de boues
5. Une évacuation des gazs de combustion
6. Des radiateurs branchés sur le circuit 2. aux étages
Je m'étonne que vous vouliez changer une chaudière pour ce qui ressemble visiblement à un problème de fuite dans le circuit hydraulique sous pression ( point 2) qui vous oblige temporairement à rajouter de l'eau dans l'installation.
Actuellement qui est la personne qui rajoute de l'eau comme indiqué par vos messages sur ce forum ?
#14 Re : Copropriétés forcées » Un "salon de la copropriété" ce 23 novembre 2017, à Bruxelles » 15-11-2017 14:23:07
#15 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
illasimmo a écrit :
La chaudière n'est pas en panne, mais vu qu'elle fuit, on est obligé d'augmenter la pression (rajouter de l'eau) 2 fois /jourEuh ? sur la base de cet énoncé Ne serait-ce pas plutot un problèmatique de fuite du circuit hydraulique de chauffage ?
Bonsoir Illasimmo , j'apprécierai une réponse claire et limpide à mon questionnement ci-dessus, oui ou non est-ce possible pour vous ?
#16 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
ce n'est pas le syndic qui décide de ces majorités. Des dispositions impératives du code civil les imposent :
Exactement et n'en déplaise aux anarchistes pour la liberté en faveur du désordre et des disputes !
#17 Re : Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
Peux-être Une Qualification de wikipedia pour résumer le syndrome de cet état d'esprit systématiquement anti-constructif de Rexou Panchito ?
Le mot correct pour une situation de désordre social, sans lois, sans règles, où les différends se régleraient par la seule violence physique (armée ou non), est l’anomie. L’anomie, néologisme durkheimien, est une dissolution des normes sociales, règles, lois, coutumes : cette situation peut être liée à une volonté de domination réciproque de plusieurs pouvoirs concurrents, à une réaction de désespoir (L'anarchie est la formulation politique du désespoir, Léo Ferré17) face à une société moribonde.
À ce sujet, bien que anomie soit mieux adapté, le terme « anarchie » est utilisé systématiquement par les gouvernements pour indiquer une situation politique qu’ils ne maîtrisent pas (et qu’ils désireraient maîtriser), où leur pouvoir politique est en difficulté.
Anomie (en grec ἀνομία) a néanmoins un usage plus ancien, notamment dans le nouveau testament. Les exégètes lui donnent communément un sens similaire à celui de l'iniquité, notamment dans l'expression « mystère d'iniquité »
#18 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
Une précision à ce sujet "on a un chauffagiste agréé depuis 10 ans, j'ai les rapports annuels" :
Le rapport annuel papier obligatoire en vertu de l'arrêté chauffage sur l'état du moteur ( la chaudière) est absolument utile et j'estime que les syndics devraient gentiment le diffuser pour information à tous leurs clients.
Ce rapport papier annuel ne permet en rien de préjuger de l'état de bon fonctionnement ou de vétusté de tous les autres composants de l'installation de la chaufferie dont les éléments du circuit hydraulique sous pression de plusieurs bars qui est à l'origine de fuites et de sinistres cachés dans les murs et les sols dont les symptomes sont fréquemment négligés à cause d'une complète ignorance et absence de franche discussion collective.
En voici un exemple :
http://www.youtube.com/watch?v=g2U0Ui7HVaU
Je déplore que ce genre d'évènement est géré en stoumelinks par les syndics et l'ACP / l'AG n'en retire jamais aucune leçon pour prendre une résolution afin d'améliorer sa gestion de sa chaufferie collective. Comme si un propriétaire de voiture roule sans huile (fuite) coule une bielle mais n'apprend rien et récidive.. A Bxl je veux bien partager mon expérience acquise sur le terrain en matière de chaufferie collective et évoquer les intervenants que l'on connait bien. Je serai également à la journée de la copropriété le 23/11. Si l'immeuble est à Bxl vous pouvez me contacter en MP.
Bonne journée à tous.
#20 Copropriétés forcées » Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée » 27-11-2017 13:12:06
- hellooo
- Réponses : 31
IliasImmo a écrit :
Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?
A ce sujet , je propose de préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour.
Et Marre de l'esprit d'anarchie revendiqué par Rexou et panchito sur ce forum 
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