L'ordre du jour cadre dans un tout, qui est formé par:
- l'invitation
- le PV des décisions
- la mise en application de la loi de 2010

Ce sera donc pas un vrai OJ "2010", mais un OJ de transition.

Hormis d'ordre du jour, il y a des points qui doivent être repris sur l'invitation et des choses qui ne peuvent plus être repris dans le PV.

Dans quelques heures (= demain) je vais vous donner une suggestion du contenu de la lettre d'invitation.

Il part du fait que le PV des décisions ne peut comprendre que:
- le texte intégral du point proposé
- le résultat du vote
- le détail concernant ceux qui se sont abstenu, qui ont voté non. Ainsi que ceux qui sont partie depuis le vote du dernier point (la liste de ceux qui ont voté oui).

Ce qui veut donc dire que l'invitation doit comprendre suffisamment de données, pour que le Juge puisse se former une idée de l'information dont les CP étaient en possession au début de l'AG (ou pouvaient l'être).

Le point "divers" peut rester, mais sous une autre forme (lettre séparée du syndic, ...) et sans être notulé dans le PV des décisions.

Un jugement en appel est tombé pour une ACP spécifique. J'ai vu et lu le jugement hier (elle sera traduite et publiée dans des périodiques judiciaires).

Les faits

Cette ACP avait empêché que le syndic provisoire B pouvait finir sa mission et avait renommé le syndic "négligeant" A.

Le juge d'appel vient de renommer la firme B, mais maintenant comme syndic judiciaire (avec e.a. application de l'art. 974 CJ).

En plus le juge donne explicitement le syndic B la mission de nommer le commissaire aux comptes pour vérifier la comptabilité de la période initiale, prolongé jusqu'en 2011 (en tout 13 ans et un montant de recettes et dépenses + 8 millions d'EUR, dont 5% à 20% serait à première vue litigieuse).

Si c'est un externe il oblige le syndic indirectement à nommer un réviseur d'entreprises agréé.

L'AG avait déja décidé, sur proposition du CdG, que le commissaire aux comptes serait un externe. Ils avaient l'intention de nommer un agent immobilier "éminent", sans le dire explicitement.

Mon opinion

Je sais que je donne pas mes sources, mais le jugement est tout frais et j'ai promis de me limiter à cette petite synthèse (il y a beaucoup plus).

Ceci vu le contenu de ce jugement très long, qui remballe à plus que 100% les appelants (en fait le couple infernal de la majorité du CdG et le syndic A).

Ce jugement consacre la loi de 2010, que le Juge d'appel applique à différents points pour essayer de résoudre la problématique de cette ACP, qui est du à une manque de transparence et ... un usage des fonds de l'ACP en passant par des comptes privés du syndic A.

Ce syndic A n'admet qu'un contrôle des dépenses (et interdit le contrôle des recettes).

Il ne dépose pas un bilan annuel de l'ACP, mais un "bilan du syndic" (tel qu'il le nomme ve document lui-même dans sa proposition de mise en concordance des statuts, devenu caduc par sa destitution).

Enter parenthèses: une mise en concordance ne peut être fait que par un syndic conventionnel, mais pas par un syndic judiciaire ni provisoire.

Attention: je suis d'avis que ce syndic A n'aurait pas pu faire ce qu'il a fait qu'avec la collaboration très active d'un petit groupe de copropriétaires, mais aussi d'avocats procéduraux qui ne regardent que leurs intérêts commerciaux et ceux du syndic A, mais pas ceux de l'ACP.

Les dégâts causés par cette attitude aux CP? Pour le CP moyen? Disons entre 1.000 EUR et 5.000 EUR pour chacun en moyenne en supplément, selon que l'attitude des CP lors de l'AGE de juin 2011 sera ouverte au dialogue ou pas. En effet encore au moins 2/3 des dégâts est opposable au syndic A, si l'ACP fait preuve de diligence.

