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#261 Re : Copropriétés forcées » Syndic - pouvoirs en cas de sinistre » 14-01-2008 15:23:39
Bien entendu, je convoque le propriétaire pour l’expertise et demande son avis avant de signer un accord amiable avec le représentant de la compagnie.
Mais….
1. Il y a des propriétaires qui ne viennent pas aux expertises, et c’est le locataire qui ouvre la porte…
2. Il y a des propriétaires qui par après, reviennent sur l’accord…
#262 Re : Copropriétés forcées » Syndic - pouvoirs en cas de sinistre » 14-01-2008 15:23:39
Vous devez faire erreur.
En copropriété, la police assure tant les parties communes que les parties privatives...Il y a donc "plusieurs" assurés, soit les différents lots privatifs ainsi que tout le "commun".
C'est là où il convient de faire une distinction.
Mais le preneur d’assurance est toujours l’ACP. Et à ma connaissance, lors du règlement d’un sinistre, les compagnies ne reconnaissent que le syndic comme interlocuteur…
#263 Re : Copropriétés forcées » Syndic - pouvoirs en cas de sinistre » 14-01-2008 15:23:39
Il est important également de connaître l'origine exacte du sinistre. Est-ce une conduite commune (dans ce cas, sous la responsabilité de la copropriété) ou une conduite/décharge privative (ici, la responsabilité sera uniquement celle du propriétaire privé, même si la police d'assurance est la même pour tous au sein d'une copropriété).
En cas de dégâts privatifs, le propriétaire est seul à défendre sa cause, accompagné ou non du courtier, face à l'expert de la compagnie.
On fait jouer là un rôle au syndic qui ne devrait pas être le sein, sauf si les dégâts sont occasionnés au sein des communs.
Personnellement, je connais nombre de dossiers "sinistres" au sein de copropriétés, à caractère privatif, et pour lesquels les copropriétaires sinistrés signent l'accord d'indemnisation directement avec l'expert.
Cela me semble en tous les cas beaucoup plus juste et nettement moins "dangereus" pour le syndic
Le problème est que l’assuré est toujours l’association des copropriétaires. C’est pour cette raison que le syndic, organe de l’ACP, est le seul à pouvoir signer un PV d’accord amiable avec la compagnie, même si le sinistre n’a aucun caractère commun…
#264 Re : Divers (hors achat/location) » Avantages et inconvénients d'un dernier étage ? » 05-01-2008 22:41:58
Bonjour à tous,
D'après vous, quels sont les avantages et inconvénients d'habiter le dernier étage d'un immeuble ? Et plus précisément celui d'un petit immeuble, à 3 étages.
Bon premier avantage, pas de voisin au dessus de soi. Second : gain de clarté je pense. Mais je n'en vois pas beaucoup d'autres.
Question inconvénients, peut-être est-ce plus difficile et plus cher à chauffer ?
A vos claviers ! ;-)
Je suis dans ce cas.
Inconvénients :
Froid en hiver, chaud en été….
Monter les courses le samedi….
#265 Re : Locations et baux » Questions sur les frais fixes de chauffage » 04-01-2008 23:11:05
Oui effectivement, je trouve ça bien qu'on ne puisse pas "profiter" du chauffage des autres, c'est une bonne chose.
Et le propriétaire doit-il mentionner dans le contrat de bail, ou oralement le fait que le locataire devra payer ces frais fixe ainsi que le pourcentage ?
Merci!
Vous devez simplement indiquer dans le bail que le locataire sera redevable des frais de chauffage tels qu’ils figurent dans les décomptes du syndic de l’immeuble. Il n’est pas utile d’en dire plus car vous n’êtes pas à l’abri d’un changement du mode de calcul.
#266 Re : Locations et baux » Questions sur les frais fixes de chauffage » 04-01-2008 23:11:05
Ces frais fixes…ne sont pas fixes puisqu’il s’agit d’un pourcentage de frais variable...de la consommation de tout l’immeuble, multiplié par la quotité de l’appartement.
En fait, ils ne font qu’augmenter avec le prix de l’énergie.
En général on répartit les frais de chauffage à raison de 20 ou 25% suivant les quotités (Ce qu’on appelle les « frais fixes »), et le reste suivant le relevé des répartiteurs qu’on a fait placer sur les radiateurs de chauffage. Mais c’est l’A.G. qui décide du pourcentage à répartir suivant les frais fixes, et ce chiffre peut varier d’un immeuble à l’autre.
En matière de répartition de frais de chauffage, l’essentiel est que la règle soit la même pour tous dans l’immeuble, car il n’y a pas de formule « juste ».
D’ailleurs, si chaque appartement est doté d’un chauffage individuel, trouvez-vous normal que celui qui éteint sa chaudière et profite des calories émises par le chauffage de ses voisins ne paye rien ?
#267 Re : Locations et baux » Questions sur les frais fixes de chauffage » 04-01-2008 23:11:05
Petit up,
Le propriétaire ne doit-il pas parler des frais fixes dans le contrat, ou même oralement ?
Parce qu'un locataire de l'immeuble a été se renseigner à ce sujet chez une association d'aide aux locataires, et ils lui auraient dit que ceux-ci doivent le mentionner dans le contrat.
Quel est votre avis sur la question ?
