Un notaire de mes connaissances propose le système suivant:

Chacun est propriétaire pour la moitié de la maison. Une convention sous seing privé reprend un prêt personnel entre les indivisionnaire pour un montant équivalent à la moitié de la différence entre les apports, et lie cette valeur à la valeur du bien.

Pour parler français:
Mr apporte 100.000 euros, Mme 150.000 euros(équivalent à Mr apporte 125.000 euros dont 25.000 euros prêtés par Mme et Mme apporte 125.000 euros et en prête 25.000 à Mr).

Par un acte sous seing privé, Mr reconnais devoir à Mme une somme de 25.000 euros, indexé proprotionnellement à la valeur de la maison.

Si la maison double de valeur, le jour de la dispute, suite à vente publique, Mr recevra 5/10 de la valeur de la maison, et en versera immédiatement 1/10 à Mme. Les proportions seront gardées, et il est inutile de repasser devant le notaire le jour où Mr touche un héritage et peut enfin rembourser Mme.

Attention à ne pas perdre le papier, et attention si Mme décède et avait des enfants: la dette resterait due et les beaux enfants pourraient pourrir la vie du beau-père!

Ma solution est: Un prêt personnel porteur d'intérêts entre les époux. Idéalement, il faut un remboursement effectif et des termes et délais. Il faut évidemment que chacun des époux ait des revenus propres, et un contrat de mariage avec séparation des biens, sinon cela n'a pas de sens.

suite:
b) répartition et superficie minimale habitable des pièces à usage collectif.
Lorsqu'un ménage peut exercer les trois fonctions " cuisine - séjour - chambre " dans la ou les pièces à son seul usage, le nombre de pièces d'habitation à usage individuel de ce ménage ainsi que le nombre d'occupants ne sont pas pris en compte pour la détermination de la superficie des pièces à usage collectif. (En clair, si les pièces collectives ne sont que les sanitaires, il n'y a pas de surface minimale pour les communs. Si les pièces de séjours et cuisine sont communs, voir tableau ci-dessous)

Dans les autres cas, la superficie minimale habitable de ces pièces est fixée selon le tableau suivant :

Nombre de--------------Superficie habitable (S) des pieces
pieces a ----------------a usage collectif en fonction du
usage--------------------nombre d'occupants (n) du logement
individuel----------------collectif
1 a 5 -------------------- S > 5 m2 -------------- S >  10 m2
--------------------------- si n < 7 ---------------- si 8 <  n <  14

6 a 8 -------------------- S >  10 m2 ------------ S >  15 m2
--------------------------- si n <  14 -------------- si 15 < n < 21

9 a 11 ------------------ S > 15 m2 ------------- S >  20 m2
--------------------------- si n <  21 -------------- si 21 <  n <  28

12 a 14 ----------------- S >  20 m2 ------------ S >  25 m2
--------------------------- si n <  28 -------------- si 29 <  n <  35

15 a 17 ----------------- S >  25 m2 ------------ S >  30 m2
--------------------------- si n <  35 -------------- si 36 <  n < 42
(nota: désolé pour la présentation désastreuse, c'est encore pire dans le document officiel présenté sur moniteur.be. Pas facile, les tableaux... De plus, tous les plus petits que sont à remplacer par des plus petits ou égal!!! Attention lors de l'interprétation!!! Pour rendre le tableau compréhensible, j'ai décidé de simplifier.

Les pièces à usage collectif, prises en compte dans la détermination de cette superficie, ne sont pas séparées de plus d'un niveau des pièces à usage individuel du ménage;

c) la superficie habitable par ménage dans un logement collectif est la somme de la superficie habitable des pièces à son usage individuel et des pièces à usage collectif dont il peut disposer.

En région wallone, il y a le code du logement. Ca, j'en suis sûr, et je le subis. Il y a donc permis de location sur les logements collectifs (hors étudiant) et les logements de moins de 28m2 (étudiants compris)

En région bruxelloise et flamande, je sais qu'il y a des codes et des permis, mais je n'en connais pas les détaux.

J'avoue que votre histoire vaudrait d'être racontée dans un message séparé (dans une catégorie nouvelle et séparée?) Plus nous serons informé sur la manière dont sont appliqués les règlements imperméables à la lecture pour sûr, plus facilement nous passerons à travers ces nouveaux filtres.

Perso, je trouve que le règement wallon est un règlement inutile de plus. Il y a des règlements nationaux sur la salubrité qui ne sont même pas appliqués. Pourquoi rajouter une couche au lieu de faire appliquer les lois existantes?

L'objectif étant d'améliorer la qualité du logement dans les différentes régions, la simple application des lois nationales améliorerait grandement le parc. Encore faudrait-il que les communes, régions et autres organes de l'état se mettent en conformité. Et comme cela, il ne le peuvent pas, ils mettent des emplâtres sur des jambes de bois.

J'ai même le sentiment qu'ils couperaient la jambe (privée) saine pour sauver la jambe de bois (publique)

Comme ça, Mr Ed sais que je suis en Wallonie, et pas fonctionnaire. Encore quelques recoupement et le problème sera réglé.

L'idée d'un acte de base pour deux maisons, même imbriquées l'une dans l'autre, ne me semble guère réjouissante.

Par contre, si un acte de base est indispensable (selon un notaire) pour une situation telle que la vôtre, comment est-ce qu'un notaire a pu cautionner une succession (et donc une division) sans acte de base. Cela me semble bizarre.

Pour ce qui est de la copropriété, on peut ne pas être soumis à la loi sur les copropriété pour autant que l'ensemble des propriétaire soit d'accord (100% des proprios, facile à deux, pas facile à 50) Si un proprio s'y oppose, c'est bernique, faut un syndic.

Par contre, pour avoir une division effective de la "copropriété avec des éléments communs, c'est pas évident.

Quelques questions que vous devriez vous poser:
A qui appartient le terrain?
Quelle est la surface de votre terrain, et du terrain de l'autre?
Est-ce que cela correspond à une réalité? Si oui, laquelle?
Et que dit votre acte d'achat par rapport au terrain?
Par rapport aux construction?
Y a-t-il mention qu'une propriété surplombe l'autre?
Est-ce que l'autre propriétaire est conscient d'un problème?
Qui payera la toiture en cas de problème à celle-ci?
Qu'en dit votre notaire (au niveau du coût!)
Qu'en dit un autre notaire, par exemple le notaire qui a passer les actes originaux de votre succession?
Si ces deux notaires ne sont pas d'accord entre eux, n'ont pas pensé, n'ont pas de solutions, yen a des pleines pages au bottin. Le saviez-vous? Idem pour infobel.
Aimez-vous les caramels mous?
Savez-vous qu'au jeu des questions, vous ne risquez pas de gagner avec moi?
Le mur mitoyen de séparation naturelle entre les deux maisons est-il percé de trous, portes, fenêtres, passes-plats, cheminées, airconditionné?
Si on mure ces accès, y a-t-il des pièces enmurées et sans accès?
Qu'en dit la commune? Et le pape?

Une fois que vous aurez réponses à ces questions, je vous suggère de venir nous expliquer la solution que vous aurez trouvé. Euh, je veux dire, on est toujours là pour vous!

La taxe que vous mentionnez est la taxe sur les logements inoccupés. Il suffit que le bien soit occupé pour en plus devoir la payer. De plus, je ne connais personne qui a été enrôlé pour cette taxe. Est-ce votre cas? Si oui, quelle est la situation et l'histoire qui vous est arrivé? Expliquez et développez, cela m'intéresse.

Quant à votre considérations sur les taxes, je dirai simplement que dans la vie, il n'y a que deux chaussures... pardon, choses sûres et inévitables: les impôts et la mort...

