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#1 Re : Locations et baux » Les locataires deviennent-ils tous malhonnêtes et/ou pénibles? » Hier 22:55:22
Votre message parlera probablement à pas mal de bailleurs.
On a parfois l’impression que les règles les plus simples – assurance, entretien des installations, respect des obligations du bail – deviennent sujet à discussion permanente. Et comme vous le soulignez, ce ne sont pas forcément les gros problèmes qui épuisent, mais l’accumulation de petites situations où il faut relancer, expliquer, rappeler la règle… encore et encore.
Dans mon activité d’expert immobilier, je vois aussi régulièrement ce type de situations. Ce qui frappe souvent, c’est que les conflits se cristallisent assez vite : le locataire est persuadé d’être dans son bon droit, le bailleur aussi, et chacun finit par camper sur sa position.
Il m’est arrivé récemment d’intervenir dans un dossier où un propriétaire et une locataire se renvoyaient la responsabilité d’un problème d’évacuation d’eau depuis plusieurs mois. Sur place, on s’est rendu compte que la situation était en réalité assez simple : une partie relevait de l’entretien courant, l’autre d’un petit défaut technique. Une fois cela expliqué calmement aux deux parties, la tension est retombée assez vite.
Cela ne résout évidemment pas tout – certains dossiers restent compliqués – mais on voit souvent que **beaucoup de conflits locatifs naissent davantage d’incompréhensions que de mauvaise foi pure**.
Quoi qu’il en soit, votre ressenti n’est clairement pas isolé. La gestion locative demande aujourd’hui beaucoup de patience, et parfois presque autant de pédagogie que de gestion immobilière.
J'ai l'impression en vous lisant que la situation n'a pas toujours été ainsi, qu'en pensez-vous? Une histoire de changement dans les lois, de compression démographique dans les centres urbains, ou encore de réveil du pied gauche?
Pour ce qui est de la pédagogie, lorsque je n'étais pas encore bailleur il y a quelques années, je pensais que des réflexions en bonne intelligence feraient leur affaire. De ma propre courte expérience et la lecture de témoignages ici même, on se rapproche malheureusement pour les cas qui prennent le plus de place, par du social de haute volée qui consomme énergie et bien-être comme l'allumette consomme le propane.
#2 Re : Locations et baux » Les locataires deviennent-ils tous malhonnêtes et/ou pénibles? » Hier 22:55:22
Messieurs, vous lire fait suffisamment danser ma tension artérielle pour envisager vendre et aller tresser des paniers en Picardie.
#3 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 06-03-2026 08:45:15
Pumableu, si votre situation est un supplice, votre prose est un délice!
La courbe d'apprentissage semble bien douloureuse. Mais je suis sûr que vous allez en ressortir par le haut. Et que vous trouverez que cela en vaut la peine.
Si je m'épanche sur le forum, régulièrement et plus souvent qu'à mon tour, ce n'est pas parce que j'ai deux locataires sur trois qui me la mettent à l'envers et que le troisième décède. Non, c'est parce que je suis propriétaire plus souvent qu'à mon tour, et que j'ai un petit pourcentage de locataire à tendance testirupteur.
Il faut reconnaître que votre situation n'est pas banale. 2 locataires sur 3, cela chiffre un peu. Mettez cela sur le compte d'une transition douloureuse suite au décès de votre papa, à un manque d'expérience caractérisé qui s'arrangera avec le temps, à des voyoux qui ont profité de votre situation d'inexpérience, à un suivi de procédure un peu laxe, à une foi en l'humanité manifestement mal placée en l'espèce et en une situation qui aura fait fuir les locataires normaux et vous aura confiné vos prospects dans un monde un peu interlope.
Mais tout cela s'arrange, avec le temps. On fait son expérience. On ne se laisse plus (trop) marcher sur les pieds. On veut bien écouter toutes les salades qu'on vous raconte, mais cela ne nous empêche plus de suivre une procédure stricte et régulière. On choisit mieux ses locataires et l'ambiance de l'immeuble ne s'en trouve qu'améliorée. Et on retrouve le plaisir de passer dans son bien constater que tout s'y passe bien, et quand il y a un soucis, il est vite réglé avant qu'il ne devienne un problème...
Et au bout du compte, vous vous rendrez compte que 99% de vos anciens locataires, à défaut de carte postale ou de bons voeux à la nouvelle année, vous diront bonjour avec le sourire quand ils vous croiseront dans 10 ans.
J'espère vous lire encore, pour la légèreté de votre texte. +
Mais j'espère ne plus vous lire, signe que vous évitez les horreurs actuelles qui vous ensevelissent par tombereaux de fécalome.
Merci pour vos encouragements,
Je vais aujourd'hui chercher les clés dans la boite aux lettres (démolie, ouverte à tous), sans savoir si tout les illégaux sont partis ou bien un seul (Pas de réponse par message, ne réponds pas aux questions même après avoir été vus). Et comme je n'habite pas tout près, c'est 10€ de déplacement et beaucoup de temps souvent perdu à chaque fois pour vérifier ou constater quelque chose.
Avais-je dis qu'ils avaient un chat? Ils l'ont recueilli, il appartenait à une autre locataire qui l'a largué dans la cage d'escalier. J'espère qu'ils partiront avec et ne seront pas inhumains au point de le laisser mourir de faim et de soif dans un logement vide et abandonné.
