Plkus en détail: dés qu'on n'utilise pas la clé de la répartition générale, on utilise des clés spécifiques selon le cas.

Exemples:
- La répartition statutaire des charges concernant une partie spécifique de l'immeuble (ascenseurs, garages, chauffage, ...)
- La répartition judiciaire suite à un jugement où l'ACP a perdu et un (ou plusieurs) CP ont gagné.
- ...

En marge: dès que l'AR sur la comptabilité a été publié, on ne parlera plus  d'un décompte, mais d'une état de répartition des certains charges et produits et charges par clé spécifique à une date spécifique.

L'état de répartition des charges et produits générales restera à faire le dernier jour de la période comptable.

On demandera des avances spécifiques par état spécifique.

Exemple classique

Un CP a entamé une procédure contre l'ACP. Le CP a gagné, mais l'ACP va en appel. Le CP gagne à nouveau.

Chaque année une provision est demandé pour le solde de l'état spécifique de cette procédure. Les produits, charges et les provisions, dont le solde est zéro,  sont reportés année par année.

Dès le jugement définitif, le syndic contre-poste tous les avances, inscrit la liquidation des frais du jugement et fait la répartition des frais selon la loi. Pour le solde il demande le paiement final à qui de droit, suivant la procédure prévu par la loi et il inscrit ces mouvements sur le compte individuel des CP concernés.

Si le montant dépasse le budget prévisionnel il fait un appel spécial, sur base de l'Art. 577-8 §4 4° et envoie ce demande de paiement du solde directement aux CP concernés, afin de pouvoir payer le CP qui a gagné.

La durée de vie d'un ascenseur est en effet beaucoup plus longue, sous condition de faire une rénovation/révision douce au moins tous les 25 ans.

Cette rénovation douce peut parfois se limiter à un révision complète, mais cette révision est nécessaire, si non on aura des réparations du type bricolage, jusqu'au moment qu'on ne sait plus réparer.

L'ascenseur de mon palier de 1977 est arrivé à bout. La porte s'ouvre parfois, quand la cabine n'est a moité présente. Beaucoup de résidents prennent les escaliers.

Le problème ne se situe pas chez les ascenseurs d'avant 1958, mais ceux d'après 1958, et encore plus chez ceux de ce siècle. Gare à vous quand cette maintenance approfondi tous les 25 ans n'est pas faite.

En fait même différence qu'entre Ford T des années 30 et une voiture de 2012. l'électronique assure un plus grand confort, mais exige un entretien périodique et systématique.

En relisant votre question initiale je crois qu'il faut faire un constat à l'AG suivante avant de tourner la page.

Ce point peut déja être mis sur l'ordre du jour par un ou plusieurs CP et une copie envoyé par le nouveau syndic à l'ex-syndic.

En effet il faut au moins constater officiellement:
1. que le PV envoyé ne correspond pas au PV signé.
2. au moins que le syndic a été révoqué au lieu qu'il a présenté sa démission.
3. comme dans le fait cela ne change actuellement rien, que l'AG décide de tourner la page et rien faire de plus que constater les faits
4. mais que l'AG se réserve le droit d'opposer le fait qu'une copie conforme du PV original n'a pas été envoyé à tous les CP, à qui de droit.
5. que concrètement l'ex-syndic ne peut pas prétendre que le PV envoyé est LE PV, si sa responsabilité comme syndic est mis en cause plus tard.

PS cette réplique a été envoyé avant d'avoir lu celle de saxo

Pas dans une copropriété forcée ...
La comparaison est donc loin d'être valide.

Étant de la même opinion que PIM, je suggère néanmoins une autre voie de proximité probablement plus rapide et efficace et modulable selon la situation concrète des ACP de la commune.

Lire: sanctions administratives communales.

Ainsi l'agent de quartier, ... pourra intervenir directement.

Comme le syndic est la partie diligente, alors les conséquences de la sanction sont à sa charge.

PS: Mme VAN CAUTER est la députée Open VLD qui suit activement le dossier ACP.

@mamiloup et vos autres alias

Je crois que c'est plutôt l'ACP à qui cette lettre est adressée, qui est inexistante.

