Pourquoi investir en immobilier et pas en bourse.

Spoiler: en bourse, on investit que les sous qu'on a. En immobilier, on peut investir des sous qu'on a pas.

Tout le monde va vous dire que la bourse est plus rentable que l'immobilier. C'est vrai, si on regarde le rendement sur valeur sous-jacente.
Mais pour investir en bourse, on ne peut pas emprunter. Alors qu'en immobilier, on peut emprunter, et faire des plus value sur un bien qu'on a pas financé, mais qui est financé par la banque, qu'on rembourse avec l'argent des locataires.

Dès lors, si vous avez 100.000€ de liquidités, vous pouvez les investir en bourse, et obtenir du 5 à 10%. Mettons 7% qui est une moyenne généralement admise comme raisonnable. Soit 7000€ par an de croissance

Mais vous pouvez aussi investir en immobilier. Avec 100.000€, vous pouvez acheter un immeuble de 300.000€, avec un crédit de 200.000€.
Vous en tirerez des loyers, paierez des impôts, des intérêts et du remboursement de capital,  des rénovations, des inloués, des emmerdements, et y passerez du temps. Mais d'une part, le remboursement de capital est de l'argent qui reste dans votre patrimoine, puisqu'il sert à payer une dette. On peut estimer un rendement net sur la valeur de l'immeuble de 2 à 4%%, soit 12.000€ de rentrées dans votre patrimoine.

En outre, l'immeuble prend de la valeur. Pas beaucoup, mais, si vous entretenez l'immeuble, il en prend au moins autant que l'inflation, soit 2%/an. Cela fait encore un "gain" de 6000€/an. Evidemment, ce n'est pas un gain. En euro constant, c'est zéro. Mais si vous comparez avec la bourse, c'est pareil. Votre portefeuille gagne peut-être 7% par an, mais vous ne décomptez pas l'inflation. Alors, pour comparez bourse et immobilier, si vous ne décomptez pas l'inflation en bourse, il faut la compter en immobilier. Cela fait donc bien 2% de 300.000€, soit 6000€, sait presque autant que ce que la bourse rapporte.

J'ai pu démontrer de nombreuses fois sur ce forum qu'il est possible de trouver un bien autofinancé, même si on emprunte 120%. Pourquoi tout le monde n'emprunte pas à tour de bras pour investir dans de tels biens? Parce que la banque ne prête qu'aux riches, ceux qui ont un job et qui pourront rembourser. L'investissement immobilier est donc une manière simple de valoriser une seconde fois votre fiche de paie, avec un effet levier via un crédit.

Bonjour et bienvenue sur le forum.

(Vous auriez pu ouvrir un nouveau sujet sans hésitation....)

Si c'est mentionné sur votre AER, c'est que vous l'aviez mentionné sur votre déclaration (ou que c'était prérempli et que vous n'avez pas fait attention, ou que vous avez une déclaration simplifiée...)

Le code 1106/2106, c'est le RC de votre "résidence secondaire", qu'elle soit louée ou que vous l'occupiez vous-même.
Comme mentionné ci-dessus, si c'est inoccupé (plus de 90 jours etc), vous ne devez pas déclarer de RC pour la période d'inoccupation. (Attention, si c'est meublé, c'est occupé...)

Maintenant, pour ce qui est de la domiciliation, je ne sais pas ce que cela donnerait. Mais le domicile est le lieu où on passe son temps. On ne peut pas dire que c'est en travaux, inhabitable et que c'est son domicile. Ce serait illégal. Aucune idée de ce que cela donnerait au niveau de la taxation, des pensions du droit à la pension de survie, etc. Il est des couples qui se séparent ou divorcent pour des raisons fiscales... Attention aux conséquences. A priori, si vous avez tous les deux une pension, il est parfois fiscalement intéressant de divorcer... (Oui, je sais, c'est horrible que l'état favorise la séparation et le divorce...) Vous pouvez être séparés et être taxés séparément (je pense), mais cela prend du temps pour avoir une taxation séparée.

Si vous avez été taxé (case 1106-2106) pour les revenus 2024 alors que c'était inoccupé, je suppose que vous pouvez faire une réclamation sur votre propre déclaration pour erreur manifeste. Ne laissez pas passer les délais... Au delà de mes élucubrations ci-dessus, c'est ici que vous avez le plus à gagner.

Si vous avez été taxés pour 2024, alors que vous n'avez été propriétaire qu'une partie de l'année, il est fort probable que le fisc n'aura pas fait de prorata, et vous aura attribué le RC pour toute l'année.

