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#201 Re : Copropriétés forcées » Résoudre un litige avec syndic, » 16-05-2021 07:27:01
Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.
Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....
Merci......
Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"
#202 Re : Copropriétés forcées » Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve? » 16-05-2024 15:37:21
Nash0474 a écrit :Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.
De toute facon, pas de nullité sans grief.
Ah mais je ne disconviens pas qu'il soit AUTORISE que le syndic demande deux versements distincts sur des comptes séparés. Je n'acceptais pas qu'il me soit répondu qu'il s'agit d'une obligation légale qui ne peut donc être discutée ou modifiée.
Je ne demande pas la nullité, je demande une modification de cette procédure, à défaut pour le syndic d'accéder à ma demande, de mettre ce point -avec vote- à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Le syndic n'a pas à imposer sa procédure. Il revient aux CP de décider et au syndic d'appliquer la décision.
Je ne pense pas que l'AG peut intervenir dans ce cas précis, la compétence est clairement celle du syndic:
Art577-8:§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé de:
...
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, § 3;
(loi 07.VI.2018,art.168 f), entrée en vigueur 01.I.2019)
#203 Re : Copropriétés forcées » décision urgente mais covid » 22-04-2021 22:08:54
MarcoBrux a écrit :grmff a écrit :si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.
Vous pensez vraiment que c'est la solution la plus rapide et la plus efficace?
Moi je pense que c'est une clause théorique difficile à mettre en pratique. Il faut un acte exécutoire( jugement) pour pouvoir le faire et un locataire ne va pas se retourner contre son propriétaire, au risque de mettre fin au bail le plus rapidement possible!Les actes de base prévoient que le locataire qui paie le loyer au syndic "paie bien" et est libéré valablement du paiement. Je dirais même plus: s'il lui est demandé de payer chez le syndic conformément à ce que l'acte de base prévoit, et étant donné que l'acte de base lui est opposable, le locataire qui paie son propriétaire sera susceptible de payer une 2e fois au syndic (enfin, à la copropriété)
.
A ma connaissance, seul le contrat de bail ( vis à vis du propriétaire) et le ROI ( vis à vis de l'ACP) déterminent les obligations d'un locataire. La copropriété ne connait que le propriétaire pas le locataire et aucune relation juridique n'existe entre l'ACP et un locataire (bénéficiaire d'un droit personnel). Maintenant si le locataire paie, tant mieux mais je doute très fort!
#204 Re : Copropriétés forcées » décision urgente mais covid » 22-04-2021 22:08:54
si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.
Vous pensez vraiment que c'est la solution la plus rapide et la plus efficace?
Moi je pense que c'est une clause théorique difficile à mettre en pratique. Il faut un acte exécutoire( jugement) pour pouvoir le faire et un locataire ne va pas se retourner contre son propriétaire, au risque de mettre fin au bail le plus rapidement possible!
#205 Re : Copropriétés forcées » Remplacement du syndic et respect des règles COVID » 23-04-2021 00:45:21
Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses à mes questions.
L'assemblée prévue le 11 mai correspond bien l'Assemblée générale prévue dans le réglement d'ordre intérieur.
Je ne fais pas partie du CDC mais je pense qu'il y a eu de grandes tensions entre certains de ses membres et le syndic. le problème dure depuis quelques années et j'imagine que le syndic en a eu marre et a présenté sa démission. J'ignore s'il y a des jeux en coulisse qui remettraient le syndic en selle (j'ai déjà connu cela dans une autre copropriété: le syndic a démissionné car il y avait trop de problèmes de travaux. Il a accepté de rester moyennant augmentation de ses honoraires).
Par respect de la loi et par prudence je n'assisterai pas à la réunion informelle du 23 avril. Quelqu'un peut-il me confirmer qu'on pourra tenir en toute légalité l'AG ordinaire en présentiel le 11 mai?
Merci à tous pour vos conseils et bonne journée.
A ma connaissance, Aucun texte de Loi n'interdit la tenue d'une AG( l'IPI pense le contraire). La Loi parle de possibilité de reporter jusque 30/06/2021. Toutefois, les mesures COVID(AM) doivent être respectées à la lettre.