Tout ceci est mon opinion personnelle concernant ce jugement et est donné à titre d'information pour montrer comment un couple infernal CdG-syndic est traité au niveau d'appel, quand un CP lésé reste calme, mais persévère, malgré toutes les intimidations imaginables.

C'est un fait que beaucoup vont utiliser cette procédure, que le débat va gonfler comme un météore, mais la nature humaine est telle que cela va vite se calmer te le météore va disparaître (et  revenir suivant un cycle périodique).

Va être "lésé" en permanence : le syndic "pomme pourrie" qui ne pourra plus utiliser certains "trucs" trop faciles.

La sécurité d'accès: le problème existe déja maintenant, sans ces sites. Ex.: les premiers preuves des problèmes dans mon ACP m'ont été transmis indirectement en utilisant une photocopieuse ... .

La clé d'accès: oui, cette problématique est réelle, mais quand je vois que certains CP, qui n'ont aucun mandat, ont les clés physiques pour accéder à certains locaux communs et importants, alors ... .

Vous êtes en fait plus sec que moi .... Mais une condamnation au pénal exige des règles très strictes (droit de défense) ... 

Un prolongement du délai de 3/4 mois à 12 mois ET introduction obligatoire d'une procédure préalable de conciliation/médiation devant le Juge de Paix endéans les DEUX mois de la décision de l'AG OU syndic aurait à terme un effet bénéfique pour la gestion de l'ACP.

Quel est le problème actuel? L'IPI ne défend que les intérêts des syndics.

La médiation devrait être une des trois branches de cet institut paritaire, qui s'occuperait en fait essentiellement de la supervision de la formation des mandataires de l'ACP, la branche primaire de cet institut.

La branche "médiation" pourrait être un Ombudsman, nommé suivant les procédures classiques prévues pour ce type de fonction. Et aussi publier un rapport annuel avec des recommandations officielles

La branche "disciplinaire" pourrait être un Chambre exécutive, avec une procédure analogue à celle de l'IPI, mais contradictoire pour les plaignants (qui sont interne puisque CP).

Les suites administratives des sanction disciplinaires de radiation ou suspension devraient être signalés au BCE, par la voie d'une communication (au frais du syndic) du genre "La fonction de syndic est suspendu par mesure administrative du 01.03.2011 pour trois mois jusqu'au 31.05.2011.".

Le procureur devrait dans ce cas automatiquement lancer une procédure en référé (globale ou non) devant le Tribunal de 1ère Instance pour faire nommer un syndic provisoire. Le procureur informe le Juge de Paix, pour joindre une copie dans chaque procédure en cours et le signifier par lettre de justice aux autres parties concernés. Frais à charge du syndic sanctionné = lui doit payer son remplaçant et les frais de justice. C'est à ce syndic provisoire à annoncer la mesure aux CP.

Ayant été dans une autre vie responsable pour la gestion des conséquences des sanctions disciplinaires d'une partie d'un métier spécifique, je sais par expérience que cette procédure est réalisable et réaliste.

Analogue comme pour les sociétés. Logiciel fait par le BNB, gratuit (moyennat els frais d'envoi). Le logiciel génère automatiquement le schéma en fichier DOC, en y important un fichier XLS avec le décompte structuré suivant le schéma comptable de l'ACP, qui respecte les normes minimales.

Le notaire fait l'acte authentique (comme maintenant) et le transmet au Moniteur pour publication, cela ne suppose pas un travail supplémentaire (hormis l'envoi au Moniteur).

Le syndic devrait transmettre lui-même la décision de l'AG à le nommer. Mais comme il doit déja afficher cet extrait dans l'entrée, cela ne suppose pas un travail supplémentaire (hormis l'envoi au Moniteur).

Eh oui, il y a 11 millions de Belges, avec tous leur caractère spécifique.

Il faut donc faire un Code Civil à mesure pour chacun?

Je ne crois pas.

Vous demandez une loi qui sanctionne clairement. Donc vous demandez que la police enregistre les plaintes et les transmet au Procureur pour qu'il propose des sanctions au Juge pénal (amende, prison, ...)?

