Que faire si la TVA réduite pour les travaux de démolition/reconstruction n'est pas prolongée?

Le taux réduit de TVA pour les travaux de démolition et de reconstruction expire en principe à la fin de cette année. S’il n’est pas reconduit, les travaux en cours pourraient en pâtir lourdement. À moins qu’ils ne soient situés dans l’une des 32 villes stipulées.

La suite

Dans un communiqué:

"Le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires a pris connaissance dans l’Echo de ce samedi des dernières déclarations de Madame BEN HAMOU.

Cette sortie de la Secrétaire d'état en charge du Logement est pleine d’enseignements quant aux dossiers qui bloquent au niveau du Gouvernement bruxellois et qui nous intéressent plus spécifiquement : le sort des bailleurs privés à Bruxelles.

-    Mise en place effective de la commission paritaire locative

-    Le conventionnement et ses modalités

-    La réforme du droit au bail

Nous ne reviendrons pas sur d’autres dossiers, comme la nouvelle procédure en matière de contentieux locatifs suite au non paiement par un locataire de ses loyers et moratoire hivernal.

Une décision du Juge de Paix d’Uccle du 13 septembre dernier traduit le malaise de la Justice vis à vis de ces nouvelles règles. Le Juge écarte le moratoire hivernal le considérant comme inconstitutionnel ! Le SNPC va introduire prochainement un recours en annulation contre l’ordonnance dont question devant la Cour constitutionnelle.

D’une manière générale, nous avons l’impression que devant les blocages en cours Madame BEN HAMOU cherche à faire pression sur ses partenaires en menaçant de réclamer l’encadrement des loyers.

Que les partenaires de la majorité bruxelloise acceptent ou non les dossiers sur la table, cela ne l’empêchera pas de persévérer à demander l’encadrement des loyers avant ou après les élections. Ne nous leurrons pas.

Mais pour en revenir aux trois dossiers précités, vous noterez ce qui suit : le SNPC est en effet très réticent à la mise en place de la commission paritaire locative mais lors de notre dernière rencontre en présence du Ministre CLERFAYT, nous avons dit que nous pouvions discuter de tous les dossiers logement et voir le cas échéant comment notre positionnement pouvait évoluer quant à notre participation ou non à la commission. Un peu facile de nous demander d’être pro actif sur un dossier et pour le reste nous ne comptons pas !

Or nous devons constater deux choses :

    Sur tous les dossiers qui sont passés, à aucun moment nous n’avons été consultés par le Cabinet BEN HAMOU (droit de préférence, nouvelle procédure judiciaire et moratoire, modalités de fonctionnement de la commission paritaire, nouvelles dispositions en matière d’enregistrement des baux, voir aussi le dossier réforme du droit au bail sous l’angle de la pauvreté !).

    Nous l’avons fait savoir à Madame BEN HAMOU et à d’autres partenaires de la majorité, nous n’avons pas les possibilités financières et humaines de participer à la Commission (nos responsables exercent leurs fonctions bénévolement et nos juristes sont monopolisées par les services aux membres – Le SNPC ne vit que grâce aux cotisations de ses membres et nous ne sommes pas la FEB en termes de ressources et de financement). Il est évident que le Cabinet BEN HAMOU pensait que nous accepterions le cas échéant d’y participer gratuitement et sa concession à lire l’article de l’ECHO serait de prévoir des jetons de présence...

Or il est clair que le Cabinet BEN HAMOU (c’est déjà annoncé) et les associations de locataires vont faire campagne autour de la notion de loyers abusifs, etc. et dès lors le nombre de dossiers introduits seront conséquents.

Cela ne peut avoir comme conséquence qu’un travail important au niveau du CCL pour lequel un encadrement (et son financement) de plusieurs personnes est déjà prévu sur le budget de la Région ! Par ailleurs les associations de locataires reçoivent annuellement près de 2 millions de subsides.

Sans compter que tous les locataires vont considérer que leur loyer est abusif (voir déjà le jugement évoqué précédemment).

Le SNPC devrait se contenter quant à lui de jetons de présence alors que pour faire face au travail demandé il devrait engager entre deux à trois équivalents temps plein et les jetons de présence ne permettront pas de les rémunérer.

Nous ne voyons dès lors pas en quoi Madame BEN HAMOU aurait fait des concessions.

Le conventionnement

Difficile d’en parler à partir du moment ou nous ne connaissons pas les textes mais c’est le droit de la Région bruxelloise de modaliser l’octroi des subsides et primes qu’elle octroie. Qui paie décide.

Il faut cependant éviter la multiplication des sanctions vis à vis des bailleurs, les aides que ces derniers peuvent demander à la Région sont des aides à la rénovation et principalement dans son volet énergétique.

Et ce ce point de vue là :

-    on veut limiter les possibilités d’indexation

-    on veut que les loyers appliqués soit 10% inférieurs aux loyers médians

-    il faut voir ce que demain ils pourraient encore envisager comme le fait d’accepter un locataire choisi par un organisme public et suivant les critères du logement social.

Tout cela avec pour conséquence que les bailleurs n’auront pas les moyens de faire les travaux attendus, faute de moyens.

