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#2 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 20-09-2023 09:38:34

PIM
YellowSubmarine a écrit :

Bonjour,

Ce n'est pas pour moi que je pose la question mais pour quelqu'un de la famille qui n'est pas fan du numérique.

En Région Wallonne, il achète un immeuble dont tous les appartements sont vides sauf un.

Le compromis est signé mais l'acte notarié ne sera passé que vers la mi-octobre. Donc trop tard pour envoyer le renom.

Et voici ce qui est écrit dans le bail pour l'appartement toujours occupé :
Le bail est conclu pour une durée d'un an prenant cours le 1er avril 2023 et se terminant le 31 mars 2024. Il prend fin à l'expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l'une ou l'autre partie au moins six mois avant la date d'échéance. A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de trois ans.

Le propriétaire actuel n'est pas chaud pour envoyer le renom à son locataire.

Que peut faire le futur propriétaire ?

En plus, quand il est mis que le bail est prorogé de trois ans, est-ce trois ans depuis le débit du bail (1er avril 2023) ou est-ce trois ans à partir du 1er avril 2024 ?

Y a-t-il une autre possibilité de donner son renom à ce locataire ?

Merci pour vos réponses et bonne journée.

La durée maximale d'un bail e type court est de 3 ans.
Cette clause est nulle (au propre et au figuré).
A l'échéance du 31 mars 2024, si le locataire occupe toujours les lieux sans opposition du bailleur, le bail se transforme en bail de 9 ans.

Je tenterais un coup de poker (menteur ?) : que l'acquéreur adresse un courrier recommandé aux locataires lui notifiant le congé (il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée) pour l'échéance du 31/3/24...

Pour quelle raison le vendeur ne veut-il pas le faire ?

Il aurait fallu en faire une condition dans le compromis de vente.

Avis du notaire ?

#3 Informations en vrac... » Que faire si la TVA réduite pour les travaux de démolition/reconstruction n'est » 19-09-2023 13:14:46

PIM
Réponses : 0

Que faire si la TVA réduite pour les travaux de démolition/reconstruction n'est pas prolongée?

Le taux réduit de TVA pour les travaux de démolition et de reconstruction expire en principe à la fin de cette année. S’il n’est pas reconduit, les travaux en cours pourraient en pâtir lourdement. À moins qu’ils ne soient situés dans l’une des 32 villes stipulées.

La suite

#4 Re : Législations régionales » Les bailleurs à Bruxelles ne sont pas sortis de l'auberge avec Madame Ben Hamou » 19-09-2023 11:14:46

PIM
grmff a écrit :

J'ai pris connaissance de ce jugement. C'est gratiné...

Effectivement.
Mais susceptible d'appel.

#5 Législations régionales » Les bailleurs à Bruxelles ne sont pas sortis de l'auberge avec Madame Ben Hamou » 19-09-2023 11:14:46

PIM
Réponses : 3

Dans un communiqué:

"Le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires a pris connaissance dans l’Echo de ce samedi des dernières déclarations de Madame BEN HAMOU.

Cette sortie de la Secrétaire d'état en charge du Logement est pleine d’enseignements quant aux dossiers qui bloquent au niveau du Gouvernement bruxellois et qui nous intéressent plus spécifiquement : le sort des bailleurs privés à Bruxelles.

-    Mise en place effective de la commission paritaire locative

-    Le conventionnement et ses modalités

-    La réforme du droit au bail

Nous ne reviendrons pas sur d’autres dossiers, comme la nouvelle procédure en matière de contentieux locatifs suite au non paiement par un locataire de ses loyers et moratoire hivernal.

Une décision du Juge de Paix d’Uccle du 13 septembre dernier traduit le malaise de la Justice vis à vis de ces nouvelles règles. Le Juge écarte le moratoire hivernal le considérant comme inconstitutionnel ! Le SNPC va introduire prochainement un recours en annulation contre l’ordonnance dont question devant la Cour constitutionnelle.

D’une manière générale, nous avons l’impression que devant les blocages en cours Madame BEN HAMOU cherche à faire pression sur ses partenaires en menaçant de réclamer l’encadrement des loyers.

