forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum

#1 Re : Copropriétés forcées » Décision d'AG contestée en justice » Aujourd'hui 15:02:45

PIM

- C'est en Justice de Paix, j'imagine. L'inviter à venir se rendre compte sur place (inutile de se lancer dans une expertise judiciaire).
- Comment expliquer que le promoteur a réalisé (fait réaliser) un acte de base qui exclut les rez commerciaux de tout apport énergétique ? Chaque entité commerciale était sensée prendre ses propres abonnements et compteurs ?

#2 Informations en vrac... » Immobilier : une condition suspensive de prêt, obligatoire ? » Aujourd'hui 15:16:27

PIM
Réponses : 6

Peut-on faire dépendre une vente d’un futur incertain comme, par exemple, l’obtention d’un crédit hypothécaire ?

Le PS en tout cas en est convaincu et réclame depuis dix ans déjà - et une nouvelle fois aujourd’hui - que toute convention de vente d’un bien immobilier soit conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement hypothécaire dans un délai de deux mois maximum.

Question de sécurité juridique, paraît-il. Le caractère facultatif de cette clause entraîne en effet, selon ce parti, un effet pervers dans la mesure où elle peut être utilisée comme un élément de concurrence lorsque plusieurs personnes envisagent d’acheter le même bien.

Dans cette situation, poursuivent les auteurs de la proposition, « le vendeur pourrait avoir tendance à vendre au candidat qui n’a pas estimé nécessaire de faire usage d’une condition suspensive ».

En savoir plus:
https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/02 … 266001.pdf

(source: Trends Top)

#3 Re : Divers (hors achat/location) » Appartement = logement? » Aujourd'hui 10:45:50

PIM

"dakkapel" = littéralement "chapelle de toiture", donc une lucarne aussi souvent appelée "chien-assis"

Petite lecture utile:
http://blogs.cotemaison.fr/studiodarchi … ien-assis/

#4 Re : Locations et baux » Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre? » Aujourd'hui 10:44:53

PIM

Puisqu'à l'origine il s'agissait d'un bail à court terme, le conseil de Grmff est sage (comme d'hab) : vérifiez si la garantie ING est toujours en vigueur, car elle s'est peut-être limitée à la courte durée... sans tenir compte de la reconduction/transformation opérée.

#5 Re : Locations et baux » Garantie locative via garantie bancaire... une erreur à ne pas commettre? » Aujourd'hui 10:44:53

PIM

Je ne comprends pas vos craintes à propos de la garantie bancaire existante: ING se porte garant des obligations souscrites par le locataire. Ce n'est pas à vous de vous préoccuper de la façon dont la banque pourra récupérer - ou non - le montant garanti auprès du locataire.

#6 Re : Locations et baux » Bail non enregistré » Aujourd'hui 09:04:51

PIM
Jihemeff a écrit :

Signature du bail le 15/05/2019 donc hors délai

Le bail a été signé le 15/5/19 et il n'a pas encore été enregistré à ce jour, selon MyMinfin : c'est bien ça ?
(les dates reproduites de 2007 et 2017 concernent d'autres baux)

#8 Informations en vrac... » "Stop à la désinformation : M. de Callatay sait-il compter ?" » Hier 15:06:28

PIM
Réponses : 2

Une réaction du SNPC suite à un article publié dans La Libre Immo, cet été:

"Le journal LA LIBRE a publié dans son supplément IMMO de début juillet 2019 un dossier sur l’investissement immobilier sous la plume de la journaliste Charlotte Mikolajczak.

Le dossier aborde correctement le sujet en exposant les avantages et les inconvénients de tels investissements immobiliers. La journaliste fait appel à deux spécialistes, M. Pascal LASSERRE, président de l’APCC (association professionnelle des courtiers de crédit)  et M. Etienne de CALLATAY, économiste.

Les propos de ce dernier en matière de fiscalité immobilière sont autant incomplets qu’incorrects.

