Bonjour,

Le syndic de mon immeuble a commandé des travaux de conservation sur des cheminées et des couvre-murs. Le recimentage des couvre-murs n’a pas été fait bien que prévu dans le devis. Ceci a été constaté par le syndic qui a mis 6 mois à réagir malgré mes incessants rappels pour seulement venir voir avec l’entrepreneur ce qu’il en était. Entre-temps la facture totale a été payée bien que j’en eusse demandé le suspens. Aujourd’hui le travail n’est toujours pas achevé et l’entrepreneur refuse de rembourser la part indument perçue (725€).

Un deuxième problème concerne des travaux de rénovation d’étanchéité de toiture (100  m² et 23.000€) terminés fin septembre 2014 pour lesquels il reste quelques petites finitions à faire et surtout pour lesquels la réception n’a pas encore été faite, là aussi malgré mes très nombreux et insistants rappels. J’ajoute que l’entrepreneur a conservé des clés et badges magnétiques d’accès à l’immeuble que nous allons devoir faire inactiver et remplacer (min 100€). Là aussi tout a déjà été payé sans que le gérant ne soit venu sur le chantier pendant les travaux.

Le gérant affecté à la gestion de mon immeuble quitte maintenant ce syndic. Il a encore fait d’autres bourdes au détriment de la copropriété, il n’a manifestement aucune envie de régler les problèmes et refile la patate chaude à son successeur. Heureusement, ce dernier semble nettement mieux organisé et débrouillard.

Il me semble que la responsabilité du syndic est bien engagée et je voudrais savoir si nous pouvons maintenant exiger de sa part le remboursement de ces dépenses. Le syndic ne peut-il faire intervenir son assurance ?

Je me réfère à :

    CC Art. 577/8 § 5 :
    Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

    Règlement de copropriété :
    le syndic est chargé de :
     - l'exécution de tous travaux d'entretien ou autres dans les conditions prévues aux présents statuts; à cet effet, il commande    tous les ouvriers et travailleurs dont le concours est nécessaire et s'assure de al bonne exécution des travaux commandés;
         - le bon entretien et le fonctionnement  normal de tous les services communs
    

    Contrat de syndic de copropriété
    La gestion comptable et financière :  Le syndic reçoit, vérifie, règle ou conteste, le cas
    échéant, les factures adressées à l'ACP.

Merci de me donner vos avis.
Cordialement,

Bonjour,

Nous sommes confrontés au décès inopiné du syndic. C'est un nouveau syndic depuis 4 mois et nous le connaissons mal, il semble travailler seul. Son fils nous demande de désigner rapidement  un nouveau syndic auquel il transmettra les documents de notre immeuble (9 appartements).

1.    Devons-nous avoir un document officiel mentionnant la fin du contrat du syndic (acte de décès ou autre ?)

2.    Nous allons convoquer nous-mêmes une AGE pour désigner le nouveau syndic. Il me semble que ceci est  considéré comme une situation urgente. Vu qu’en cas d’urgence le délai peut être réduit, quel est le délai minimum pour une telle convocation. La loi prévoit 15 jours en temps normal,réduit ce temps pour les urgences mais sans précision.

3.     Le temps de chercher un autre syndic et de convoquer l’AGE, nous serons en période de vacances. Si le simple quorum de 75% des quotités ou le double quorum n’est pas atteint, nous serons amenés à convoquer une 2° AG avec le retard que cette situation provoquera.

Quel délai entre les 2 AGE (vu l’urgence) ? Notre acte de base parle de 5 jours francs minimum à 10 jours maximum.

Que se passe-t-il alors pour la gestion courante de l’immeuble ? Qui doit l’assurer, sachant que les membres du CC seront absents fin juin et tout le mois de juillet ?

Merci de me donner vos avis sur ce cas particulier.

Bonjour,

Dans un immeuble d’une quarantaine d’appartements, le ROI précise : « Les appartements sont destinés à l’habitation résidentielle et/ou l’exercice d’une profession libérale sans jamais troubler la jouissance des occupants ».

J’ai constaté qu’un propriétaire loue son appartement meublé pour de très courts termes (3 jours, une semaine,…) via une agence immobilière. Cela engendre des nuisances de bruit, va-et-vient, insécurité puisque ces touristes de passage ont les clés de l’immeuble, etc…

Est-ce que le terme « habitation résidentielle » n’interdit pas ce type de location ?

Ne s’agit-il pas là d’une activité commerciale ?

Merci de me donner votre avis

Bonjour,

Lors de notre dernière AG, deux interprétations de la loi du 2 juin 2010 se sont opposées.

D’après ces 2 articles,

ART 577-7 §1°  L'assemblée générale décide:
1° b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
    d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;

ART 477-8 §4  Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
4°d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
13°de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

1° question :
Qu’entend-on par « travaux qui peuvent être décidés par le syndic »? Est-ce uniquement « les actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire »?

2° question :
Un administrateur de biens, avocat, assurait que le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire devait être fixé assez bas (il proposait 2.500 €) car en dessous de ce montant, le syndic pouvait décider SEUL et sur base d’UN SEUL DEVIS, sans même consulter le CC.

L’Assemblée n’a pas suivi cet avis. Pour elle, il faut fixer ce montant très haut (min 30.000 € voire plus – nous avons finalement voté 50.000 €) car ainsi on n’est pas obligé de recourir à l’élaboration d’un cahier des charges généralement fait par un expert. Ceci entraîne chaque fois de gros frais.
L’Assemblée pense qu’il n’est pas toujours nécessaire d’établir un cahier des charges (par ex. pour repeindre les communs) même si le budget est élevé. Et rien n’empêche l’Assemblée  de demander plusieurs devis, voire de prendre un expert si elle le juge utile pour des montants inférieurs à 50.000 € ce qui s’est d’ailleurs toujours fait chez nous.

Le syndic confirme notre point de vue et déclare qu’il n’a aucun intérêt à mécontenter les copropriétaires ; il a toujours travaillé en collaboration avec le CC qui est très vigilant.

Quelle interprétation est la bonne ?

Merci pour vos commentaires.