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#1 Re : Locations et baux » Baux - Clause d'exclusion de l'article 5.74 CC » 22-05-2024 14:45:45
Merci, cet article-ci est tout aussi intéressant que celui que je référençais dans mon message :-)
Néanmoins le doute m'ayant poussé à poser ces 2 questions subsiste.
Cette possible clause d'exclusion peut-être être apportée aux baux d'habitation principale (régionalisés, et généralement légalement barricadée).
Quelqu'un disposerait de cette clause devenue standard dans les contrats SNPC ? (et qui, si elle est présente dans les baux pour résidence principale, répondrait aussi à la première question :-))
#2 Re : Locations et baux » Création d'un logement une personne » 20-05-2024 00:54:21
Généralement, il y a beaucoup de permissions et de dérogations lorsqu'on loue une partie de sa propre maison.
En Airbnb, je ne suis pas spécialiste, mais je doute que vous ayiez la moindre démarche urbanistique à faire...
#3 Re : Locations et baux » Baux - Clause d'exclusion de l'article 5.74 CC » 22-05-2024 14:45:45
Désolé Mr. PIM... après l'IPI, qui m'a déjà pris bcp de temps, j'ai lancé plein de projets... et j'essaye qu'ils fonctionnent tous bien :-)
Clause de hardship : ce sont des clauses générales sur des contrats long terme, qui permettent de renégocier certains termes d'un contrat lorsqu’une modification majeure intervient.
(C'est sûrement issu de mon vocabulaire de vie antérieur... pas sûr que ça soit utilisé couramment)
#4 Locations et baux » Baux - Clause d'exclusion de l'article 5.74 CC » 22-05-2024 14:45:45
- Himura
- Réponses : 4
Bonjour à tous,
(long time no see... j'en suis désolé)
Je lisais l'article sur la réforme du CC - encore : https://www.pim.be/la-reforme-du-code-c … -contrats/
J'en conclus, entre autre, qu'il serait prudent d'introduire une clause d'exclusion de l'article 5.74 (sur l'imprévisibilité) dans les baux.
Cette exclusion est légalement possible, via une clause de hardship.
Du moins, j'en suis sûr pour les baux commerciaux.
Je le suis moins en ce qui concerne les baux d'habitation... Une confirmation ?
Fainéantise oblige : l'un de vous a-t-il déjà pondu une jolie clause en ce sens ? (bien qu'il suffise manifestement de le mentionner, simplement)
#5 Re : Locations et baux » question niveau changement de proprietaire avec renon et indexation de loyer » 12-10-2023 22:03:51
Arko nous indiquait que l'enregistrement a été réalisé par le nouveau propriétaire.
Il est donc en droit d'indexer.
Par ailleurs, le locataire n'a aucun droit d'exiger une preuve de transfert de la garantie locative entre ancien et nouveau propriétaire. Il est étranger à la transaction effectuée, et les arrangements éventuels.
Il est cependant légitime qu'il demande sa déduction au nouveau propriétaire à sa sortie.
(Et le nouveau propriétaire n'a d'autre choix que d'en tenir compte, qu'il l'ait reçue ou non. Ce serait alors à lui de faire valoir une réclamation auprès de l'ancien propriétaire, au besoin, sur base d'un vice lors du transfert des droits).
#6 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie et locataire absent » 12-10-2023 21:35:41
Ce n'est pas toujours pareil.
A la JP de Liège, les juges (surtout une, bien connue...) rejette systématiquement tout élément de preuve, si elle ne dispose pas d'un ELS contradictoire. Et peu importe si des dégâts sont prouvés, s'il y a des arriérés, et si le locataire a volontairement esquivé l'ELS.
Au temps pour la notion de "preuve par toute voie de droit"...
Ceux qui ont le courage ont gain de cause en appel... mais il faut y aller. Et les procédures sont tellement longues que bien souvent, ça passe.
En conclusion, il faut tout de même être trèèès prudent avec cette notion. Et il me parait bien préférable d'introduire une requête urgente pour demander la désignation d'un expert au plus tôt.
#7 Re : Législations régionales » Compteurs / règlementation en RW au 1/1/2024 » 06-11-2023 13:14:23
Je ne parviens pas à trouver une information claire, en ce qui concerne les éventuels décompteurs en place.
S'il est toléré que des calorimètres ou un autre système soient en place pour du chauffage collectif.
Il me paraitrait logique d'autoriser tout autant les décompteurs électriques existants (ou d'eau - bien que ça reste hors du champs de la communication, bizarrement).
