Je confirme, tant comme copropriétaire-bailleur que comme copropriétaire-résident.

Plutôt un petit groupe qui "utilise" les techniques du contrôle social de fait à des fins privatifs.

Plus d'info sur Wikipedia: Contrôle social

Ce genre de commentaire est typique pour ... .

@monica
Je crois que vous n'avez aucune expérience de la vie réelle en copropriété comme copropriétaire-résident ou comme locataire. Vous ne tenez pas compte du dynamique d'un association, dont on est forcé d'être membre, sans en avoir le choix.

@zabzabbe
Les réactions de monica sont typiques pour les professionnels du secteur de l'immobilier. Et ce type de réactions que vous allez probablement avoir de l'avocat du syndic de l'ACP.

Ils sont compréhensible pour un avocat d'un gérant d'un immeuble d'avant 1994, mais pas pour un avocat du syndic d'une ACP depuis 1995.

Ma copropriété (construite en 1975/1980) avait des problèmes d’infiltration dans les années 80. La majorité ont suivi la méthode proposée dans votre copropriété, sans faire les réparations structurels.

Quel était le résultat ?

Au lieu de faire immédiatement les repartions nécessaires 2.000 EUR/terrasse d’étage sous garantie (ou non), on n’a rien fait, sauf faire intervenir les assurances, ce qui a gonflés à fur et mesure nos primes et franchise. Cette méthode de 2.000 EUR a été suivi dans un autre immeuble à Anvers (au frais de l'ACP) et à Liège (au frais du promoteur), avec un résultat positif.

L’état des terrasses s’est empiré chez nous et a rendu nécessaires de travaux de l’ordre de 12.000 EUR par terrasse d’étage qui sont en cours actuellement (coté Ouest et Sud presque finalisé, le coté Nord entamé et le coté Est encore à démarrer). Les prix mentionnés sont ceux de 2004.

Revenons à votre problème actuel:

1. Votre AG doit réunir une majorité de 75% pour décider de faire les travaux à charge de l’ACP. Mettez ce point à l’ordre du jour. N’acceptez pas qu’en fait l’AG ne décide rien et qu’on répare au coup par coup, sous le contrôle du syndic.

2. Votre syndic est probablement le syndic nommé par le promoteur ? Si oui, il serait opportun de le changer.

3. Quel est le lien entre le syndic/promoteur/courtier d’assurances ?

questions:
- combien d'appartements?
- quelle sont vos quotités?

Après une semaine avec des évènements imprévues, mais en fait pas surprenantes, j'ai trouvé le temps à vous répondre.

La valeur "Z" est déterminé par la valeur des deux composantes X et Y, mais en plus une valeur négative (ou zéro) d'un des deux facteurs entraîne que la valeur globale (Z) est aussi zéro ou négative.

Reprenons la cas d'un PV d'AG et donnons ce PV la valeur "X" et simplifions.

En plus donnons au vote d'un point spécifique de cette AG la valeur "Y", étant le pourcentage de votes positifs.

La valeur "Z" (positif si le point spécifique est accepté et négatif ou zéro si rejeté) est déterminé par les valeurs X et Y, qui doivent chacun être positif. Ce qui s'exprime par une multiplication (X*Y=Z)  au lieu d'une somme (X+Y=Z).

Si suite à une plainte correctionnelle (voir un autre sujet) ce PV d'AG est annulé de plein droit (valeur X = 0), alors il y a  aucun PV. Il en résulte que l'AG n'a pas eu lieu (= la vérité juridique).

Dans ce cas X=0, donc Z = 0 * Y, donc Z = 0, n'importe la valeur de Y+.  Si dans une grande copropriété le PV est juridiquement détruite (= ne peut plus être utilisé).

Alors même si 100% ont voté OUI, la décision concernée sera annulée, si un des membres de plein droit de l'AG l'a demandé endéans les 4 mois (ou un des résidents avec un intérêt, endéans les 3 mois de la notification par recommandé de la décision contestée).

Il en résulte que le nombre de votants OUI a moins d'importance que la valeur juridique de la décision ET la manière que la séance de l'AG a été organisée.

Et ici la responsabilité civile ET pénale du syndic est directement en cause.

Il ne suffit donc pas d'avoir une décision avec une majorité stalinienne, mais il faut aussi que cette décision soit prise dans un contexte juridiquement correcte.

Bien que ce n'est pas explicitement dans la loi, il est un fait que depuis le 01.09.2010 le syndic a en pratique un devoir d'information envers les membres de l'AG.

Chaque membre de l'AG doit transmettre cette information aux copropriétaires de son lot privatif, qui n'ont pas un droit de délibération et de vote à l'AG.

De bonne source (un mandataire de l'IPI) j'ai appris samedi dernier lord d'une journée d'étude du CNIC, que le syndic qui change un PV, après son établissement risque d'être condamné en correctionnel.

Cela a été confirmé par une 2ème source de l'IPI cet avant-midi, lors d'une réunion officielle et publique (accessible à tous).

Détail: un syndic dans la province d'Anvers vient d'être condamné en correctionnel à un mois de prison (avec sursis) et une amende, pour avoir ajouté une croix dans une liste de présences d'une AG de 2008, sans que cet ajout pouvait changer le résultat de l'AG.

Jugement confirmé en appel et la cassation a été rejetée.

Application entre autres de la loi de 1994, qui ne parlait même pas de PV.

Le CP qui a déposé la plainte avait comme preuve une photo prise du document litigieux, prise après la signature lors de l'AG, mais avant son envoi.

Le document envoyé par le syndic était différent et donc falsifié. L'original a été détruit sur ordre du Juge correctionnel.

Opinion personnelle: en suivant cette logique le 2ème PV des décisions est un faux en écritures, pas plus ni moins. Même s'il est envoyé par le syndic.

L'Art. 577-10 CC dispose comme suit (extrait - annoté en gras/sousligné par moi - droit personneel = contrat de location):

Et si le vendeur dit à l'acheteur (et au Juge plus tard) que le 1er est LE PV des décisions?
Lequel des deux à la priorité selon vous?