rien à voir. La loi qui institue le 1 bis à la loi du 2O/2/91 est sur le site du Sénat. Elle n'et pas encore au MB. Son article 4 prévoit l'obligation de l'écrit pour les baux d'étudiant.

Je suppose le bail enregistré. Il me semble alors que, juridiquement, cette cession ne vous est pas opposable. Pour vous, seul le signataire initial reste le locataire. Néanmoins, la cession en fraude de vos droits n'a pas été sanctionnée, dans le bail, par sa résolution automatique. Un juge sera donc nécessaire.

Mais, petite question : de quel compte sont versés les loyers ? A quel nom ?

Comme il est manifeste que ce n'est plus le locataire initial qui exerce, je vous conseille de le faire constater par huissier afin d'obtenir judiciairement une résolution du bail. Je vous conseille d'également adresser immédiatement un courrier recommandé AU NOM DU LOCATAIRE INITIAL et à cette adresse pour vous couvrir. En effet, tout cela me semble furieusement ressembler à un montage malsain.L

De manière concomitante, pourquoi ne pas déjà signer un bail avec ce nouvel amateur qui semble plus stable, évidemment sous la condition suspensive de la résolution du bail par voie de justice ?

C'est dans quelle région ?

Oui, cela peut arriver. un permis doit parfois être demandé pour certains biens mobiliers ou non qui apportent de l'agrément au jardin (piscine, kiosque, fontaine, sentiers, cabane, etc..) ou à la maison, en débordant sur le jardin (comme une véranda, par exemple). Cela dépend des régions et de l'importance des travaux. Suivant les régions, il existe heureusement des procédures simplifiées pour ce que l'on appelle les "petits permis", qui concerent souvent ces cas.

Pourquoi ne pas préciser oralement que votre ami dispose de fonds affectés aux travaux ? Ou lui montrer une lettre d'accord de principe du banquier qui devrait être rassuré que son "gage" va être amélioré par les travaux futurs ? Cela devrait rassurer le vendeur lorsqu'il lira la clause de condition suspensive suivante (exemple) :

Le présent engagement d'acquérir est donné sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit hypothécaire d'un montant de X % du prix qui sera demandé dans les X jours de la signature du compromis, auprès de tel organisme, et qui devra être obtenu dans un délai de X jours maximum.
Les modalités pratiques seront précisées au compromis.

Je crois qu'il faut préciser tout cela pour éviter que la clause ne soit considérée comme purement potestative dans le chef du débiteur (en bref, qu'elle ne dépende que de la bonne volonté de l'acquéreur pour être exécutée). En effet, elle pourrait dans ce cas être considérée comme nulle.

Attention ! Les dernières modifications légales en matière de loi sur les loyers sont parues au Moniteur de ce jour. En voici un extrait.

CHAPITRE III. - Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer
Art. 97. Dans l'article 1714 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, les mots « Sauf dispositions légales contraires » sont ajoutés au début du texte.
Art. 98. Il est inséré un article 1714bis dans le même Code, libellé comme suit :
« Art. 1714bis. - L'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants. ».
Art. 99. L'article 1716 du même Code abrogé par la loi du 20 février 1991, est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 1716. - Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.
Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.
Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la nouvelle loi communale, à l'exception du § 5. ».
Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».
Art. 101. A l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sont apportées les modifications suivantes :
1° l'alinéa 1er est complété comme suit :
« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »;
2° l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 3 et 4 de l'article 2 dont le texte actuel formera le § 1er :
« Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail. »;
3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit :
« § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 102. Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans la même section, du même Code :
« Art. 11bis. - § 1er. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
§ 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 103. Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
« Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».
TITRE VII. - Finances
CHAPITRE Ier. - Unité T.V.A. - Solidarité
Art. 104. Un article 51ter, rédigé comme suit, est inséré dans le Code de la Taxe sur la valeur ajoutée :
« Art. 51ter. - Les personnes qui ne constituent qu'un seul assujetti par application de l'article 4, § 2, sont solidairement tenues vis-à-vis de l'
État du paiement de la taxe, des intérêts, des amendes et des frais exigibles du fait des opérations qui se rapportent à la période pendant laquelle ces personnes constituent un seul assujetti pour l'application du présent Code. »
Art. 105. L'article 104 produit ses effets le 1er avril 2007.

Ben, le délai est de fait un peu court.

L'acte de base ne prévoit-il pas un délai pour soumettre à l'ordre du jour des points ?

Au sinon, il existe peut-être un poste "varia" ou "divers" qui vous permettrait de quand même évoquer vos points à l'AG ?

A mon sens, vous avez été convoqué dans le délais (les 8 jours francs sont respectés) et dans la logique du dernier PV d'AG. L'avis affiché n'a pas la force probante nécessaire pour changer quoi que ce soit.

Pas moyen de changer, donc.

Savoir distinguer entre meubles et immeubles est primordial en droit, tant sur le plan civil que fiscal ou judiciaire.

A l’occasion d’une vente immobilière, il peut arriver que certains biens qui garnissent un immeuble soient considérés comme vendus par l’acquéreur et comme ne faisant pas partie de la vente dans le chef du vendeur.

Cette confusion provient du sens profondément différent que le mot « meuble » peut revêtir en droit et dans le langage courant.

Dans le langage courant, il évoque principalement le mobilier. En droit, est meuble tout ce qui n’est pas considéré comme immeuble. Une évidence ? Sûrement pas lorsqu’on se penche sur la notion d’immeuble.

Notre droit ne se contente pas de considérer comme immeuble les constructions (maisons, bâtiments industriels, etc…). Il ne s’agit là que des immeubles par nature, catégorie qui comprend le sol et tout ce qui y est fixé de manière durable et qui ne pourrait en être détaché sans détérioration.

Très logiquement, les accessoires des immeubles par nature sont également considérés comme immeubles, mais par incorporation. On peut penser aux portes, fenêtres, ascenseurs, etc… Mais certains meubles par nature vont également être légalement fictivement réputés immeubles par destination.

En effet, le droit ne peut tout régenter. Souvent calqué sur un élémentaire bon sens, il doit parfois user de présomptions ou de fictions.

Pour les immeubles par destination, c’est la volonté du propriétaire d’affecter des biens au service et à l’exploitation de l’immeuble qui confère à ces derniers le statut d’immeuble. C’est ainsi que, par exemple, des véhicules ou des machines attachés à une exploitation d’une entreprise peuvent, dans certains cas, être juridiquement considérés comme immeubles.

Et ce n’est pas tout !

D’autres meubles peuvent être considérés comme immeubles lorsque leur propriétaire exprime clairement sa volonté de les attacher de manière matérielle et durable à son immeuble. Ce sera par exemple le cas s’il doit procéder pour ce faire à des aménagements spéciaux. On peut prendre comme exemple l’aménagement d’une fontaine ou d’une statue dans un jardin.

Enfin, citons pour mémoire les immeubles incorporels. Il s’agit de droits réels immobiliers (hypothèque, usufruit, etc…).

Pour mieux comprendre l'importance de cette distinction juridique, partons d'un exemple : Monsieur et Madame Dupont s'engagent par compromis à vendre un appartement haut de gamme au profit de Monsieur Durand. Une cuisine entièrement équipée, d'une très grande valeur, garnit cet appartement et semble faire partie de la vente, bien que le compromis soit muet sur ce point. Or, au moment de la passation de l’acte authentique, les vendeurs soutinrent que l'ensemble des équipements ne faisait pas partie de la vente. Pour justifier ce point de vue, ils mettent en avant le fait que ces meubles n’étaient pas fixés à l’immeuble. Ils les avaient en conséquence ôtés. On imagine la surprise de Monsieur Durand...

Pouvoir déterminer qui est alors propriétaire de cette cuisine équipée devient, dans ce cas, une question de fait. La loi (article 524 et svts) précise que des meubles peuvent devenir immeubles attachés à perpétuelle demeure lorsque tout indique cette volonté de manière flagrante. A défaut, le propriétaire sera "censé" avoir souhaité cette immobilisation si les effets mobiliers "sont scellés en plâtre, en chaux ou à ciment" ou "lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés". Dans notre exemple, les équipements de cuisine ne sont pas encastrés ou attachés. Mais on peut raisonnablement soutenir qu’ils forment néanmoins un tout homogène, parfaitement inséré dans la pièce selon des mesures précises.

Ce point indique que, lors de leur installation, la volonté de les immobiliser peut être retenue dans le chef du propriétaire.

En ce qui concerne les glaces, tapis plains, moquettes, et autres revêtements de sol, il a été jugé « qu’ils peuvent être considérés comme immeubles, indépendamment de toute attache effective, lorsqu'ils sont découpés à la grandeur de la pièce qu'ils sont appelés à garnir". Beaucoup de situations peuvent être visées. On peut ainsi se demander quel serait le sort d'un système d'alarme onéreux, par définition placé en fonction de la disposition des pièces...

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