#8 Re : Législations régionales » Compteurs / règlementation en RW au 1/1/2024 » 06-11-2023 13:14:23
Pour info et lien complémentaire : https://www.cwape.be/node/145#compteurs … ligatoires
Il y est précisé un premier élément de réponse :
En gaz, cette obligation ne vaut pas si l’immeuble est alimenté en gaz uniquement pour une installation collective (par exemple afin d’alimenter une chaudière unique pour tous les appartements). L’obligation de faire placer un compteur par appartement n’est d’application que s’il existe une utilisation finale individuelle, à savoir que si le gaz est acheminé jusqu’aux appartements par exemple afin d’alimenter une cuisinière au gaz, une chaudière ou chauffe-eau individuel au gaz, etc.).
#9 Locations et baux » Etat des lieux de sortie - Peut-on vraiment éviter le partage des frais ? » 24-02-2023 23:04:48
- Himura
- Réponses : 1
Bonjour à tous 
(Long time, no see... je sais 
)
Un peu par hasard, je relis le décret wallon relatif au bail de résidence principal.
Et je tombe sur son article 27 §4, qui indique :
Chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
Il nous est souvent arrivé d'indiquer que, si les parties ne souhaitaient pas/plus partager le coût de l'état des lieux, chacun pouvait se (faire) représenter, sans intervenir dans le coût de l'autre partie.
("Je ne veux plus payer d'expert, donc je vous en laisse l'entière charge, cher monsieur").
A la lecture de cet article, je pense qu'il y a matière à contester cela.
D'autant que le décret prévoit qu'en cas de désaccord --> Justice de paix et partage des coûts de l'expert judiciaire désigné.
#10 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Du travail de pro » 11-10-2023 19:53:46
Sur celui-ci, au moins, il y a une explication logique.
Les tirants sont généralement posés au scellement chimique. Ils n'avaient pas le bon patron (de guidage)... ou ont changé de poteau ensuite.
#11 Re : Informations en vrac... » La contribution au Fonds d'aide juridique de 2ème ligne augmente » 23-10-2022 11:11:20
Ben oui... c'est très pratique et ça permet de voir, dans les salles d'audience, que les seules personnes représentées sont :
- soit aisées et lassées
- soit "débutantes"
- soit des assistés judiciaires (et vous aurez compris où va la majorité !)
Dernièrement, j'ai eu un cas 'banal' d'un couple qui ne payait pas son loyer. Ils l'admettent, mais jouent avec mes pieds.
Résultat : ils ont 2 avocats distinct au tribunal (pro deo), qui jouent la procédure exagérément (je les soupçonne d'agir ainsi uniquement pour leur propre facturation d'ailleurs...) et je suis bien sûr tout seul face à un juge qui me lance un regard compatissant lorsqu'il prononce les reports et/ou agenda contre lesquels on ne peut s'opposer...
#12 Re : Législations régionales » Base légale - Indemnité compensatoire de préavis » 23-10-2022 11:12:04
Qu'appelez-vous indemnité compensatoire de préavis?
La loi n'utilise pas ce terme...
Les quelques jugements trouvés pour Charleroi, Tournai et Liège utilisent ce terme, en tout cas.
Sont ciblés ici les indemnités dues si le préavis n'est pas presté correctement.
Cas facile : un locataire part du jour au lendemain.
Il m'apparait évident qu'il est alors redevable d'une indemnité de 3 mois, compensatoire au préavis non-presté (+ d'éventuelles indemnités de relocation, de dégâts locatifs, de rupture anticipative, etc. ; mais c'est un autre sujet).
Mais je vous rejoins, la loi est muette en cas de préavis raccourci, et les juges rabattent régulièrement le peu que la loi accorde aux propriétaires...
J'ai du mal à croire qu'il n'existe pas d'Arrêté, une jurisprudence, ou au pire une circulaire qui discute du sujet.
Si l'on s'en tient aux jugements "en équité" (comprendre "rabottés pour un compromis à la Belge"), aucune des parties n'a jamais intérêt à respecter pleinement ses obligations premièrement conclues...
#13 Re : Ventes et achats » habiter en tant que propriétaire une partie d'immeuble de rapport non reconnu » 24-10-2022 09:28:10
Bonjour,
J'ai visité un immeuble divisé en 4 appartements.
2 sont en ordre d'urbanisme et loués.
1 est très mansardé, je ne crois pas pouvoir le régulariser.
1 dernier est une annexe vers l'arrière, en fort bon état, mais, quoique avant 94 l'immeuble puisse prouver 4 locations dans l'immeuble, la ville de Liège ne semble pas vouloir octroyer de permis pour cette partie là (le propriétaire actuel ne s'est pas vraiment investi très fort pour y arriver). Si je me domicilie moi-même dans cette dernière partie, en tant que propriétaire, dois-je aussi la régulariser ?
Je serais ravie d'avoir des informations :-)
Si vous pouvez prouver 4 ménages avant 1994, cela vaut la peine de forcer la régularisation.