Avez-vous oublié que vous avez scindé notre ACP en deux pour les besoins de votre cause (obtenir deux permis d'environnement au lieu d'un) ?

@grmff

Ce fait démontre que le siège social de l'ACP doit rester dans l'immeuble.
Mais le siège administratif peut déja maintenant se situer chez le syndic. La loi ne s'y oppose pas.

Le Code Judiciaire a prévu ce cas, et il est appliqué en pratique, sauf dans des ACP qui n'affichent pas le nom et adresse du syndic dans leur entrée (= ils n'appliquent pas la loi). Lisez la proposition de loi 53K1538 intégralement.

@tous

Seul problème dans le cas cité: le représentant du titulaire du permis (notre ex-syndic) n'a pas signalé son propre changement d'adresse à l'IBGE, en suivant la procédure prévue par l'IBGE.

Cette procédure IBGE efficace est "un bac à sable" pour des demandeurs de permis qui ont cru qu'on peut demander des permis par des personnes morales "un peu" fictifs.

@pim

Ceci sera ma seule réplique dans le contexte de ce sujet.

Oui, surtout en ce qui concerne:

1. La responsabilisation concrète
- du syndic
- du CP
- de l'AG
- commissaire aux comptes

2. l'amortissement ou méthode analogue, qui rendra le lien entre les comptes annuels et le fonds de réserve visible, calculable et compréhensible.

Principe

Le plan comptable, qui sera imposé par l'AR, est une structure minimale, qui devra être suivie dans tous les ACP et permettra de comparer les comptes entre eux (= comparer des appartements pour choisir laquelle que vous voulez acheter).

Exemple fictif et indirect

PS: indirect = je parle d'entretien et pas de rénovation pour des motifs pratiques.

1. Le plan comptable minimal impose le compte suivant:
613 Frais d'entretien ascenseurs

2. La copropriété a deux ascenseurs (un par entrée), dont les frais sont mis à charge des CP selon l'entrée qu'ils utilisent. Suite à cela le règlement de copropriété dans son annexe "Plan Comptable de l'ACP", approuvé par l'AG, impose au syndic les comptes suivants:
613 Frais d'entretien ascenseurs
6131 Frais d'entretien de l'ascenseur de l'entrée A
6132 Frais d'entretien de l'ascenseur de l'entrée B

3. Les comptes annuels détaillés, qui servent à l'établissement du décompte périodique, reprendront les comptes 6131 et 6132. Ces comptes reprennent  tous les opérations (recettes et dépenses) concernant l'entretien des ascenseurs et le détaul est rendu disponible par la voie du site web de l'ACP.

4. Le comptes annuels, tel que imposés par l'AR, ne reprendront que le compte 613, avec le total des comptes 6131 et 6132. Les comptes sans mouvement ne seront pas repris, donc ce compte 613 ne sera pas utilisé dans des ACP sans ascenseur.

Rappel cet exemple est fictif quand à la numérotation du compte.

Un exemple quand à la rénovation est un peu plus complexe, et ne peut pas être traité dans le cadre de ce forum. Mais dès qu'un exemple concret est disponible quelque part sur l'internet je vous donnerai volontiers le lien. Il est fort probable que je ferai l'exercice réel pour la chaufferie de mon ACP vers le mois de mai, quand tous les données seront disponibles. Les chiffres seront rendu anonymes et fictif, mais la méthode sera visible et expliqué.

En vrac mon opinion personnelle:

1) On n’est pas désigné syndic, mais nommé sur base d’une candidature, en sachant ce que cela implique. Si non on ne pose pas sa candidature, pour éviter des frais aux autres et en prenant des risques inconnus soi-même.

2) La copropriété n’est pas soumis aux articles 577-3 à 577-14 du Code Civil si tous (= trois dans votre cas) les copropriétaires en ont fait la déclaration et ont fait transcrire cette déclaration par le conservateur des hypothèques sur intervention d’un notaire (acte authentique). Si vous avez plus de questions concernant cela, pose-les dans un sujet séparé.

3) Si le 3ème CP ne prend pas position les articles précités sont d’application à 100%.

4) Dans l’autre cas l’article 577-2 CC (= la loi de 1924) est d’application intégrale, avec tous ces conséquences. La loi de 1994 a été votée suite aux conflits générés par l’application pratique de cet article.