Selon M. de CALLATAY, l’imposition des revenus immobiliers est plus faible, basée sur un rendement fictif basée sur 140% d’un revenu cadastral indexé. Et d’ajouter que la fiscalité sur les loyers résidentiels est attractive et plus avantageuse que le précompte mobilier (ndlr : 30%) sur les actions.

Cette antienne est répétée à l’envi par l’intéressé dans diverses publications et interviews dont les propos sont parfois généreusement repris par certains politiques qui voudraient taxer encore plus lourdement l’immobilier, qu’il s’agisse du loyer ou du capital.

Mais la vérité est autre. Petite démonstration.

Tout d’abord, lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur (l’investisseur) doit payer soit des droits d’enregistrement de 10  ou 12,5% selon la Région pour un bien acquis sur le marché secondaire soit une TVA de 21 % pour un bien acquis sur le marché primaire (le neuf).

Par rapport à cela, lors de l’acquisition d’un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, fonds d’investissements, etc..),  les taxes  sur opérations de bourse (en abrégé TOB)  sont insignifiantes : de 0% à 0,35%.

C’est donc déjà, au niveau de la comparaison, des chiffres éloquents. Prenez un investissement immobilier de 250.000 €, vous payez des droits d’enregistrement de 25.000 € ou 31.250 € selon la Région ou de TVA de 52.500 €, auquel ne l’oublions pas il faudra y ajouter les honoraires et frais divers du Notaire. Encore quelques milliers d’euros. Pour l’acquisition d’un portefeuille titres de 250.000 €, les frais seront à peine de l’ordre de quelques centaines d’euros soit  875 € (0,35% de 250.000 €).

Qu’en est-il de la taxation des revenus immobiliers ?

Annuellement, le propriétaire doit payer un précompte immobilier. Ce précompte n’est plus une avance sur l’impôt final comme son qualificatif de « précompte » pourrait le laisser penser. Il s’agit d’un impôt pur et dur. Il est calculé sur le revenu cadastral  indexé annuellement et multiplié par des centimes additionnels régionaux (Bruxelles), provinciaux (Flandre et Wallonie) et bien sûr communaux. A Bruxelles, pour un revenu cadastral de 1.500 € le précompte immobilier est égal ou supérieur à 1.500 € (selon la commune).

Outre le précompte immobilier, le propriétaire doit également déclarer dans sa déclaration fiscale à l’IPP (Impôt des Personnes Physiques) ledit bien immobilier.  On considère ici un bien immobilier donné en location à une personne qui ne l’affecte pas à une activité professionnelle. Dans ce cas, le montant à déclarer est le revenu cadastral, mais la base imposable est égale à ce revenu cadastral multiplié par un coefficient d’indexation de 182,30 % et remultiplié par 140%. Donc, pour un revenu cadastral de 1.500 €, la base imposable sera de 3.828 €. Considérant une taxation de 50% (taux applicable pour des revenus globaux supérieurs à 40.480 €) et d’un impôt communal de 8%, l’impôt à payer est de 54% soit 2.067 €.

Au total donc, le propriétaire immobilier aura décaissé des impôts (Pr Immob et IPP) de +/- 3.600 €.

Alors que dans l’esprit de certains (économistes ou hommes/femmes politiques), le loyer encaissé par le propriétaire est un profit net. Quelle erreur, voire quelle horreur de raisonnement. C’est comme affirmer que le chiffre d’affaires d’une société est égal à son bénéfice ! Aucune société ne paie un impôt des sociétés calculé sur son chiffre d’affaires.

Car, il ne faut pas avoir fait des grandes études pour savoir qu’un bien immobilier entraine des dépenses récurrentes ou non

selon le cas. Des dépenses d’entretien, de réparation, d’assurances, de travaux de mise en conformité (p.ex. les ascenseurs, l’électricité) des travaux de rafraîchissement, des travaux de renouvellement des châssis, d’une chaudière, d’un électroménager dans une cuisine équipée, d’un certificat PEB,  etc, etc, etc….