La réforme du droit au bail sous l’angle de la pauvreté

Nous n’osons imaginer le contenu de cette réforme qui nous le supposons va supprimer par exemple la possibilité de conclure des baux de courte durée, prévoir une sorte de bail à vie, etc.

Il est clair que les droits des bailleurs - si le texte proposé passe - vont être fortement réduits.

Il est fait état que des experts académiques ont été consultés. C’est inadmissible de considérer que tel a été le cas et nous vous avons interpellé à ce sujet.

L’étude, l’évaluation (voir document en annexe dont nous n’avons par ailleurs jamais pu obtenir la version finale) a été réalisée par le professeur Nicolas BERNARD, à la fois juge et partie, puisqu’il préside la FEBUL. Nombre de mesures préconisées sont accompagnées de sanctions pour les bailleurs.

Nous sommes surpris que vous n’ayez pas demandé une évaluation objective de la législation en cours.

Il est évident que depuis le début de la présente législature, la Secrétaire d’Etat au Logement a ouvert la chasse aux bailleurs privés !"

Le fisc surveille la mise en vente en ligne des biens immobiliers, leur location ou transformation. Objectif : vérifier que le revenu cadastral correspond toujours bien à la réalité.

Le calcul du revenu cadastral est tout à fait dépassé. Il devrait correspondre à la valeur locative d’un bien immobilier. Mais en réalité, il s’agit d’un montant fixé en 1975 qui est simplement indexé. Ce revenu ne tient pas toujours compte du fait qu’un quartier résidentiel est devenu très populaire, qu’une veranda a été ajoutée à l’habitation ou qu’une salle de bain a été rénovée.

Les autorités fiscales belges utilisent désormais des informations et des photos provenant de sites web immobiliers et d’autres plateformes en ligne pour vérifier si le revenu cadastral des habitations correspond bien à la réalité, rapporte Het Nieuwsblad. Bien que cette technique ne soit pas « une pratique courante », admet le SPF Finances.

Une lettre du cadastre, que le journal flamand a pu consulter, indique noir sur blanc que des images suspectes sur un site web constituent un motif de mise en cause du propriétaire. Selon le cadastre, les photos d’une salle de bain et d’un chauffage central indiquent que la propriété présente des « éléments de confort » susceptibles de conduire à une révision du revenu cadastral.

Des contrôles aléatoires

Le fisc assure que les informations fournies par les propriétaires sont les premières sources de renseignements. « Il doit nous dire honnêtement quelles modifications ont été apportées. Nous obtenons également ces informations par le biais des permis de construire. Mais pour les travaux d’embellissement sans permis de construire, ce n’est pas le cas. Souvent, des fonctionnaires municipaux font également des rondes et vérifient si des travaux n’ont pas encore été déclarés. »

Mais, les autorités fiscales peuvent également recueillir elles-mêmes des informations. « Une recherche de propriété en ligne ne constituera jamais à elle seule une raison d’augmenter le revenu cadastral. En revanche, elle peut déclencher une demande d’informations complémentaires et éventuellement une visite sur place », précise le porte-parole du SPF Finances Francis Adyns.

« Nous effectuons des contrôles de manière aléatoire ou lorsque nous soupçonnons des irrégularités », ajoute le porte-parole. « La manière dont nous contrôlons peut varier : des visites sur place aux contrôles numériques en passant par les sources d’information internes et externes. » Les sites web immobiliers en sont également conscients, confirme Kristophe Thijs, porte-parole de CIB Flandres, la Confédération des professionnels de l’immobilier.

Lors de ces contrôles ponctuels, il s’avère que 30 à 40 % des habitations ont un revenu cadastral erroné. « Lors de contrôles ciblés basés sur des recherches sur des sites immobiliers, 36 % sont incorrects. Et lors des contrôles ciblés que nous effectuons après que la commune nous ait fait part d’un permis de bâtir, 65 % d’entre eux sont incorrectement déclarés », déclare Francis Adyns, cité par le journal flamand.

En 2022, le SPF Finances a envoyé près de 260.500 nouveaux revenus cadastraux, en partie pour cette raison. « Il s’agit à la fois de nouveaux cadastres pour les nouvelles constructions et de révisions pour les habitations existantes », précise le porte-parole.

Une surprise désagréable

Ces révisions peuvent être une surprise désagréable pour les propriétaires, car un revenu cadastral plus élevé signifie également une augmentation de la taxe foncière de plusieurs centaines d’euros.

Le revenu cadastral est important, car il détermine l’impôt foncier qui doit être payé chaque année sur une maison. Il s’agit d’une source de revenus importante pour l’Etat car il sert de référence pour calculer l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le gouvernement perd des millions de recettes en s’en tenant aux anciens systèmes datant de 1975. De nombreux experts fiscalistes préconisent de réformer le revenu cadastral  en Belgique.

La pratique de repérer des images en ligne est utilisée aussi ailleurs en Europe. Ainsi, en France, cepuis 2022, l’administration fiscale repère les piscines privées non déclarées via un logiciel capable de comparer les images satellites et les plans cadastraux. Le fisc français s’attaque aussi au repérage des constructions habitables non déclarées comme les vérandas et les abris de jardin de grande taille grâce à l’analyse d’images satellites et aériennes par des algorithmes d’IA capables de repérer les changements dans le bâti.

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