#4 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 06-03-2026 08:45:15
Mon second grand trouble locatif, (sur 3 appartements, je suis verni) c'est la présence de pseudo illégaux dans un logement qui n'était pas censé en être un. Un genre d'entre-sol, le visage à hauteur du trottoir.
Le bien est loué par un locataire et d'autres hommes adultes, qui sont des ouvriers ou des connaissances, pas de la famille.
Ainsi si le bien était correct (mais pas aux normes urbanistiques), il est devenu un taudis d'illégaux qui s'entassent à 5 ou 6 dans un 50m².
Le loyer se paie en cash, et si peu après le décès de mon père , le précédent propriétaire, cela fonctionnait relativement, le loyer a fini par disparaitre. Prenant contact avec le locataire qui m'esquivait même par écrit, me disait que ca allait venir, ou que le loyer avait été donné à un autre locataire pour le remettre. Etant en pleine tourmente, plusieurs mois se sont écoulés avant que je ne prenne le taureau par les cornes, pour réaliser que le locataire acté du lieu est ... au Maroc depuis de nombreux mois.
Si la sous-location m'a traversé l'esprit, il s'agissait plus d'un relai pour des potes et autres travailleurs illégaux qui n'ont pas payé le loyer.
Ai-je oublié de dire que j'avais prévenu le locataire de la fin du bail pour travaux? Il avait accepté et garanti son départ avant la date. C'était avant que je sache qu'il était au Maroc, et que ses copains sur place n'ont pas eu vent de cette fin de bail... Le dernier mois...
Discussions, tractations, en plusieurs mois depuis je n'ai pu obtenir qu'une partie des loyers de retard, et c'était sans compter leur sur-consommation d'eau titanesque (fuite dont ils n'ont rien à faire, robinet laissé ouvert) sur un compteur d'eau encore commun à mon nom.
Les travaux Vivaqua ayant mis 8 mois entre la demande et le changement de compteur, lorsque j'ai réalisé les piscines olympiques dépensées (3800€ sur une année, 2,55m³ par jour), je n'en dormais plus. Vivaqua refuse de couper l'eau, aucune mesure n'est possible, et je suis seul dindon de la farce.
Pour couronner le tout, mon père ayant réalisé le contrat de bail, indiquait que les charges étaient payées par le bailleur et compris dans le loyer, si la consommation est normale.
Lorsque je suis venu les voir pour les sommer de payer l'eau supplémentaire consommée (en ayant retirée la part dont je devais m'acquitter, calcul basé sur les consommations des années précédentes), pensez vous qu'ils ont été sensible à ce détail du bail?
Ah, et je ne vous l'ai pas dis, mais très peu parle français, qui est d'ailleurs très approximatif. Histoire d'augmenter encore le challenge.
Mauvaise foi terrible et barrière de la langue présente pour se réfugier derrière des incompréhensions.
Une citation par huissier a été nécessaire pour traduire le locataire fuyard en justice, j'ai cherché partout, pas moyen de le faire seul. Cela m'a donc coûté, encore.
Un jugement par défaut plus tard, le locataire est toujours loin, et j'ai le droit d'expulser, mais il reste les simili-squatteurs et si ils m'annoncent partir et me rendre les clés dans la boite aux lettres à 20h (Oui il est 21h à l'heure de ce message), il n'y aucune raison de les croire sur parole, quand ils m'ont déjà baladé et pris pour un con de nombreuses fois. J'espère à chaque fois une résolution moins coûteuse, mais j'ai le sentiment que je vais devoir lancer une expulsion.
Mes comptes sont une passoire, mon rapport à l'humain est gravement chamboulé, et j'alterne entre passages d'oubli/déni, et de panique totale. Des maux de ventre à chaque mauvaise nouvelle supplémentaire lié à ces histoires de locataires.
J'essaie de me dire que tout cela en vaut la peine sur le long terme, mais vraiment, c'est très pénible.
#5 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 06-03-2026 08:45:15
Moi qui suis devenu propriétaire bailleur via l'héritage de mon père, je trouve le réconfort dans de petites choses comme ce forum rempli d'anecdotes; et tant qu'à faire pourquoi ne pas également ajouter mon humble pierre à l'édifice..
J'ai l'impression d'avoir déjà un florilège de cas, avec seulement 3 logements occupés dans un petit immeuble de rapport Bruxellois.
Mais la situation qui m'en ferait naitre une calvitie manuellement initiée, c'est bien une famille au CPAS dans un logement de 60m².
Du temps de mon père, des manquements au loyer, des charges d'eau qui se creusent (le compteur est encore commun, une des nombreuses choses en cours de changement), des poubelles larguées dans les communs devant leur porte, et des frictions de voisinages. Mais tout ca, c'était de ce que j'ai su via le témoignage de mon paternel, et ses dossiers informatiques sur les différents baux.
Pour tenter de s'en débarasser, mon papa décida, après plus de 3.000€ de dettes, de faire intervenir la justice pour un remboursement et une expulsion. Un jugement initial et un appel plus tard, la justice déclare que l'expulsion est un peu fort de café, et que la locataire se doit se rembourser la dette en cours, à raison de 250€ mensuels.
Un, deux... et... non même pas 3 mois, avant que le remboursement ne soit interrompu.
Mon pauvre père n'a pas réussi à s'en débarrassé, et après sa mort, cette famille a eu également la gentillesse de régulièrement forcer la boite aux lettres de ce dernier au point de ne plus pouvoir la fermer (d'après témoignages d'autres locataire, le courrier est redirigé le temps de régler ses dernières affaires post-mortem, mais la boite aux lettre malgré mon insistance, se retrouve irrémédiablement ouverte à chacun de mes retours..)
