§ 5. De la cession du <bail> et de la sous-location.

  Art. 10. L'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer une immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.
  Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l'immeuble, l'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer reste valable.
  Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l'alinéa 1er de sous-louer ou de céder son <bail> doit signifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément. <L 05-07-1963, art. 48>
  L'opposition est notamment justifiée si le preneur n'a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le <bail> lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
  Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l'opposition.

  Art. 11. <L 29-06-1955, art. 1> I. En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
  La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du <bail>.
  II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son <bail>, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du <bail> principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV.
  L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.
  Si la location principale prend fin avant l'échéance du <bail> par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l'article 19.
  III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du <bail> initial.

  Art. 11bis. <inséré par L 1997-04-13/43, art. 14, applicable aux contrats en cours au 31-05-1997> Si son <bail> ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l'article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
  Si le preneur obtient le renouvellement du <bail>, conformément à l'article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre <bail>. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l'égard du bailleur prévus par l'article 11 et l'article 14, alinéa 2.

§ 7. Du droit au renouvellement du <bail>.

  Art. 13. (Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son <bail> pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.) < L 27-03-1970, art. 1>
  Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du <bail>, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

  Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du <bail> en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau <bail> et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du <bail> aux conditions proposées. <L 05-07-1963, art. 48>
  (A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative recue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du <bail>, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau <bail> d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
  Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du <bail> en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.

  Art. 15. Le droit au renouvellement s'applique aux <baux> relatifs aux locaux destinés à l'habitation ou aux locaux accessoires, dans les conditions prévues à l'article 4.

  Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du <bail> pour l'un des motifs suivants :
  1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.
  2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.
  3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.
  4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du <bail> en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le <bail> porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du <bail> en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle d'assurer la conservation du fonds de commerce.
  Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.
  5° L'offre d'un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait offre égale conformément aux articles 21, 22 et 23.
  6° L'absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l'exploitation d'un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué avant l'expiration du délai prévu à l'article 14 pour la notification du bailleur en réponse à la demande de renouvellement du preneur ou qui disposerait, à cette même époque, dans le voisinage immédiat du bien loué d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale.
  II. Le preneur n'a pas droit au renouvellement du <bail> en ce qui concerne la partie de l'immeuble qu'il a donnée en sous-location à usage non commercial.
  III. Le mineur, l'interdit, le nu-propriétaire, (...), l'absent ou leurs héritiers peuvent s'opposer au renouvellement du <bail> consenti hors de leur intervention s'ils ont repris la libre administration de leurs biens. <L 2003-02-13/36, art. 21, 002; En vigueur : 01-06-2003>
  IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.

  Art. 17. Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement prévu à l'article 16, 1°, ne peut être opposé qu'en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l'exploitation du bailleur ou d'agrandir ce siège principal de l'exploitation s'il est situé dans des lieux voisins.

  Art. 18. S'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du <bail>, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.
  Le juge statue en équité.

  Art. 19. Si le désaccord porte sur le loyer réclamé par le bailleur, le juge prend notamment en considération le prix communément demandé dans le quartier, l'agglomération ou la région pour des immeubles, parties d'immeubles ou locaux comparables et également, s'il échet, la nature particulière du commerce exercé, le profit tiré par le locataire de la sous-location de tout ou partie des locaux.
  Il n'a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, de l'entreprise résultant du seul fait du preneur.

  Art. 20. Le <bail> est renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge si le jugement rendu en premier ressort n'a pas été frappé d'appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d'appel, le preneur ne s'est pas désisté de sa demande de renouvellement.

  Art. 21. Si le bailleur excipe de l'offre d'un tiers, celle-ci n'est prise en considération que si elle comprend l'engagement du tiers de payer au preneur, éventuellement évincé, l'indemnité d'éviction et si le tiers s'avère lié par son offre pour une durée d'au moins trois mois.
  Le preneur dispose, à dater de la notification de cette offre par lettre recommandée ou par exploit d'(huissier de justice), d'un délai de trente jours pour faire une offre égale par les mêmes moyens. <L 05-07-1963, art. 48>
  La notification par le bailleur de l'offre du tiers doit mentionner le délai d'acceptation par le preneur du loyer proposé dans l'offre et la déchéance résultant de l'inobservation de ce délai.
  Si le preneur fait offre d'un loyer égal, à conditions égales, il est, sans autres enchères, préféré à tous autres.
  Si le différend porte sur les autres conditions du <bail>, le juge convoque le locataire, le bailleur et le tiers qui a fait l'offre et décide à qui la préférence doit être accordée.

  Art. 22. Si le preneur conteste la validité ou la sincérité de l'offre du tiers et que le juge déclare cette offre non valable, le <bail> est renouvelé aux prix et conditions fixés, soit de commun accord, soit par le juge, comme prévu aux articles 18 et 19. Toutefois, lorsque la première offre est déclarée non valable pour une cause autre que l'absence de sincérité, le bailleur peut, dans le mois de la signification du jugement exciper d'une autre offre.

  Art. 23. Si le preneur refuse de faire une offre égale à celle du tiers, ou s'abstient de faire cette offre dans le délai de trente jours et dans les formes établies à l'alinéa 2 de l'article 21, le tiers lui est préféré, sauf droit éventuel du preneur à l'indemnité d'éviction prévue à l'article 25.

  Art. 24. Si le refus du bailleur de consentir au renouvellement du <bail> est déclaré injustifié par le juge, après l'expiration du délai de trois mois prévu à l'article 14, le <bail> est renouvelé au preneur, sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, conformément aux articles 14 et 21 de la présente loi. Toutefois, le délai pour la notification par le bailleur au preneur des conditions auxquelles est subordonné le renouvellement ou de l'offre d'un tiers est réduit à un mois à partir de la signification du jugement.

  § 8. De l'indemnité d'éviction.

  Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
  1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
  2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
  3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
  4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau <bail> si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
  5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau <bail>, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
  6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
  (En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'eviction. <L 23-06-1955, art. 1>
  Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagéree en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le <bail> porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

  Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au <bail> avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.

  Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas recu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer.

  Art. 28. Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action.