Ca n'a pas l'air d'inspirer grand monde...Sans garantie, je dirais à priori :

1) à mon avis, c'est la date d'exigibilité qui compte;

2) En temps normal, "le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur" (article 10). Ici, j'ai pas de certitude...Ya bien l'article 1675/13 qui fait état de l'obligation de respecter - dans certaines circonstances - les causes de préférence mais je n'en conclus rien à ce stade...

3) Règles d'imputation des paiements : voir en premier lieu les articles 1254 et suivants du Code civil...

4) Vous savez quel est le plus direct pour être fixé...

5) idem

6) sur les causes de révocation, article 1675/15 C. judiciaire.

Un article sur le sujet ici, sans garantie non plus...:

http://www.pap.be/fr/informations/questions-maison/loyers-impayes-justice.html

C'est touffu votre problème mais je veux bien faire quelques commentaires-martyrs, en insistant sur ce que c'est fait en 1ère analyse et à la va-vite :

1) Sur l'information : article 577-11 précité :

" § 1. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état : (...)

3° des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.

Le notaire en informe les parties.

A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.

Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission."

>>> Le notaire a-t-il la preuve de l'envoi recommandé dont question ci-dessus et, soit de la réponse apaisante du syndic, soit de la preuve qu'il vous a avisé de sa carence. A défaut, à 1ère vue, le notaire engage sa responsabilité;

>>> Le syndic a-t-il fait état du litige sur demande par envoi recommandée du notaire ? A défaut, soit on n'est pas dans les conditions du texte ci-dessus (dette certaine, litige antérieur, exigibilité postérieure), soit le syndic engage à 1ère vue sa responsabilité.

2) Sur la cause de la dette

Comme je vous lis, vous faites état de deux dettes distinctes quant à leur cause : 1° une astreinte ; 2° des ordres de paiement non satisfaits, dont 4 antérieurs à la transmission du lot.

Quant à l'astreinte, s'il y en a effectivement une, je présume qu'elle a été prononcée par jugement, rendu sur une demande fondée sur l'article 577-9§3 ("Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.")...De quand date le jugement et à quelle période se rattachent les astreintes réclamées ?

L'article 1385, 4° du Code Judiciaire prévoit que le créancier de l'astreinte peut en poursuivre le recouvrement "en vertu du titre même qui la prévoit" : en gros, la signification du jugement combinée avec le non-respect de la condamnation principale rend l'astreinte exigible, dans le respect des modalités fixées par le juge (désolé mais à défaut d'éléments précis, je suis obligé d'employer des formules-standard)...Comparez avec l'article 577-11 (sur la date d'exigibilité)...

3) Envoyez toujours le texte de la saisie conservatoire : s'ils ont préféré cette formule à celle de la saisie exécution c'est à mon avis qu'ils considèrent ne pas avoir de titre exécutoire (on pourrait donc déjà évacuer l'astreinte, à première vue)...

J'insiste : c'est partiel, fait en 1ère impression et à la va-vite...

Bonjour,

Ne doit-il pas y avoir un débat sur le dommage ? En d'autres termes, faudrait-il vraiment aller jusqu'à annuler le contrat et toutes ces conséquences si, même accompagné de "remerciements" au syndic, il reste satisfaisant par rapport à ce qu'offre la concurrence (+- question de l'indivisibilité de la clause illégale avec le reste du contrat) ?

Dans le même ordre d'idées, l'absence d'effet d'une éventuelle ratification (en connaissance de cause) par l'AG ne me séduit pas a priori. Pourquoi pas une telle possibilité avec éventuel recours des minoritaires (ayant alors à prouver le dommage dont question ci-dessus) ?

Et, c 'est aussi lié, quand les travaux ont été faits, vous faites comment concrètement, quand vous annulez avec effet rétroactif ? Beaucoup de discussions (et de faillites [frauduleuses] ?) en perspective, je crains.

La matière est assurément complexe, à mes yeux en tous cas...

@ Grmff :

J'ai donc été sur les traces d'Homère mais nulle part je n'ai vu l'explication annoncée. Quelle déception. Vous voulez vraiment pas éclairer ma (notre) lanterne ?

Bin, comparaison résultats invest mobilier / immobilier, comme le fait jmnil (?)

On est bien d'accord que le débat sur l'obligation de secours n'aura lieu que si le père (ou le cpas...) formalise une demande en ce sens...

Je me demande s'il faut pas aussi analyser la question sous l'angle de l'obligation de secours (beaux-) enfants > parents, que je verrais bien arriver rapidement sur le tapis...

Bonjour,

Sur la possibilité d'opposer l'exception de nullité absolue (= violation d'une règle d'ordre public) après l'expiration du délai de trois mois (pour faire court), je ne me suis pas mouillé en droit parce que, à ce stade, je ne suis pas sûr de la réponse, vu notamment l'adage (d'avance, désolé "nemo auditur in suam turpitudinem allegans", selon lequel on ne peut obtenir du juge l'exécution d'une convention contraire à l'ordre public.

Petite illustration de cet adage : La cour d'appel de Bruxelles (1958) a rejeté une action en remboursement de sommes fournies pour augmenter le capital social d'une société anonyme parce que cette augmentation était motivée par le soutien à la propagande idéologique de l'ennemi.

