Le Code de droit économique, qui est déjà voté au Parlement et publié dans le Moniteur n’entrera en vigueur que plus tard. Ce Code regroupe toute une série de lois, arrêtés et intègre aussi la jurisprudence.

Ci-après tout le texte de l’article I.2 du Livre III " Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises " de ce code, parce qu’il reprend une liste de définitions, qui avant était éparpillé dans différents textes.

Ceux qui j’ai souligné rentrent directement dans le sujet, plus en particulier surtout les points 3 et 5.

En marge 1 (vaut un sujet séparé si nécessaire) : le point 7 détermine que l’ACP n’est pas un consommateur, mais chaque CP l’est envers l’ACP.

En marge 2 (vaut un sujet séparé si nécessaire) : les points 10, 11 et 16 rendent obligatoire que toute entreprise, même une ACP, a une unité d’établissement. Pour une ACP cela se transforme en une unité par ACP partielle sans personnalité juridique ou une seule, s’il n’y a pas d’ACP partielles. Si on applique le point 16 correctement, on devrait avoir une unité d’établissement de l’ACP qui est situé là où la comptabilité est tenue.

L’obligation, cité dans l’IPI-Mail N° 5 du 13.02.2013, n’est pas si simple que cela. Elle oblige par exemple une firme immobilière de déterminer pour chaque membre du personnel, d’une façon permanente ou chaque mois, les frais sur les trois mentionnés dans l’IPI Mail, mais aussi éventuellement les activités suivantes :

- 41.10xx  Promotion immobilière
- 64.200  Activités des sociétés holding
- 65.12xx  Assurance non-vie
- 68.100  Activités des marchands de biens immobiliers
- 68.201  Location et exploitation de biens immobiliers résidentiels propres ou loués, sauf logements sociaux
- 68.203  Location et exploitation de biens immobiliers non résidentiels propres ou loués, sauf terrains
- 68.312  Estimation et évaluation de biens immobiliers pour compte de tiers
- 81.100  Activités combinées de soutien lié aux bâtiments
- 81.210  Nettoyage courant des bâtiments
- Etc …

En plus il y a obligation pour chaque assujetti au TVA, même partiel, de mentionner au BCE (même s’il n’y a pas de frais) chaque activité statutaire.

Finalement le Code du Droit Économiques (2013), qui regroupe différents lois, arrêtés, règlements, … dans un ensemble, oblige chaque entreprise, donc aussi une firme immobilière, de tenir une comptabilité, séparé ou non, par activité NACEBEL.

Conséquences :

1. Les 250 EUR dont question dans le sujet initial doivent donc être repris dans la comptabilité sous un code NACEBEL de la classe 65.12 et donnent lieu à l’application de TVA.

2. Une firme de syndic qui facture les 250 EUR devient donc une firme mixte ET doit le mentionner explicitement dans sa proposition de contrat, et faire approuver ce mélange d’activités par l'AG séparément et explicitement.

3. Une entreprise de syndic dont le code NACEBEL 68.321 n’est pas mentionné dans le BCE ne peut pas prétendre d’être syndic.

4. Une firme qui n’a pas enregistré des activités NACEBEL n’est pas une entreprise qui est officiellement actif. Cela a comme conséquence que chaque opération financière avec cette firme, à partir d’un certain seuil, doit probablement être rapporté dans le cadre des procédures « blanchissement d’argent ».

5. Une firme qui a des activités     avec du personnel dans une établissement (= agence immobilière) qui n’est pas enregistrée dans la BCE, y a des activités qui sont « officieux » (inconnu par l’État) et donc en principe non assurable, sauf si l’assureur couvre le travail en noir.

6. Une firme qui ne publie pas endéans les 15 ou 30 jours dans les annexes du Moniteur des décisions spécifiques de leurs organes décisionnels (changement des statuts, adresse, nom des membres des organes décisionnels, réunion des actions dans une main, …) court le risque que ces décisions ne sont pas opposables à des tiers, s’ils sont publiés tardivement dans le Moniteur.

7. Un organisme d’État qui ne mentionne pas le N° BCE dans ces listes publics enfreint à certaines dispositions légaux. Cela peut avoir comme conséquence qu’elle soit mis responsable des conséquences si elle a une mission de surveillance. Surtout si en plus elle ne vérifie pas la codification NACEBEL de cette firme mentionné sur ses listes publics et sa correspondance avec ses statuts.

8. Etc. …

En se cachant derrière la notion « prestataire de services » l‘IPI essaie d’éviter d’obliger certaines firmes immobilières à respecter la loi en affichant clairement les activités qu’elles exercent. Ils empêchent ainsi certains organismes de l’Etat (Bien- être au travail, ..) de faire leur boulot, qui est d’ordre public.

Les faits que j’ai mentionné ci-devant sont probablement applicable au syndic 2012-2013 de mon ACP.

Quel était pour moi l’évènement déclencheur ?

Lors ma première visite à son agence il y a un an, je n’ai pas trouvé la porte de sortie. Cette firme est installé dans un appartement et la porte de sortie est situé à côté de deux autres portes. Le SPF « Bien-être au travail », ainsi que les permis d’urbanisme et environnement, stipulent que la sortie doit être affiché clairement avec une vignette dans des locaux ouvert au public et dans les locaux où la firme met du personnel au travail.