Mais aussi, l’absence de revenus locatifs lorsque un locataire est en défaut de paiement auquel viennent s’ajouter des dépenses comme des frais d’avocat, d’huissiers, d’experts.

Et ajoutons encore, que le propriétaire paie aussi  une commission à l’agent immobilier qui se charge de la recherche d’un nouveau locataire (en général 1 mois de loyer + TVA de 21%), paie aussi des frais liés à l’établissement d’un état des lieux d’entrée (et de sortie). Ce sont des dépenses dont le propriétaire pourrait se passer en procédant lui-même à de telles recherches, mais l’expérience montre que de plus en plus, le propriétaire fait appel aux services d’agents immobiliers spécialisés, la matière étant devenue quand même assez complexe.

Enfin, last but not least, le chômage locatif entre 2 contrats de location n’est pas simplement une utopie mais bien une réalité vécue par beaucoup de bailleurs.

Dès lors, en fin de compte, si vous considérez un bien immobilier situé à Bruxelles, loué pour 1.000 € par mois (12.000 € par an) et que vous retirez toutes les dépenses et autre chômage locatif,  vous obtenez un loyer « net » que l’on peut alors  mettre en comparaison avec les impôts payés.

Sans vouloir noyer le lecteur avec une avalanche de chiffres, on peut raisonnablement affirmer que les charges liées à un bien représentent facilement 40% du loyer annuel. Ce qui nous laisserait donc un loyer net  7.200 € dans l’exemple ci-avant. Et sur lequel, vous auriez des impôts de 3.600 € (voir ci-avant) à payer, soit donc une taxation de 50%.

Par rapport à un précompte mobilier de 30% sur les dividendes et autres intérêts de titres à revenus fixes, il n’y a pas « photo ».

Enfin, on ne fera pas non plus l’économie d’évoquer ici les droits de donation et de succession.

Alors que le bien immobilier ne peut être caché et échapper à l’administration fiscale, un portefeuille titres peut aisément se transmettre discrètement ou avec des droits de donation très raisonnables,  de 3 à 7% selon le degré de parenté. La personne qui donne un portefeuille-titres ou du cash de 500.000 €, verra la donation taxée à 15.000 € (3% en ligne directe) ou de 35.000 € (7% donation à d’autres personnes).

Pour la donation d’un bien immobilier d’une valeur équivalente de 500.000 €, les droits de donation s’élèveront à 63.000 € en ligne directe (en Région Bruxelloise) et à 115.000 € entre toutes autres personnes (en Région Bruxelloise).

Et en matière de droit de succession, les avoirs mobiliers et immobiliers sont logés à la même enseigne. Mais rappelons que les taux sont exorbitants pour atteindre 65 % au-delà de 250.000 € pour une succession entre frères et sœurs et de 80% au-delà de 175.000 € entre personnes étrangères…..

Enfin, pour M. de CALLATAY, le propriétaire bailleur retire un « certain plaisir à papoter avec ses locataires, à jouer au plombier ou au chauffagiste… » Non, chers lecteurs, cela ne s’invente pas !

Parce que le propriétaire bailleur trouvera très plaisant que le locataire lui téléphone à 6 heures du matin (un samedi ou un dimanche de préférence….) pour lui signaler que la chaudière  est en panne, ou que « le robinet de la cuisine » coule ou parce que « les fusibles ont sauté », ou que le chien du voisin aboie ou que la musique va trop fort dans l’appartement d’à côté… Que du plaisir n’est-ce pas ?

Par rapport au portefeuille-titres, on attendra encore un peu avant d’être réveillé à toute heure du jour ou de la nuit et le week-end, par un titre qui serait mal en point…

En conclusion, si l’investissement immobilier est un socle important et solide dans un patrimoine, prétendre qu’il n’est pas assez taxé est une complète hérésie et un manque de connaissance évident de la réalité économique de la gestion d’un tel investissement et des coûts qu’il implique.