Merci
De quels frais fixes parlez-vous ?
#268 Re : Locations et baux » révision du loyer abusif? » 15-01-2008 09:31:40
Je suis du même avis que Grmff
Le nouveau propriétaire donne le renon, et ne peut pas conclure un nouveau bail de courte durée avec un nouveau locataire à d'autres conditions.
S'il garde l'ancien locataire, et n'exécute pas le renon, le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans, aux mêmes conditions.
Par contre, il a le droit de conclure un nouveau bail de 9 ans, avec un nouveau locataire, à de nouvelles conditions.....
#269 Re : Locations et baux » révision du loyer abusif? » 15-01-2008 09:31:40
Attention, un recommandé qui « rappelle que notre bail arrive à expiration le 31/03/2008 », ça ressemble fort à un préavis….
Il serait bon de consulter un juriste en lui communiquant la copie de cette lettre.
#270 Re : Locations et baux » révision du loyer abusif? » 15-01-2008 09:31:40
Ajoutons que si le bailleur met un terme au contrat et que le locataire s’en va, si le bailleur passe un nouveau contrat de maximum 3 ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix.....
#271 Re : Locations et baux » Y a-t-il des clauses de bail qui sont interdites ? » 30-12-2007 21:41:42
Que de confusions au sujet des états des lieux !
L’état des lieux d’entrée est depuis cette année obligatoire, et doit même être enregistré en même temps que le bail.
Un état des lieux d’entrée est une description détaillée des lieux loué, généralement faite avant l’entrée des locataires, et au plus tard dans le mois qui suit. Cette description fait obligatoirement l’objet d’un procès-verbal écrit.
Un état des lieux de sortie consiste à constater contradictoirement les dégâts éventuels survenus pendant la location par rapport avec l’état des lieux d’entrée. Ces constatations donnent lieu à une estimation d’une indemnité compensatoire pour les dégâts constatés. Généralement, on établit un procès-verbal pour mettre cet accord par écrit. Mais il ne s’agit aucunement d’une description des lieux ou des dégâts constatés, et ce P-V se résume généralement à une seule page qui reprend aussi, outre la somme sur laquelle les parties se sont mises d’accord pour compenser les dégâts, le relevé des index des différents compteurs afin de permettre de clôturer les comptes des charges locatives.
#273 Re : Locations et baux » Factures d'électricité - locataire suivant » 26-12-2007 11:25:10
Ne parvenant pas à contacter le locataire, puis-je demander aux propriétaires de me rembourser ces frais au cas où je devrais effectivement les payer ?
Et puis quoi encore ?
#274 Re : Locations et baux » Y a-t-il des clauses de bail qui sont interdites ? » 30-12-2007 21:41:42
"ImmoRP" a écrit :Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.
www.immorp.com
Etes-vous sûr de cela? J'en suis bien étonné...
Avant cette date, il était laissé la liberté aux parties en matière d’entretien.
Ce qui ne veut pas dire que devant le Juge de Paix, certaines clauses ne pouvaient pas être jugées abusives… Il y a de la jurisprudence dans les deux sens.
En matière de bail commercial ou de bail commun (Bureaux etc…), la liberté existe toujours. Et à ma connaissance, une clause qui met tous les entretiens sauf les grosses réparations à charge du locataire n’a jamais été jugée abusive par un tribunal. Pour plus de clareté, on cite le C.C.:
"Les grosses reparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien" (articles 605 et 606 du Code civil)
#275 Re : Locations et baux » Y a-t-il des clauses de bail qui sont interdites ? » 30-12-2007 21:41:42
Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.
#276 Re : Locations et baux » Préavis et séparation des locataires... » 10-12-2007 22:29:45
J’aime les solutions pratiques et pragmatiques… 
Le respect stricte du droit est parfois difficilement praticable…
#277 Re : Locations et baux » Préavis et séparation des locataires... » 10-12-2007 22:29:45
J’avais effectivement le même raisonnement, mais comment faire si le monsieur a disparu dans la nature (Apparemment à l’étranger…)
On ne peut quand même pas obliger la locataire a exécuter ses obligations indéfiniment si on ne peut obtenir la signature de Monsieur…
#278 Locations et baux » Préavis et séparation des locataires... » 10-12-2007 22:29:45
- immorp
- Réponses : 7
Si vous receviez un préavis d’un locataire, signé par Madame, alors que le bail avait été signé par M & Mme (Monsieur semble avoir disparu…), que feriez vous ?
#279 Re : Locations et baux » Frais de gestion par le propriétaire » 14-12-2007 12:50:53
On oublie la question de départ:
J'assure depuis plusieurs année le décompte annuel des charges d'un immeuble m'appartenant.
6 appartements, ascenseur avec ligne téléphonique, chaudière commune au mazout, entretien des communs, décompte des calorimètres et réparations nécessaires.
A l'inverse d'un syndic, je n'ai jamais compté à mes locataires des frais de gestion.
Puis-je le faire et si oui dans quelles mesures (?)merci d'avance pour vos réponses.
#280 Re : Locations et baux » Frais de gestion par le propriétaire » 14-12-2007 12:50:53
Une autre idée est de faire faire le travail par un régisseur extérieur, et d'en imputer les frais aux locataires....
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