Personnellement, je trouve que le système belge est particulièrement bien fait. Tant que le prêt hypothécaire n'est pas payé, on ne paye pratiquement rien parce que les intérêts gomment tout revenu. Dès qu'il n'y a plus d'intérêts, c'est qu'on touche beaucoup de loyer et qu'on sait payer des impôts. Et dès qu'on touche des sous, ils sont là pour en prendre une partie. Par contre, un nouvel emprunt, et le problème est réglé... pour quelques années.

Pour ce qui est de l'inoccupation, un bien inloué n'est pas soumis à déclaration du RC. Sur votre déclaration de revenus, il suffit de ne pas déclarer le RC en proportion de l'inoccupation. Normalement, même le précompte doit sauter. Mais pour cela, il doivent faire quelque chose et c'est plus difficile. Donc, le précompte, on y échappe pas. (en plus, déclaration d'inoccupation = taxe de 25.000fb... vaut mieux rien faire pour éviter le précompte dans le cas des biens construits. Pour les terrains, il semble que l'on puisse y échapper avec persévérance et pugnacité.)

Quant aux lois qui sont de l'abus de confiance et de l'injustice, il y a des mots plus courts: impôt, taxe, précompte, redevance, TVA,... et on y échappe pas.

Si l'échevin de l'urbanisme de la commune prend l'affaire positivement, pourquoi ne pas le rencontrer? (sans paniquer, bien sûr)

Les règles sont souvent biscornues, mais les fonctionnaires sont "tout puissants" dans les deux sens. S'ils peuvent refuser sans trop d'explication, ils peuvent accepter pour les mêmes raisons.

J'en connaîs un qui s'était engueulé (pas d'autre mot) avec un bourgmestre qui avait garanti-juré-craché qu'il n'aurait jamais son permis (nécessaire pour des travaux rendus obligatoire par un règlement... communal!)

Après une visite sur place avec l'échevin de l'urbanisme, le dossier est passé parce qu'il n'avait pas de raison objective d'être refusé(sans enveloppe sous la table, je précise)

Je rajouterai: que ce soit un resto ou un appart, il suffit de mentionner ce qu'ils veulent en leur demandant avant. Ils veulent que ce soit un appart? Faut mettre appart. Ils veulent que ce soit resto. Faut mettre resto...

Ce permis n'est jamais qu'une demande en bonne et due forme pour faire ce que vous voulez. Ils mettent peut-être une majuscule à permis, c'est jamais qu'un foutu papelard sur lesquels ils mettent leur cachets une fois qu'ils ont compris. Il comprennent parfois lentement, c'est tout.

Même si on a pas envie de vendre, on finit parfois par se rendre compte que son bien vaut beaucoup plus que l'on pense.

J'en connaîs un, appelons le Glups, à qui on téléphonait régulièrement pour demander s'il n'était pas vendeur. Glups ne savait pas d'où "on" tenait son adresse. Puis, un jour, excédé, Glups répondit qu'à xx.xxx.xxx bof, il serait vendeur mais que ce n'était pas la peine pour le contacter en dessous de ce prix. Le prix était exorbitant, deux fois la valeur de ce que le proprio pensait.  Il laissa faire une expertise gratuite. Et, évidemment, le bien fut vendu en ... 1semaine. (sinon je ne le raconterait pas.) Glups, fit Glups (ou Glups fit glups, au choix)

C'était sans doute une autre période, où la bourse flamboyait et les Suédois rachetaient n'importe quoi à n'importe quel prix. L'histoire est un peu caricaturale, et pourtant vraie. Pour la petite histoire, Glups fit construire une villa dans la banlieue, et la loua à... des Suédois.

Cet exemple pour dire que effectivement, il est des agents immobiliers prêts à faire une expertise gratuite, même si le proprio n'est pas prêt à vendre, espérant tomber sur quelqu'un qui sera d'accord de vendre à ce prix-là car semblant exorbitant pour lui, et tombant pile pour son planning fiscal, familial, successoral, ou cérébral.

En guise de PS, je dirai que je suis d'accord d'être honnête avec les gens qui travaillent: ti vends ou ti vends pas, ti dois le dire avant!

Je ne suis pas un belge standard, mais un Membre Assidu! Pas confondre svp...