L'urbanisme de la Ville de Liège est tristement reconnu comme malhonnête et abuse de son pouvoir autant que faire se peut.
Ils feront donc tout ce qui est possible pour ne rien régulariser (sauf si vous connaissez un politicien local... dans ce cas, par contre, vous pourrez faire passer n'importe quoi...). Mais ils peuvent difficilement aller contre la loi, si vous êtes assez tenace.
Au besoin, faites-vous assister d'un architecte qui a l'habitude de ce type de dossier. Plusieurs savent y faire, et les réponses officielles sont également d'une autre teneur (bien qu'encore une fois, ça soit anormal !).
#14 Re : Ventes et achats » habiter en tant que propriétaire une partie d'immeuble de rapport non reconnu » 24-10-2022 09:28:10
Y habiter oui, vous y domicilier, non
C'est totalement faux.
On se domicilie dans les biens en infraction urbanistique. La commune fait juste la remarque, mais est obligée de domicilier.
#15 Législations régionales » Base légale - Indemnité compensatoire de préavis » 23-10-2022 11:12:04
- Himura
- Réponses : 3
Bonjour,
Je cherche - en vain jusqu'à présent - des bases légales ou jurisprudence (depuis 2018) relatives à l'indemnité compensatoire de préavis.
Celle-ci est beaucoup discutée, et me semble évidente lorsqu'un locataire ne preste pas son préavis, mais me parait appliquée avec une certaine légèreté et beaucoup de discussions dans certains tribunaux.
N'y a-t-il pas une base légale claire ?
#16 Re : Législations régionales » Moratoire sur les expulsions en Wallonie : le SNPC introduira un recours ! » 28-10-2022 14:33:09
Vous avez remarqué que l'exécution des décisions judiciaires et administratives d'expulsion est suspendue. Ce qui ne signifie pas que des procédures visant à obtenir une décision d'expulsion ne peuvent pas être entamées.
Vous aurez remarqué que le texte prévoit que pour des raisons de sécurité publique, de péril imminent pour la santé physique et mentale des occupants ou de dégradations volontaires du bien peuvent être exécutées les décisions judiciaires d'expulsion .
Vous aurez aussi remarqué que ça ne solutionne pas 99% du problème que le texte engendre ;-)
#17 Re : Trucs et astuces bricos » Peinture à refaire » 05-10-2022 16:12:19
Bonjour
pour le moment je suis passée à la peinture Sigma
et la bonne nouvelle si vous vous avez un num de TVA mais que vous n'avez pas de bonne remise les 1er lundi du mois c'est -30% ;-)
? Où avez-vous vu cela ?
C'est une action Sigma, ou chez votre revendeur ?
#18 Re : Législations régionales » RW : base légale pour les indemnités de relocation / occupation » 04-10-2022 22:06:08
Merci pour cet article. Ces dernières réponses répondent à ma question ;-)
Il subsiste évidemment un flou sur la durée correspondante à cette relocation, mais l'article a le mérite d'existe, et d'ouvrir la porte à cette indemnité.
Une "faute" est également une définition large, et peut aussi bien correspondre à un défaut de paiement, d'occupation ou de dégats locatifs nécessitant un délai de réparation/nettoyage.
J'en comprends qu'il faut, dès lors, justifier factuellement de cette durée nécessaire à la relocation. Mais elle reste légalement prévue.
#19 Législations régionales » RW : base légale pour les indemnités de relocation / occupation » 04-10-2022 22:06:08
- Himura
- Réponses : 5
Bonjour,
On mentionne souvent - à juste titre - les éventuelles indemnités dues par un locataire défaillant, qui génère un préjudice de relocation des lieux.
Généralement, c'est du au fait de dégâts locatifs importants, qui nécessitent du temps pour être remis en ordre.
Ou un état du logement si dégradé qu'il est impossible de tenir des visites de relocation utile.
Mais cela reste généralement à l'appréciation d'un juge.
D'où ma question, à laquelle mes recherches ne trouvent pas réponse : quelle est la base légale pour demander ces indemnités ?
Je ne trouve que quelques jugements qui feraient jurisprudence... et la logique des choses. Mais je ne peux pas croire qu'il n'y ait pas plus (bien que j'ai la quasi certitude que ça ne soit pas bien défini, d'où l'appel plus que fréquent aux juges).
#20 Re : Locations et baux » Bail de colocation, co living ou un bail pour chaque personne » 29-09-2022 08:15:08
Avec une colocation de 4 personnes au plus, vous n'avez pas besoin de permis de location. (C'est pour éviter que le propriétaire mette tout sur la tête d'un locataire, à charge pour lui de sous-louer.)
Il faut 5 personnes majeures, au minimum.
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