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#241 Re : Copropriétés forcées » émission "investigation" commentaires ? » 25-11-2025 19:17:44
Je retiens un chiffre: il ne reste que 600 syndics professionnels. C'est donc que les bureaux ont grossi, et ont dû se professionnaliser. Et aussi se déshumaniser.
J'ai toujours été surpris que les factures ne soient pas justifiées par une commande. Et que la commande soit jointe à la facture, histoire de démontrer qu'il y a une commande, et qu'on puisse se souvenir de chaque prestation, en prenant la commande. Je ne parle pas des factures récurrentes d'énergie, d'ascenseur, et autres qui ne font pas l'objet d'une commande, mais des factures qui font l'objet d'une prestation qui est demandée par le syndic. Dans le cas de ma gestion, c'était une exigence d'un des commissaires aux comptes, que j'ai trouvée excellente, et que j'ai systématiquement appliquée. Une facture, pour être dans la compta et être payée, doit être accompagnée d'un justificatif (bon de commande, généralement du service technique) et d'une approbation du "service technique".
J'avoue ne jamais avoir vu ce genre de méthode chez aucun syndic.
Je suis bientôt en procédure contre un syndic, qui aura mis plusieurs mois pour justifier les factures. Il en retrouve rien comme bon de commande, rien comme historique, rien comme contrôle.
Si MGS avait mis en place ce genre de procédure, il aurait pu répondre immédiatement à la demande de justification des factures émises 4 ans plus tôt.
Je retiens aussi que le seul moyen d'avoir un contrôle de ce qu'il y a sur le compte, c'est d'avoir un accès direct au compte bancaire, en lecture seule. C'est le seul moyen d'éviter qu'un syndic véreux fasse un carrousel avec les comptes des différentes copropriétés. C'est ce que le syndic parti en France a fait (avec des faux en plus...). C'est un procédé qui est connu pour avoir été utilisé par le passé. A l'époque, j'étais pro. J'avais calculé, pour le plaisir, le montant total avec lequel j'aurais pu partir en étant bien organisé. Je pense que le montant avoisinait 10 à 15x le montant de mes honoraires annuels...
#242 Re : Copropriétés forcées » Pénalités pour absence à l'Assemblée Générale » 25-11-2025 18:29:18
Je peux comprendre le but et l'idée du procédé. Pourtant, je ne cautionne pas pour autant. Il s'agit dans la pratique d'une pénalité, d'une sanction prise à titre de représailles et qui est décidée unilatéralement par le syndic, à son propre bénéfice et qui le fait figurer dans son contrat. A la limite, si c'était décidé en AG par les CP, ce serait acceptable. Ou si ces 40€ étaient reversés à la copro.
En tant que syndic, vous imposez vos règles par défaut et en dehors du coté légal ou non, cela me heurte. Il ne faut quand même pas perdre de vue que l'AG décide et le syndic exécute les décisions de l'AG en principe. Les règles sont à édicter par les CP et pas par le syndic, même si ce dernier peut "proposer" des solutions aux problèmes potentiels.
Ceci dit, vous assumez votre position et cela mérite le respect.
Je partage cet avis.
L'idée de vouloir éviter à tout prix les secondes AG est parfaitement louable. Mais la méthode est plus que discutable.
Evidemment, les propriétaires qui ne sont pas présents et qui ne renvoient pas leur procuration sont les propriétaires qui se désintéressent de la gestion de leur ACP. Ils s'en remettent aux autres, sont passifs, et cette passivité fera qu'ils ne se plaindront pas de cette amende de 40€.
Comme syndic, je faisais différemment, mais dans le même esprit. J'envoyais la convoc' par courrier simple, en demandant un accusé de réception. Cet accusé de réception en deux parties contenait une procuration dans la 2e partie. Cela incitait à donner procuration.
Et je mentionnais que sans réception de cet accusé de réception, j'enverrais la convocation par recommandé à leur frais exclusif. Je n'ai jamais dû faire de 2e AG.
Depuis, c'est devenu caduc: les propriétaires peuvent demander une fois pour toute qu'on leur envoie la convoc' par mail ou courrier simple...
Et les frais d'AG sont devenus des frais communs. Interdit donc de mettre des frais d'envoi à charge des passifs.
A mon avis, en mentionnant une amende aux passifs, vous contournez cette règle, et c'est donc illégal.
#243 Re : Copropriétés forcées » Procuration "blanche" signée » 14-11-2025 16:41:44
La loi impose que les procurations soient nominatives. Le but est évidemment d'éviter les abus habituels par le passé, ou le syndic décidait tout tout seul. Quand on a décidé que le syndic ne pouvait pas être mandaté, pour éviter cet abus, on s'est vite rendu compte que les procurations arrivaient en blanc chez le syndic, et que celui-ci les donnerait aux copropriétaires qui étaient "dans son camp".
Pour éviter que le conseil ait tout pouvoir, il fallait aussi éviter la concentration des voix dans leurs mains. Donc, en interdisant plus de 3 procurations par personne (ou 10% des voix pour les grosses copropriétés)
Si vous acceptez que le syndic mentionne lui-même le nom sur les procurations, vous détournez la loi et l'esprit de la loi. C'est illégal, point barre.
Une procuration envoyée en blanc est invalide. Et si vous tripatouillez une procuration invalide en rajoutant un nom, elle reste invalide. En la faisant passer pour valide, vous faites du faux et usage de faux. Radical? Certes. Mais c'est mon avis et je vous le partage.
Je conçois que votre intention est noble et louable: éviter une 2e AG. Mais on ne peut pas utiliser des procédés illégaux.
Pour ce qui est de mentionner 2 ou 3 noms sur la procuration (Untel, à défaut de celui-ci d'accepter le mandat, deux tel, à défaut pour celui-ci...etc), je trouve le processus parfaitement légitime, légal et intelligent. A tel point que je l'utilisais quand j'étais syndic pro.... il y a un paquet d'année.
#244 Ventes et achats » Acheter seul ou en couple? » 13-11-2025 08:05:44
- grmff
- Réponses : 0
Une étude sur les prêts hypothécaire à Charleroi:
https://www.dhnet.be/regions/charleroi/ … WZSFDB434/
#245 Informations en vrac... » Des crédits immobiliers de 50 ans aux USA? » 12-11-2025 17:14:19
- grmff
- Réponses : 0
https://edition.cnn.com/2025/11/12/econ … -debt-bnpl
Nouvelle crise immobilière aux USA? Qui peut encore acheter un logement, avec une telle inflation?
Sachant que le consommateur américain n'est pas protégé de lui-même et des prêteurs comme par chez nous, sachant que les taux sur les cartes de crédit et sur les voitures peuvent atteindre 25%/an (glups!!!), des crédits sur 50 ans font un peu peur...
On parle beaucoup de la bourse. On sait que les américains préparent leur pension en mettant dans des plans 401k et autres, en bourse. Mais la conclusion de l'article donne à penser qu'on ne parle pas assez de l'immobilier, et de son influence sur le patrimoine des gens à long terme. En parlant au passé, c'est encore plus inquiétant...
L’accession à la propriété a longtemps été l’un des moyens les plus accessibles pour le citoyen lambda de se constituer un patrimoine
#246 Re : Copropriétés forcées » Présomption d'innocence - syndic poursuivi en justice » 12-11-2025 16:23:15
Ce n'est pas la première fois qu'un syndic part avec la caisse, hélas. Et c'est chaque fois dramatique.
Voilà la raison pour laquelle je déconseille de laisser trop de sous sur les comptes des copropriétés. Que ce soit en fonds de roulement ou en fonds de réserve.
#247 Re : Divers (hors achat/location) » Indemnités d'occupations » 23-01-2026 16:28:31
Vous ne préférez pas recevoir des chipolatas ?
Celles qui se fument, je peux en trouver plein à Charleroi... 
#248 Re : Divers (hors achat/location) » Indemnités d'occupations » 23-01-2026 16:28:31
Si c'est un bien en Belgique, c'est le tribunal de justice de paix du canton où se trouve le bien en question, quelque soit la nationalité du locataire, son domicile, ou sa situation personnelle. Je suppose que c'est pareil dans les autre pays.
Voilà pourquoi je parierais mon chapeau sur la compétence du lieu où se trouve le bien. A vérifier, évidemment, dans le pays où se trouve le bien.
En France, c'est le "juge du contentieux de la protection", qui dépend du tribunal judiciaire. Il est souvent obligatoire de passer par la procédure de conciliation avant l'étape judiciaire.
En Espagne, cela sera variable d'une province à l'autre. Et d'une situation à l'autre, notamment si vous habitez tous les deux hors d'Espagne, et différent encore si vous n'y avez jamais habité.
Au Maroc, ce sera le tribunal de première instance, peut importe où vous habitez. (Sauf litige de moins de 5000 dirhams (500€) sans demande d'expulsion.)
Je vous laisse regarder pour la Chine, la Thailande, le Pôle Sud et la Patagonie.
Vous connaissez mon adresse pour les chocolats si cela vous a aidé etc. 
#249 Re : Copropriétés forcées » Recevoir la convocation par un autre moyen que l'envoi recommandé » 11-11-2025 16:22:10
Qui n'a pas de tablette et de smartphone de nos jours ? (...)
Combien de clients veulent encore que les syndics leur envoi du papier ?
Dans les personnes de plus de 70 ans, copropriétaires et dont j'ai connaissance précisément de leur mode de convocation:
50% n'ont pas de tablette ni de smartphone. Pas de mail. Pas de connexion internet. Pas de PC. Et pas de capacité à s'en servir de toute façon.
Chez ces mêmes personnes de plus de 70 ans etc, toutes recoivent les documents par courrier. Toutes ont accepté de recevoir les convocations par courrier simple.
Voilà qui dément vos statistiques.
Chacun voit midi à sa porte, et chacun croit que sa réalité est la réalité du monde. Ce n'est cependant pas le cas.
Ceci ci, je ne suis pas sûr que mes statistiques basées sur ma mère et celle de Grmffette soient suffisamment représentatives de la réalité. Mais à mon avis, suffisamment pour démentir vos statistiques à vous...
#250 Re : Copropriétés forcées » Recevoir la convocation par un autre moyen que l'envoi recommandé » 11-11-2025 16:22:10
@GT j'avais (déja) bien compris votre situation et votre préférence anachronique par rapport à mes expériences et mes renseignements.
La loi est parfois désuette et rien n'interdit aux copropriétaires de préférer internet en 2025.
Ce sont les 3 raisons pour lesquelles j'ai oouvert ce sujet sans rien attendre en retour.
Rien ne l'interdit, puisque la loi, impérative, offre cette possibilité.
Par contre, il est interdit aux copropriétaires de l'imposer. Ce n'est pas un choix de la copropriété, mais un choix personnel de chaque copropriétaire.
En l'espèce, la loi n'est ni désuète, ni anachronique, ni liberticide.
#251 Re : Copropriétés forcées » Absence d'enregistrement du syndic- BCE- Sanction- L. Grillaert - proposition » 25-11-2025 18:35:30
Personnellement, avant d'imposer des sanctions, je pense qu'il faudrait évaluer la pertinence coût bénéfice de cette loi.
Et donc supprimer cette obligation qui sert assez peu mais coûte cher, que ce soit en finance, en complication ou en découragement des syndics copropriétaires, notamment relativement à leurs données privées.
#253 Re : Législations régionales » Bientôt une nouvelle obligation en RW: le certificat amiante » 09-11-2025 18:07:28
C'est une erreur de dire que l'amiante est interdite en Belgique depuis 2001. Parce que ce texte abrogeait un texte interdisant déjà l'amiante depuis 1998.
Et déjà à l'époque, l'amiante était largement interdite, avec quelques exception comme les joints (joints de culasse, de pots d'échappement, et autres pièces automobiles notamment, mais aussi joints-cordon de porte de chaudière, de poele, etc), les pièces de frein, plaquettes et garnitures de frein à tambour, pour les voitures anciennes ayant été conçues à une époque où c'était autorisé (donc très limité, et très facilement remplaçable par des modèles dans amiante). Les exceptions s'appliquaient également aux freins d'ascenseur, ce qui concerne généralement les copropriétés, et qui fait partie de la règlementation ascenseur...
Même l'intelligence artificielle de Google vous le dira: interdiction depuis 1978, avec multiples exceptions, interdiction totale depuis le 3 février 1998.
#254 Re : Copropriétés forcées » Pénalités pour absence à l'Assemblée Générale » 25-11-2025 18:29:18
Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.
Il n'y a aucune logique à cette "amende" de 40€. Aucune. Les syndics facturent des frais supplémentaires pour des AG supplémentaires. A charge de tous.
Au pire, il pourrait dire que ce sont des frais administratifs. Mais...
Section 3. - Des organes de l'association des copropriétaires
Art. 3.87. Assemblée générale : organisation
(...)Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
Il est donc évident que des frais sont des frais illégaux.
Par ailleurs, ces frais doivent venir au crédit de l'ACP. Et le syndic doit facturer l'ACP. C'est l'ACP qui est cliente...
#255 Re : Copropriétés forcées » Législation » 10-11-2025 16:18:24
Je souhaite aussi demander depuis quelle législation un syndic ne peut plus être le "régisseur" des biens d'un copropriétaire dont il est syndic ?
Depuis 2010, le syndic ne peut plus être mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale mais qu'en est-il de la gestion locative.
Est-ce toujours possible pour un syndic d'avoir ces deux casquettes pour gérer le locataire d'un garage et/ou appartement ?
Merci
Je n'ai jamais entendu une interdiction d'être le régisseur dans un immeuble dont on est syndic.
#256 Re : Copropriétés forcées » Quotités et recharge véhicules électriques RBC » 11-11-2025 10:30:48
Faut'il transcrire cela dans les statuts ?
Personne ne vous a répondu, mais j'ose dire que ce sera surtout du travail supplémentaire pour celui qui aura la tâche de mettre en musique devra paramétrer son logiciel comptable afin de réaliser cette répartition de frais sur une base autre que les quotités.
Les exceptions compliquent la tâche des bureaux de syndics.
Rajouter une clef de répartition se fait en 5 minutes. On rajoute un poste de charge avec ses quotités propres. L'encodage de la facture se fait directement dans le poste de charge adhoc. Ce n'est pas plus de travail pour le syndic. La répartition se fait ensuite automatiquement.
Le logiciel que j'avais en 1999 permettait cela de base... M'étonnerait que ce soit plus compliqué en 2025
Sinon, vous avez le choix:
- conseiller à votre syndic de prendre un logiciel cohérent
- conseiller à votre AG de passer avec un syndic cohérent....
#257 Re : Locations et baux » Gestion de conflit locatif : loyers impayés et troubles de voisinage » 05-11-2025 11:01:18
Attention, la conciliation n'est pas la voie que je préconise!!!
Extrait du livre (page 8...)
Une affaire en justice de paix peut être introduite de 4 manières différentes : la conciliation, la citation par huissier, la requête conjointe... et la manière standard pour moi qui est la requête.
Je n'utilise jamais aucune des 3 premières méthodes. Trop long, ou trop cher, ou pas efficace.
Avec une procédure de conciliation, vous ne pouvez rien forcer si les locataires ne sont pas d'accord, et rien obtenir si ils ne sont pas là!!! En plus, c'est plus long.
Il vous faut déposer une requête, comme mentionné dans le livre. Des modèles sont disponible dans le livre, mais aussi sur le fil de discussion que je vous pointais. Et sans doute au greffe.
#258 Re : Copropriétés forcées » Quotités et recharge véhicules électriques RBC » 11-11-2025 10:30:48
Si chacun veut son compteur et son point de recharge à son garage, il suffit que chacun paie un quart de la facture d'installation, et que chacun prenne le compteur à son nom. Chacun paie sa ligne entre le compteur et la borne.
Si 3 veulent un compteur, il faut faire l'installation comme pour 4, à l'exception du compteur de celui qui n'en veut pas. Ce dernier devra néanmoins payer pour sa part dans les travaux communs obligatoires (et votés en AG). Il payera les frais d'installation de son compteur et de sa borne le jour où il veut une borne.
Chacun paie sa consommation.
Je ne sais s'il y a des frais de "load balancing" ou des installations de load balancing. Ces frais sont des frais communs également.
Pour la répartition des frais communs, deux possibilités: les quotités garage (20-20-20-15) ou le critère d'utilité (une borne = une borne, on divise tout en 4)
#259 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
GT a écrit :Thibaut76 a écrit :J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire
Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?Le juge est au courant.
En cas de jugement attribuant la garantie au propriétaire, le juge demande le numéro de compte de la garantie et mentionne qu'elle doit être libérée au profit du propriétaire.
Si on dit au juge que la garantie est sur notre compte, le jugement prévoit que le propriétaire peut conserver la garantie en déduction des sommes dues (ou à concurrence des sommes dues si la garantie est plus importante que les sommes dues.)En clair, le juge est parfaitement au courant de la pratique, en fait à peine la remarque et a ses habitudes quant à la formulation qu'il mentionne dans son jugement en fonction des situations.
Pour Charleroi, le nouveau juge prévoit que les intérêts doivent être payés au locataire si la garantie est sur le compte du propriétaire. (mais ne dit pas que le locataire doit payer des intérêts au propriétaire pour son retard...
#260 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
Je viens compléter ce post déjà agé par une nouvelle expérience.
Par hasard, j'ai un locataire qui sort et on convient de libérer la garantie locative ING constituée en agence en 2018.
ING permet maintenant de libérer la garantie locative via l'application: Voyez
C'est le locataire qui doit introduire la demande via son application.
Le propriétaire reçoit alors un mail l'informant qu'il doit aller signer la libération de la garantie locative. Je n'ai pas essayé sur mon app, mais sur HomeBank sur PC. Ce fut réglé en 3 minutes. Moi derrière mon PC, mon locataire sur son gsm.
Par ailleurs, ING m'informe également que, si le locataire a un compte ING, il est possible d'ouvrir un compte garantie locative en ligne. Enfin!!!
Apparemment, il n'est même pas nécessaire que le propriétaire aie un compte ING.
J'ai également vérifié sur le site de Belfius et de BNP Paribas Fortis, des fois que toutes les banques s'y mettent, et ils renvoient tous les deux vers e-depo.
Quant à CBC, ils proposent le service pour les clients (via l'app) et pour les non clients (via PC et carte d'identité!!!)
Pour le même tarif, j'ai vérifié:
- Crelan: tout se fait en agence, tant l'ouverture que la clôture. Ils ne mentionnent pas e-depo.
- Beobank: Permet l'ouverture d'un compte épargne en ligne avec Itsme, utilisable immédiatement, et donnant accès à l'Application mobile. Ce compte peut alors servir de compte bloqué, mais ils n'expliquent pas comment.
Dans l'ordre:
CBC - ING - Beobank - Belfius/BNP ex aequo - Crelan
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