Monsieur de CALLATAY, pour votre anniversaire ou votre Noël, invitez vos amis à vous offrir une calculette.

Par Eric Mathay, Réviseur d’entreprise – Président de la régionale bruxelloise SNPC-NEMS
16/9/2019"

(fin de citation)

#9 Re : Copropriétés forcées » Décision d'AG contestée en justice » Aujourd'hui 15:02:45

PIM
luc a écrit :

cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.

Ce rapport doit-il être réalisé et annexé également pour les actes de base existants ?? Ou uniquement pour les nouveaux ?

luc a écrit :

3. Il est possible que le permis d'urbanisme devra être demandé et puis exécuté. Les permis éventuels d'environnement des magasins, ... devront être conforme à ce permis d'urbanisme.

Pourquoi faudrait-il demander un permis d'urbanisme pour ce souci de répartition de charges ?

#10 Et vous trouvez cela drôle ? » brexit » 13-09-2019 10:45:06

PIM
Réponses : 1

Je propose de faire entrer le mot "brexit" ( sans majuscule ) dans la langue française. Il désignera un débat cacophonique et insoluble, une réunion foutoir, une assemblée bordélique. Ex: l'assemblée des copropriétaires s'est achevée en brexit.

Tweet de Bernard Pivot

#12 Re : Ventes et achats » Wallonie - abattement fiscal : cas spécial » 12-09-2019 17:16:49

PIM

Selon votre exposé vous vous trouvez dans la situation suivante: "Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date de l'acte authentique de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation."

Etre copropriétaire indivis, avec votre frère, d'autres immeubles, ce n'est pas être en pleine propriété.

#13 Locations et baux » Formation – Bruxelles: Colocation, bail étudiant et cohabitation » 12-09-2019 14:13:59

PIM
Réponses : 0

Nouvelles règles à Bruxelles et derniers développements jurisprudentiels
Mardi 08 octobre 2019 – Bruxelles

Nicolas Bernard, Vincent Defraiteu

Une approche pratique des nouvelles règles bruxelloises en matière de colocation, bail étudiant et cohabitation !

Le 1er janvier 2018 est entrée en vigueur en Région bruxelloise l’ordonnance du 27 juillet 2017 sur le bail d'habitation. Entre autres sujets, la Région bruxelloise a innové en matière de colocation et de bail étudiant. C’est qu’il n’existait aucun texte légal spécifique auparavant sur ce point et les autorités bruxelloises ont profité de la régionalisation du bail pour concevoir des corps de règles ad hoc.  Lesquels se distinguent par plusieurs éléments tout à fait inédits : la solidarité entre colocataires, le pacte de colocation et la résiliation anticipée (pour la colocation), la durée du bail et la résiliation anticipée (pour le bail étudiant).
Ce n’est pas tout : comme ces corps de règles, non exhaustifs, se greffent obligatoirement sur le régime du bail de droit commun (le cas échéant augmenté du régime du bail de résidence principale), les modifications principales au sein de ces deux régimes seront également passées en revue (les informations exigibles du candidat preneur, l’état du bien, les réparations en cours de bail, l’enregistrement du contrat, la sous-location, la durée, …).
Trop souvent, cependant, colocation rime avec cohabitation pour les allocataires sociaux (chômage, revenu d’intégration sociale, garantie de revenus aux personnes âgées, …). Concrètement, ceux qui font le choix d’habiter ensemble sont pénalisés sur le plan pécuniaire, en passant du taux isolé au taux cohabitant (avec une perte sèche de plusieurs centaines d’euros par mois).
Les parades (légales) qui existent toutefois seront détaillées. Sera également étudiée de près la jurisprudence de la Cour de cassation qui, dans deux arrêts de principe rendus en 2017 et 2018, a arrêté les conditions (cumulatives) auxquelles doit impérativement répondre toute collation d’un statut cohabitant par les organismes sociaux. 

