Un congé ne doit pas revêtir une forme déterminée pour être valable. La volonté certaine du cocontractant de donner son congé peut ainsi se déduire de son comportement sans équivoque.

Première étape, de votre plus belle plume, adresser une lettre recommandée à votre locataire (à la dernière adresse connue) de ce que vous prenez note de son congé.

Vous indiquez que ce congé ne respecte cependant pas les conditions imposées par la loi, dans la mesure où il devait être donné moyennant un délai de préavis de trois, prenant cours le premier du mois qui suit celui dans lequel il a été porté à la connaissance du bailleur.

Vous spécifiez la date à laquelle vous estimez que le congé vous a été donné et pour quels motifs vous l'estimez.

En outre, puisque le congé a été donné dans le courant de la deuxième année du bail, vous réclamez l'indemnité fixée par la loi, équivalente à deux mois de loyer.

Vous réclamez enfin qu'il soit procédé à l'état des lieux de sortie.

Laissez huit jours pour répondre.

Puis juge de paix, tout de suite, pour faire constater la fin du bail, pour acter le non respect du délai de préavis, pour réclamer les loyers des trois mois de préavis et l'indemnité de dédit correspondant à deux mois. A défaut pour votre locataire de s'exécuter, vous réclamez en outre que la garantie locative soit libérée à votre profit. Vous réservez la question de l'état des lieux de sortie (parce qu'un expert c'est cher et si votre locataire est insolvable, cela ne changera rien à votre situation, je le crains).

Votre situation est réglée par une loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.

Cette loi, et ses arrêtés d'exécution, contient un volet qui relève du droit de la consommation.

Parmi les dispositions, l'obligation de mettre à votre disposition un prospectus détaillant les conditions des produits concernés et les tarifs en vigueur au moment de votre demande de prêt. Ce prospectus et ces tarifs sont approuvés préalablement par la C.B.F.A. (qui pourrait vous être d'un certain secours, puisqu'il s'agit d'un espèce de gardien extra-judiciaire en la matière - suivez ce lien vers le site de la CBFA).

Cette même loi oblige l'institution de crédit à respecter certaines conditions de forme et de fonds en matière d'offre de crédit.

Je vous invite à consulter la loi en suivant ce lien. Voyez notamment les articles 14 et suivants.

Bonne lecture,

Bail et domicile n'ont rien de commun. Le domicile est, tout à plus, un indice de ce que le bail porte sur une résidence principale.

Apparemment, vous ne vous faites pas assister par un avocat.

C'est donc à vous de démontrer au juge que votre locataire à violé le contrat.

Vous devez être très structuré et appuyer votre point de vue par les éléments tirés de votre contrat et de la loi.

Votre contrat va spécifier à quelle date le loyer doit être payé.

En application de l'article 1728 du Code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :
  1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
  2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Vous faites donc constater par le juge que l'obligation de payer le loyer, qui est une obligation principale du locataire justifiant la résolution du bail, n'est pas remplie.

Puis vous devez exposer vos prétentions. C'est-à-dire que vous devez expliquer au juge quelles condamnations vous postulez.

Vous allez donc demander la condamnation au paiement des arriérés de loyer dans un délai de autant de mois (éventuellement moyennant un plan d'apurement).

Vous allez ensuite demander la condamnation au paiement régulier des loyers à venir.

Demandez ensuite la résolution du bail, si votre locataire ne respecte pas l'une ou l'autre condamnation ci-dessus.

Vous demandez clairement que si votre locataire n'a pas respecté le jugement dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement, le bail est résolu en sorte que vous pouvez poursuivre l'expulsion à défaut de départ volontaire.

N'oubliez pas non plus de régler explicitement la question de la garantie locative. Si le CPAS a limité sa garantie à certaines obligations seulement, vous pouvez tenter de démontrer que ceci est contraire à l'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale (mais là, cela devient très technique).

Surtout, soyez cohérent et n'allez pas étaler vos sentiments de manière exagérée. Le juge est là pour appliquer la loi.

Bonne chance.

J'imagine qu'il s'agit de votre résidence principale.

Trois formes de garantie locative sont réglementées. Deux sortes de garantie bancaire et, celle qui concerne, la garantie consistant en une somme bancaire.

Cette dernière et d'au maximum deux mois de loyer et doit être constituée obligatoirement sur un compte individualisé à votre nom, auprès d'une institution financière.

Il est dommage que vous n'ayez pas de preuve de vos paiements de la main à la main.