Que les partenaires de la majorité bruxelloise acceptent ou non les dossiers sur la table, cela ne l’empêchera pas de persévérer à demander l’encadrement des loyers avant ou après les élections. Ne nous leurrons pas.

Mais pour en revenir aux trois dossiers précités, vous noterez ce qui suit : le SNPC est en effet très réticent à la mise en place de la commission paritaire locative mais lors de notre dernière rencontre en présence du Ministre CLERFAYT, nous avons dit que nous pouvions discuter de tous les dossiers logement et voir le cas échéant comment notre positionnement pouvait évoluer quant à notre participation ou non à la commission. Un peu facile de nous demander d’être pro actif sur un dossier et pour le reste nous ne comptons pas !

Or nous devons constater deux choses :

    Sur tous les dossiers qui sont passés, à aucun moment nous n’avons été consultés par le Cabinet BEN HAMOU (droit de préférence, nouvelle procédure judiciaire et moratoire, modalités de fonctionnement de la commission paritaire, nouvelles dispositions en matière d’enregistrement des baux, voir aussi le dossier réforme du droit au bail sous l’angle de la pauvreté !).

    Nous l’avons fait savoir à Madame BEN HAMOU et à d’autres partenaires de la majorité, nous n’avons pas les possibilités financières et humaines de participer à la Commission (nos responsables exercent leurs fonctions bénévolement et nos juristes sont monopolisées par les services aux membres – Le SNPC ne vit que grâce aux cotisations de ses membres et nous ne sommes pas la FEB en termes de ressources et de financement). Il est évident que le Cabinet BEN HAMOU pensait que nous accepterions le cas échéant d’y participer gratuitement et sa concession à lire l’article de l’ECHO serait de prévoir des jetons de présence...

Or il est clair que le Cabinet BEN HAMOU (c’est déjà annoncé) et les associations de locataires vont faire campagne autour de la notion de loyers abusifs, etc. et dès lors le nombre de dossiers introduits seront conséquents.

Cela ne peut avoir comme conséquence qu’un travail important au niveau du CCL pour lequel un encadrement (et son financement) de plusieurs personnes est déjà prévu sur le budget de la Région ! Par ailleurs les associations de locataires reçoivent annuellement près de 2 millions de subsides.

Sans compter que tous les locataires vont considérer que leur loyer est abusif (voir déjà le jugement évoqué précédemment).

Le SNPC devrait se contenter quant à lui de jetons de présence alors que pour faire face au travail demandé il devrait engager entre deux à trois équivalents temps plein et les jetons de présence ne permettront pas de les rémunérer.

Nous ne voyons dès lors pas en quoi Madame BEN HAMOU aurait fait des concessions.

Le conventionnement

Difficile d’en parler à partir du moment ou nous ne connaissons pas les textes mais c’est le droit de la Région bruxelloise de modaliser l’octroi des subsides et primes qu’elle octroie. Qui paie décide.

Il faut cependant éviter la multiplication des sanctions vis à vis des bailleurs, les aides que ces derniers peuvent demander à la Région sont des aides à la rénovation et principalement dans son volet énergétique.

Et ce ce point de vue là :

-    on veut limiter les possibilités d’indexation

-    on veut que les loyers appliqués soit 10% inférieurs aux loyers médians

-    il faut voir ce que demain ils pourraient encore envisager comme le fait d’accepter un locataire choisi par un organisme public et suivant les critères du logement social.

Tout cela avec pour conséquence que les bailleurs n’auront pas les moyens de faire les travaux attendus, faute de moyens.

La réforme du droit au bail sous l’angle de la pauvreté

Nous n’osons imaginer le contenu de cette réforme qui nous le supposons va supprimer par exemple la possibilité de conclure des baux de courte durée, prévoir une sorte de bail à vie, etc.

Il est clair que les droits des bailleurs - si le texte proposé passe - vont être fortement réduits.

Il est fait état que des experts académiques ont été consultés. C’est inadmissible de considérer que tel a été le cas et nous vous avons interpellé à ce sujet.