#206 Re : Copropriétés forcées » Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve? » 16-05-2024 15:37:21
Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.
Je ne vois pas un lien direct entre la Loi et les conclusions tirées! j'ai parlé d'un transfert unique par facilité, rien n'empêche le syndic de faire ce transfert directement lors de l'appel: le résultat est le m^me.
#207 Re : Copropriétés forcées » Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve? » 16-05-2024 15:37:21
Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?
Franchement, cela me dépasse.
Le seul soucis que je vois et dont je ne connais pas la réponse exacte est le suivant:
Si un propriétaire paie une somme sans précision: lequel des fonds alimenter en priorité ? cela a un effet sur le délai de prescription (5 ans pour le fonds de roulement et de 10 ans pour le fonds de réserve).
A part cela, le montant manquant est soumis à la procédure classique( rappel, frais de retard, indemnités etc etc).
Pour la 2ème question, mon idée est justement de ne pas demander aux copropriétaires de payer sur le compte épargne (fonds de réserve).Uniquement sur le compte courant. Le syndic fera le transfert du montant appelé en fin d'exercice.
#208 Re : Copropriétés forcées » Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve? » 16-05-2024 15:37:21
Le problème est que ce syndic se replie derrière un argument qui se veut indiscutable ou en tout cas qui écarte toute discussion : c'est une obligation légale selon lui. Je ne suis pas convaincu par cette affirmation péremptoire. D'où ma question...
La loi oblige à avoir 2 comptes séparés effectivement mais ne dit rien sur la manière d'alimenter l'un ou l'autre.
#209 Re : Copropriétés forcées » Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve? » 16-05-2024 15:37:21
Le syndic d'un immeuble d'une cinquantaine de lots a remis son portefeuille client.
Son successeur multiplie les courriers informatifs de peu d'utilité et envoie chaque trimestre DEUX demandes de provision : une pour alimenter le compte courant, et une autre, pour alimenter le fonds de réserve. Il prétend qu'il s'agit d'une obligation légale.
Je le conçois fort bien quant à l'existence de deux comptes séparés, mais pas en ce qui concerne l'obligation de chaque CP de verser les fonds sur deux comptes distincts. Partout ailleurs, le syndic répartit les fonds lui-même et les CP ne doivent effectuer qu'un seul virement.
Qu'en est-il exactement ?
Pour moi, il est inutile d'envoyer 2 demandes de provision. UNE seule suffit largement.
Rien n'oblige les propriétaires à verser les fonds sur 2 comptes distincts. (c'est la pagaille assurée).
Le syndic effectue 1 simple opération à la fin de l'exercice en versant le montant du fonds de réserve appelé vers le compte d'épargne par l'intermédiaire du compte 580 « virements internes ».
#210 Re : Copropriétés forcées » Décisions écrites, procuration? on peut ? » 14-04-2021 21:53:50
Juridiquement parlant, la question du départ reste posée!
Je suis tenté de dire que la règle générale de l'Art 577 reste d'application puisque la Loi de décembre 2020 n'en parle pas. Mais je peux me tromper...
#211 Re : Copropriétés forcées » Décisions écrites, procuration? on peut ? » 14-04-2021 21:53:50
Pour une procédure écrite, il n'est pas prévu qu'il puisse y avoir une procuration
Je me suis posé cette question mais dispose-t-on d'une base juridique sur ce point? La loi de Décembre 2020 a repris les dispositions du code civile comme telles sauf sur les majorités. Dès lors, à première vue, rien ne change au sujet des procurations et autres dispositions!
Je me trompe?
#212 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
Je suppose que les personnes qui se sont prononcées sur le recours à la procédure écrite n'ignorent pas que cette procédure n'est pas appropriée lorsqu'un débat est utile.
Cette procédure , écrivait un commentateur de la loi de 2010, devrait être d'application pour adopter des décisions qui ne demandent guère de débats.
Les membres de l'AG reçoivent un bulletin de vote avec pour chaque point la possibilité de voter pour, contre, abstention.