Par contre, il est exact que votre extrait de compte bancaire où figure l'acte en débet de votre compte au profit du bailleur fait office de preuve de paiement.

Lisez la loi relative aux baux de résidence principale pour connaître une partie de vos droits et obligations.

suivez ce lien

Les indices de référence de la variabilité des taux d'intérêt sont extrêmement bas en ce moment .

Cela aura vraisemblablement comme effet que les révisions de taux se feront immanquablement à la hausse.

Pourquoi ?

Imaginez que vous avez contracté en avril 2005, un prêt à du 5 %, taux révisable annuellement. L'indice de référence A (obligations linéaires 3 ans) est de 2,707.

Actuellement, votre taux de 5 % aurait été de 5 % - 2,707+ 1,531 (indice de référence avril 2010) = 3,824%.

Si vous contractiez aujourd'hui à un taux de 3,20, votre indice de référence serait de 1,531, ce qui est historiquement bas et uniquement due à la politique de contrôle de l'inflation et de la relance économique. Autrement dit, votre nouvel indice sera quasiment à coup sûr supérieur à l'indice de référence, en sorte que votre taux d'intérêt atteindra très vite le taux maximum du contrat.

Les indices peuvent être consultés sur le site de la CBFA, en suivant ce lien.

Il me semble qu'en ce qui concerne l'indexation des baux verbaux, il faille tenir compte de l'interdiction à la lumière de la jurisprudence de la Cour constitutionnelle :

Arrêt 65/2007 du 26 avril 2007, consultable ici.

A la lumière de cet arrêt, il me semble qu'un locataire ne pourrait pas se prévaloir de l'interdiction, alors qu'il aurait admis le principe de l'indexation de son loyer, fût-ce tacitement.

Deux petites observations.

Si la loi interdit l'indexation des baux verbaux, la Cour constitutionnelle a estimé que l'interdiction était inconstitutionnelle lorsque les parties sont d'accord sur le principe de l'indexation.

Personnellement, je ne dirais pas que la loi interdit le recours à des baux verbaux, car cela voudrait dire que ces baux ne sont pas valides. Je nuancerais donc, en disant que la loi oblige les parties à constater le bail par écrit, étant entendu que la Cour constitutionnelle a reconnu, fût-ce de manière incidente, que les baux verbaux conservent leur validité. Tout au plus donnent-ils le droit aux parties de poursuivre qu'ils soient constatés par écrit et, à défaut, par jugement, la compétence du juge étant strictement limitée aux quatre éléments déterminés par la loi (identité, montant du loyer, description de l'objet du bail et .... (roulement de tambour) "date de prise en cours".

Vous noterez que non content d'introduire une nouvelle notion en matière de baux de résidence principale, "la date de prise en cours" est une locution substantive qu'il aurait fallu décliner comme "la date de prise de cours", qu'il convient évidemment de ne pas confondre avec "la date de la reprise d'encours".

La date de prise en cours, qu'il convient donc de lire comme date de prise de cours, est la date où le bail prend cours. Mais est-ce la date de conclusion du bail, ou sa date d'entrée en vigueur ? En néerlandais, la loi parle de "begindatum van de overeenkomst", que l'on pourrait distinguer de "datum van de overeenkomst".

Il semblerait donc que la date de prise de cours corresponde à la date d'entrée en vigueur du bail.

Ceci confirme que l'acte constatant le bail verbal n'est pas en soi un nouveau bail, en sorte que le bail est réputé avoir été conclu à la date du bail verbal.

Il suffit donc d'appliquer l'indexation selon la formule de l'article 1728bis, étant entendu que l'indice de base est celui du mois qui précède la date de la conclusion du bail et, à défaut de pouvoir prouver que le bail a été conclu à une date antérieure à son entrée en vigueur, du mois qui précède cette dernière date.

J'espère avoir été cohérent, mais il faut avouer que l'on ne nous rend pas toujours la vie simple.

La loi précise que, à défaut d'état des lieux d'entrée contradictoire, le locataire est présumé restituer les lieux dans l'état où il les a reçus, sauve la preuve contraire que le bailleur peut apporter par toute voie de droit.

Cette preuve est "l'état des lieux" (en guillemets, en ce qu'il n'est pas contradictoire) qui émane de vos locataires eux-mêmes et dont vous ne contestez pas la validité.

Je ne vois pas où serait le problème dans ce cas.

Désolé pour mes quiproquos, mais je m'occupe de 36000 choses en même temps (avec les conséquences que vous voyez  )

C'est vraiment vrai    (?)