L’étude, l’évaluation (voir document en annexe dont nous n’avons par ailleurs jamais pu obtenir la version finale) a été réalisée par le professeur Nicolas BERNARD, à la fois juge et partie, puisqu’il préside la FEBUL. Nombre de mesures préconisées sont accompagnées de sanctions pour les bailleurs.

Nous sommes surpris que vous n’ayez pas demandé une évaluation objective de la législation en cours.

Il est évident que depuis le début de la présente législature, la Secrétaire d’Etat au Logement a ouvert la chasse aux bailleurs privés !"

#6 Prêts hypothécaires/assurances » Est-ce la fin de la hausse des taux hypothécaires ? » 18-09-2023 14:43:01

PIM
Réponses : 0

La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé la « fin » de la hausse des taux d’intérêt directeurs. Peut-on alors s’attendre à ce que les taux hypothécaires, en Belgique, n’augmentent plus non plus ?

Jeudi passé, la BCE a augmenté ses taux de 25 points de base, portant le taux de dépôt à 4% et le taux de refinancement à 4,5% – un record. L’institution monétaire basée à Francfort a laissé entendre que cela serait la dernière hausse, mais que les taux seraient « maintenus pendant une durée suffisamment longue. »

Ces taux rendent l’argent plus cher, comme il faut payer plus pour rembourser un prêt. Le but est de combattre l’inflation. Avec la fin de la hausse des taux directeurs donc, peut-on maintenant s’attendre à la fin de la hausse des taux sur ces prêts ?

« Variations possibles »

Sur le marché belge, le taux hypothécaire (pour une durée de 20 ans, dont 10 ans avec un taux fixe et une quotité jusqu’à 80%) est passé de pile 1% en janvier 2022 à près de 3,5% aujourd’hui, selon le baromètre d’Immotheker Finotheker. Et il pourrait bien rester à ce niveau-là, désormais.

C’est ce qu’explique Peter Vanden Houte, économiste en chef chez ING, dans les pages de L’Echo. Les taux hypothécaires sont en fait basés sur les taux longs, et le taux de dépôt de la BCE est un taux à court terme. Ils ne suivent ainsi pas exactement le même parcours. Mais le signal envoyé au marché par la « fin » de la hausse de la BCE est que les taux à long terme ne devraient plus augmenter non plus. « Les taux des crédits hypothécaires ne devraient donc plus monter, bien que des petites variations soient toujours possibles », estime l’expert.

Il ajoute qu’il ne faudrait cependant pas s’attendre à une baisse avant un bout de temps. Des « réductions » seraient néanmoins possibles, comme outil de concurrence entre les banques pour attirer des clients, comme la demande pour les prêts est en chute.

Peut-on prendre Christine Lagarde au mot ?

La « forward guidance » de la présidente de la BCE, c’est toute une histoire. Depuis juillet 2022 et la première hausse des taux, elle a régulièrement changé sa communication sur les perspectives du parcours des taux. Tantôt « il faut voir en fonction des données, réunion par réunion », tantôt « 50 points de base pour les deux prochaines réunions, au moins », et des allers-retours entre les deux. Plus des prises de position de différents responsables (Isabel Schnabel, Philip Lane et différents gouverneurs), qui appelaient à serrer davantage la vis ou à relâcher la pression. Un cafouillage qui a embrouillé les marchés.

En général, les banquiers centraux évitent de donner des perspectives explicites à trop long terme. Car cela les engage à les respecter et ils pourraient perdre en crédibilité s’ils devaient finalement changer de cap.

On peut donc se demander si cette fin de la hausse des taux directeurs est vraiment définitive. La désinflation a fortement ralenti ces deux à trois derniers mois. Certaines économies européennes connaissent même un regain d’inflation. Bien sûr, si la BCE devait ressortir l’arme de la hausse des taux du frigo, les taux à long terme changeraient aussi et les prêts hypothécaires pourraient repartir en flèche. Mais l’économie européenne, déjà en stagnation, risquerait de caler encore plus. Un exercice d’équilibriste pour Lagarde et co.