Les pauvres diables ont également trouvé de mauvais goût l'annonce écrite du décès du propriétaire dans les communs, stipulant que tout continuait tout de même comme avant pour tout le monde. Le tout, en moins de 4h entre l'apposition et mon retour devant un papier arraché.
Une fois le choc passé, il m'a fallu du temps pour prendre mon rôle en main, et réaliser que petit à petit, ces gens là, allaient me poser beaucoup de problème. Comme par exemple profiter que je toquais à leur porte un jour, pour leur annoncer une nouvelle de l'immeuble, pour me dire qu'ils avaient un problème avec le locataire du dessous, qui coupait régulièrement leur distribution d'eau dans la cave. Pour cause de fuite à ce qu'il parait..
Un passage chez l'intéressé suffit pour apprendre que les clowns du dessus font tomber une piscine olympique sur la tête du locataire du dessous dans sa salle de bain, quand ils prennent leur douche. Et leur plainte initial à mon égard ne concernait pas une fuite, mais bien le locataire qui leur coupait régulièrement l'arrivée d'eau..
Une intervention surchargée d'un plombier malhonnête, et le joint de la douche responsable a été changé, du moins pour un temps. Temps que j'espérais suffisant pour les voir prendre un ticket pour Disparaitdemavue-Sur-Sambre.
Je ne parle pas de l'effarement des différents experts qui sont passé dans leur appartement, mon architecte m'a assuré qu'il se servirait des photos prises sur place pour faire peur à son jeune garçon de finir ainsi si il ne travaillait pas bien à l'école..
Nous voilà aujourd'hui 10 mois plus tard, une rupture de bail pour travaux qui doit se faire pour fin septembre dernier délai, et moi qui leur ai promis de retirer la somme de 1.000€ par mois d'avance de leur départ sur la date convenue pour les motiver (Je craignais par dessus tout qu'ils squattent la trève hivernale, et vous allez comprendre pourquoi).
Les loyers impayés et de frais d'eau titanesques se rallongent, c'est à croire qu'ils ont ouvert un lavomatique clandestin. Et pourtant les compteurs sont à l'arrêt sans fuite continue visible dans leur salle de bain. La dette dépasse maintenant au moins les 6.000€, et toutes tentatives de négociation avec la locataire pour convenir d'un entretien commun avec le CPAS pour discuter d'un remboursement paliatif, ont échouées, "c'est ma vie privée" m'a t'elle dit , d'un aplomb certain.
Ils ont également l'aplomb d'avoir une petite mercedes intérieur cuir, et d'accumuler des dettes de plus en plus grandes, tout en détruisant leur logement. Car leur sport préféré, c'est de faire l'autruche jusqu'à ce que la maison explose dans un feu d'artifice. C'est du moins ce que je me suis permis de supposer, vu qu'ils ne me parlent d'une urgence que lorsqu'ils ont besoin d'un argument contre moi lorsque je leur met la pression pour régler leur dette ou savoir ou en est leur rechercher de logement.
Et de quel problème s'agit il? La fuite de la salle de bain bien sur, une visite d'un plombier et hop, leur bac de douche s'enfonce d'1cm dans le sol à chaque fois qu'une personne se tient dans la douche, une totale séparation entre le bac, et la douche. Un ascenseur en somme. Tout le carrelage de la salle de bain est désolidarisé de ses congénères, et la pièce attenante est touchée, le sol est mou et transpercé de leurs pieds comme si ils cherchaient à écraser de vilaines taupes qui sortiraient la nuit de leur plancher pour les tourmenter...
Ils sont censés partir le 2 septembre, mais font encore de la résistance passive pour m'empêcher de fixer une date pour l'état des lieux de sortie en compagnie d'un expert. Et devinez qui me force à faire appel à un expert? La locataire qui nonobstant sa condition de femme, a les gonades sévèrement affichées de me réclamer la garantie locative, dans leur appartement transformé en désolation médiévale.
Avant leur arrivée, le logement avait été entièrement rénové d'ailleurs.
Sur conseil de mon avocat, toute action en justice serait vaine, étant une famille au CPAS avec des enfant, les chances qu'une partie de leur retenue soit saisissable est quasi nulle, et que je ferais mieux de saluer du mouchoir la somme qu'ils me doivent tout en sabrant le champagne le jour de leur départ. C'est donc ca, limiter ses pertes?
Moi qui ai pour la première fois un avant goût des familles en difficulté financières (et intellectuelles), la réalité me sert sa meilleure gifle, moi qui n'ai jamais eu à faire du social et ai toujours voulu garder mes comptes en ordre.
A trop penser que l'argent de la solidarité sert à entretenir des personnes de ce genre qui détruisent leur propre logement, sont intellectuellement challengés devant une situation qui s'empire pour eux, et qui sont surprotégés / financés par l'état pendant que je dois redoubler de frais pour prouver que je suis dans mon bon droit.. Je me surprends à à repenser à une proposition amusée de mon avocat :
"Foutez-y le feu, c'est bien plus simple."
Ils ne sont pas les seuls, mais suite au prochain épisode.
Du nouveau, qui prête à sourire mais principalement pas.
La famille au CPAS fait des siennes, et est encore là malgré une fin de bail pour le 30 septembre dernier.
Mensonges, confusion et une activité intellectuelle à basse altitude font un cocktail des plus chancreux.
Ils ne sont pas armés de couteaux comme les locataires de Mr. Grmff mais essaieront en toute occasion de vous convaincre de la chrétienté d'un Imam. C'est désastreux, c'est coûteux, et c'est exténuant.
Etant propriétaire bailleur junior, les coups de butoir s'encaissent aussi bien qu'un oeuf dans les mains d'un bébé turbulent.
Lors d'une réparation, la locataire mère de famille n'a pas apprécié que je prenne en photo les différentes destructions, l'absence très fréquente d'ampoules, la destruction des prises murales, la cuisine en ruine, la moisissure aux murs et autres défauts. Lorsque j'ai fait part à cette dame de sa responsabilité de changer les ampoules, j'ai reçu un "Je ne suis pas technicienne" d'un souple coup droit de la joueuse en plein effort, suivi d'un revers du "Je paie le loyer j'ai tout les droits" en parlant de son devoir d'entretenir le bien en bon père de famille. Mais c'était sans compter le superbe smash du "J'ai regardé sur internet, vous devez rénover mon appartement tout les 5 ans pour moi" qui m'a laissé entre rire et fureur.
S'ensuit une discussion de plus en plus animée ou nous avons hausser le ton, avant de le baisser (moi) lorsque j'ai remarqué la présence de son fils de 8 ans en approche.
Quelques jours plus tard, dans une tentative (qui n'a pas fonctionné) de faire jouer l'assurance pour cette histoire de fuite de salle de bain et de destruction de structure, je refais un passage pour faire des photos sur place. Accueilli par des regards froids et une logorrhée verbale dans une langue qui m'est inconnue (ils sont Angolais, An-golois? Plutôt En-mmerdants) m'ont accompagné pendant mon safari photo du train fantôme qu'est devenu l'appartement.
Ils n'ont particulièrement pas apprécié que je prenne en photo le carrelage désolidarisé (structure en bois ruinée par l'eau) Ils ont tenu à me faire photographier un bout du mur près du plafond pour faire signifier un écoulement passé qui serait la cause de tout.
Ils n'ont tellement pas apprécié que le mari a tenu à me dire de ne plus parler à "maman" ainsi (référence à la dernière visite), sous peine de me faire "taper" par son fils (plus grand celui-là).
-"C'est une menace monsieur?"
-"Non non"
En partant je suis tout de même allé déposer une main courante au nom du mari.
Entretemps les travaux Vivaqua ont enfin permis de mettre le compteur d'eau à leur nom, et limiter les pertes.
En attendant vu que ces champions m'enfument à chaque fois que je leur demande ou ils en sont pour leur départ, j'ai lancé une procédure en justice en octobre (Je sais, c'est tard, je suis novice), avec un avocat (Une pierre deux coups avec un autre appartement rempli d'illégaux).
Bien conscients de ce qu'il leur pend au nez, le loyer et des mensualités de remboursement tombaient régulièrement depuis la fin notifiée du bail. Mais le jour du jugement arriva enfin, la semaine passée.
Le jugement est au nom de Madame inscrite au bail, mais c'est Monsieur qui vient armé d'une feuille pliée. Aie me dis-je, en plus il n'a pas l'air inquiet. Une fois devant le juge, mon avocat n'a qu'un court rappel du dossier déjà énorme dans les mains du magistrat pour que ce dernier se tourne vers Monsieur.
-"Vous n'êtes pas Madame X?"
-"Non je suis son mari"
-"Vous avez une procuration Mr.?"
-"Une quoi?"
Moi qui était assis dans la salle pour observer, je vois Mr. faire des pieds et des mains aidé d'exclamations sans queues ni têtes, tout en me pointant régulièrement du doigt "Il sait lui, il sait!"
-"Monsieur je ne comprends rien à ce que vous me racontez, et je n'ai que faire de votre ami"
(Mon avocat) -"Monsieur le juge, il s'agit de mon client, le propriétaire"
-"Ah, approchez, expliquez nous".
Je résume en une phrase la situation, et le juge se lance dans une courte explication à Mr. avant de lui remonter les bretelles comme à un enfant sur la responsabilité de payer son loyer et ses charges.
Jugement ajournée, car évidemment aucune défense ni la principale intéressée présente.
-"Elle est malade, oulala" d'après lui.
Une semaine plus tard, il est venu, toujours sans sa femme, mais accompagné de ses fils, allez comprendre. Cette fois ci avec la sacro-sainte procuration, car sa femme est à l'hôpital.
A nouveau devant le juge, un rapide rappel du cas, et c'est au tour de Mr. de s'expliquer. Qui n'a malheureusement rien à dire, il n'a aucune défense, aucune preuve, juste des plaintes et une grande confusion de ce qui révèle des responsabilité et du fantasque.
-"Vous aviez depuis mi janvier pour trouver un avocat monsieur. C'est inscrit sur la citation à comparaitre"
-"Quelle citation? Je n'ai rien reçu moi"
Le juge laisse passer un instant et lève une feuille
-"Monsieur je me souviens de vous la semaine passée. Si vous n'aviez pas pris connaissance de la citation à comparaitre, vous n'auriez pas pu savoir qu'il y avait une audience et quand vous y rendre."
...
-"Monsieur, vous avez fait le tableau que je vous ai demandé, reprenant vos virements envers le propriétaire?"
-"Euh non"
-".. C'est rarement une bonne idée de ne pas faire ce qu'un juge vous demande Monsieur.."
Le jugement est différé, mais je ne suis pas inquiet.
A vrai dire je suis inquiet des frais systématiques, ayant été baptisé en salle d'audience, j'irais les prochaines fois seul, aguerri. Mais tout ceci génère des frais d'avocats, des frais d'huissiers (citation, prochaine expulsion) qui ne seront jamais épongés, par une famille qui me doit presque 10k€, et il y a peu de chances que j'en revois même une partie.
Si de rares moment ou les ennuyants sont remis à leur place, je dois avouer que c'est difficile à supporter, sur une si longue période, un tel drain financier, et ce n'est même pas le seul de mes troubles locatif... Qui vient dans le message suivant..
#6 Re : Locations et baux » Locataire sur un autre continent, co-locataires squatteurs » 01-12-2025 22:06:04
Le locataire d'origine est bien domicilié, mais vous n'avez pas de certificat de domicile et vous devez passez par huissier? Pas cohérent.
Qu'en dit l'agent de quartier?
Il n'est pas officiellement domicilié là, le propriétaire précédent lui a fait signer un contrat de bail, lui offrant la protection d'un locataire en bonne et due forme.
La police que j'ai consulté, m'a invité à passer par la voie légale, se considérant impuissants dans ce cas ci.
Je ne suis pas sûr que j'aurais votre patience.
Des gens occupent sans titre ni droit, refusent de s'identifier, font des dégâts et votre locataire a déserté les lieux depuis des mois et ne vous paie pas? Pas sûr que j'aurais votre patience...
Je ne l'ai pas, cette patience, je ne sais simplement pas quoi faire pour accélérer les choses, pour les motiver à partir plus vite, ou à se conformer à mes exigences. Je ne supporte pas cette situation de bon coeur, la seule chose que je me reproche est de ne pas avoir préventivement lancé la procédure de validation de fin de bail et demande d'expulsion, dès l'envoi de la mise en demeure. J'ai été naif de penser qu'ils partiraient, quand le locataire m'assurait par téléphone qu'il avait compris et qu'ils seraient partis à la date prévue.
Sur une chaine de télévision française , aujourd'hui, le cas d'une personne victime d'un squat condamnée pour avoir engagé des gros bras.
Je n'avais pas trouvé de précédents jugé, mais j'ai déjà du réfréner les ardeurs de mes proches qui pensaient à cette solution.
J'essaie de bien faire les choses, de rectifier une situation actuellement très bancale voir malhonnête, sans user d'une solution qui me mettrait moi aussi dans une très mauvaise passe..
Et comme vous vous en rendez compte, je tourne comme un poulet sans tête en essayant de faire accélérer la procédure ou trouver des moyens légaux de coercition pour garder la situation sous contrôle pendant ce temps.
Le squattage est une infraction pénale .
C'est la loi du 18 octobre 2017 relative à la pénétration, à l'occupation ou au séjour illégitime qui a érigé le squattage en infraction pénale.
J'en parlerais à mon avocat, mais j'imagine que les squatteurs actuellement présents s'en moquent et auront fuit le logement avant l'arrivée de la police et du système judiciaire; et que le locataire responsable (actuellement à l'étranger) ne se représentera pas sur le territoire et disparaitra dans la nature.
Mais je n'ai d'autre choix que de dépenser des sommes supplémentaires pour entreprendre ces démarches, et limiter les pertes..
#7 Re : Locations et baux » Locataire sur un autre continent, co-locataires squatteurs » 01-12-2025 22:06:04
Le loyer est payé? Par qui?
Il y a un compteur specifique pour l'appart maintenant?
Qui est domicilié à cette adresse?
Quelle est l'activité professionnelle de ces squatters?
Le loyer était initialement payé par le locataire enregistré dans le bail, depuis son départ, les loyers de retard se sont accumulés, et depuis sont réglés de main en main par les personnes présente dans le bien (ce que j'estime être des squatteurs). Donc pour répondre à votre question, par un inconnu.
Il y a un compteur spécifique qui concerne leur logement, et un autre logement en cours de rénovation (leur logement est censé disparaitre, les travaux d'installation de nouveaux compteurs ont été réalisés malgré leur présence et cette double distribution est présente pour leur permettre d'avoir de l'eau jusqu'à leur départ qui est censé avoir eu lieu déjà bien avant l'installation des nouveaux compteurs).
La seule personne domiciliée à cette adresse est "censée" être le locataire inscrit sur le bail, mais la réalité est qu'il n'est pas domicilié dans ce logement selon la commune , aucun certificat de domicile n'existe. Sur le contrat de bail, jusqu'à 5 personnes y habitent, mais selon les informations publiques, personne n'y vit.
Aucune idée concernant leur activité professionnelle. Ils pourraient être travailleurs journaliers, je n'en ai pas la moindre idée, et aucun d'entre eux n'accepte de me présenter la moindre preuve de travail, ou de quoique ce soit qui pourrait les identifier. Ils ne sont pas forcément présent dans le logement la journée, c'est tout ce que je sais.
(...) Vivaqua?
Au service téléphonique, ils m'ont confirmé ne pas pouvoir couper l'eau, ils m'ont redirigé vers le service plainte de la société, à contacter par mail, réponse endéans les 2 mois.
Mais s'agit-il de squatters ou de personnes qui occupent un bien sans titre ni droit ?
Le locataire inscrit sur le bail est à l'étranger depuis de nombreux mois, et me ment sur son retour prochain qui est toujours à quelques jours dans le futur, ou une semaine. Les personnes habitant actuellement le logement refusent de me montrer leurs papiers d'identités, je ne connais pas bien la différence entre un squatteur et une personne sans titre ni droit à cet égard, cela pourrait être même de la sous-location pour ce que j'en sais, je n'ai aucune preuve et aucun moyen de le savoir selon moi. Imaginez un taudis avec des lits un peu partout, devenu insalubre par leur présence, qui ne font aucun compte de grandes fuites d'eau bien visibles, voir les redirige dans leur douche pour éviter de salir le sol, ne préviennent personne.
Les personnes présentes dans le logement actuellement ont été supposément invitées par le locataire inscrit au bail, il en connait la plupart j'ai l'impression. Ce ne sont pas des personnes inconnues pour lui, certains d'entre eux ont sont numéro de téléphone, et connaissent son nom.
#8 Locations et baux » Locataire sur un autre continent, co-locataires squatteurs » 01-12-2025 22:06:04
- pumableu
- Réponses : 11
Bonjour,
Je viens à vous pour avoir vos lumières, très affecté et déprimé par une situation qui est mienne.
Je vous brosse le tableau.
J'ai hérité de plusieurs appartements à Bruxelles, l'un deux, possède un contrat de bail réalisé par le précédent propriétaire.
Ce contrat de bail garanti que leur consommation d'eau et d'électricité "normale" sera payée par le propriétaire.
Le logement est normalement habitée par un locataire seul inscrit sur le contrat de bail, mais possède plusieurs co-locataires.
J'ai annoncé depuis longtemps maintenant leur départ pour cause de travaux, par mise en demeure. Tout est fait dans les règles, mais ils ne sont pas partis, pire, le locataire est même parti dans un autre pays pour y travailler/y loger (donc pas en vacances).
Reste dans le logement ses comparses, qui refusent de me présenter leur documents d'identités, imaginez des illégaux dans un taudis, et vous en aurez une bonne vision. Ce sont des squatteurs à mes yeux.
J'ai lancé une procédure en justice de paix pour les expulser et faire reconnaitre l'argent qu'ils me doivent, je dois passer par un avocat/huissier pour faire parvenir la citation à comparaitre au tribunal (parce que le locataire n'a pas de certificat de domicile, je ne peux pas l'assigner moi même).
Les compteurs d'eau ayant été commun jusqu'à il y a peu, leur consommation d'eau a explosé cette année (suite à fuite d'eau qu'ils ont laissé couler c'est le cas de le dire), me forçant bientôt à payer plusieurs milliers d'euros au fournisseur d'eau.
Je suis en train d'essayer de faire signer un papier de transfert de compteur d'eau, pour les nouveaux compteurs individuels, pour mettre les prochaines factures à son nom. L'ennui c'est qu'il repousse la signature du document, feint l'ignorance ou trouve des excuses.
De plus, les personnes présentes n'ont pas grand chose à faire du fait qu'une fuite soit présente ou non.
Je me retrouve dans une situation ou je suis totalement pied et poings liés en attendant que la justice daigne faire son oeuvre, ce qui va prendre des mois, mois pendant lesquels ils peuvent me mettre sur la paille si ils le souhaitent en laissant les robinets ouverts.
Ils ne sont pas enregistrés sur le compteur d'eau, ils sont probablement illégaux, le locataire inscrit sur le contrat de bail à l'étranger qui feint l'ignorance. Je ne vois rien qui me permettrait de penser qu'ils s'acquitteraient de cette dette dans le futur, ils n'ont qu'à disparaitre dans la nature le moment ou la justice viendra jouer ENFIN, son rôle.
Je ne connais pas de moyen légaux pour les inviter à signer ce papier de transfert de compteur, ou les inquiéter suffisamment pour me rembourser à temps, ou faire attention à leur consommation d'eau...
Je n'ai pas le droit de couper leur accès à l'eau, la police ne peut pas intervenir, la justice va mettre des mois à agir...
Que feriez vous pour motiver légalement des gens comme eux ? A signer le transfert de compteur ?
Quoique je fasse, ou que je regarde, j'ai l'impression que je n'ai plus qu'à serrer les dents et attendre la gigantesque facture au bout du chemin..
#9 Re : Locations et baux » Constitution d'un dossier de preuves - Justice de Paix » 25-11-2025 18:50:59
Merci pour vos réponses, des évidences le sont parfois moins quand la tête fait un surplus d'ennuis 
#10 Locations et baux » Constitution d'un dossier de preuves - Justice de Paix » 25-11-2025 18:50:59
- pumableu
- Réponses : 3
Bonjour à tous,
Je suis malheureusement arrivé à un point, avec deux locations, où la procédure en justice de paix est nécessaire pour :
1° Reconnaitre la dette née de manquement au loyer et charges (Avoir la menace d'un huissier me sera utile).
2° Valider la fin de bail pour travaux, avec expulsion à la clé (Ils ont dépassé la date limite de plusieurs mois déjà).
3° Autoriser la réalisation de l'état des lieux de sortie par un Expert (l'entrée a été faite à l'amiable mais le logement étant totalement rénové, preuve de l'entrepreneur et devis à l'appui, un Expert Immobilier m'a assuré du poids de tels documents devant un Juge.)
Mes griefs sont plus nombreux mais ces 3 points sont ce que je souhaite obtenir du jugement.
Néanmoins il s'agira de ma toute première fois au tribunal de paix (de Schaerbeek, à Bruxelles), et je tâtonne les étapes à suivre.
Je m'interroge donc sur la nécessité et la démarche d'envoyer le dossier de preuves à la partie adverse (ici les locataires en question).
J'ai rassemblé des éléments écrits et visuels, mais je ne peux pas m'empêcher de ne pas apprécier d'envoyer mes extraits de comptes à ces personnes.
Mr. Grmff ici présent semble avoir fréquenté le tribunal de paix en de nombreuses occasions, avez vous la même pudeur que moi?
Quelle est votre expérience à ce sujet?
#11 Re : Locations et baux » Y a pas que Grmff , petite historiette ordinaire d'une locataire hors d'âge. » 30-11-2025 21:58:47
. Et un bel appart a plus de chances d'attirer de bons locataires solvables... en tout cas je vous le souhaite.
Je vais m'accrocher très fort à cette idée..
#12 Re : Locations et baux » Dette, locataire décédé et procès en cours » 15-02-2026 11:23:37
Mes questions:
1. Le décès d'une partie à un procès implique-t-il l'arrêt de la procédure?
PIM a répondu à votre question dans la mesure ou le décès est connu de son avocat.
En guise d'à côté, je tiens à préciser que si la justice n'est pas au courant du décès de l'intéressé (l'avocat ne prend pas contact), le procès continue bel et bien; la justice n'ayant aucun problème à juger un mort.
Je me permet de vous raconter ce qui m'est personnellement arrivé concernant une procédure en cours malgré un décès.
C'était le cas de mon père, et la décision du tribunal de commerce est tombée 1 mois après que la déclaration de succession ai été signée de ma main. Bien sûr je n'avais aucune connaissance de cette affaire en cours, et je ne l'ai appris que par chance en retournant une dernière fois sur l'adresse mail de mon paternel qui venait de reçevoir un mail paniqué de l'avocat devant le résultat catastrophique du jugement.
J'étais blanc comme un linge en voyant le montant à 5 zéro que réclamait l'état en punition de ses précédentes fautes entrepreneuriales.
J'ai contacté le notaire, qui a en premier lieu été paniqué et m'a fait le reproche de ne pas lui avoir communiqué la présence d'un procès dont je n'avais aucune connaissance. Après recherches d'avocats spécialisés, et malgré avoir demandé au dit notaire de préparer une succession sous réserve d'inventaire; le fait qu'il n'ai rien trouvé ne constitue pas une faute en soi de sa part.
J'ai contacté l'avocat en charge de l'affaire, et à la vue de ma situation toute particulière, je suis en contact trimestriel avec l'état, qui me fera payer moins que prévu (le montant en cours de négociation n'étant même pas proposé par l'état, c'est mon avocat et moi qui devons proposer des sommes et attendre le passage de la comète de Halley pour avoir une réponse négative sans plus de précision). J'ai fait valoir autant que possible mes droits évidemment, autant que possible et avec beaucoup d'arguments, mais c'est tout de même une potentielle prune qui dépasse les 25k€ que je vais devoir casquer.
Cadeau de l'administration.
#13 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
pumableu a écrit :Bonjour à tous,
je possède un appartement loué par une famille de deux adultes (tout deux au CPAS, en tout cas une certitude pour la signataire principale) et de possiblement 2 à 3 enfants. Après moultes péripéties , cette famille se prépare à quitter le logement tout en refusant de signer l'état des lieux de sortie prochain qui sera réalisé par un expert, prétextant des accords/ententes/discussions avec le précédent propriétaire (mon défunt père).
La situation financière est la suivante :
-Avant ma gestion, ils ont été condamné après un jugement et un appel, à verser une somme d'environ 3.000€ de loyers et frais impayés, par tranches mensuelles. Ils n'ont respecté le jugement que deux mois, avant de cesser d'épurer cette dette.
Ils ?
La locataire et son compagnon ?
La locataire. D'ou mon espoir qu'ils soient mariés ou solidaire de ce qui va leur arriver
#14 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
La locataire présentée comme "la locataire principale" ?
La locataire est l'unique personne inscrite sur le contrat de bail, cependant elle a un compagnon. (J'ai du faire attention de l'inscrire aussi dans le courrier annonçant la rupture du bail pour travaux, sur les conseils de mon avocat).
Je ne connais pas leur situation maritale, si ils ne partagent pas leurs dettes, c'est donc évidemment mauvais pour moi.
#15 Re : Locations et baux » Une personne âgée peut-elle encore se loger? » 07-09-2025 17:26:12
Quand on est locataire, peut-on encore louer quand on est vieux?
Je suis un propriétaire bailleur tout neuf mais l'interrogation du devenir des personnes âgées m'avait déjà interpellé.
Au delà des difficultés qu'une personne du 3e âge va rencontrer si il n'habite pas en famille ou a accès à la propriété, la question de son impact se pose.
Je vous rejoins dans la stabilité qu'apporte un tel locataire. En mettant de côté les dégâts de l'âge sur la santé et l'esprit au fil du temps, on ose espérer une plus grande responsabilité de sa part et un revenu régulier.
J'ai tout de même pu lire sur ce forum il y a peu l'expérience d'un bailleur ayant affaire à une dame en perte de ses facultés, qui génère des problèmes de cohabitation et d'entretien.. Si elle ne représente probablement pas la norme, sur quelle étude pourrais-je fier mon jugement, concernant l'état des seniors en location? Probablement uniquement l'expérience de bailleurs tels que grmff avec de nombreuses propriété, ou d'autres encore très déterminés ayant fait de la rafle en sortie de Bingo leur business plan.