Dans cette mesure, vu au regard du court délai laissé à la personne lésée (3 mois), la position de Luc selon laquelle "Il est donc très important de cibler les points dans la loi de copropriété qui méritent d'être impérativement d'ordre public" ne me semble pas déraisonnable dans son principe...Reste à voir par le menu s'il y en a certaines qui méritent que le législateur y adjoigne ce statut (exceptionnel)...Je sens déjà le souffle du boulet .

La nullité peut être opposée, comme moyen de défense, par voie d'exception. La question est surtout celle de la prescription de cette possibilité (après les trois mois), question qui trottait déjà dans la tête de nos ancêtres les romain...

En opportunité, j'ai l'impression a priori qu'il ne serait guère adapté à la réalité du terrain de retenir le principe d'exception imprescriptible.
D'une part, ca risque de paralyser l'ACP (si la décision implique un appel de fonds dont la débition reste incertaine, par exemple).
D'autre part, il me semble plus logique de partir du principe que la majorité a raison, plutôt que la minorité, tout en garantissant à cette dernière une possibilité de recours, dans un délai qui ne paralyse donc pas (trop) l'activité de l'ACP.

Maintenant, pour le cas où la décision irrégulière, etc... de l'AG cause un dommage à des tiers, le coproprio minoritaire qui a voté contre doit-il plonger avec les autres parce qu'il n'a pas contesté en justice dans les trois mois ? En l'état du texte, j'ai l'impression que oui. J'écris comme toujours sous votre contrôle...

La question me fait un peu penser, toutes différences restant acquises, à l'article 528 du code des sociétés sur la responsabilité des administrateurs de sociétés anonymes :  « Les administrateurs sont solidairement responsables, soit envers la société, soit envers les tiers, de tous dommages et intérêts résultant d'infractions aux dispositions du présent code ou des statuts sociaux (…) En ce qui concerne les infractions auxquelles ils n'ont pas pris part, les administrateurs et les membres du comité de direction ne sont déchargés de la responsabilité visée aux alinéas 1er et 2 que si aucune faute ne leur est imputable et s'ils ont dénoncé ces infractions selon le cas, lors de la première assemblée générale ou lors de la première séance du conseil d'administration suivant le moment où ils en ont eu connaissance.».

Je me demande s'il y a pas quelque chose à en tirer...

Je réponds sous votre contrôle collectif, comme toujours. Et la réponse manquera de nuances, comme tous les résumés (non, pas comme toujours .
En gros, on peut envisager 4 types d'intervention législative en allant du moins au plus obligatoire : le silence de la loi (+- l'anarchie, d'un point de vue juridique), les règles supplétives, impératives et d'ordre public.
- le silence de la loi, en théorie, on peut l'évacuer grâce à cette roue de secours qui veut qu'à défaut de règles spécifiques, on puisse mobiliser des règles plus générales (le droit commun des obligations, pour faire court).
Ca rejoint l'éternel débat de savoir s'il faut légiférer spécifiquement ou pas.
D'un côté, s'il fallait une (combinaison de) règle(s) écrite(s) précise pour chaque cas, la pléiade ferait sans doute rapidement figure de post-it à côté de la collection des codes de la copropriété (j'exagère un chouia peut être) et ce serait par ailleurs autant de risques d'actes manqués législatifs, notamment...De l'autre, si cette (combinaison de) règle(s) précise n'existe pas, le risque d'insécurité juridique grimpe, avec son lot d'opacité pour le non-initié et de forte probabilité de divergences jurisprudentielles à la clé. 
Le tout est de trancher au milieu, le problème étant que les uns et les autres localiseront rarement (en première impression en tous cas) ce milieu au même endroit.
- La loi supplétive, c'est une loi qui s'appliquera que si les parties au contrat n'ont pas décidé de retenir une autre règle.
- La distinction loi d'ordre public - loi impérative est une création de la Cour de cassation (dégagée en 1948 dans un cas concernant le bail à ferme, pour l'Histoire avec un grand H , bien installée depuis dans la tradition juridique de notre landernau.
Pour faire court, les 1ères protègent l'intérêt général tandis que les 2e protègent des intérêts privés. Les conséquences techniques déduites de cette différence de protégés sont que :
> Un acte juridique violant une loi d'ordre public est nul de nullité absolue : toute personne peut l'invoquer et le juge doit la soulever d'office. On ne peut par ailleurs jamais déroger à une règle d'ordre public (la dérogation est donc sans effet, réputée non écrite).
> Un acte juridique violant une loi impérative est nul de nullité relative : seules les personnes protégées par cette loi peuvent se prévaloir de la nullité (ou décider de ne pas le faire...). Des dérogations sont possibles uniquement après que la protection ait pu jouer.
La déclinaison de ces distinctions théoriques n'est pas toujours chose aisée en pratique.
Je vois qu'on a à peu près, les mêmes horaires, gof . Comme ca, il y aura deux points de vue.
Je suis d'accord avec tous les risques de l'activité législative que vous décrivez. Je crois quand même correct de dire qu'il y a notamment sur l'autre plateau de la balance que les dispositions impératives sont les bienvenues quand elles offrent à certains le bénéfice d'une protection qu'ils perdraient plus que probablement par faiblesse (ignorance ou position de faiblesse dans le rapport économique ou autre) au moment de la négociation du contrat...Maintenant, dire que toutes les dispositions impératives existantes sont les bienvenues, c'est autre chose.
Bon WE.