Source

#7 Informations en vrac... » L’astuce du fisc pour augmenter votre revenu cadastral » 18-09-2023 09:25:08

PIM
Réponses : 0

Le fisc surveille la mise en vente en ligne des biens immobiliers, leur location ou transformation. Objectif : vérifier que le revenu cadastral correspond toujours bien à la réalité.

Le calcul du revenu cadastral est tout à fait dépassé. Il devrait correspondre à la valeur locative d’un bien immobilier. Mais en réalité, il s’agit d’un montant fixé en 1975 qui est simplement indexé. Ce revenu ne tient pas toujours compte du fait qu’un quartier résidentiel est devenu très populaire, qu’une veranda a été ajoutée à l’habitation ou qu’une salle de bain a été rénovée.

Les autorités fiscales belges utilisent désormais des informations et des photos provenant de sites web immobiliers et d’autres plateformes en ligne pour vérifier si le revenu cadastral des habitations correspond bien à la réalité, rapporte Het Nieuwsblad. Bien que cette technique ne soit pas « une pratique courante », admet le SPF Finances.

Une lettre du cadastre, que le journal flamand a pu consulter, indique noir sur blanc que des images suspectes sur un site web constituent un motif de mise en cause du propriétaire. Selon le cadastre, les photos d’une salle de bain et d’un chauffage central indiquent que la propriété présente des « éléments de confort » susceptibles de conduire à une révision du revenu cadastral.

Des contrôles aléatoires

Le fisc assure que les informations fournies par les propriétaires sont les premières sources de renseignements. « Il doit nous dire honnêtement quelles modifications ont été apportées. Nous obtenons également ces informations par le biais des permis de construire. Mais pour les travaux d’embellissement sans permis de construire, ce n’est pas le cas. Souvent, des fonctionnaires municipaux font également des rondes et vérifient si des travaux n’ont pas encore été déclarés. »

Mais, les autorités fiscales peuvent également recueillir elles-mêmes des informations. « Une recherche de propriété en ligne ne constituera jamais à elle seule une raison d’augmenter le revenu cadastral. En revanche, elle peut déclencher une demande d’informations complémentaires et éventuellement une visite sur place », précise le porte-parole du SPF Finances Francis Adyns.

« Nous effectuons des contrôles de manière aléatoire ou lorsque nous soupçonnons des irrégularités », ajoute le porte-parole. « La manière dont nous contrôlons peut varier : des visites sur place aux contrôles numériques en passant par les sources d’information internes et externes. » Les sites web immobiliers en sont également conscients, confirme Kristophe Thijs, porte-parole de CIB Flandres, la Confédération des professionnels de l’immobilier.

Lors de ces contrôles ponctuels, il s’avère que 30 à 40 % des habitations ont un revenu cadastral erroné. « Lors de contrôles ciblés basés sur des recherches sur des sites immobiliers, 36 % sont incorrects. Et lors des contrôles ciblés que nous effectuons après que la commune nous ait fait part d’un permis de bâtir, 65 % d’entre eux sont incorrectement déclarés », déclare Francis Adyns, cité par le journal flamand.

En 2022, le SPF Finances a envoyé près de 260.500 nouveaux revenus cadastraux, en partie pour cette raison. « Il s’agit à la fois de nouveaux cadastres pour les nouvelles constructions et de révisions pour les habitations existantes », précise le porte-parole.

Une surprise désagréable

Ces révisions peuvent être une surprise désagréable pour les propriétaires, car un revenu cadastral plus élevé signifie également une augmentation de la taxe foncière de plusieurs centaines d’euros.

Le revenu cadastral est important, car il détermine l’impôt foncier qui doit être payé chaque année sur une maison. Il s’agit d’une source de revenus importante pour l’Etat car il sert de référence pour calculer l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le gouvernement perd des millions de recettes en s’en tenant aux anciens systèmes datant de 1975. De nombreux experts fiscalistes préconisent de réformer le revenu cadastral  en Belgique.