5) La loi vous impose au syndic de proposer un projet de coordination des statuts aux lois existantes avant le 01.09.2013. L4AG ne peut pas vous interdire de le faire. En plus si vous ne le faites pas, alors vous êtes responsable en personne de conséquences éventuels.

6) Le coût? Quand vous voulez acheter une voiture le prix minimal est je crois en pratique 6.000 EUR et le prix maximal un million EUR. Il en est le même en copropriété pour les statuts. Le prix proposé est minimal. Ceux qui ont proposé un prix plus bas n’ont pas su honorer leurs promesses.

7) Le prix d’un acte authentique pour se soustraire à la loi de 1994 est du même ordre, et impose  une mini coordination de vos statuts.

En pratique, convoque une AG et propose le choix :

a) Se soumettre à la loi de 1994 et faire la coordination normale, qui ne peut pas être compliquée si votre copropriété n’a pas été créé avant 1995.

b) Se soustraire à la loi de 1994, faire de cette décision un acte authentique, dissoudre votre ACP (voir Art. 577-13 CC) ET en accepter les conséquences parfois draconiennes (plus d’AG, syndic, … , tout CP peut prendre les initiatives qu’ils veut et en cas d’action judiciaires tous les CP doivent prendre un avocat, … ).

En résumé

Se soustraire à la loi de 1994 et donc se soumettre à la loi de 1924 est comme rouler en voiture sans ceinture de sécurité. Cela va tant qu’il n'y a pas d’accident.

Documentation

Le texte officiel du Code Civil concernant la copropriété (et la propriété en général, les mandats, …) se retrouve en suivant les liens à la page Code Civil du site DroitBelge.Net. Cherchez plus particulièrement les articles suivants:

1) L’article 544 du Code Civil

2) L’article 577-2 (= la « SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL. »), d’application si tous les CP ont acté de soustraire à la loi de 1994. Cette déclaration devient caduque dès qu'un CP se retire et renonce à cette déclaration.

3) Les articles 577-3 à 577-14 CC (= la « SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS. »), dans le cas normal.

4) Les articles 1984 à 2010 CC (= le  « TITRE XIII. - DU MANDAT. »), d’application quand au mandat du syndic.

OUI.
En plus c'est surtout dans le très petits immeubles (et les plus grand) qu'il faut être très attentif à être impartial.

L'essentiel est dans cette phrase. Le "entre nous" n'est en fait qu'une entente entre deux, et pas entre les trois CP. Vous n'acceptez pas qu'il est aussi CP.
 
Ma soeur était CP dans une petit immeuble avec 3 appartements de type français (= porte d'entrée individuelle), qui avait seulement en commun le toit et la cheminée de commun. Le décès d'un CP et la vente de son appartement a causé des frictions similaire comme chez vous. Ils ont été résolues en mettant les règles orales sur papier. L'ACP de trois était en fait géré en buvant ensemble le café une fois tous les 3 à 4 mois entre les épouses. Le nouveau CP n'était pas marié et travaillait. Ils ont du changer leur système de contact.

La loi de 1994/2010 est assez souple, mais vous devez suivre le cadre imposé. L'ACP est une association de copropriétaires d'un immeuble en copropriété forcée. Ils est impératif que vous suivez une dizaine de règles afin d'avoir une gestion impartiale.

Etre impartiale (= respecter l'autre quoi qu'il arrive) est en fait la règle de base.

Une dernier exemple. Le syndic judiciaire a su imposer son autorité dans mon ACP un peu spéciale (voir d'autres sujets), en ne mentionnant aucun nom de CP durant la dernière AG. UN CP a été mis dehors, parcequ'il ridiculisait un autre CP durant l'AG.  Le syndic judiciaire ne parlait que de briques, machines et argent. Pour le première fois depuis 30 ans on a eu une AG de 256 CP calme et relaxe, bien qu'on devra payer beaucoup.

Depuis 2001 mon AG a suivi la logique que vous indiquez, mais cela a mené à beaucoup de dépenses inutiles et une dégradation de notre immeuble suite au refus de l'ex-syndic d'accepter d'autres fournisseurs que ceux proposés par lui (son honneur était soi-disant atteint).