Aucune obligation de rentrer un bulletin de vote.
c'est le cas dans ce cas-ci: 2 points menus d'explications: Pour/Contre/abstention. bulletin non rentré=vote nul.
Je ne vois tjrs pas ou il est le problème. Mais je me trompe peut être!
#213 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Ce n'est pas parce que les copropriétaires ( tous ?) ont été consultés ( par qui ?) par mail, que 52 % de ceux-ci ont répondu (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?) en souhaitant la convocation d'une AG , prise de décision selon la procédure écrite, qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête visée à l'art.54, al.2 première phrase de la loi du 20/12/2020 ..
- ( tous ?): Ceux qui ont accepté de recevoir les communications par mail( 97%): on cherchait 20%, on a obtenu plus de 50%...
- Par qui? par le conseil de copropriété
- (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?):
l'email a été envoyé aux copropriétaires!! sur base de la liste que le syndic utilise pour convoquer une AG
- qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête !!!: le conseil a adressé la requête au syndic qui a répondu!! je l'ai bien écrit noir sur blanc dans mon intervention...désolé, J'ai du mal à suivre votre raisonnement!
Le syndic a répondu de façon vague.
Le syndic a répondu, " j'ai bien reçu votre demande, je fais le nécessaire le plus rapidement possible conformément à la Loi."
en effet, passé 30 jours, le conseil( ou un signataire) enverra les bulletins de vote aux membres de l'AG pour prendre les décisions! y 'a un problème juridique à cela?
Pour moi, oui.
GT: lequel?
#214 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
Marcobrux,
Vous devez choisir: soit vous demandez une AG, soit vous prenez une décision par écrit. Une AG peut se faire en présentiel ou à distance, mais pas par écrit.
Vous pouvez utilisez une procédure de prise de décision par écrit pour tout ce que l'AG peut prendre comme décision. Mais ce ne sera pas une AG.
Ne mélangeons pas les choses, sinon on ne va pas y arriver.
Je parle bien de prise de décisions par écrit!
#215 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Ce n'est pas parce que les copropriétaires ( tous ?) ont été consultés ( par qui ?) par mail, que 52 % de ceux-ci ont répondu (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?) en souhaitant la convocation d'une AG , prise de décision selon la procédure écrite, qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête visée à l'art.54, al.2 première phrase de la loi du 20/12/2020 ..
- ( tous ?): Ceux qui ont accepté de recevoir les communications par mail( 97%): on cherchait 20%, on a obtenu plus de 50%...
- Par qui? par le conseil de copropriété
- (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?):
l'email a été envoyé aux copropriétaires!! sur base de la liste que le syndic utilise pour convoquer une AG
- qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête !!!: le conseil a adressé la requête au syndic qui a répondu!! je l'ai bien écrit noir sur blanc dans mon intervention...désolé, J'ai du mal à suivre votre raisonnement!
Le syndic a répondu de façon vague.
Le syndic a répondu, " j'ai bien reçu votre demande, je fais le nécessaire le plus rapidement possible conformément à la Loi."
en effet, passé 30 jours, le conseil( ou un signataire) enverra les bulletins de vote aux membres de l'AG pour prendre les décisions! y 'a un problème juridique à cela?
#216 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
Ce n'est pas parce que les copropriétaires ( tous ?) ont été consultés ( par qui ?) par mail, que 52 % de ceux-ci ont répondu (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?) en souhaitant la convocation d'une AG , prise de décision selon la procédure écrite, qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête visée à l'art.54, al.2 première phrase de la loi du 20/12/2020 ..
- ( tous ?): Ceux qui ont accepté de recevoir les communications par mail( 97%): on cherchait 20%, on a obtenu plus de 50%...
- Par qui? par le conseil de copropriété
- (qui a vérifié que les personnes qui ont répondu faisaient bien partie de l'AG en application de l'art.577-6, § 1er, C. civil ?):
l'email a été envoyé aux copropriétaires!! sur base de la liste que le syndic utilise pour convoquer une AG
- qu'il faille en conclure qu'ils ont adressé au syndic la requête !!!: le conseil a adressé la requête au syndic qui a répondu!! je l'ai bien écrit noir sur blanc dans mon intervention...
désolé, J'ai du mal à suivre votre raisonnement!