La pratique de repérer des images en ligne est utilisée aussi ailleurs en Europe. Ainsi, en France, cepuis 2022, l’administration fiscale repère les piscines privées non déclarées via un logiciel capable de comparer les images satellites et les plans cadastraux. Le fisc français s’attaque aussi au repérage des constructions habitables non déclarées comme les vérandas et les abris de jardin de grande taille grâce à l’analyse d’images satellites et aériennes par des algorithmes d’IA capables de repérer les changements dans le bâti.

source

#8 Re : Indexation des loyers » Flandre (et ensuite: Wallonie) : facteurs de correction » Hier 07:31:13

PIM
didier21 a écrit :

Sauriez vous m'aider ???

Signature 20 novembre 2016 / PEB G
Bail au 1/12/2016 = 500€
Dernière indexation en octobre 2021 (rattrapage au 1/11/2021) 500 x 112,29 / 103,86 = 540,58
Et à partir du 1er novembre 2023 ?

D'avance merci

Région concernée ?

#9 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Architecte » 17-09-2023 08:20:39

PIM
Chokotoff a écrit :

C'est un plan as-built ou c'est une construction as-drawn ?  tongue

Both

#13 Re : Indexation des loyers » indexation mais travaux » 15-09-2023 07:45:52

PIM
tomlebatisseur a écrit :

Oui effectivement, merci pour votre reponse rapide ;-)

Et admettons que nous tombions d'accord sur un nouveau loyer a 1100 eur par exemple, je devrais faire un avenant au contrat, en stipulant ce nouveau loyer avec une sorte de remise a plat du montant et acter aussi que l'on va repartir de ce nouveau montant et bien acter aussi l'indice santé?
Comme cela dans le futur je repartirai de ce document.
Je ne sais pas si ce sont des choses qui se font?

Merci

Why not ?

Mais ce n'est pas obligatoire.
Mais tant qu'à faire dans l'imprévu...

#14 Re : Ventes et achats » annulation de contrat de vente avec agence immobilière » 17-09-2023 22:49:44

PIM

Les exigences de ce franchisé me paraissent déplacées, voire illégales.
Le droit de rétractation n'est pas conditionnel et est sans frais à votre charge.
Vous disposez d'un délai de 14 jours calendriers puisque la mission a été signée chez vous.

Et si vous preniez contact avec la maison-mère de ce franchisé ?

#15 Re : Indexation des loyers » indexation mais travaux » 15-09-2023 07:45:52

PIM
tomlebatisseur a écrit :

Voila ma situation je suis propriétaire et en 2018 je loue une maison a 900eur/mois. Bail, PEB, tout est en ordre. (Wallonie)
En 2019, le locataire me demande une chambre en plus (naissance),je le fais, j'ai de la place, mais je lui que je vais tout de meme augmenter le loyer,la maison passe de 3 a 4 chambres.
C'est 1000 en 2019.
Nous sommes maintenant en 2023, je n'ai jamais fait les indexations, mais la ca devient un problème.
Comment faire je pars de 2018 et des 900 - > 1071eur/mois

Ou je pars de 1000 en en 2019 (avec l'index de l’époque) -> 1166eur/mois.

Lors de la construction, j'avais fait un avenant au contrat, avec un avenant a l’état des lieux, mais je n'avais pas penser al 'index.

Que puis je faire? Je ne suis pas non plus pour assommer mon locataire, mais tout de même.

Merci

C'est un cas de figure qui n'est évidemment pas prévu dans la loi...
Mais on peut difficilement tout prévoir.

A mon sens, le plus logique est celle d'un nouveau bail ayant pris effet lors de la création de la nouvelle chambre (je suppose qu'il y a eu agrandissement de la surface habitable), avec comme indice de départ celui de 2019.

Mais, si vos rapports sont bons avec le locataire, ne conviendrait-il pas de lui en parler ?

#17 Re : Divers (hors achat/location) » pacte Valkeniers et droit d'habitation » 15-09-2023 21:32:14

PIM

Extrait du site des notaires:

"Le pacte Valkeniers

Vous voulez éviter que vos enfants issus d'une précédente relation soient lésés si vous vous (re)mariez ? Le pacte Valkeniers est une solution!

