Rendement locatif.

Quel calcul de rendement locatif ?  sur base du prix d’achat hors frais, avec frais de notaire, des travaux ?  Sur base des loyers réels, potentiels ?  sous déduction de quel frais ? assurances, gestion, entretien, etc.

On peut très bien trouver un achat avec une rentabilité initiale faible et même très faible qui évolue en très bonne rentabilité.  Le contraire est également vrai.  La comparaison en immobilier est très difficile voir presque impossible (j’ose le dire, comme expert !).  Un bien n’est pas l’autre, même 2 appartements identiques dans le même immeuble sont différents, quant bien même cette différence est ici assez réduite.

J’ai vu, il y a quelques semaines un immeuble de rapport à Bxl avec une rentabilité prouvée de 12% (px d’achat hors frais et loyers d’après bail).  Le problème était dans les travaux qui seront urgent dans 2 ou 3 ans et dans des aménagements intérieurs non autorisés par l’urbanisme (et qui n’auront jamais l’autorisation).  Bref, sauf à revendre rapidement avec une petite plus value à un pigeon, une très mauvaise affaire.  Aux dernières nouvelles, le bien est toujours en vente !

La valeur d’un investissement dépend également de la personnalité de l’investisseur.  Il faut tenir compte de la disponibilité en temps, en argent, les connaissances techniques et légales, la recherche d’un boni à court, à moyen ou à long terme.  Bref, chaque cas est particulier. 
Tenant compte de la conjoncture actuelle, je ne serai pas surpris de retrouver d’ici peu des immeubles de rapport revendus par des investisseurs amateurs déçus des rendements et dépassés par la gestion.  Des affaires seront peut-être à faire !

Pour ce qui est de mon achat de 1997, le même immeuble n’aurait aujourd’hui qu’un rendement de 7 à 8 % même si je l’ai amélioré et que j’en ai augmenté les loyers

Au minimum emprunter une partie, ne fusse que d'un point de vue fiscal.

et oui, je connais, mais cela ne marche pas actuellement car il fait encore trop chaud à l'extérieur. La fiche info est incomplète.   Il faut attendre que la température extérieure descende en dessous de 5° de moyenne soit à partir de novembre.
Il faut prendre un morceau de papier aluminium +- le format d'une page A4, le mettre sur le mur atteint et coller le contour avec du tape (comme pour protéger lors des travaux de peinture.  On attend qq jours et on regarde de quel coté se trouve l'humidité.  Attention, ce n'est pas toujours si simple et l'absence de condensation sur l'alu ne veut pas dire qu'il n'y a pas du tout de condensation.

Dans votre sdb, avez-vous du double vitrage ou du simple?
Si des gouttes se forment sur votre plafond de sdb actuellement, c'est que vous avez un très gros problème d'aération et de production de vapeur (douche, sechoir etc;;).  Il faut certainement aérer bcp plus.

L’humidité dans les murs d’un appartement, c’est à la fois simple et compliqué.

L’humidité ne peut avoir que 3 origines (en simplifié ) : extérieure (pluie, eau souterraine..), intérieure (fuite de canalisation, joint de baignoire, de robinet) ou condensation.  La difficulté est de définir cette origine surtout que dans la plupart des cas les origines sont multiples.

Le premier pas consiste à vérifier si aucune canalisation (eau, chauffage, décharge) ne se trouve à proximité du dégât et si c’est le cas, il faut contrôler la présence d’une fuite.  Même raisonnement si le dégât se situe à proximité d’un sanitaire (douche, bains, etc.) , ou de l’autre côté du mur.

Si le dégât se trouve sur un mur extérieur, l’origine est généralement la condensation, sauf si le mur est orienté +- ouest et la façade soumise aux pluies et poreuse.

La condensation se produit généralement dans des bâtiments mal isolés (donc de plus de 25 ans !) et qui ont été équipés de nouveaux châssis à double vitrage.  L’humidité se développe sur la face interne des murs extérieurs, généralement dans les angles, dans des zones mal ventilées (derrière les tentures, les armoires les fauteuils) et provoque un développement de moisissure grisâtre.

Une fois le type d’humidité et l’origine précise localisée, il faut apporter le remède adéquat.  Ce qui est parfois simple et parfois compliqué.

L'important est de trouver l'origine de l'humidité.  Les murs atteints sont des murs extérieurs?  adossés à la salle de bains?  Vous êtes au rdc ou sous la toiture?

Pour l'état des lieux, c'est parfaitement inutile car il appartient bien au propriétaire de faire la preuve du meilleur état à l'entrée .  Hors vu l'absence d'état des lieux d'entrée...

Tant que vous y etes, Mjollnir, vérifiez la réalité des baux et des loyers !  et si le bâtiment est en ordre urbanistiquement avec la division en plusieurs appartements ou studios (affectation ?). 
Il faut parfois gratter et aller au dela des apparences.  Si c'est votre 1er achat d'investissement immobilier, montrez-vous prudent.  Il vaut mieux rater une bonne affaire que se retrouver avec une mauvaise.  Ne prenez pas pour argent comptant les dires de l'agent immobilier.  Ils ne sont pas tous compétents et honnêtes (except PIM).

Je maintien ma position, voir message du 25/3/05.

Pour Panchito, le recours à la justice de paix aurait peut-être résolu le problème et mis la franchise à charge des locataires.  Vous pouvez toujours revenir à la charge lors de l'état des lieux de sortie

J'ai (il y a longtemps) accordé à mon locataire 1 mois gratuit pour repeindre les châssis et la porte, lui ai donné la peinture et le matériel et j'ai fini par faire le boulot moi-même....

Maintenant, je rembourse après le travail effectué et contrôlé.

Personnellement, je préfère rembourser 1 ou 2 mois de loyer après avoir moi-même constaté que les travaux ont bien été réalisés par mon locataire que de lui abandonner cette somme en tout début de location (en garantie ou loyer des 2 premiers mois). Comme cela, je suis certain de ne pas donner d’argent pour rien.

La table des matières est intéressante.  Les articles de l'auteur dans le soir immo aussi, contrairement à d'autres journalistes (du soir immo aussi) qui abordent certains sujets avec parti pris manifeste.