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#241 Re : Copropriétés forcées » Décompte annuel sans index » 10-03-2014 09:16:35

Pour moi les décomptes individuelles ne sont qu'une partie des documents financiers de l'ACP. Ceux-ci sont tenus hors comptabilité. Hélas, avec la bénédiction des syndic,  les CP n'accordent de l'importance qu'a ceux-ci
Pourtant, l'inventaire des actifs, passifs, droits et engagements de l'ACP sont beaucoup plus important car les CP sont solidaires des dettes !

Je conteste le terme 'actionnaires' au sujet des CP, je parlerai plutôt 'd'associés'. La responsabilité de l'ACP n'est pas limité à un éventuel capital !
Cela est bien confirmé dans l'avis de la CNC, l'ACP n'a pas de capital, les fonds sont des dettes à court termes envers les CP.

#242 Re : Copropriétés forcées » Décompte annuel sans index » 10-03-2014 09:16:35

YellowSubmarine a écrit :

...
Résidence 20 appartements, 1ère année (15 mois) d’occupation et syndic +/- imposé par le promoteur (on a eu le choix mais il était le seul).
Nous avons notre AG annuelle planifiée pour le 20 mars.
Le syndic vient de nous envoyer les décomptes. Nous avons le chauffage et l’eau chaude en commun. Sur les décomptes, les consommations sont basées sur les quotités et non sur les index. Il nous dit qu’il n’a pas encore reçu les index d’Ista, possible.
Dans ces conditions, ne serait-il pas judicieux de reporter l’AG jusqu’au moment où nous pourrions recevoir des coûts corrects ?
...

L'AG annuelle doit être annuelle. Càd avoir lieu chaque année dans le période indiquée dans les statuts.
L'approbation des comptes peut avoir lieu en excluant les décomptes des charges ou de certaines charges. C'est une approbation partielle.
Le décompte n'est là que pour justifier la répartitions de charges, mais les charges ont déjà payées via les provisions antérieurs.

D'autres part l'AG doit aussi approuver les budgets des charges futures, travaux éventuels, etc....
Si vous changez de syndic, cela doit aussi être décidé par l'AG.

#243 Re : Copropriétés forcées » C.d.C. Qui fait faire des travaux » 05-03-2014 13:11:28

grmff a écrit :

... pas de soucis pour une déco de Noël, tant que cela reste des petits frais.
Avec les évidences:
- petit s'évalue par rapport à la taille de la copropriété et à son standing
- pas faire des conneries en peignant avec une peinture non adaptée
- y aura toujours des râleurs pour ne pas être d'accord pour quoi que ce soit que qui que ce soit fait.

Si la dernière remarque est exacte, je ne suis pas sûr qu'en matière de gestion correcte qu'il existe des 'petits frais'.
Il y a des frais justifiés par un mandat reçu, un vote en AG ou un acte conservatoires et des frais non justifiés.
Pratiquement si l'AG accepte à postériori une dépense mais que la dépense est injustifiée et abusive, il ne reste que la case JdP et là effectivement l'importance du préjudice devrait être pris en compte pour voir si 'le jeu en vaut la chandelle'. C'est frustrant mais c'est la dure réalité de la vie en société.

#244 Re : Copropriétés forcées » C.d.C. Qui fait faire des travaux » 05-03-2014 13:11:28

grmff a écrit :

Si on parle de 100€ sur un complexe de 30 apparts, cela fait partie de l'entretien normal. Excellente idée du CdC, qui aura accepté sur place l'offre d'un artiste qui démarchait à domicile....

"des décors de Noël sur les vitres de l'immeuble", vous appelez cela "'entretien normal." ? !!

#245 Re : Copropriétés forcées » Gros travaux non décidés en AG. » 01-03-2014 12:32:14

stanwim a écrit :

Un commissaire aux comptes ( ou vérificateur des comptes ) peut-il légalement s'opposer au syndic lorsque celui-ci décide unilatéralement de faire exécuter de gros travaux, sans urgence, et sans l'aval de l'AG ?...

Sauf particularité de vos statuts, je ne pense pas que le commissaire aux comptes peut s'opposer au syndic en tant que tel..
Par contre, c'est le rôle du CdC de communiquer aux CP (p.e. rapport semestriel) les manquements constatés.
D'autres part un groupe de CP (min 1/5) incluant ou non le CdC peuvent faire convoquer une AGE.

#246 Re : Copropriétés forcées » C.d.C. Qui fait faire des travaux » 05-03-2014 13:11:28

Zlurp a écrit :

Le C.d.C. a fait appel à un professionnel pour peindre des décors de Noël sur les vitres de l'immeuble sans demander l'accord des copro. Quel recours avons- nous pour ne pas payer ces travaux ?

Personnellement, après m'être assuré que le CdC est bien le commanditaire des dit travaux, qu'aucun mandat donné au cdc lui permettrait de justifier la commande et que la commande et la facturation sont bien au nom de l'ACP, je demanderai à l'AG de refuser la dépense et de demander au syndic de contester la facture auprès du fournisseur car la commande n'est pas valable.
Dans ce cas le commanditaire ne représentait pas pas valablement l'ACP et donc la facture ne peut pas être au nom de l'ACP mais devrait être au nom du commanditaire.
Si le syndic à payé la facture et/ou signé la commande, l'AG doit lui demander de rectifier son erreur et créditer la dépense à l'ACP.

#247 Re : Copropriétés forcées » Devis » 01-03-2014 09:11:58

Zlurp a écrit :

Il y a 3 ans, une proposition pour la rénovation des terrasses a été refusée par l'A.G.. Des devis ont étés faits à cette époque. Cette proposition à été remise à l'ordre du jour cette année et acceptée par l'A.G. sans qu'il y ait de nouveaux devis.

Si l'AG a décidé les travaux, les travaux doivent être exécutés.
Naturellement ceux-ci doivent être faits sur base du devis présenté et donc à charge du syndic de faire accepter à l'entrepreneur la prolongation de son devis. Si cela n'est pas possible alors l'augmentation devrait être approuvée en AG.

#248 Re : Copropriétés forcées » Clé de répartition pour refection de la toiture » 01-03-2014 09:05:37

luc a écrit :

Art. 577-6 § 2.CC: Le syndic tient l'AG. Tenir = diriger, mener, gouverner. Celui qui dirige l'AG est présent.

Nous sommes hors du sujet initiale, mais je ne peut m’empêcher de réagir.

Le syndic n'est pas celui qui dirige l'AG. L'AG est présidée par un copropriétaire et seuls les CP font partie de l'AG.
Le syndic représente l'ACP, mais lors de l'AG cette représentation ne me semble pas indispensable puisque les membres de l'association sont présents.

#249 Re : Copropriétés forcées » Clé de répartition pour refection de la toiture » 01-03-2014 09:05:37

luc a écrit :

Certaines décisions peuvent être annulés comme irréguliers, ...:
- approbation des comptes
- décharge syndic
- vote budget

Mais plus important, c‘est le syndic qui vérifie le quorum. S’il n’est pas représenté dûment, toutes les décisions de l’AG risquent à être annulés.

Quel sont vos sources ? J'ai beau lire le CC et les statuts de notre ACP, je ne vois nul part que le syndic doit être présent en AG pour tout cela.
Le CC indique L'AG est présidée par un copropriétaire et le syndic rédige le procès-verbal, mais l'AG peut déléguer spécifiquement cette tâche (syndic provisoire) sinon comment par exemple une AG convoquer suite à la non réponse du syndic .

#250 Re : Copropriétés forcées » Clé de répartition pour refection de la toiture » 01-03-2014 09:05:37

panchito  a écrit :

Le Syndic doit-il y assister en personne ou peut-il se faire remplacer par une de ses employées non certifiée IPI?

Une AG est-elle invalide si le syndic n'y est pas présent ? Je ne le pense pas...

#251 Re : Copropriétés forcées » honoraire et indexation ? » 14-06-2014 15:50:12

christopheEU a écrit :

...Notre syndic vient de s'octroyer une indexation de +- 10 %.
Il est passé de 595 a 646 euros par mois.
Avec effet retro actif depuis janvier 2013 smile.

Personne n'était au courant, il n'en a pas parle en ag ni en conseil de copropriete.

Rien n'est indiqué dans son contrat de ce cote la non plus.
...

Je n'appellerai pas cela une 'indexation' mais une 'augmentation unilatérale des tarifs'.
Pour info l'inflation en 2013 était de ~1%. Loin de vos 10% (de vos 8,57% exactement) !
Si rien n'est indiqué dans le contrat de syndic, on peut en déduire que c'est un contrat à prix fixe pour toute la durée du contrat et de ses reconductions tacites.
Si, comme cela semble être votre cas, il y a un changement unilatérale du contrat, le contrat est caduque et n'existe donc plus à la date du changement du tarif sauf accord explicite de l'AG.
Etes vous sûr que l'AG n'a pas approuvé le nouveau tarif ?

#252 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20

Grmf a écrit :

Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.

J'approuve !

luc a écrit :

Concrètement le commissaire aux comptes ne sera en effet plus le grand manitou dans l’ACP.  Il devra s’intégrer dans l’équipe de contrôle et coordonner son travail avec le reviseur de la firme du syndic et le conseil de copropriété. Il occupera encore une fonction clé pour l’ACP. C’est à l’AG de détailler sa mission dans les statuts (Art. 577-8/2CC).  Mais le syndic fraudeur ne pourra plus être certain son coup quand il a su cacher sa fraude envers une personne. Il devra faire face à un groupe de contrôleurs. Ce qui est beaucoup plus difficile.

J'aimerai partager votre optimisme sur l'efficacité des contrôles multiples. L'obligation du syndic a été mis en place en 1994 (et renforcé en 2010) pour éviter les négligences ou  abus de certains CP, avec comme corolaire l’augmentation des frais de gestion.  Maintenant on veut mettre en place un contrôleur pro pour les syndics pro. Et demain on va mettre en place un super contrôleur. (vous allez me dire qu'il existe déjà via l'IRE, mais pensez-vous qu'il se préoccupe des ACP).

Faire confiance aux professionnels c'est bien, mais il ne faut pas oublier que le professionnel doit être rentable et que le client veut payer le moins possible. La loi du marché encourage donc certaines entorses aux règles.
Dans le cas d'une ACP, les clients finaux (les CP et locataires)  étant multiples ces entorses  peuvent défavoriser certains CP par rapport à d'autres.

L’aspect positif de la loi de 2010 est la volonté de transparence de gestion des ACP. Il faut maintenant encourager le CP à user de cette transparence en facilitant les recours même pour des faibles montants ou des entorses légères.
L'augmentation des intermédiaires de contrôles,  la lourdeur des procédures et l'efficience actuelle de la justice ne va pas dans le bon sens.

#253 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20

Je constate que l’amendement cité ( DOC 53 2129/007 ) indique que l'art  577-8/2 reste d'application. Le contrôle des comptes de l'ACP et ceux du syndic reste distincts.
Si il est normal que le commissaire aux comptes du syndic s'assure que les comptes syndic/ACP sont bien distincts, on peut se demander si assurer un double contrôle des comptes de l'ACP n'est pas excessif.

Comme je l'ai déjà dit, outre l'augmentation des honoraires du syndic, cela pourrait encourager l'AG à déléguer la vérification des comptes au commissaire aux comptes du syndic et donc choisi par le syndic ... J'entends déjà le syndic dire 'Les comptes ont été validés par un professionnel, l'avis d'un CP n'est utile. (sous entendu "l'avis d'un amateur")'

Certains pourraient estimer que l'accès aux données privées de l'ACP, donné par cette loi au commissaire aux comptes du syndic est abusif d'autant que le commissaire aux comptes de l'ACP n'a pas accès au compte du syndic !
Je ne pense pas que d'autres professionnels assurant aussi une gestion pour compte de tiers n'ont pas cette obligation. Du coup cette loi a-t-elle bien sa place dans le chapitre de la copropriété  ?

#254 Re : Copropriétés forcées » mise en concordance légalement obligatoire des statuts de la coproprit » 22-02-2014 11:57:35

luc a écrit :

Attention:
Citation :L’article 577-6 § 11 de la nouvelle loi prévoit la possibilité pour les membres de l’association des copropriétaires de prendre une décision en dehors d’une assemblée générale, et ce pour autant que la décision soit prise à l’unanimité et par écrit. Cette disposition vise toutes les décisions relevant de la compétence de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique.

Cela concerne principalement la modification des quoteparts et la dissolution. Cette exclusion signifie pour moi que l'unanimité par écrit ne déroge pas aux règles imposant l'acte authentique. Dans la pratique l'écrit donne mandat au syndic pour passer l'acte avec les modifications des statuts indiquées dans ce même écrit.. Les CP ne sont donc pas présent simultanément en un même lieu.
D'autant que si pour une ACP de 6 CP, on peut avec beaucoup de patience réunir tout le monde simultanément en un même lieu, cela est mission impossible pour une ACP de 100 CP !

#255 Re : Copropriétés forcées » mise en concordance légalement obligatoire des statuts de la coproprit » 22-02-2014 11:57:35

Scale2601 a écrit :

Pour l'unanimité il faut que la totalité des copropriétaire soit présente au représenté.
Il n'est pas possible de faire voter quelqu'un qui n'est pas présent à une assemblée.

Par contre il est possible de faire signer chaque CP le même document sans être présent simultanément en un même lieu.

Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale

#256 Re : Copropriétés forcées » mise en concordance légalement obligatoire des statuts de la coproprit » 22-02-2014 11:57:35

Petits compléments:

L'article du CC, en vigueur depuis le 01-09-2010, concernant la mise en concordance  des statuts est

Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.
Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

La majorité pour modifier les statuts est 4/5 sauf si les modifications ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration. Dans ce cas les 3/4 des voix suffisent.


Pour info 100% des voix = somme des quoteparts des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

Notez également que pour le votes de travaux, la majorité est 3/4 des voix et non 50%.

#257 Re : Copropriétés forcées » Professionnaliser tous les syndics? Impossible sur le marché belge! » 18-02-2014 19:16:04

Pitch a écrit :

Mon but c'est juste de ne pas devoir payer pour ce que je ne peux pas contrôler.

Effectivement quoi de plus normal ! Selon moi, ce problème ne peux se régler qu'avec le syndic actuel, les autres CP (AG) et certainement beaucoup de patience...
Comme il y 2 sujet mélangés, il est préférable d'ouvrir un nouveau sujet si vous souhaitez poursuivre le débat.

#258 Re : Copropriétés forcées » Professionnaliser tous les syndics? Impossible sur le marché belge! » 18-02-2014 19:16:04

Or, dit Yves Van Ermen, comme ils sont majoritaires et vont sans doute le rester, "il nous appartient de faire en sorte qu’ils soient assurés en RC, qu’ils aient les mêmes devoirs et les mêmes droits que les professionnels, mais surtout qu’ils soient formés et coachés".

"assurés en RC, mêmes devoirs et mêmes droits" : C'est bien déjà le cas. Et le problème de faire appliquer la loi concerne autant les pro que les CP-syndic bénévole.

Si les syndic IPI ont, en plus, des obligations de formation, je ne suis pas sûr que les ACP en profite.
Que l'IPI se propose de former et coacher les syndic non-pro également, je suppose c'est pour prendre la main sur l'ensemble des syndic pro et non-pro !

Pitch a écrit :

bada a écrit : Devenez le syndic de l'immeuble.
J'y pense mais je ne suis pas sur que j'aurai le soutient d'une majorité des CP.

Par contre,  quid des comptes pour les années précédentes ?
(par exemple si un syndic pro est mandaté ?)

et quid des impayés de certains de CP si personne ne peut apporter des comptes +- en ordre ?

C'est un peu hors sujet, mais si le problème de votre syndic c'est qu'il n'est pas très fort en compta, secrétariat et communication officielle, proposez lui une aide constructive comme par exemple en réalisant une présentation des comptes ou en rédigeant l'invitation à une AG chez vous autour d'une bonne bouteille que vous offrez.
Évidement si votre aide consiste à mettre dans les pattes de votre petite ACP, un coûteux syndic pro qui fera, peut-être, un peut plus administration mais aucune des autres tâches qu'assure sans doute votre syndic, vous risquez pas d'avoir unanimité sur votre proposition.

#259 Re : Copropriétés forcées » vérification des comptes » 15-02-2014 12:54:15

Bil a écrit :

... le syndic comptabilise à charge de la copropriété une facture sur base de 70 H de prestations à deux ouvriers.
Mais le chantier a été réalisé en tout en 24H soit 48 H pour 2 ouvriers.
Ce qui fait une différence d'une journée et demi de travail..
Est ce que la facture porté ainsi en compte peut être contesté par le vérificateur ? ...

Les obligations et les compétences du vérificateur  sont déterminées par le règlement de copropriété. (voir CC art 577-8/2)

Il me semble toutefois important que le CP ne confonde pas son rôle de vérificateur et sa qualité de CP. Le vérificateur a en charge la vérification des comptes mais pas le contrôle du syndic.

Si le justificatif d'une dépense est litigieuse, il est normal que le vérificateur informe l'AG en incluant des éléments objectifs d'analyse. L’approbation des comptes proprement dite reste une prorogative de l'AG.

Si l'on conteste une facture, il faut être sûr de ses arguments.
Dans l'exemple, on ne peut exclure qu'une partie du travail a été réalisée en atelier sans le CP - vérificateur aux comptes ne soit au courant et dans ce cas, le syndic pourrait vous décrédibiliser....

#260 Re : Copropriétés forcées » Approbation des comptes en AG, une logique? » 08-05-2016 10:10:35

LauraZ a écrit :

Le syndic laisse transiter une facture d'eau à 7€/m³, le copro fait donc transiter la consommation à son locataire comme indiqué ds le bail, donc aussi à 7€/m³, donc il ne se posera pas de question de ce tarif. seulement moi je ne suis pas locataire et j'observe que la facture d'eau est de 5€/m³. Mais bien sur je recois la facture du même syndic de 7€/M³.  Et donc quand j'en parle, on me dit "on s'en fout, c'est le locataire qui paie!"  dons ils suivent bien leurs baux, et les montants ils s'en tapent!

Effectivement, vous mettez le doigt sur une faille de la validation des comptes par l'AG :
Dans beaucoup d'ACP, les CP bailleurs sont majoritaires et beaucoup de ceux-ci  reportent un maximum sur leurs locataires. Donc les décideurs ne sont pas les payeurs !
Personnellement, je m'étonne que les associations de locataires n'ont pas encore obtenus que les locataires aient droit vote sur les frais qui leurs sont imputés. Le propriétaire ne peut leur imposer le choix du fournisseur d’électricité pour leur éclairage mais peut leur imposer le choix du fournisseur d’énergie et du gestionnaire d'entretien et de comptage de la chaufferie commune.
Je ne dit pas que c'est une solution.... mais a force de tirer sur la corde elle risque de casser. wink
Il est donc important que chaque CP, particulièrement si il sont occupants, prennent part intelligemment aux décisions de l'AG et n’hésite pas contester les décisions abusives même si c'est impopulaire.

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