Personnellement je suis pour un contrôle paritaire, rapide et sans équivoque.

Ce qui manque par exemple dans la loi:
- publication des statuts (et ses changements)  au Moniteur avec un tarif réduit
- publication des comptes annuels avec un schéma abrégé (ACP 20 à 200) ou complet (ACP +200 appartements)
- des amendes de police pour des omissions précises (exemple: plaquette du syndic dans l'entrée du bâtiment) & un pouvoir du Procureur et Juge de Police dans ce cadre.

Ceci est mon opinion personnelle.

L'IPI aurait signalé dans un IPI mail de 2010 que la loi de 2010 simplifie le travail du syndic. Je me demande si cet IPI mail a été envoyé.

Je me demande si l'IPI a vraiment écrit cela. C''est contradictoire à d'autres dires de l'IPI.

Un vent favorable m'a envoyé une copie d'un texte en néerlandais.

Deux questions donc:
1. est-ce vrai ? Si oui, quel était le texte concret et complet de ce IPI mail?
2. est-ce ce texte a été envoyé dans les deux langues?

La disposition primaire de cette déontologie, vu par leurs clients, est que la RC d'un agent agréé est assurée si l'agent est mentionné sur leurs listes.

Si l'IPI admet officiellement que moins que 50% sont assurés, alors on peut en conclure que l'IPI ne s'intéresse systématiquement pas aux clients des agents immobiliers.

Comme vous dites, c'est un problème structurel, mais causé par l'IPI lui-même et personne d'autre.

Entre parenthèse:

L'origine de ce problème est probablement due au fait que cette déontologie impose des règles à des tiers, sans être un AR, qui est vu par le Conseil d'Etat avant publication et dont l'avis est publié dans le Moniteur.

Le règlement actuel a seulement été approuvé par AR. Un règlement fédéral  vient d'être annulé récemment pour ce motif (Source: www.archiefnet.nl).

Concrètement: la liste annuelle du 15 janvier, que les assureurs doivent fournir selon la déontologie IPI, ne peut probablement pas être imposé aux assureurs, vu que ce n'est qu'un règlement et pas un AR avec avis du Conseil d'Etat.

Personnellement j'ai déposé, début 2006 je crois, une plainte contre mon AI pour absence d'assurance, après avoir parcouru un parcours de combattant. Cette plainte a été classé sans suite "par un message laconique", sans que l'IPI a su me démontrer qu'il était assuré. D'ailleurs depuis lors il fait payer ses frais d'avocats et autres par l'ACP.

Et c'est seulement après que l'association de défense d'intérêts des copropriétaires, dont je suis membre, a su prouver en justice, suite à une plainte de l'IPI, que cette association avait le droit constitutionnel de critiquer l'IPI, que l'IPI a commencé à admettre des problèmes structurels. Vous voulez voir les 3 jugements? Demandez une copie à l'IPI.

Si l'IPI était une ACP, tenu à un devoir légal de transparence, il devait les transmettre immédiatement à ses membres.

Vous savez quand même qu'un pourcentage de 5% de pommes pourries fait refuser le panier entier lors d'un achat?

Quelle est votre source vérifiable pour dire que 95% des pommes ne sont pas pourries?

Il convient de rappeler l’amendement N° 68 au projet de loi, déposé par le sénateur MAHOUX, un des moteurs derrière la loi sur la fraude sociale voté en même temps que  le projet de la copropriété. Voir les Annales du Sénat du 06.05.2010.

Cet amendement, qui remplace l’amendement N° 49, a été rejeté, vu la priorité qui a été donné à la recherche d'un consensus entre les parties, pour accélérer le vote de ce projet en globo urgent.

Le texte, tel que voté à la Chambre et évoqué par le Sénat, était:

Le texte intégral de ces deux amendements suit ci-après :

Le texte, inchangé comparé avec la version de la Chambre et finalement adopté le 06.05.2010, est: