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#2721 Re : Copropriétés forcées » Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences » 24-03-2012 08:14:44
Le projet de loi fait du ping-pong entre la Chambre et le Sénat. Actuellement le projet a été traité pour la dernière fois par le Sénat. Elle sera traité en principe la semaine prochaine une dernière fois par la Chambre. Et ainsi d'appllication au plus tôt le 01.07.2012.
Fichiers intéressantes pour cette phase telle que disponible ce samedi matin:
1. Le rapport de la commission de Justice du Sénat.
- le texte en F et N
- le vidéo (lecture intégrale en F - clip intégral de 19 minutes)
2. L'intervention longue du N-VA.
- le texte (voir plus bas au point 4)
- le vidéo (clip intégral de 33 minutes en N)
3. Le projet telle que voté par le Sénat.
- le texte (version actuelle du projet telle que soumis en dernière lecture à la Chambre)
4. Le compte-rendu de la séance du 22.03.2012:
- le texte provisoire en F et N - non encore approuvé par les orateurs - ne pas citer sans mentionner la source originale
- le texte définitif (ultérieurement)
La position du N-VA est en fait celle de l'IPI et du CIB et probablement aussi du RI/ABSA. Je ne donne actuellement pas de commentaire sur cette position, sauf que c'est édifiant comment l'IPI voit et surtout explique les choses aux parlementaires qui défendent sa cause.
La séance plénière du Sénat a duré plus que 9 heures. D'abord le changement de la Constitution a été traité et puis cette loi. Le N-VA a suivi la même tactique pour les deux projets: exiger de lire les documents qu'ils n'avaient pas reçus.
#2722 Re : Copropriétés forcées » achat neuf, problème de répartition de quotités » 23-03-2012 05:32:24
Citation :Si oui, a-t-elle quelque chose décidé concernant les AG des 3 blocs (les 3 ACP partielles)?
Si oui, quoi?Je ne comprends pas très bien votre question. Ce que je pense c'est qu'il y a en quelques sortes 4 copropriétés : Une première qui gère les intérêts communs des 3 blocs et une autre pour chaque bloc.
C'est la même société de syndic qui gère la "grosse" copro et les blocs 1 et 2. Nous avons un autre syndic pour ce qui concerne uniquement le bloc 3 (je sais c'est très simple).
1. D'abord (voir ma réponse antérieure) je présume qu'une partie des lots privatifs n'a pas été attribué à une des 3 ACP partielles.
2. En plus je présume que l'AG de l'ACP principale n'a pas fait le nécessaire pour confirmer enter autres l'existence des ACP partielles en changeant le règlement de copropriété d'urgence suite à la loi de 2010.
3. Je présume aussi que vous êtes membre avec droit de vote de l'AG de l'ACP principale.
4. Finalement je présume qu'il n'y a qu'un acte de base.
Tenant compte avec ces 4 éléments, encore à confirmer, je pense que:
- il ne peut y avoir qu'un syndic, avec les pouvoirs spécifié à l'Art. 577-8 §4 CC.
- les CP lésés ont un intérêt à contacter un avocat spécialisé à fin de voir ou leurs intérêts sont lésés, et comment procéder à réparer les dégats.
Je ne pense pas qu'une procédure en justice est utile, tant que ce problème n'a pas été discuté en AG dans l'ACP principale (où vous êtes de préférence assisté par votre avocat).
#2723 Re : Copropriétés forcées » achat neuf, problème de répartition de quotités » 23-03-2012 05:32:24
Notre copropriété est divisée en 3 "blocs".
Bloc 1 : 4.779/11.000 (une crèche et 20 appartements)
Bloc 2 : 3.810/11.000 (20 appartements et 10 caves)
Bloc 3 : 2.129/11.000 (10 appartement)
Il me paraît que le total des quotités est 10.718 a.l.d. 11.000
Ce qui est possible s'il y a 282 quotités de lots privatifs (par exemple emplacements de parking en surface, ..) qui ne sont pas attribués à un bloc.
Correct?
#2724 Re : Copropriétés forcées » achat neuf, problème de répartition de quotités » 23-03-2012 05:32:24
L'AG des 3 blocs (= ACP principale) s'est réuni après le 01.09.2010?