#217 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
MarcoBrux a écrit :grmff a écrit :La procédure écrite n'est pas une AG...
Je sais bien, j'ai mis prise de décision entre parenthèse). disant qu'est-ce qui empêcherait un cosignataire d'envoyer les bulletins pour prendre une décision:)
En fait, le cas de l'inaction du syndic n'est prévu que quand vous avez demandé une AG.
Mais vous avez raison. Rien ne dit que la décision par écrit doit se prendre à l'initiative du syndic. Ni même à sa connaissance préalable. Ni même que vous devez le demander. Il en dresse juste le procès verbal.
Dès lors, n'importe qui, signataire ou non, syndic ou non, voire même propriétaire ou non, peut faire une proposition de demande et réunir les "votes" de chacun.
En tout cas, c'est ce que je pense mais je peux me tromper. y' a toujours plus dans plusieurs têtes que dans une seule:).
#218 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
La procédure écrite n'est pas une AG...
Je sais bien, j'ai mis prise de décision entre parenthèse). disant qu'est-ce qui empêcherait un cosignataire d'envoyer les bulletins pour prendre une décision:)
#219 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
Période du 1/10/2020 au 30 juin 2021 visée au chapitre 19 de la loi du 20/12/2020
Attendons et voyons comment la convocation rédigée par ce copropriétaire organisera cette AG ?
Les règles sanitaires actuelles empêchent l'AG présentielle.
L'AG à distance ? Le copropriétaire qui convoque a-t-il les compétences en la matière ? Certains copropriétaires ne disposent pas de l'outil.
Prise de décisions selon la procédure écrite ? les bulletins de vote prévoient 3 possibilités de vote : pour, contre, abstention.Et que ces copropriétaires s'intéressent aux annexes qui seront jointes à la convocation.
Ils pourraient à leur tour être victimes des mêmes critiques qu'ils adressent à leur syndic.
Je suis dans le cas actuellement.
- copropriétaires consultés par mail: 52% des copropriétaires ont répondu et souhaite la convocation d'une AG( prise de décision selon la procédure écrite( L'art.577-6, § 2, C )
- le syndic a répondu, " j'ai bien reçu votre demande, je fais le nécessaire le plus rapidement possible conformément à la Loi..."
Si pas de convocation par le syndic dans le délai de 30jours, qu'est-ce qui empêcherait un cosignataire de la convoquer?
#220 Re : Copropriétés forcées » AG - COVID-19 - Loi 20/12/2020 - art.54, al.2 - Convoc. par un copropriétaire ? » 28-03-2021 12:47:04
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Le texte en lien est intitulé "Mesures COVID copropriété prolongées jusqu'au 30 juin 2021: attention aux abus des syndics Belgique"
https://www.copropriete-belgique.com/po … e-les-abus
J'y lis que les copropriétaires (si problème) ordonnent la convocation d'une assemblée générale comme prévu à l'article 577-6 paragraphe 2
" Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale"Je remarque que l'art.54, al.2 de la loi du 20/12/2020 (et non l'art.577-6,§ 2, C. civil) prévoit que le syndic tient une AG , notamment sur une requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts dans les parties communes , selon les modalités définies à l'art.577-, §2 , C. civil.
Quelles sont ces modalités ?
1)La requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste
2)Le syndic adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.L'art.54, al.2 de la loi du 20/12/2020 ne prévoit pas que si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
Je constate que L'art.54, al.2 de la loi du 20/12/2020 n'annule pas expressément cette disposition, dès lors, d'après moi, elle est toujours d'application.
Les articles 54 à 56 de la loi du 20/12/2020 sont applicables pour une période déterminée qui s'éteint actuellement le 30 juin 2021.
L'art.577-6, § 2, C. civil est toujours applicable en dehors de cette période.
D'après moi, toutes les dispositions de L'art.577-6, § 2, C sont d'application sauf celles modifiées par les articles 54 à 56 de la loi du 20/12/2020. Autrement dit, d'après moi, si le syndic ne donne pas suite à la requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale y compris avant le 30/06/2021.
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