FORMATEURS

Nicolas BERNARD, Professeur à l'Université Saint-Louis — Bruxelles
Vincent DEFRAITEUR, Avocat au Barreau de Bruxelles, Assistant en droits des biens à l’Université libre de Bruxelles et à l'Université Saint-Louis – Bruxelles
INFORMATIONS PRATIQUES

Date et lieu
Mardi 8 octobre 2019, de 14h à 17h
Accueil à partir de 13h30, pause de 15h45 à 16h15
Espace Jacqmotte / Loft Larcier
Rue Haute, 139/6
B-1000 Bruxelles

Prix
150.00 € TTC : Participation à la formation

Documentation
Les participants recevront les slides de présentation préparés par les formateurs.
Ils pourront également, sur place, commander l'ouvrage rédigé par les orateurs : Le bail étudiant et la colocation à Bruxelles, Larcier, édition 2019 (Prix de l'ouvrage : 19 € TTC)

Renseignements complémentaires
Larcier Training
training@larcier.com
Numéro gratuit : 0800 39 067

#15 Re : Divers (hors achat/location) » réparations, délais raisonnable? » 11-09-2019 22:46:07

PIM

@roncali: vous êtes locataire ou copropriétaire dans cet immeuble ?

#16 Re : Ventes et achats » Réévaluation du RC entre le compromis et la vente » 10-09-2019 14:17:26

PIM

Tentez d’obtenir l’accord des vendeurs pour qu’ils supportent (éventuellement partiellement) l’augmentation des droits d’enregistrement qui résulterait d’une majoration du revenu cadastral au-delà de 745 euros

#17 Re : Ventes et achats » Acte de base division immeuble de rapport pour revente Ixelles » 11-09-2019 07:47:31

PIM

L'acte de base est toujours un acte authentique : il crée la division juridique en entités privatives et parties communes.
Je ne crois pas que l'irrégularité urbanistique indiquée soit de nature à rendre impossible cette division.
Mais il faudrait que vous posiez la question au notaire que vous comptez désigner pour recevoir le dit acte de base.

Cela étant dit, le cadastre et l'urbanisme.... ce n'est pas la même chose.
Vérifiez donc bien si urbanistiquement parlant, les 4 entités sont autorisées.

#18 Re : Divers (hors achat/location) » Humidité provenant de l'allée du voisin » 11-09-2019 10:40:15

PIM

Il faut effectivement vous ménager le + de traces écrites possibles.
Adressez-lui un courrier recommandé (+ copie par courrier simple ou email) faisant un récapitulatif des contacts et dialogues et le mettant en demeure de procéder aux réparations requises, en le menaçant de lui réclamer des indemnisations pour le chômage locatif qui résulte de cette situation.
Si pas de réaction, courrier d'avocat...

#20 Re : Trucs et astuces bricos » Baisse de pression dans les chaudières collectives » 09-09-2019 15:19:36

PIM
Globetrot a écrit :

Le chauffagiste a vérifié fin avril son hypothèse comme quoi cela aurait pu être le vase d’expansion mais ce n'est pas le cas. On ne l'a pas (encore) fait revenir depuis car on pensait qu'avec l'été il y aurait peut-être moins ce problème étant donné que la demande pour le chauffage est beaucoup moindre. Mais bon, ce n'est pas le cas. On a donc mesuré cette perte sur les 2 derniers mois et on a du remettre 20 l d'eau à chaque fois.
"Cherchez où est le problème?" On ne voit pas de fuite nulle part donc c'est un peu chercher une aiguille dans une botte de foin  cry

Il existe des firmes spécialisées en recherche de fuites d'eau.
Je vous envoie un MP

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres