https://www.pim.be/immo-au-3e-trimestre … -des-prix/

Je reprends votre numérotation

1. n'importe quel bail doit faire l'objet d'un enregistrement. C'est une obligation fiscale.
2. ce n'est pas votre problème de savoir si le bailleur a respecté cette obligation (tva)... mais oui
3. il faut d'abord vérifier dans la police existante si la location à quelqu'un d'extérieur à la copropriété est couvert ou non. A défaut, une simple déclaration à la compagnie devrait suffire.

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Réponse de perplexity:

Oui, ce type de situation existe malheureusement : un expert qui ne reprend pas les constatations antérieures, minimise des non-conformités ou refuse un calcul technique peut compromettre gravement votre dossier. Mais la voie n’est pas de « signaler » oralement son incompétence : il faut agir immédiatement et par écrit auprès du juge qui l’a désigné.

Ce que vous pouvez faire maintenant
1. Exiger une mission claire et complète
L’expert n’est pas libre de choisir l’étendue de son travail : il répond à la mission fixée par le juge. Si la mission prévoit l’examen des désordres, des causes, des responsabilités et/ou de la conformité aux règles de l’art, il doit les traiter. Le juge supervise l’expertise et son caractère contradictoire.

Adressez-lui, par lettre recommandée et en copie au greffe/au juge via votre avocat, une note de synthèse demandant expressément :

la reprise ou l’exploitation des éléments utiles du dossier de l’expert précédent, ou au minimum une explication motivée de leur non-prise en compte ;

le calcul ou la vérification de la résistance thermique du plancher chauffant, avec méthode, hypothèses et sources ;

l’examen point par point des normes et avis CSTC pertinents, en indiquant pourquoi il les écarte éventuellement ;

des constats datés, photographiés, localisés et rattachés à chaque désordre allégué.

Ne vous contentez pas d’affirmations générales : citez chaque désordre, la norme ou l’avis CSTC applicable, et demandez une réponse écrite ou une constatation contradictoire.

2. Demander au juge de compléter ou rectifier la mission
Toute contestation survenue pendant l’expertise — refus d’examiner un point, mission jugée insuffisante, désaccord sur la méthode — doit être soumise au juge. L’article 973, § 2, du Code judiciaire prévoit que le juge règle les contestations relatives à l’expertise, y compris la demande de remplacement, d’extension ou de prolongation de la mission.

Concrètement, votre avocat peut introduire une requête ou une note au juge demandant :

l’extension de la mission pour couvrir le calcul thermique et les normes CSTC ;

l’obligation pour l’expert de consulter le dossier de l’expertise précédente ;

la désignation éventuelle d’un expert consultatif spécialisé en thermique/bâtiment si l’expert principal n’a pas la compétence requise ;

un calendrier contraignant et une mise en demeure d’exécuter la mission.

3. Envisager la récusation — mais vite et sur des bases solides
La récusation vise l’impartialité, pas simplement l’incompétence ou le désaccord technique. Un expert peut être récusé pour les mêmes motifs qu’un juge, notamment la suspicion légitime : des raisons sérieuses de douter de son impartialité.

Attention au délai : la récusation doit en principe être demandée avant la réunion d’installation ou avant le début des travaux, sauf si le fait nouveau a été découvert ultérieurement ; la requête doit alors être introduite dans les huit jours de cette connaissance.

Si ses propos ou liens suggèrent un parti pris — par exemple une proximité avec le promoteur, l’entrepreneur, leur assureur ou leur avocat — documentez-le précisément. En revanche, « il dit que les normes CSTC sont trop contraignantes » ou « il ne veut pas calculer » relèvent plutôt d’une insuffisance ou erreur d’exécution de la mission, à attaquer devant le juge, que d’une récusation.

4. Préparer la contestation du rapport
Même si le rapport arrive et vous défavorise, il n’est pas décisionnel : le juge apprécie sa valeur probante et les parties peuvent le contester, notamment par observations écrites, pièces techniques et contre-expertise.

Constituez dès maintenant un dossier séparé contenant :

le jugement de désignation et la mission exacte ;

les procès-verbaux et convocations des réunions ;

vos courriers à l’expert et ses réponses ;

les rapports, photos, plans et calculs de l’expert précédent ;

les fiches techniques, notes de calcul, certifications et avis CSTC applicables ;

les échanges avec le promoteur, l’entrepreneur et l’architecte ;

une liste des questions techniques restées sans réponse.

Formulation utile
Vous pourriez demander à votre avocat d’écrire notamment :

« Monsieur l’Expert est invité à confirmer par écrit s’il entend examiner la conformité du plancher chauffant aux prescriptions applicables, notamment sa résistance thermique, et à motiver tout refus. À défaut, la partie demandera au juge, sur base de l’article 973, § 2, du Code judiciaire, l’extension de la mission et/ou le recours à un expert consultatif spécialisé. »

Point important
Le remplacement d’un expert en cours de route est difficile en Belgique : il faut généralement un accord conjoint et motivé des parties, ou des motifs précis admis par le juge. Votre meilleur levier est donc moins de demander tout de suite son remplacement que de cadrer strictement sa mission, par écrit, devant le juge, et de constituer un dossier qui rendra difficile un rapport incomplet ou partial.

L’assemblée générale fixe, à la majorité des deux tiers, le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Le syndic doit alors présenter une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré. Le texte ne dit pas, à lui seul, « trois offres » : il faut vérifier le seuil et les modalités votés par votre ACP, notamment dans son règlement d’ordre intérieur.

Homegrade rappelle aussi que le seuil de mise en concurrence doit figurer dans le règlement d’ordre intérieur. Sa brochure parle d’un cahier des charges rédigé par un expert, ce qui est particulièrement pertinent pour un chantier technique ou important.
https://homegrade.brussels/wp-content/u … priete.pdf

Le Peb était-il repris dans l'offre ?