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#2 Re : Copropriétés forcées » Majorité pour remise en peinture des communs » 06-04-2022 14:24:16

Merci GT pour votre dernière réponse.

L'AG aurait donc pu considérer cette remise en peinture comme des travaux conservatoires.

romon

#3 Re : Copropriétés forcées » Majorité pour remise en peinture des communs » 06-04-2022 14:24:16

Bonjour GT,

Je me suis peut-être mal exprimé. L'assemblée générale était valable constituée (double majorité).

La question est de savoir si la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés est suffisante  ou si il faut une majorité des 2/3 de tous les copropriétaires pour des travaux de remise en peinture des couloirs.....?

romon

#4 Re : Copropriétés forcées » Majorité pour remise en peinture des communs » 06-04-2022 14:24:16

Bonjour Marcobrux,

Merci pour votre réponse.

Pour situer le contexte, c'est une petite copropriété gérée par un copropriétaire-syndic. Celui-ci, hésitant entre la majorité absolue et la majorité de 2/3,  la  règle de la majorité des 2/3 a été appliquée pour éviter toute contestation et les travaux n'ont pas été approuvé, car cette majorité n'était pas atteinte (moins des 2/3 de copropriétaires présents ou représentés).

Lors d'une recherche sur internet, je me suis rendu compte, qu'en France, la remise en peinture à l'identique est considéré comme travail conservatoire (voir par exemple : https://www.baticopro.com/guides/la-pei … leur.html) et, qu'en Belgique,  l'article 577-7 § 1er 1° b) précise que la majorité des 2/3 n'est pas d'application pour des travaux conservatoires....

Je n'ai rien trouvé à ce sujet pour la Belgique, d'où la question posée.

romon

#5 Copropriétés forcées » Majorité pour remise en peinture des communs » 06-04-2022 14:24:16

romon
Réponses : 14

Bonjour,

Quelle majorité est requise pour effectuer des travaux  rafraichissement de la peinture des communs (hall, couloirs, cage d'escalier) dans un immeuble qui a 15 ans :
- majorité des 2/3?
- majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés car considéré comme travaux conservatoires?

Merci pour vos réponses

#6 Re : Copropriétés forcées » balcon séparé d'un appartement par couloir des communs » 04-03-2021 16:29:52

Merci bada et grmff,

Vos réponses confortent notre point de vue. Nous avons reçu début de cette semaine une nouvelle mouture du projet comportant l'ajout de ces balcons. Nous étions emballés par la première version qui répondait à nos attentes, mais ceci nous a laissé perplexes.

romon

#7 Copropriétés forcées » balcon séparé d'un appartement par couloir des communs » 04-03-2021 16:29:52

romon
Réponses : 3

Bonjour à tous,

Nous sommes intéressés par l'achat d'un appartement dans un nouveau projet (appartement 1 dans l'image jointe). Le couloir des communs donnant accès à cet appartement 1 passe devant l'appartement 2 dont le balcon 2 est séparé par ce couloir. Ce balcon 2 est accessible via une porte-fenètre donnant sur ce couloir.
ExtraitPlan.JPG
Je n'ai jamais vu ce type de configuration où le balcon est séparé de l'appartement. J'aimerais savoir si ce type de configuration pourrait être problématique au niveau cohabitation, car les occupants de l'appartement 2 devront traverser régulièrement ce couloir commun pour se rendre sur leur balcon. Qu'en pensez-vous?
L'acte de base et le règlement de copropriété ne sont pas encore disponibles.

De plus, un local de cet appartement 2 (bureau ou chambre) a une fenêtre donnant sur ce même couloir commun. J'ai déjà eu l'occasion de voir ce type de configuration. Avez-vous des suggestions à faire concernant cette fenêtre ( utiliser un vitrage translucide.......) que je pourrais répercuter auprès du promoteur?

Merci à vous pour vos réponses.

romon

#9 Copropriétés forcées » Modification de la répartition des charges : acte notarié? » 20-02-2020 06:07:00

romon
Réponses : 4

Bonjour,

Notre copropriété envisage de modifier la répartition des charges sans modification des quotités dans l'acte de base. Cette modification doit-elle faire l'objet d'un acte notarié ou peut-elle être simplement actée dans le ROI?

romon

#10 Re : Copropriétés forcées » Répartition honoraires syndic entre copropriétaires » 26-04-2018 05:56:34

GT a écrit :

Et si le brave pimonaute nous informait des dispositions reprises dans les règlement de copropriété de son ACP concernant la répartition des honoraires du syndic.

Ce sont celles-ci qui s'appliquent (sans état d'âme) aussi longtemps qu'un copropriétaire n'a pas demandé et obtenu soit une décision à l'AG sur une autre répartition de ces frais ( majorité des 4/5, art. 577-7, § 1, 2°, a) soit un jugement sur un autre mode de répartition des charges (art. 577-9, § 6, C. civil).

Bonjour,

Je remercie tous ceux qui ont apporté des réponses constructives à ma question.

Notre règlement de copropriété ne prévoit aucune exception concernant la répartition des honoraires du syndic.

Je retiens de vos explications que les honoraires sont donc soumis à la même clé de répartition que toutes les autres charges.

Si on souhaite modifier la répartition des honoraires, il faut une décision de l'AG avec une majorité des 4 cinquièmes ou un jugement.

romon

#11 Copropriétés forcées » Répartition honoraires syndic entre copropriétaires » 26-04-2018 05:56:34

romon
Réponses : 33

Bonjour,

Les tarifs des syndics sont parfois exprimés en Euros par appartement et mois (par exemple 25€/mois.appartement). On aurait donc pour un immeuble de 16 appartements des honoraires annuels de 16x12x25 = 4800€.

Lors du calcul annuel de la répartition des charges, est-ce que cela signifie que les charges seront identiques par appartement indépendemment des millièmes ou y aura-t-il une ventilation proportionnelle aux millièmes?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

#12 Re : Locations et baux » Entretien éclairage de secours des communs : charges locatives? » 13-04-2017 11:39:37

Merci à ceux qui ont répondu à ma question.

Je vois que le sujet ne fait pas l'unanimité puisque erico et pim considèrent que ce sont des charges locataires alors que dach a une réponse nettement plus nuancée.
Merci également à grmff pour la piste du remplacement par un éclairage led en cas de nécessité de remplacer les batteries.

#13 Locations et baux » Entretien éclairage de secours des communs : charges locatives? » 13-04-2017 11:39:37

romon
Réponses : 15

Bonjour,

J'aimerais savoir qui du locataire ou du bailleur paye les charges d'entretien de l'éclairage de secours des communs dans un immeuble à appartements, notamment :
- contrat d'entretien annuel;
- remplacement tubes d'éclairage;
- remplacement des batteries,

lorsque ce n'est pas explicitement prévu dans le bail.

nb : le syndic place ces charges dans les charges locatives.

Merci pour vos réponses

#14 Re : Copropriétés forcées » Contributions fonds de réserve » 15-01-2013 18:05:44

panchito a écrit :

C'est un pro votre Syndic?

Evidemment, les fonds de réserve doivent toujours être appelés en fonction des quotités!!

C'est une petite copropriété (8 copropritaires) et le syndic est bénévole (copropriétaire). Certains s'étaient étonnés lors de la prise de cette décision , mais il avait déclaré qu'il s'était inspiré d'autres copropriétés.

#15 Copropriétés forcées » Contributions fonds de réserve » 15-01-2013 18:05:44

romon
Réponses : 4

Lors d'une des premières AG de notre copropriété, il a été décidé sur proposition du syndic et du conseil de gérance de verser des contributions mensuelles au fonds de réserve. Le montant est le même pour tous les copropriétaires alors que la répartition des charges varie  suivant les quote-parts dans un rapport de 1,0 à 1,4.

Des travaux d'amélioration vont être effectués cette année en faisant appel, pour la première fois, au fonds de réserve.

J'aimerais savoir :

1) s'il est courant d'avoir des contributions au fonds de réserve indépendantes des quote-parts?

2) comment devra être ventilé cet investissement entre les différents copropriétaires?

romon

#16 Re : Copropriétés forcées » Construction sans autorisation sur terrain de la copropriété » 06-01-2013 21:14:45

Shanti a écrit :

  il en a fait sa cuisine ...
Shanti

Si cette construction est maintenue, avec l'accord des autres copropriétaires et une régularisation auprès de l'urbanisme, l'AG peut aussi envisager une modification de la répartition des charges communes, avec une augmentation de celles-ci pour l'appartement concerné car la superficie de son appartement a augmenté. Il faut pour cela une majorité des 4/5 des voix.

#17 Re : Copropriétés forcées » Question difficile.... Très » 18-11-2012 10:24:53

laurentdw a écrit :

Bonjour à tous et à toutes

Avant de poser la question, je me permets de vous exposer la  situation
Un domaine composé de deux bâtiments( A et B) - même syndic. L'éclairage extérieur part du bâtiment A.
L' A.G. de base du bâtiment A a eu lieu; celle du   B  a eu lieu après le 31/3/2012. Note: des personnes habitent déjà le bâtiment B avant le 1/11/2011
un Bilan du 1/4/2011 au 31/3/2012. Ce bilan demande aux seuls membres du bâtiment A de payer l'éclairage extérieur
Question : Cela est - il légal?

En vous remerciant pour votre éclairage

1) Voir dans l'acte de base si cet éclairage fait partie des parties communes générales (donc communes à tous les immeubles) ou des parties communes particulières de l'immeuble A.   Y-a-t-il dans l'immeuble A un compteur spécifique pour l'éclairage des parties communes générales  différent du compteur des parties communes particulières de cet immeuble?

2) si commun aux deux immeubles et sans clauses spécifiques dans l'acte de base, les charges communes d'éclairage sont à charge du promoteur avant la réception provisoire de chaque partie privative et à charge du propriétaire après cette réception, aussi bien pour l'immeuble A que pour l'immeuble B

3) Y-a-t-il des AG séparées pour les immeubles A et B? Que prévoit l'acte de base? En principe, s'il n'y a qu'un seul acte de base pour les deux immeubles,le syndic doit convoquer une fois par an une AG ordinaire de tous les copropriétaires de tous les immeubles. Si ,en plus,l'acte de base prévoit des associations partielles (association par immeuble avec personnalité juridique), le syndic doit également convoquer des AG séparées de ces associations partielles.

romon

#18 Re : Copropriétés forcées » vente : fond de roulement » 27-04-2012 08:04:38

Ce transfert a effectivement été voté en AG après l'élection du nouveau syndic (professionnel), en remplacement du syndic bénévole, qui, lors de l'AG précédente , avait annoncé sa démission à la fin de son mandat annuel.

romon

#19 Re : Copropriétés forcées » vente : fond de roulement » 27-04-2012 08:04:38

Je crois que ma question a été mal comprise. Au cours d'une AG antérieure à la vente, il a été décdé de transférer X EUR du fond de réserve vers le fond de roulement car ce dernier était insuffisamment approvisionné pour la gestion courante d'après les estimations du nouveau syndic.

La somme X fait maintenant partie du fond de roulement mais provient du fond de réserve.

Comme elle fait partie maintenant du fond de roulement, est-ce que la quote-part du vendeur dans cette somme X doit lui être rétrocédée?

romon

#20 Copropriétés forcées » vente : fond de roulement » 27-04-2012 08:04:38

romon
Réponses : 12

Bonjour,

Sauf erreur de ma part, lors d'une vente, le vendeur récupère sa quote-part dans le fond de roulement après déduction des charges et l'acheteur doit reconstituer cette quote-part.

Lors de l'AG précédent la vente le syndic bénévole a été remplacé par un syndic professionnel; pour faciliter la gestion courante, le fond de roulement a été alimenté par transfert de X Euros depuis le fond de réserve.

Est-ce que la règle reprise ci-dessus est aussi d'application pour ce montant transféré depuis le fond de réserve?

Bien à vous

Romon

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