Je me demande, mais je n’ai pas encore vérifié à 100%, si cette agence immobilière, inconnu par l'IPI, fonctionne dans un bien immobilier avec la destination de bureaux ouvert au public et est renseigné ainsi aux service d’État compétent (urbanisme, ONSS, TVA, ...).

Motivation

Les honoraires demandés par des syndics sont toutes taxes, … compris. Un copropriétaire doit pouvoir se fier sur le fait que le syndic est en ordre avec tous les dispositions réglementaires.

Cela fausse la concurrence si une firme de syndic se soumet loyalement à la réglementation, et une autre firme pas.

Revenons au 250 EUR. Cela parait cher, mais :

1. Environs 20% du montant devrait être du TVA
2. Environs 25% du montant concerne des frais de personnel, qui est en principe soumis à la réglementation CBFA (formation spécifique, …) ; frais qui ne sont pas repris dans l’honoraire de syndic et permettent donc de le réduire
3. Ce système permet de réduire la prime d’assurance avec 20%
4. Etc. …

Last but not least le projet de loi 53K2129 permettra de contrôler cela et d’imputer les frais de contrôle à la firme (= repartir sur tous ces ACP, au lieu de refaire ce contrôle une fois par ACP au frais exclusif de cette ACP.

Seulement si une copie de la proposition du contrat a été jointe à l'invitation pour l'AG, et cela aussi à chaque renouvellement.

Dans d’autres sujets je n’ai pas voulu dire tout. Mais maintenant je peux dire un peu plus, vu l’état d’avancement de ce dossier dans mon ACP, mais pas tout.
Ceci grâce aux interventions des visiteurs de ce forum. Ils m’ont fait réfléchir et m'ont évité que je tombe dans un piège, le même que panchito est en train de tomber.

Le syndic est en effet un prestataire des services (= gérant d’immeuble), mais tout comme un médecin doit aussi savoir faire les prestations d’un infirmier (ou les surveiller).

Avant tout il est un indépendant, qui respecte le planning et cadre imposé par l’organe décisionnel (= AG), mais détermine lui-même indépendamment les modalités d’exécution et sa programmation.

Exemple claire : l’AG impose la quinzaine de l’AG annuelle, mais le syndic programme la date exacte, ainsi que l’heure, selon ses disponibilités.

Donc le syndic professionnel est un mandataire de l’ACP, à 100% responsable envers l’ACP. Il est un indépendant, agréé par l’IPI.

S’il utilise du personnel ou doit payer du TVA, il utilise à la BCE et dans ses déclarations le code NACEBEL 68.321. S’il ne l’utilise pas il ne peut pas être syndic (jurisprudence existe).

Donc tous les firmes de syndic, qui ont indiqué le code NACEBEL 81.100 ont un « petit » problème.

C'est la voie logique, sous condition que les membres de ce groupe de travail ne confondent pas les intérêts de la copropriété avec leurs intérêts privés. Ce groupe de travail doit donc évaluer chaque proposition de chaque CP, et éventuellement proposer des variantes à l’AG.

Est-ce j’ai dit cela ? Je ne crois pas.

Depuis le 01.09.2010 ce raisonnement n'est selon moi plus valable. Il faut une décision explicite de l'AG.

Faits : Vous êtes à quatre CP. Le syndic n'organise plus d'AG depuis 2009. Son dernier mandat a pris fin en 2013 . Le 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC est d'application.

Quatre  solutions possibles, selon le nombre/quotités de ceux qui sont d’accord avec vous:

1. Les quatre CP (= accorde unanime) sont d’accord.
Solution : tenu d’AG de tous les CP (= durée 24 heures – cout : 10 EUR)

2. Des CP sont d’accord qui, seul ou ensemble, ont plus que 20% des quotités.
Solution : AGE (= durée 31 jours – cout : 20 EUR)

3. Les CP qui sont d’accord ne réunissent pas 20% des quotités.
Solution : citer avec huissier l’ACP et le syndic chez le juge (durée : 2 à 6 mois  - cout 1000 à 4000 EUR – partiellement remboursables)

4. Un CP est d’accord (le nombre de quotités n’a pas d’importance).
Solution : aller chez le juge avec une requête unilatérale (cout : 100 à 500 EUR, remboursables). Durée : 2 semaines.

La solution 4 est celle que je préconise. Puisque mon explication sort du sujet selon certains, je ne m’explique pas plus.

Ayant eu une voisine hollandaise dans les années 2003, qui était locataire, je sais que ce n'est pas une prétention d’admettre qu’on ne comprend pas un mot en français, mais une réalité. Mais à l’inverse ils n'ont pas de problèmes avec l'anglais.

Solution:

- a court terme: traduire ce qu'il faut en néerlandais. Locataire = règlement d’ordre intérieur, les PV d’AG (y compris les annexes), états financiers, communications dans l’ascenseur, ....

- à moyen terme: basculer vers l'usage de l'anglais comme 3ème langue, si votre ACP est situé dans la zone européenne à Bruxelles.

Dans mon ACP , situé dans l’Est de Bruxelles, cela a été pratiqué avec succès par un syndic. L'actuel ne le fait pas et on voit la différence.