En mettant sur le pied d'égalité l'absence de prédiction fiable sur le futur départ ou négligence d'un jeune locataire, et le décès ou la perte de faculté d'un ancien; on en est réduit à peu d'éléments fiables à mon sens.
Aspect social et tricot dominical de côté, un locataire ayant connu le minitel sera probablement plus honnête lors de son entretien avec vous, même sans s'en rendre compte dans ses réaction. C'est du moins ce que j'espère, parce qu'une fois le bail signé, remettre mémé sur le marché de la location façon lancé de tronc écossais, ce ne sera peut être pas aussi simple si avis de juge il doit y avoir.
#16 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
Les biens qui ne peuvent être saisis
Code judiciaire , cinquième partie, chapitre 5, articles 1408 à 1412quinquiesentre autres article 1410 (version bruxelloise),
§ 2. Ne sont ni cessibles ni saisissables à charge du bénéficiaire les créances suivantes :
7° les sommes payées à titre de minimum de moyens d'existence
8° les sommes payées a titre d'aide sociale par les centres publics d'aide sociale.JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 056/justel
Merci pour ces précisions, le compagnon ne semble pas selon ses dires au CPAS, et leurs mouvements répétés dans une Mercedes Classe A W176 me laisse à penser que c'est probablement la seule chose à saisir.
Seul l'huissier pourra me confirmer la propriété et l'état du paiement du dit véhicule, mais étant donné la quantité de problèmes que ces gens ont générés sur maintenant 2 générations de ma famille, je suis prêt à prendre le risque.
#17 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
Un doute me vient,
Il s'agit de la conclusion d'un jugement en appel concernant une locataire.
Pouvez vous me confirmer la signification du passage : "(...) la totalité de la somme due deviendra exigible, de plein droit et sans mise en demeure", comme étant la l'aval du juge de faire appel à un huissier?
Qu'en somme, il ne me reste qu'à décrocher mon téléphone et présenter le jugement à un huissier de mon choix?
#18 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
Congé "pour gros travaux"
Le texte bruxellois
Code bruxellois du logement
Durée du bail
article 237
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;
2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, À TOUT MOMENT, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Le bailleur communique au preneur LORS DE LA NOTIFICATION DU CONGÉ OU AU PLUS TARD DANS LES DEUX MOIS QUI SUIVENT, SOIT LE PERMIS D'URBANISME QUI LUI A ÉTÉ OCTROYÉ, SOIT UN DEVIS DÉTAILLÉ, SOIT UNE DESCRIPTION DES TRAVAUX ACCOMPAGNÉS D'UNE ESTIMATION DÉTAILLÉE DU COÛT, SOIT UN CONTRAT D'ENTREPRISE, FAUTE DE QUOI LE PRENEUR PEUT DEMANDER D'INVALIDER LE CONGÉ. Cette action doit être intentée à peine de déchéance AU PLUS TARD DEUX MOIS AVANT L'EXPIRATION DU DÉLAI DE PRÉAVIS.
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.
Fort heureusement, j'ai envoyé tout les devis à chaque locataire rapidement, aucune faille de ce côté là.
#19 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
Pendant 6 mois, il est possible de suivre un recommandé sur le site internet de la poste. Si les 6 mois ne sont pas passé, je vous suggère de télécharger l'historique. C'est une pièce qui peut être utilisé devant un tribunal.
Oh je sais qu'ils n'ont simplement pas récupéré leur recommandé, il m'a été retourné par la poste. Ce seul courrier tamponné validé pour retour et tout le toutim suffit, j'imagine.
C'est la première fois que j'entend telle chose. Je dois avoué que j'ai des peines à suivre la législation constamment changeante.
J'ai sauté trop vite dans une conclusion de l'IA sur google.. la source étant ceci : https://www.jgs-avocats.be/articles-juridiques/
Pour autant qu'on puisse identifier de manière indiscutable l'expéditeur du message. Est-ce faisable?
Mon avocat m'avait affirmé qu'une source de message comme whatsapp, ou SMS, a autant de valeur qu'un mail d'un point de vue juridique. Et il s'agit de son numéro, j'espère donc que oui !
#20 Re : Locations et baux » Dette en souffrance après départ locataire (BXL) » 07-09-2025 19:29:37
Quelle est cette législation ?
Une léglislation Wallone sur les baux d'exploitation agricole.. Je viens de me faire avoir par l'IA lors de ma recherche, honte sur moi.
Mais tant mieux pour ma situation, en quelque sorte
Et j'ajouterais :
1 quelle est la motivation du congé ? par exemple : bail arrivé à échéance, congé donné pour occupation personnelle...
2 quelle est la date précise d'entrée en vigueur du bail ?
1. Travaux globaux dans l'immeuble, si tout les logements sont touchés et seront inhabitables. Il m'est possible de fermer les baux tous ensemble, avec un préavis de 6 mois, sans me baser sur une autre date.
2. Les baux ont tous dépassé les 3 ans, et la date d'entrée en vigueur n'impacte en rien le procédé lorsqu'il est entrepris pour raison de gros travaux (confirmé par avocat)
Je ne questionne pas du tout la légitimité de mon action, mais je comprends que je doive m'en expliquer devant le juge pour une potentielle validation.
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