Si oui, a-t-elle quelque chose décidé concernant les AG des 3 blocs (les 3 ACP partielles)?
Si oui, quoi?
Combien de syndics sont-ils présent (1, 2, 3 ou 4)?
Que font-ils? Sont-ils bénévole ou professionnel?
#2725 Re : Copropriétés forcées » achat neuf, problème de répartition de quotités » 23-03-2012 05:32:24
Les frais de la correction, direcets ou indirects, sont à charge (de l'assurance RC) du promoteur et/ou du notaire.
Si vous avez eu deux notaires au moment de l'achat, demandez des info chez votre notaire.
Si non, mettez le point à l'OJ de l'AG suivante.
Quand au contenu de ce point: des suggestions vous seront donnés dès que vous donnez plus d'info.
Essayez d'abord de déterminer si l'acte de base est correct (voir réponse de PIM).
Les info utiles sont:
- le nombre d'appartements au total
- le nombre d'appartements de votre colonne
- le syndic est-il le syndic initial, nommé par le promoteur?
- idem pour le courtier d'assurance de l'ACP
#2726 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et non paiement des arriérés » 03-04-2012 19:25:18
@ pim
merci pour les précisions.
Quant à la circonstance que l’IPI aurait une propre loi de 1993, manifestement (bien que ce ne soit pas votre genre de jouer au distrait) vous confondez la loi sur la copropriété et l’arrêté royal du 6 septembre 1993 sur la profession d’agent immobilier, lequel ne déroge en rien à la loi précitée...
Je n'ai que recopiés des mots écrits par quelqu'un de l'IPI ... .
Cet AR de 1993 déroge non seulement avec la loi de 1994, quand à la dénomination ET contenu de la fonction agréé, mais quand aux assurances ne tient pas compte avec la spécificité des ACP, créé à partir du 01.08.1995.
Comme ceci sort de ce sujet, je vais en parler dans un sujet plus approprié. Je crois que j'en ai déja parlé sur ce forum il y a quelques années dans un autre sujet, au moment qu'ABSA était très actif sur ce forum.
#2727 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et non paiement des arriérés » 03-04-2012 19:25:18
Note en marge:
Ne doit ont pas écrire "au nom de l'association des copropriétaires" et pas "au nom de la copropriété"?
C'est quand même les copropriétaires qui décident et pas le "bien immeuble en copropriété forcée"? Ou je me trompe?
Mais je sais l'IPI a ses propres définitions, se base sur une loi de 1993 et croit utile d'ignorer l'essentiel des lois de 1994 et 2010, puisque contraire à leur loi de 1993.
#2728 Re : Copropriétés forcées » Frais d'avocat dans les comptes de l'acp » 19-03-2012 18:39:24
Quelle majorité faut il?
50%+1
#2729 Re : Copropriétés forcées » Frais d'avocat dans les comptes de l'acp » 19-03-2012 18:39:24
Peut on agir ainsi??????
Non.
Le CP en question peut exercer ses droits à ses frais .
Art. 577-9. §1. CC
(...)
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
(...)
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
#2730 Re : Copropriétés forcées » partage frais ancienne factures entre copropriétaire » 19-03-2012 10:37:25
quand nous avons acheté le batiment il y avait 3 proprietaires et aucun syndic
j 'ai du me battre eux ans et prendre un avocat pour avoir un syndic privé car un des prorpietaires ne voulait jamais participer dans les frais des communs et surtout assurance .
je demande au syndic alors si c'est 5 ou 10 ans
merci
Un syndic privé n'existe pas.
#2731 Re : Copropriétés forcées » Signature par l'ACP du contrat syndic » 19-03-2012 21:06:53
vos exemples sont à l'autre extrémité ! et loin de ce que j'ai écris.
Mais ces exemples sont très réels et ces CP appliquent le même raisonnement comme vous.
Un autre exemple: une AG a été annulé parce que ... la salle ne pouvait contenir que 5% des CP.
L'avocat de l'ACP expliquait que c'était nulle part imposé par la loi que
- la salle de réunion devait pouvoir contenir tous les CP
- ne pouvait se tenir à 8h du matin
- ne pouvait se tenir à l'autre coté de la ville.
Il a raison. La loi ne l'impose pas.
Mais le JP a quand même annulé l'AG en entier, puisque organisé d'une manière frauduleuse, en utilisant des ruses, ....
Je veux démontrer par cela qu'en n'appliquant ce qui est littéralement dans la loi vous risquez gros. Dans ce cas il faut connaître la signification du mot "frauduleux".
Dans le cas du PV des décisions il faut savoir ce que cela implique quand à son contenu.
#2732 Re : Copropriétés forcées » partage frais ancienne factures entre copropriétaire » 19-03-2012 10:37:25
Un autre site (bonjourcopro) donne une information sur avis de la cour constitutionnelle:
la-prescription-des-charges-de-copropri-t-est-de-5-ans
C'est dans le cas ou l'ACP fonctionne. C'est ici manifestement pas le cas.
Suggestion pratique:
1. Que les 3 se réunissent et désignent un syndic (bénévole).
2. Qu'il fait des comptes pour l'année 2011, et séparément pour la période avant 2011. Je crois que dans ce cas la période est de 10 ans.
S'il n'y pas d'accord unanime alors cela risque de finir mal.
#2733 Re : Copropriétés forcées » Signature par l'ACP du contrat syndic » 19-03-2012 21:06:53
Dans ce cas pas besoin, s'encombrer d'un point sur la délégation de signature...
exact.
Luc, je crois que vous avez une vision très restrictive de la législation. Ce qui n'est pas autorisé est interdit alors que l'on peut aussi penser que ce qui n'est pas interdit est autorisé !
1. Il n'est pas interdit par la loi qu'une concierge garde des enfants de CP pendant ses heures de travail, sous la devise "la concierge est au service des CP".
C'est donc autorisé selon vous?
3. Je viens de lire hier une invitation d'un membre de ma famille pour une AG du 31/3/12, où on propose, sans plus d'info ni annexes, de choisir entre une mise aux normes de l'ascenseur ou une rénovation à 100%. Aucun budget prévisionnel, ni cahier des charges, bien que la loi impose de les annexer à l'invitation. Il sait que le CDC est en possession de ces documents.
3. Last but not least la loi de 2010 a pour but de responsabiliser les CP. Comment un CP peut-il s'intéresser aux décisions à prendre, quand il n'est pas informé?
#2734 Re : Copropriétés forcées » Signature par l'ACP du contrat syndic » 19-03-2012 21:06:53
à Luc,
il faut que le PV indique la mission exacte donnée au CC car la convocation peut ne pas être assez explicite et souvent ne peut l'âtre. (...)
Le PV ne peut contenir que les décisions, donc l'invitation doit reprendre ce texte comme point explicite ou comme annexe.
Tout autre contenu du PV est de fait irrégulier et n'est pas opposable par l'ACP envers des CP. Même contre les CP qui ont signé le PV, parce qu'ils ne signent pas "pour accord".
En fait ils signent "Pour vu" et empêchent ainsi par leur signature que le contenu du PV sera changé, en ce qui concerne la page signé par eux. C'est pour cela qu'il vaut mieux de "parapher" chaque page.
#2735 Re : Copropriétés forcées » copropriétaire décédé --> paiement charges??? » 16-03-2012 09:20:58
C'est plus simple que la solution de Luc.
Si l'ACP répartit immédiatement les recettes et charges, il est un fait qu'il faut appliquer la méthode proposée par bada.
Si l'ACP demande des provisions périodiques et fait séparément une répartition annuelle des charges, alors il faut appliquer la méthode complète, que j'ai proposé.
Dans les deux cas il faut continuer à faire des demandes de provisions/charges au CP concerné, ou ses ayant-droits.
#2736 Re : Copropriétés forcées » copropriétaire décédé --> paiement charges??? » 16-03-2012 09:20:58
(...)
Le gérant de l'immeuble nous a expliqué qu'il n'avait pas d'autres solution que d'envisager une augmentation provisoire des charges mensuelles des copropriétaires, ce que je comprends, mais n'y a t'il réellement pas d'autre solution légale?
Cette solution provisoire est le plus efficace.
Si votre ACP compte au moins 20 appartements l'AR sur le plan comptable (en retard de publication depuis 560 jours) rendra cette solutionprovisoire très visible dans les comptes annuels.
Le syndic doit traiter l'héritage comme un autre copropriétaire. et donc signifier les montants à payer comme prévue par le règlement de copropriété et y appliquer les indemnités prévues (intérêts, ...). Et mettre en vente publique au moment utile.
Si le syndic ne le fait pas, il devient responsable en personne pour le paiement de ce montant à l'ACP.
Exemple: 10 CP - 900 EUIR à payer - le CP Z ne paie pas
1. Envoi à Z d'une demande de paiement de 90 EUR.
2. Envoi aux autres d'une demande de paiement de:
100 EUR (paiement normal)
10 EUR (paiement en place de Z) (9 x 10 = 90 EUR).
3. Si le CP Z (= ses héritiers ) paie:
envoi d'une note de crédit de 10 EUR aux 9 autres
4. Si la dette de Z n'est pas récupérable (= décision explicite de l'AG) ET l'appartement est vendu
envoi d'une note de crédit de 10 EUR aux 9 CP
envoi d'une demande de paiement de 9 EUR à tous (les +9 CP et le nouveau CP Z)
Ce qui revient à:
- les 9 touchent 1 EUR
- le nouveau CP paie 9 EUR (décision d'AG après son achat).
#2737 Re : Copropriétés forcées » Signature par l'ACP du contrat syndic » 19-03-2012 21:06:53
L' AG peut déléguer , par exemple au conseil de copropriété, certaines missions,comme la signature d'un contrat, pourvu qu'elles soient bien définies dans l'ordre du jour et le pv de la réunion.
Ce qui revient à joindre la proposition à l'invitation pour l'AG, vu que le texte des délibérations ne fait pas partie du PV.
#2738 Re : Copropriétés forcées » AG pas terminée » 07-03-2019 22:23:58
1) Envoyer le PV de l'AGA
2) Convoquer une AGE avec les points restants.
#2739 Re : Copropriétés forcées » Devenir syndic bénévole rémunéré » 11-03-2012 22:06:57
Je suis de loin en loin votre discussion.
Personnellement, il me semble évident qu'un syndic bénévole tombe dans la définition du Volontariat.
A utiliser les définitions comme Luc les utilise, plus personne n'est bénévole...
Mais bon, chacun son truc....
Je crois que vous voulez dire:
A utiliser les définitions comme Luc les utilise, plus personne n'est volontaire ...
1. En consultant la page correspondante de Wikipedia (Bénévolat), on y trouve (j'ai mis en gras les passages intéressantes):
Le bénévolat est une activité non rétribuée et librement choisie qui s’exerce en général au sein d’une institution sans but lucratif (ISBL) : association, ONG, syndicat ou structure publique. Celui ou celle qui s’adonne au bénévolat est appelé « bénévole ». L’étymologie du mot vient du latin « benevolus » qui signifie « bonne volonté ».
Se sentir utile et faire quelque chose pour autrui est le moteur des bénévoles, lesquels s’impliquent dans des domaines d’activité aussi divers que le sport, la culture ou les loisirs, l’humanitaire, la santé, l’action sociale, la défense des droits, la défense de l’environnement et de la biodiversité ou encore l’éducation.
2. Une activité dans le sein d'une ACP s'exerce au profit de tous les CP, donc au profity d'autrui, mais aussi de soi-même. "Au profit" signifie aussi "éviter ou diminuer des dépenses". En faisant soi-même une activité il est évident qu'on diminue les charges, donc on en profite soi-même.
3. Quand au volontaire la page Volontariat de Wikipedia dit entre autres:
Le volontariat est le statut juridique sous lequel des personnes engagent un travail, le plus souvent à vocation humanitaire, sociale, sportive, culturelle... Le volontariat se distingue du bénévolat car il s'agit d'une activité à temps plein, incompatible avec le salariat. Il est ainsi possible de percevoir une indemnité de subsistance. Le statut de volontaire permet également de bénéficier d'une protection sociale.
I rest my case.
#2740 Re : Copropriétés forcées » Devenir syndic bénévole rémunéré » 11-03-2012 22:06:57
(...) Considérer l'absence de perte de valeur comme un profit fait peut-être du bien en ces temps de crise mais le profit reste null.
Certain?
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