Le nombre de couples qui se séparent est de plus en plus nombreux. Beaucoup de Belges font partie de familles "recomposées".  Le Pacte « Valkeniers » s’applique aux époux dont au moins l’un d’entre eux a un enfant issu d’une relation antérieure. Ce mécanisme vous permet de conclure un accord entre vous, limitant la part de l’autre. Ainsi, vous pouvez modifier le droit d’usufruit dont votre conjoint aurait normalement hérité si vous n’aviez rien prévu.

Vous devez le faire par contrat de mariage ou par un acte modificatif. Cet accord peut se faire sans réciprocité. La seule limite est que ce pacte ne peut pas priver votre conjoint de son droit d’habitation du logement familial et de son droit d’usage des meubles meublant ce logement familial, durant une période de 6 mois à compter du décès.

Attention, ce pacte est considéré comme un pacte successoral et devra donc en respecter le formalisme prévu par la loi : il devra être prévu au moins 1 mois et demi avant le mariage.

Pensez dès lors à vous rendre bien à temps chez le notaire, de préférence plus de deux mois avant votre mariage, si vous voulez insérer une clause Valkeniers dans votre contrat de mariage !"

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#18 Re : Ventes et achats » Insalubrité » 14-09-2023 12:01:11

PIM
MF a écrit :

Bonjour !

Je suis propriétaire depuis peu pour la première fois et ai emménagé il y a deux mois.
Hélas, je regrette déjà !
Je ne m'y plais pas car chaque jour, je découvre que cette maison est pleine de défauts !
Il s'agit d'une maison ancienne pour laquelle nous étions conscients de certains problèmes et que nous envisagions de rénover à notre rythme.
Mais il s'avère qu'il y a des infiltrations dans la cave, des champignons qui prolifèrent sous l'évier de la cuisine, du salpêtre qui se développe dans le bas des murs ! Evidemment, nous n'avons rien vu en la visitant à deux reprises et bien sûr, ces "détails" ne nous ont pas été signalés !
Bien sûr, on se doutait qu'l y avait un peu d'humidité dans la cave mais pas à ce point là!
Il y a un pont entre humidité et champignons et infiltrations !
D'autre part, les divers travaux de rénovation entamés par l'ancienne propriétaire ont, semble t'il , fragilisé la structure du bâti.
Chaque fois qu'un camion passe sur la route qui est plus fréquentée que prévu et où les automobilistes ne respectent pas les limitations de vitesse, la maison tremble!
Tout cela me fait peur.
Et tous ces défauts, ces mauvaises surprises m'obsèdent au plus au point !
J'ai peur quand il pleut, je ne supporte plus les vibrations des murs au passage du trafic, je suis dégoûtée et ai le sentiment de m'être fait avoir, je culpabilise de n'avoir rien vu ! Mais bon, quand on ne connaît pas, on ne peut pas voir.
Je ne dors plus !
Ce qui devait être un nouveau départ plein de joie vire au cauchemar.
Ai-je un quelconque recours ?
Est-ce qu'il y a là certains vices dits cachés ?
Dois-je contacter un avocat et me lancer dans de longues et coûteuses démarches ?
Ou me contenter d'effectuer des travaux de salubrité et de m'endetter plus vite que prévu ?
Merci pour vos éclaircissements !

Bienvenue et désolé pour tous ces tracas.
Faites d'abord procéder à un (des) devis pour évaluer le coût des travaux à entreprendre.
Peut-être que les problèmes seront moins graves que prévu.
En chiffrant, vous pourrez évaluer s'il y a lieu de vous lancer dans un combat difficile de recours contre le vendeur.

#20 Informations en vrac... » Le nombre de nouveaux baux d’habitation bondit de 10% » 12-09-2023 14:02:18

PIM
Réponses : 0

La hausse des taux d’intérêt vide le marché immobilier de ses acquéreurs, au profit du locatif, en pleine ascension.

La suite:
https://www.lecho.be/economie-politique … 0/10491537

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