Attention, vous pouvez également obtenir une diminution du précompte immobilier pour improductivité. Là aussi, il y a pas mal à récupérer, mais les conditions sont strictes et casse-pied. Pas sûr que vous y ayiez droit pour des travaux. Le précompte est dû par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l'année. Si vous avez hérité en 2024, c'est votre parent qui doit payer le précompte (ou sa succession si il est décédé lors de l'enrôlement de la taxe.) Par contre, pour 2025, vous avez dû le recevoir, ou cela ne va pas tarder. De mémoire, on ne peut pas avoir de réduction de précompte pour improductivité pour plus d'une année. A vérifier, tout cela change vite...

Que dire?
Extrait du code judiciaire:

J'en conclus qu'une signification doit être envoyée à l'adresse du syndic pour être valable.
Est-ce différent pour une requête envoyée par le greffe? Je ne sais pas.

Quand entrer? Franchement, la réponse est la même que ce que vous diront les banquiers pour la bourse: le plus vite possible.
Certains disent même qu'il faut acheter avant sa résidence principale, afin de commencer plus tôt.

En fait, dès que vous avez de quoi mettre les frais de notaire et 10%, il ne faut pas hésiter à foncer. C'est mon avis. Parce que chaque mois qui passe est un mois où vous pouvez rembourser votre dette hypothécaire avec l'argent de vos locataires. Chaque année qui passe est une année où vous pouvez remettre de côté pour une 2e opération. Donc, dès que possible. Le temps joue pour vous en immobilier comme les intérêts composés en bourse.

Einstein aurait dit "Les intérêts composés son la 8e merveille du monde". Einstein ne connaissait pas l'effet de levier en immobilier. Parce quand on n'a pas d'argent à mettre en bourse, on ne sait pas aller en bourse. Alors que quand on a pas d'argent pour aller en immobilier, on va à la banque et elle vous prête.

Et qu'on ne vienne pas me dire "ouais mais à ton époque, c'était plus facile de trouver des affaires autofinancées". On m'a dit cela pendant 30 ans, et pendant 30 ans, j'ai fait des affaires autofinancées.

Et qu'on ne vienne pas me dire "ouais mais les taux sont plus haut aujourd'hui. Il y a 5 ans, c'était du 1%" Bah oui, mais en 1993, c'était sans doute plutôt 6-7%...

Bref, des tas de gens m'ont dit que c'était plus facile avant, voire impossible aujourd'hui. Chaque jour qui passe, des opportunités passent aussi, et ce qui était possible il y a 30 ans reste possible aujourd'hui.

Evidemment, les montants en jeux pour une acquisition immobilière ne se trouvent pas sous le sabot d'un cheval. Ce sont souvent des années pour économiser. Et c'est donc plus facile quand on est né avec une cuiller en argent dans la bouche et le cul dans le beurre. Mais des dizaines d'influenceurs annoncent avoir fait des affaires sans un sou devant eux. Je ne sais pas comment, mais la première affaire doit être possible de cette manière.

Les banques ne savent pas quoi faire du pognon qu'elles ont dans leurs coffres. Elles le jettent par les fenêtres, il n'y a qu'à se baisser pour le ramasser. Amenez leur un beau diplôme (qui garantit un beau revenu), une belle fiche de paie, une belle expérience, une belle affaire, et elle vous feront le tapis rouge. C'est évidemment plus facile avec du cash en plus...

Alors, évidemment, je passe à la conclusion, qui est "foncez, c'est possible". La réalité en un peu plus complexe. Mais je vais développer pourquoi il faut quand même le faire.

Que dit l'acte de base?
Que dit l'extrait cadastral?
Que dit la liste des propriétaires selon le cadastre?
Depuis quand et pourquoi est-ce que le service d'urbanisme considère que c'est un seul appartement?

Je suppose que le couple va mal, et que madame n'est pas loin de mettre monsieur dehors.

Cela risque évidemment de poser les problèmes classiques de "je n'y suis plus et je veux me désolidariser du bail" et de "oui mais est-ce que madame a les moyens de continuer à payer?"

C'est effectivement un risque que je ne prendrais pas.
Je confirme ma position: s'il vous cassent les pieds, s'ils vous prennent la tête à chaque contact, vous vous porterez mieux sans les avoir dans les pattes.

Ce genre de panne non causée par une interference externe ou une mauvaise utilisation fait-elle l'objet d'une facturation? Pas avec mon ascensoriste...